青政发[2023]4号 青岛市人民政府关于印发青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)的通知
发文时间:2023-03-02
文号:青政发[2023]4号
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青岛市人民政府关于印发青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)的通知

青政发〔2023〕4号              2023-03-02

各区、市人民政府,青岛西海岸新区管委,市政府各部门,市直各单位:

  《青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)》已经市委、市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

青岛市人民政府

2023年3月2日

  (此件公开发布)

青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)

  一、加大援企惠企力度

  1.全力服务保障企业复工达产,落实企业开工复产实时监测报告机制,全面排查摸清企业面临的工人返岗、产销对接、原材料供应、资金保障、物流运输、市场开拓等实际困难,建立问题实时征集、及时解决、限时反馈工作闭环,加快推动产业链上下游企业协同复工达产。指导企业合理安排生产计划,引导有市场、有订单的企业增加一季度排产。(牵头单位:市工业和信息化局)

  2.对增值税小规模纳税人,暂免征收2023年一季度房产税、城镇土地使用税。对生产经营确有困难的纳税人,可申请减免房产税、城镇土地使用税。(牵头单位:市财政局、市税务局)

  3.2023年1月1日—12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,减按1%预征率预缴增值税;允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额;允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。(牵头单位:市税务局、市财政局)

  4.实施稳岗扩岗专项贷款政策,对符合条件的小微企业单户授信额度最高3000万元,给予不超过4%的优惠贷款利率。加大利率优惠力度,提供信用授信、提高授信额度和无还本续贷等差异化支持。按照国家、省统一部署,延续实施阶段性降低工伤、失业保险费率政策。(牵头单位:市人力资源社会保障局、市财政局、市地方金融监管局、市税务局、人民银行青岛市中心支行)

  5.优化企业用工服务,针对重点产业、企业开展用工摸底调查,全面掌握企业缺工规模、缺工类型、技能要求、薪资水平等内容,建立重点产业、骨干企业用工需求清单,提升用工保障服务的精准性。将医疗物资保供企业纳入重点服务对象,全力保障企业用工需求。(牵头单位:市人力资源社会保障局)

  6.降低企业办电成本,全市小微企业申请160千瓦及以下用电报装的,由供电企业负责公共电网至用户电能表的全部投资。推进供电服务领域“一件事一次办”,深化房产管理系统与供电系统数据互联互通,常态化实施“不动产+供电”线上联动过户。(牵头单位:市发展改革委)

  7.实施重点扩产企业包靠服务,建立新投产工业项目、年新增产值1亿元以上工业企业清单,逐一明确服务专员,按照“市级统筹、分级负责”的原则,市级帮包服务新增产值5亿元以上企业,区(市)级帮包服务新增产值1亿元以上企业,全力协调解决企业生产经营中的困难问题,形成优质增量拉动效应。(牵头单位:市工业和信息化局,各区、市政府)

  二、加快恢复和提振消费

  8.落实好“山东消费提振年”行动,跟踪抓好青岛市支持商贸流通行业促进居民消费的政策措施、大力提振文化和旅游消费的政策措施落地,督促各区(市)结合实际出台配套政策,形成政策合力,推动消费市场全面复苏回暖。(牵头单位:市商务局、市文化和旅游局)

  9.开展文旅消费促进行动,结合省“畅游齐鲁乐享山东”主题旅游年活动,举办“嗨游青岛 悦享冬季”主题营销活动,推出一系列优惠政策、一系列特色活动、一系列主题产品、一系列经典线路,创新开展为期3个月的系列宣传营销,不断提升“冬游青岛”文旅品牌。引导鼓励基础条件较好的区(市)参与省级全域旅游示范区创建。(牵头单位:市文化和旅游局)

  10.加强省级电商供应链基地、电商直播基地、电商产业带培育,创新举办电商促消费活动,促进电商消费扩量提质。(牵头单位:市商务局)

  11.积极创建省级县域养老服务体系创新示范县(市、区),对获评的示范县(市、区)采取“先创后奖”方式,省级给予200万元一次性奖励,并对排名前列、实效突出、创新示范作用显著的再给予20%—40%的示范引领奖励。实施母婴安全行动提升计划,全面落实优化生育政策,新增托位数8000个,千人口托位数达到3.11个。(牵头单位:市民政局、市卫生健康委)

  12.开展“益小微”行动。专题帮扶“小店”发展,出台支持个体工商户发展具体措施,线上发挥市场监管大数据资源优势,依托“市场监管服务通”平台,打造帮扶个体工商户数字载体。线下开展宣传走访、进厂入企、政银携手等活动,营造扶持个体工商户发展的浓厚氛围,为个体工商户提供快捷便利服务。(牵头单位:市市场监管局)

  三、着力扩大有效投资

  13.盯紧省市县三级重点项目,建立“一对一”联系帮包机制,实施重大项目联审会商,组织开展常态化、全覆盖的现场协调服务,跟进解决项目落地中的困难问题,加快项目建设进度,形成更多实物工作量。遴选一批优质项目,集中提速办理项目审批、用地环评、施工许可等审批手续,加快征地拆迁、市政配套等工作,推动一批基础设施“七网”、重大产业项目早开工、快建设,形成示范拉动效应,确保省市县三级重点项目一季度完成年度投资的20%以上。(牵头单位:市发展改革委)

  14.优化地方政府专项债券项目安排协调机制,加快2023年提前下达的319亿元专项债券发行,力争上半年全部使用完毕。加强新型基础设施建设、新能源汽车充电桩等领域项目谋划储备,新增支持煤炭储备、新能源以及国家级产业园区基础设施优质项目申请地方政府专项债券作为资本金。(牵头单位:市发展改革委、市财政局)

  15.按照省统一部署,实施重大产业项目引领工程,落实省投资导引,推动产业项目纳入省专项储备库,对入库项目开通绿色通道,落实贷款贴息、设备奖补等政策支持。抓好5个事关重大生产力布局项目建设,继续谋划支撑性引擎性项目。梳理投资10亿元以上重点工业项目清单,加强服务保障,积极争取相关专项支持。(牵头单位:市发展改革委、市工业和信息化局)

  16.加力实施基础设施“七网”建设行动,对新开工项目开通绿色审批通道,择优落实前期工作经费,最大限度压减手续办理时限。支持公路、铁路、城建、水利等领域补短板基础设施项目,在投资回报机制明确、收益可靠、风险可控前提下,按照国家相关规定,适当下调项目资本金比例。(牵头单位:市发展改革委、市财政局、市交通运输局、市住房城乡建设局、市农业农村局、市水务管理局)

  17.落实好省能源转型发展“九大工程”,推动具备条件的海上风电、海上光伏项目应开尽开、能开快开。按照“应并尽并、能并早并”原则,保障具备并网条件的风电、光伏发电项目及时并网,允许分批并网。(牵头单位:市发展改革委)

  18.坚持节约集约用地,预支新增用地指标保障项目落地,在国家明确2023年度新增用地指标配置规则前,对基础设施项目、民生工程以及符合产业政策和供地政策、投资到位、拿地即可开工建设的重点项目,可预支指标办理用地报批手续,预支数量不作限制,按照国家有关规定年底前统一核算。(牵头单位:市自然资源和规划局)

  19.实施重大基础设施用地报批奖励,2023年获得用地批复的交通、能源、水利等单独选址重大基础设施项目,对合规新增建设用地,由省级统一给予一定比例的用地指标奖励,其中获国务院批复的奖励10%,获省政府批复的奖励5%,指标直接奖励到项目所在区(市)。(牵头单位:市自然资源和规划局)

  20.持续拓宽民间投资行业领域,支持民营企业参与铁路、高速公路、港口码头及相关站场、城市基础设施、公共服务设施项目,支持民营企业加大太阳能发电、风电、生物质发电、储能等节能降碳领域投资力度,按规定落实建设用地、资金支持以及行政审批绿色通道等政策便利,定期向金融机构推送民间投资项目。稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点,滚动做好后续项目储备。(牵头单位:市发展改革委、市交通运输局、市水务管理局、市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市财政局、市地方金融监管局)

  21.完善项目谋划储备、要素保障、问题解决、督导服务四项机制,用好2000万元固定资产投资考核奖励资金和重大项目前期工作经费,对考核前列的区(市)给予正向激励。(牵头单位:市发展改革委)

  四、全力稳住外贸外资

  22.盯紧欧美、日韩、RCEP成员国、“一带一路”沿线国家等境外市场,分批次组织企业“抱团出海”,加强与境外商协会和投资促进机构对接合作,集中签约一批外贸订单和重大外资项目。(牵头单位:市商务局)

  23.对参加境外经贸类展会的企业,给予其实际发生的展位每个不高于实际费用80%的展位费补助,最高不超过3万元,每个企业同一展会最多补助2个展位。(牵头单位:市商务局)

  24.落实省跨境电商跃升发展三年行动计划(2023年—2025年),开展“产业集群+跨境电商”培育行动,鼓励我市海外仓企业在全球重点市场设立品牌商品展示中心,“前展后仓”拓展国际市场。(牵头单位:市商务局)

  25.办好跨国公司领导人青岛峰会等重大活动,加强产业链招商和市场化招商,招引一批重点外资项目落地。对年实际到账外资5000万美元及以上的新项目、3000万美元及以上的增资项目,按投向实际生产经营的外资使用金额的3%给予奖励,最高奖励1亿元人民币,由市、区两级财政共同承担,其中市级财政承担2%。(市商务局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市生态环境局,各区、市政府按职责分工负责)

  26.对世界500强企业、全球行业龙头企业新设(或增资)年实际外资金额超过1亿美元的制造业项目,以及新设年实际外资金额不低于3000万美元的新一代信息技术、智能装备、生物医药、新能源、新材料等先进制造业项目,按“一项目一议”方式给予重点支持,所需资金由市级财政承担。(牵头单位:市商务局、市财政局)

  五、优化提升供给质量

  27.统筹省级加力提速工业经济高质量发展奖励资金,围绕新一代信息技术、装备制造、高端化工等重点领域,对一季度新增工业产值超过3亿元、增速不低于15%的,在一季度末按产值规模、增速等指标复合计算在全省前100名工业企业给予奖励;在此基础上全年产值累计增速不低于10%且新增纳税不低于500万元的工业企业,分档给予单户累计最高不超过200万元的奖励。企业产值以统计部门核定的数据为准。(牵头部门:市工业和信息化局、市财政局)

  28.对生产企业、电商企业新注册零售独立法人公司并实现月度纳统的按规模给予奖励,最高奖励200万元,市、区两级财政资金1:1配套。(牵头单位:市商务局、市财政局,各区、市政府)

  29.强化企业梯次培育,支持领航型企业牵头建立行业合作机制,制定单项冠军培育提升工作方案,2023年新增省级以上单项冠军企业10家、专精特新中小企业200家、瞪羚企业50家、专精特新“小巨人”企业40家以上,促进大中小企业协同、集约集聚发展。(牵头单位:市工业和信息化局、市民营经济局)

  30.做大做强1个国家级“双跨”平台,新培育上线平台10个以上。打造10家左右“工赋山东”工业设备上云标杆企业、工业互联网标杆工厂、“5G+工业互联网”应用标杆。(牵头单位:市工业和信息化局)

  31.坚持严控“两高”、优化其他,进一步提高“两高”项目管理科学化精准化水平,将沥青防水材料调出“两高”项目范围。对不增加产能、能耗、煤耗、污染物排放、碳排放的技术改造项目(不包括核心设备拆除新建、产能整合、搬迁入园、易地搬迁)实行市级指导、省级报备制度。(牵头单位:市发展改革委、市工业和信息化局、市自然资源和规划局、市生态环境局)

  32.落实省生态环保产业高质量发展“311”工程方案,加快青岛生态环保产业集群建设,培育壮大生态环保龙头骨干企业。(牵头单位:市生态环境局)

  33.投入各级衔接资金不少于4000万元,支持衔接乡村振兴集中推进区建设,培育壮大乡村产业,开展农村人居环境整治和小型公益设施建设。积极创建省级乡村振兴齐鲁样板示范区,对成功获批的省级乡村振兴齐鲁样板示范区,落实省财政奖补政策,每个分阶段累计给予2000万元奖补。安排股权投资资金3000万元,加快种业提升。(牵头单位:市农业农村局、市财政局)

  六、有效释放改革动力活力

  34.实施要素集成改革,积极承接要素市场化配置综合改革国家试点,开展市级联动试点。加快建立城乡统一的建设用地市场,有序推进集体经营性建设用地入市试点工作,深化亩产效益评价改革,重点区域内工业用地全部推行“标准地”出让。充分发挥各类政府投资基金的引导作用,引进一批创业投资基金、创业投资机构,举办产业资本对接活动,拓宽市场化、多元化融资渠道。(牵头单位:市发展改革委、市工业和信息化局、市财政局、市自然资源和规划局、市地方金融监管局)

  35.开展营商环境集成改革,推动涉企全生命周期事项集成化办理,加快推进高频服务事项“免证办事”“一码通行”。以“爱山东”为统一服务品牌,强化网上受理、权力运行、用户评价等全流程应用支撑体系,统一全市事项线上申报渠道,推进“全上网、进中台”,实现标准统一、服务同质。推动市场监管、税收管理、进出口、生态环保、劳动保障、医疗保障、医药招采、知识产权保护等领域建立健全行业信用评价制度,加快实施具体领域信用分级分类监管。(牵头单位:市行政审批局、市发展改革委、市大数据局、市市场监管局)

  36.推动企业集成改革,坚持“两个毫不动摇”,贯彻落实省创建世界一流企业引领高质量发展的若干措施,梯次培育一批具有核心竞争力的大企业好企业。落实省支持民营经济高质量发展的政策措施,加强省民营经济高质量发展先进县培育,积极推动我市优秀民营企业家入选全省民营企业家“挂帅出征”百强榜。依法平等保护民营企业产权和企业家权益,防范和化解拖欠中小企业账款问题。(牵头单位:市发展改革委、市民营经济局)

  以上第2、3、4、6、14、16、17、18、19、23、25、26、27、28、31、33项作为青岛市2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)。

《青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)》政策解读

  一、出台背景

  一季度是全年的“风向标”,开年经济运行情况对稳定社会预期、提振发展信心至关重要。为推动政策靠前发力,以有效政策供给助推经济社会平稳健康发展,市委、市政府研究确定了《青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)》。

  二、制定依据

  依据《山东省人民政府印发关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)的通知》(鲁政发〔2023〕1号)等制定本政策措施。

  三、出台目的

  落实中央及省委、市委经济工作会议精神,围绕加大援企惠企力度、加快恢复和提振消费、着力扩大有效投资等领域加强政策供给,聚力促进经济加快恢复发展,持续巩固“稳中向好、进中提质”良好态势。

  四、主要内容

  《青岛市促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)》包括加大援企惠企力度、加快恢复和提振消费、着力扩大有效投资等6个方面、36项政策措施:

  一是加大援企惠企力度,包括增值税小规模纳税人暂免征收2023年一季度房产税和城镇土地使用税、稳岗扩岗专项贷款、降低企业办电成本等7项;

  二是加快恢复和提振消费,包括开展文旅消费促进行动、省级电商供应链基地培育等5项;

  三是着力扩大有效投资,包括重点项目加速审批、优化专项债券项目安排协调机制、预支新增用地指标保障项目落地等9项;

  四是全力稳住外贸外资,包括境外经贸类展会奖补、存量外资企业增资奖补等5项;

  五是优化提升供给质量,包括加力提速工业经济高质量发展奖励、优化“两高”项目管理、省级乡村振兴齐鲁样板示范区等7项;

  六是有效释放改革动力活力,包括实施要素集成改革、开展营商环境集成改革等3项。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。