中共陕西省委 陕西省人民政府印发《陕西省推进营商环境突破年实施意见》
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中共陕西省委 陕西省人民政府印发《陕西省推进营商环境突破年实施意见》

  2023年2月13日,中共陕西省委 陕西省人民政府印发了《陕西省推进营商环境突破年实施意见》,并发出通知,要求各地各部门结合实际认真贯彻落实。《陕西省推进营商环境突破年实施意见》主要内容如下。

  优化营商环境是培育和激发市场主体活力、增强发展内生动力、提振市场信心的关键之举。为扎实开展营商环境突破年活动,现提出如下实施意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想

  坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习宣传贯彻党的二十大、中央经济工作会议精神和习近平总书记来陕考察重要讲话重要指示,落实省委十四届三次全会、省委经济工作会议和省“两会”安排部署,坚持目标导向与问题导向相结合、有为政府与有效市场相统一、统筹推进与重点突破相促进,完善体制机制,强化协同联动,建立全生命周期服务体系,加快打造市场化、法治化、国际化营商环境,让国企敢干、民企敢闯、外企敢投,为谱写陕西高质量发展新篇章助力赋能。

  (二)工作目标

  加快实施《优化营商环境条例》,聚焦自然人和法人全生命周期服务,以服务企业、服务群众为导向,以群众满意为第一标准、市场评价为第一评价、企业感受为第一感受,减环节、优流程、压时间、增便利,着力打造办事更高效的政务环境、市场更满意的政策环境、支撑更有力的要素环境、预期更稳定的法治环境、亲清更统一的政商环境,推动各级干部思想观念加快转变,办事便利化水平、项目保障服务水平、投资吸引力水平、监管服务创新水平、政策法规保障水平明显提升,市场主体获得感和满意度明显提高,市场活力明显增强,力争营商环境便利度进入全国第一方阵。

  突破一批短板弱项。坚持补短板、强弱项,加快突破发展瓶颈,缩小与先进地区差距。数字政府建设加快推进,部门信息孤岛打通率超过80%、数据归集率达到90%。跨境贸易便利化稳步提升,进出口整体通关时间赶上全国平均水平。企业上市融资加快,新增境内外上市企业12家。信用分级分类监管制度基本形成。

  完善一批改革举措。坚持高标准、优措施,进一步深化改革,企业开办时间压减到1个工作日内,获得用水时间压减到7个工作日内,无外线施工获得用气时间压减到3个工作日内。工业项目“标准地”供应在各市产业集聚区全面推行。“亩均论英雄”综合改革加快推进。存量资产加快盘活,力争发行基础设施REITs项目3至5个,新增储备REITs项目8个以上。

  推广一批典型经验。坚持扬优势、锻长板,巩固拓展工作成果,打造更多营商环境“单项冠军”。小型低风险工程建设项目审批时间压减到40个工作日。企业年均纳税时间压减到70个小时。“交地即交证”新模式全面推广。加速扩张秦创原效应,入库科技型中小企业2万家,新增高新技术企业3500家。

  二、重点任务

  (一)提升办事便利化水平

  1.优化企业开办和注销流程。推进外资企业设立、变更登记网上办。健全市场主体歇业制度。推进单位参保登记和员工参保登记一网通办。试点探索对多年吊销未注销市场主体实行强制注销。探索企业“注册地址变更,保留原有名称”,实现企业注册地址变迁便利化。进一步精简企业注销社保登记申请材料,减少办事环节,压缩办理时间。

  2.提升获得电力能力。加快政企协同办电共享平台建设,及时完善相关功能,督促电网企业加强用电报装信息管理系统的横向联通,实现“刷脸办电”、“一证办电”。全面实现160千瓦及以下小微企业“三零”(零上门、零审批、零投资)服务城乡全覆盖,全过程办电时间不超过15个工作日。

  3.优化纳税服务。完善电子税务局功能。推动“税企直连”。推广网上办税系统与企业财务软件的直连互通,为企业提供纳税申报“零次跑”、申报信息“零录入”、掌握政策“零等待”、税务文书“无纸化”等便利,实现惠企利民政策“免申即享”。

  4.提升跨境贸易便利度。落实国家外商投资准入特别管理措施(负面清单)和自由贸易试验区外商投资准入特别管理措施(负面清单),加强与RCEP、CPTPP、共建“一带一路”国家和地区经贸规则对接,支持企业到国际市场打拼,压缩进出口整体通关时间,打造国际化营商环境。开展中国(陕西)国际贸易“单一窗口”金融服务平台(二期)建设。推进跨境电商保税备货进口退货中心仓建设试点。加快建设中欧班列西安集结中心。支持海外仓建设。

  5.提高商业纠纷审判执行效率。推行民事诉讼繁简分流,推进“互联网+审判”工作。推广应用全国法院询价评估系统,加大网络司法拍卖力度,降低执行环节费用成本。加强鉴定机构接受委托、执业规范、收费等管理。

  6.提升破产案件办理质效。优化企业破产办理机制及流程,建立完善企业破产处置府院协调机制,推动和保障管理人在破产程序中依法履职,破产案件平均审理周期缩短30天,无产可破等符合简易审理条件的破产案件一般在6个月内办结。

  (二)提升项目服务保障水平

  7.持续深化“放管服”改革。制定《2023年陕西省深化“放管服”改革工作要点》并抓好落实。编制省、市、县三级行政许可事项实施规范,全面实行行政许可事项清单管理。着眼集成化、标准化、便利化,深入推进审批制度改革,扎实推进相对集中行政许可权改革,持续深化“证照分离”全覆盖改革。

  8.深入开展“标准地+承诺制”改革。在各市经济技术开发区、高新技术产业开发区、县域工业集中区等产业集聚区全面推行工业项目“标准地”供应,在土地出让前完成地块的区域环评、节能、地质灾害危险性、矿产资源压覆、文物勘探等区域评估,对满足投资强度、亩均税收等条件的项目,实行从土地招拍挂出让到开工建设“一次性告知、一次性承诺、一次性办结”。

  9.纵深推进“亩均论英雄”综合改革。进一步完善工作机制,明确领导小组成员单位职责分工,形成省市县推进“亩均论英雄”综合改革合力。开展“亩均论英雄”综合改革试点,优化设置符合区域特色的指标体系,从数据采集、科学评价等方面,探索可复制可推广的经验。优化完善综合评价大数据平台。

  10.加快推进“交地即交证”改革。强化数据互通、信息畅通、流程联通,深化“一窗办理、集成服务”,推行“互联网+不动产登记”,探索开展“一码管地”,在企业和群众办理用地手续前先行介入、靠前服务,将有关环节从“供地后”提前到“供地前”,变“串联办理”为“并联办理”,在市、县(区)城镇建设用地规划范围内取得的国有建设用地全面实施“交地即交证”,实现交地与交证办理“双同步、零时差”。

  11.降低企业融资成本。推行“一链一行”主办行制度,持续完善重点产业链金融服务体系,不断强化对重点产业链的融资保障。进一步发挥贷款市场报价利率(LPR)作用,指导金融机构将LPR内嵌到内部定价和传导相关环节,推动合理降低企业融资成本。支持企业上市融资。充分发挥陕西省征信有限责任公司作用,持续推进陕西中小企业融资服务平台(“秦信融”平台)提质扩能。全面加强信用信息归集共享,创新金融产品和服务,开发线上贷款系列产品,提高中小微企业获贷率、首贷率和信用贷款比率。

  12.开展“双包一解”活动。按照“一对一”包抓原则,在县(市、区)开展县处级领导干部“包企业、包项目、解难题”活动,定点联系、定期走访,为当地企业经营和项目落地排忧解难,服务当地经济高质量发展。

  13.加强县域园区营商环境建设。推动政务服务向园区延伸,实现全覆盖,促进政务服务与公共服务有机融合,以政府服务为支撑,以园区保障为核心,打造自然人和法人全生命周期服务模式,构建涵盖政务事项办理、人才招聘、政策兑现、法律服务、政企沟通交流等园区公共服务体系。

  (三)提升投资吸引力水平

  14.全面落实市场准入负面清单制度。严格执行市场准入“全国一张清单”管理模式,持续优化审批流程,提升监管效能,推动清单事项网上办理。按季度对违背市场准入负面清单情况进行案例归集和自查整改。

  15.提高政府采购效率。加快实施“互联网+政府采购”行动,推进政府采购电子化交易。简化政府采购进口产品和变更采购方式审批程序,实行限时办结制。落实采购人主体责任,优化监管模式,推进政府采购智慧监管,压缩采购合同签订、履约验收和采购资金支付周期。

  16.提升招标投标服务水平。推行不见面开标和远程异地评标等交易新模式,实现远程异地评标常态化运行。推进数字证书在公共资源交易领域跨地区、跨平台互认。加强全省统一的电子监督智能系统建设和应用。在工程建设招投标领域,推动以信用承诺和工程信用担保代替投标保证金。

  17.强化劳动力市场监管。加强劳动保障监察,规范企业用工行为。建立高效便捷的劳动争议化解机制。实施职业技能培训补贴申请全程网办。经营性人力资源服务机构从事中介活动许可实行“告知承诺制”、“先照后证”属地办理,建立劳动力市场信用体系并实现跨地区、跨业务共建共享共用。加强社保政策公布宣传,便于企业查询了解。

  18.盘活存量资产扩大有效投资。重点在交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施等领域盘活一批存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,通过REITs项目发行上市。鼓励支持民营企业参与REITs项目建设。

  19.支持民营企业发展壮大。坚持“两个毫不动摇”,营造尊重企业家、尊重创业者的浓厚氛围。深入实施科技型企业“登高、升规、晋位、上市”四个工程,促进企业交流互动,广泛开展民营企业“法治体检”活动,支持民营企业“专精特新”发展和培育壮大。

  20.开展涉企违规收费专项整治。进一步加大交通物流、水电气暖、地方财经、金融、行业协会商会等领域涉企收费监管工作力度,依法依规严肃查处乱收费、乱罚款、乱摊派行为,切实减轻各类市场主体的不合理负担。

  (四)提升监管服务创新水平

  21.全面加快数字政府建设。扎实实施《陕西省数字政府建设“十四五”规划》,开展数字政府建设中期评估。强化数字政府云网体系建设,完善“两地三中心”云网架构。建设省级政务大数据平台,建成数字政府网络安全监测预警态势感知平台和运营协调指挥平台。优化推广“秦政通”一体化协同办公平台,逐步实现全省公务人员全覆盖;迭代升级“秦务员”一体化政务服务平台,切实提升政务服务效能。

  22.持续深化“一件事一次办”。完善“一件事一次办”工作机制,实现全事项上线、全流程运转、全区域点亮。围绕企业和个人全生命周期重要阶段,建立“一件事一次办”动态更新机制,2023年新增一批集成办理事项,大幅减时间、减环节、减材料、减跑动,推动“就近办”、“智慧办”、“免证办”和“承诺办”,进一步提高企业群众办事的体验感和获得感。

  23.营造公平竞争市场环境。推进包容审慎监管,严格遵守《中华人民共和国行政处罚法》,探索推行轻微违法行为首次免罚、“沙盒监管”、触发式监管等模式。全面落实公平竞争审查制度及其实施细则。强化平台经济领域反垄断监管服务,建立常态化举报调查、问题主动发现机制。

  24.深化市场监管。进一步提高“双随机、一公开”检查事项覆盖率,除特殊行业、重点领域外,原则上所有日常涉企行政检查都通过“双随机、一公开”方式进行。明晰监管执法边界,压缩自由裁量空间,最大限度减少对市场主体正常生产经营活动的影响。加强重点领域信用监管,完善守信激励和失信惩戒措施。加快在市场监管、税收管理、进出口等领域建立健全信用分级分类监管制度,依据风险高低实施差异化监管。

  25.加强知识产权保护。引导创新主体和市场主体提升专利创造质量。加强专利代理行业监管,严厉打击非正常专利申请代理和无资质专利代理行为。依法查处违法使用商标行为,严厉打击恶意注册商标行为。强化多元化解知识产权纠纷能力,加强海外知识产权纠纷应对指导。

  26.涵养创新创业生态。建好用好秦创原平台,实施创新人才攀登计划,推广“科学家+工程师”科研攻关模式,深化科技成果转化“三项改革”,继续在人才引进、分类评价等方面大胆探索,打造“乔木”参天、“灌木”茁壮、“苗木”葱郁的创新生态。推动西安碑林环大学硬科技示范街建设。高标准高起点抓好西安综合性科学中心和科技创新中心建设。

  27.创建一批营商环境创新示范区。开展营商环境创新示范区创建活动,督促入选区县完善创建方案,加强营商环境改革,在全省建设一批营商环境创新示范区,更好发挥示范引领作用。

  (五)提升政策法规保障水平

  28.落实《优化营商环境条例》。树牢法治是最好的营商环境理念,落实《陕西省优化营商环境条例》分工方案,开展条例落实情况督导检查,严格相关重大行政决策和行政规范性文件的合法性审核审查,对行政规范性文件进行全面清理,加快打造法治化营商环境。

  29.继续抓好集中治理拖欠市场主体账款行为。严格执行《政府投资条例》,防止边清边欠、前清后欠。进一步落实国务院《保障中小企业款项支付条例》,深化防范和化解拖欠中小企业账款专项行动,加大清偿存量欠款工作力度。建立快立、快审、快执机制,确保进入司法程序的中小企业账款及时得到支付,统筹司法、行政手段严惩新增拖欠行为。

  30.畅通投诉举报渠道。用好营商环境投诉举报处理办法和营商环境特约监督员制度,健全工作推进机制,加强营商环境问题线索转办督办,及时发现问题、整改问题,切实保障市场主体合法权益。

  31.规范开展营商环境评价。以市场主体需求为导向,完成2022年营商环境评价工作。组织开展2023年营商环境第三方评价。用好评价结果,建立城市报告单向反馈、标杆典范公开发布、典型经验复制推广的评价结果反馈机制,以评促改、以评促建。

  32.实施三年行动计划政策评估。结合营商环境评价情况,统筹对《陕西省优化营商环境三年行动计划(2021-2023年)》完成情况进行评估。梳理评估中发现的亮点和问题,对亮点工作及时提炼,加大宣传,对存在的问题,督促整改落实。

  33.用好“陕企通”等全省统一政策发布平台。完善中小企业公共服务平台融资担保、技术创新、人才服务、市场开拓、诉求受理、数字化赋能等服务功能,加大涉企政策宣传力度,及时准确分类推送信息,建立对已出台支持中小微企业相关政策落地执行情况的监督机制,提升企业对政策服务的感知度和满意度。

  34.开展政策落实障碍清理行动。认真梳理涉及市场主体、引进项目的减税降费、行政奖励、财政补贴补助等各项优惠政策、产业促进政策、人才支持政策,编制清单、精准推送、及时兑现,努力变“企业找政策”为“政策找企业”。更好把握政策实施的时度效,避免相互抵消或合成谬误,确保各项政策同向发力、同频共振。

  35.深入开展营商环境突出问题专项治理。紧盯关键少数、重点领域、重要环节和服务窗口,紧盯普遍存在的、反映强烈的、治而未绝的突出问题,持续加大专项治理力度,切实解决企业群众的急难愁盼问题。

  三、保障措施

  (一)强化组织领导。充实省优化提升营商环境工作领导小组,优化调整领导小组成员单位,每季度召开领导小组会议,统筹推进有关工作,协调解决重点问题,研究部署重点任务。领导小组下设工作专班,履行领导小组办公室职责,承担日常工作,按照领导小组部署安排,推动各项重点任务落实落地。各任务牵头单位要切实发挥牵头作用,加强顶层设计,敢于突破制度性藩篱。各有关单位要积极配合牵头单位工作,主动加强衔接,扎实做好本职工作。各市(区)要提高站位,切实扛起责任,组建专班推进,逐项抓好落实。

  (二)强化工作机制。建立完善督导监测机制。省营商办要加强营商环境突破年各项任务督导,及时掌握各市(区)各部门工作进展情况,实行项目化管理、清单化落实,并通过12345热线平台、委托第三方等方式,加强季度监测,按季度通报监测结果。健全跟踪服务机制。省政府有关部门和各市(区)、县(市、区)政府主要负责同志每半年参加1次“坐窗口、走流程、跟执法”活动,体验窗口服务,查找办事堵点,现场解决实际问题。完善复制推广机制。加强营商环境典型经验的复制推广和学习借鉴工作,建立健全总结一批、推广一批、谋划一批典型经验的工作机制,以复制推广引领营商环境改革创新。

  (三)强化评价考核。以市场主体和社会公众满意度为导向,健全营商环境评价指标体系,不断总结评价实践,对各市(区)按季度开展市场主体满意度评价,全年开展一次综合性营商环境评价,评价结果作为各市(区)高质量发展综合绩效评价和法治政府建设评估的重要依据。将营商环境突破年各项任务落实情况纳入省级部门营商环境年度专项任务考核,更好发挥考核指挥棒作用。

  (四)强化宣传引导。充分发挥主流媒体、新兴媒体、自媒体等各类舆论宣传机构作用,加强营商环境突破年宣传报道和舆论引导,及时宣传各地各部门实施营商环境突破年工作推进情况、亮点工作、典型做法等,营造陕西“人人都是招商环境、人人都是营商环境”的浓厚氛围。省发展改革委建立营商环境突破年宣传专栏,持续加大宣传力度。各牵头单位、各市(区)每月20日前将突破年工作进展报省营商办。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。