豫政[2023]12号 河南省人民政府关于印发中国(河南)自由贸易试验区2.0版建设实施方案的通知
发文时间:2023-02-23
文号:豫政[2023]12号
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河南省人民政府关于印发中国(河南)自由贸易试验区2.0版建设实施方案的通知

豫政〔2023〕12号             2023-02-23

各省辖市人民政府,济源示范区、航空港区管委会,省人民政府各部门:

  现将《中国(河南)自由贸易试验区2.0版建设实施方案》印发给你们,请认真贯彻执行。

河南省人民政府

2023年2月23日

中国(河南)自由贸易试验区2.0版建设实施方案

  为深入实施制度型开放战略,推动中国(河南)自由贸易试验区(以下简称河南自贸试验区)高水平建设、高质量发展,制定本实施方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,深入贯彻习近平总书记关于对外开放的重要论述,实施自由贸易试验区提升战略,紧扣建设“两体系、一枢纽”(现代立体交通体系、现代物流体系,服务“一带一路”建设的现代综合交通枢纽)战略定位,以制度创新为核心,以可复制可推广为基本要求,加快构建现代产业体系,为实施制度型开放战略探索新路径、积累新经验。

  (二)发展目标。到2025年,河南自贸试验区贸易、投资、金融、运输往来等自由化、便利化水平进一步提升,主导产业做大做强,新业态新模式加快发展。中欧班列(中豫号)扩量提质,航空货邮年吞吐量突破100万吨,货物进出口年均增长20%,实际使用外资年均增长15%,跨境电商交易额年均增长18%,形成可复制、可推广制度创新成果100项以上,开放创新联动区建设取得显著成效,服务高水平开放、支撑高质量发展的能力进一步增强。

  二、强化拓展“两体系、一枢纽”功能

  (一)深化郑州—卢森堡“空中丝绸之路”战略合作。加快建设卢森堡货航郑州枢纽、空铁转运中心和专属货站。支持航空公司向中国民航局争取扩大第五航权配额、加密国际航线航班、开通新的国际航线。支持郑州新郑国际机场建设海外货站,拓展与布达佩斯机场海外货站合作内容。(省发展改革委、机场集团、航投集团负责)

  (二)推进郑州新郑国际机场航空物流电子货运试点成果应用。加快推广航空电子货运信息服务平台、电子运单中性平台,吸引更多全球性航空物流企业参与使用,建立与国际对标的航空物流电子货运标准化体系。(省机场集团负责)

  (三)加快建设全国重要国际邮件枢纽口岸。争取中国邮政航空第二基地落户郑州,加快推进航空邮件处理中心、东航物流生鲜港等项目规划和建设。(省发展改革委、邮政管理局、郑州海关、中国邮政集团河南分公司、省机场集团、郑州市政府、航空港区管委会负责)

  (四)加快建设中欧班列郑州集结中心。支持拓展中欧班列(中豫号)至欧洲、中亚、东南亚等地区的线路和集疏网络,推动中欧班列扩能提质和运贸一体化发展。加快建设郑州国际陆港航空港片区,争取全国陆路启运港退税试点政策。(省发展改革委、财政厅、交通运输厅、税务局、郑州海关、国铁郑州局集团、中豫国际港务集团、郑州市政府负责)

  (五)加快铁路运输多式联运“一单制”改革。推行公铁联运标准化单证,制定单证签发和提货具体规则,加强与空运、海运单证的衔接。推进铁路与公路、机场、水路、口岸、海关等领域信息互联互通。(省交通运输厅、发展改革委、商务厅、郑州海关、省机场集团、国铁郑州局集团、中豫国际港务集团负责)

  (六)探索赋予多式联运单证物权凭证功能。探索将多式联运单证作为信用证议付票据,引导和鼓励市场主体、铁路企业和银行创新多方协同、风险分担的陆路贸易融资方式。(省交通运输厅、商务厅、法院、郑州海关、国铁郑州局集团、中豫国际港务集团、人行郑州中心支行、河南银保监局负责)

  (七)健全多式联运标准体系。在多式联运基础设施、运载单元、专用载运工具、转运设备、信息交换接口、产品和服务等方面,制定50项以上团体标准(企业标准)、地方标准,争取更多标准上升为国家标准、行业标准。(省交通运输厅、市场监管局、省机场集团、国铁郑州局集团、中豫国际港务集团负责)

  三、持续推进贸易投资便利化

  (一)深化与区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)成员国地方经贸合作。建立RCEP国别商品减税对比清单,指导企业利用原产地累积规则优化供应链、产业链、价值链。推动建设RCEP企业服务中心,争取RCEP国际组织、商协会分支机构落地,在汽车制造、生物医药、知识产权运营等领域建设一批产业园区和项目。依托郑州数据交易中心,探索建立数据定价、流通方式等交易体系。积极申建国家数字服务出口基地,探索推动数据安全有序跨境流动。(省商务厅、贸促会、郑州市政府负责)

  (二)推进跨境电商零售进口药品试点工作。出台专项支持政策,推动跨境电商企业、平台与药企深化合作,做大业务规模。探索线上线下融合发展模式,积极向国家申请放宽试点目录限定政策。(省商务厅、财政厅、药监局、税务局、郑州海关、郑州市政府负责)

  (三)支持离岸贸易发展。推动银行创新离岸转手买卖的真实性管理,依照展业原则,基于客户信用分类及业务模式提升审核效率,探索实行特殊需求研判会商机制和白名单制度,在结算、融资、监管、服务等方面创新突破,为企业开展真实合规离岸贸易业务提供优质金融服务,提高贸易结算便利化水平。(人行郑州中心支行、省财政厅、商务厅、税务局、郑州市政府负责)

  (四)加快开封文化产业开放先行区建设。结合文化产业特色,举办形式多样的文化产品“出海”活动,培育具有较强国际竞争力的文化企业,打造国际文化交易平台,做强国家文化出口基地。积极争取开展网络游戏属地管理试点工作。(省商务厅、文化和旅游厅、省委宣传部、开封市政府负责)

  (五)支持洛阳装备制造业“走出去”。充分发挥装备制造、新能源新材料等产业优势,开拓国际市场,扩大国际产能合作。创新企业委托境外加工贸易结算流程,支持企业拓展国际贸易业务。(人行郑州中心支行、洛阳市政府负责)

  (六)建设外籍人员移民事务服务中心。搭建出入境人员综合服务“一站式”平台,实现外国人来华、出入境体检、证件办理及查询、随行子女入学等“一口通办”。(省公安厅、科技厅、行政审批政务信息管理局、郑州海关、河南边检总站、郑州市政府负责)

  (七)加强涉外法律服务。积极建设综合法律服务中心、域外法律查明服务中心、知识产权综合服务中心,设立一批涉外仲裁机构和合作制公证机构。加快推进贸易调整援助试点工作。推动河南自贸试验区郑州片区人民法院涉外商事审判庭建设。(省法院、司法厅、商务厅、贸促会和郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  四、积极开展制度创新

  (一)实施原产地自主声明制度和原产地预裁定制度。推荐符合条件的企业申请“经核准的出口商”,自行出具原产地声明。引导企业申请归类、价格、原产地预裁定,稳定企业通关预期。(郑州海关、省贸促会负责)

  (二)创新账户体系管理。积极争取开展本外币合一银行账户体系试点、跨国公司本外币一体化资金池业务试点,为企业开展跨境贸易、投融资结算等业务提供便利服务。争取开展数字人民币试点。(人行郑州中心支行、河南银保监局负责)

  (三)推动基金业扩大开放。开展合格境外有限合伙人试点,支持境外投资者通过资格申请和外汇资金监管,将境外资本兑换为人民币资金,投资境内私募股权投资基金。适时启动试点合格境内投资企业业务。(省发展改革委、商务厅、地方金融监管局、人行郑州中心支行、河南证监局、银保监局负责)

  (四)适时开展融资租赁公司外债便利化试点。允许注册在自贸试验区内符合条件的融资租赁公司与其下设的特殊目的公司共享外债额度。出台专项政策措施,引导融资租赁公司集聚发展。(人行郑州中心支行、省地方金融监管局和郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (五)推进知识产权证券化试点工作。以产业链条或产业集群高价值专利组合为基础,在知识产权已确权并能产生稳定现金流的前提下,探索以知识产权运营未来收益权为底层资产,发行知识产权证券化产品,拓宽企业融资渠道。(人行郑州中心支行、省地方金融监管局、市场监管局负责)

  (六)加大“证照分离”改革力度。在全省“证照分离”改革全覆盖清单基础上,加大河南自贸试验区涉企经营许可事项改革力度。对审批改备案的事项,原则上实行事后备案。探索在更多涉企政务服务领域实行告知承诺。(省市场监管局等负责)

  (七)深化卫生健康领域改革。放宽医师执业、医疗机构设立及变更登记等方面的标准和条件限制,提高便利性和灵活性。探索开展先进生物治疗诊断技术开发与应用,在细胞治疗、中药和中药医疗器械注册监管等领域开展改革试点,支持河南自贸试验区内医疗机构进口国外已上市、国内未上市的急需特效药品和医疗器械。(省卫生健康委和郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (八)支持郑州商品交易所创新发展。支持期货和期权新品种研发上市,创新期货保税交割监管模式,促进期货市场国际化。(省商务厅、发展改革委、地方金融监管局、人行郑州中心支行、郑州海关、郑州商品交易所负责)

  五、引育并重发展重点产业

  (一)精准推进产业招商。出台重点产业培育发展专项方案和配套支持政策,编制产业招商图谱,建立项目储备库、目标企业库、客商资源库、在谈线索库。整合招商力量,在重点国家(地区)依托商协会和中国银行、中国进出口银行等驻外机构,建立招商联络处。持续开展驻点招商、资本招商、以商招商、飞地招商等,大力引进外向型项目。(省商务厅和郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (二)持续提升先进制造业水平。加快中铁智能化高端装备产业园、郑煤机智慧控制系统智能制造示范基地、中联重科开封产业园、富士康5G智能手机精密机构件等项目建设。(郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (三)加快培育战略性新兴产业。做大做强郑州新能源及智能网联汽车研发生产基地、郑开汽车及零部件外贸产业基地等,加快推进安图生物体外诊断产业园、普莱柯生物制品改扩建、中航锂电智能工厂、东旭氢能电机装备产业园等项目建设。(郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (四)大力发展现代服务业。推动敦豪、联邦快递和中国邮政集团、中国物流集团等大型物流集成商建设区域总部、区域分拨中心、专属货站等。培育多元化金融市场主体,吸引国际知名科技服务机构设立分支机构。加快数字产业集聚,推进宇通自动驾驶研究院、360集团中部数字安全科创总部等项目建设。打造数字藏品交易平台。(郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (五)推进国际合作产业园区建设。建设河南中日(开封)国际合作产业园,谋划推进河南中美(郑州)国际合作产业园等建设。(省商务厅和郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  六、推动河南自贸试验区与综合保税区统筹发展

  (一)优化管理运行机制。加快片区管委会与综合保税区管理机构整合,统筹两类区域规划建设,实现同一机构统一负责两类区域产业发展、制度创新、招商引资及人才引进等事项,提高管理效能。(郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (二)提升研发创新能力。鼓励研发创新机构入驻综合保税区,对新设的研发设计、加工制造企业,经评定符合有关标准的,直接赋予“经认证的经营者”高级认证。推动企业与高校、科研机构在综合保税区合作建立技术研发中心、产业研究院、中试基地等新型研发机构,鼓励开展离岸创新创业。(郑州海关和郑州市、开封市、洛阳市政府负责)

  (三)促进保税维修业务发展。制定支持政策,规范业务流程,推动河南自贸试验区内企业按照综合保税区维修产品目录开展“两头在外”保税维修业务,试点开展高技术含量、高附加值、符合环保要求的自产出口产品保税维修。为符合条件的企业设立保税维修专用账册,合理确定账册核销周期。(省商务厅、发展改革委、财政厅、生态环境厅、税务局、郑州海关负责)

  七、加强交流合作和复制推广

  (一)扩大黄河流域自贸试验区交流合作。发挥黄河流域自贸试验区联盟作用,推动区域开放型经济发展,积极服务黄河流域生态保护和高质量发展。办好第三届中国自由贸易试验区发展论坛、第二届黄河流域自贸试验区联盟会议等活动。(省商务厅、郑州市政府负责)

  (二)推动与中国(广西)自贸试验区联动发展。在深化RCEP合作、海关协作、大宗商品交易、跨境电商、多式联运等领域开展协同创新,扩大合作成效,推动豫桂东盟物流大通道建设。(省商务厅、郑州海关、中豫国际港务集团、郑州市政府负责)

  (三)加快制度创新成果复制推广。定期发布河南自贸试验区最佳实践案例,学习借鉴其他自贸试验区改革创新经验,推动制度创新成果落地见效。建设河南自贸试验区开放创新联动区,加大自贸试验区制度创新成果复制推广力度,推动改革创新协同、产业发展联动。及时总结上报全省制度创新成果,力争更多河南经验在全国复制推广。(省商务厅、省委改革办等负责)

  (四)积极申建河南自贸试验区空港新片区。围绕建设国际航空物流中心和航空经济引领的现代产业基地,发挥郑州航空港区临空区位、物流枢纽和功能口岸等优势,探索完善高水平开放政策制度体系,培育开放型经济新动能,申建河南自贸试验区空港新片区,建设更具国际影响力和竞争力的改革开放新高地。(省商务厅、发展改革委、郑州市政府、航空港区管委会负责)

  八、保障措施

  (一)加强组织领导。河南自贸试验区跨境电商综试区建设领导小组要强化统筹管理、组织协调。领导小组办公室要建立工作台账,强化跟踪问效。相关单位要主动作为,加强信息沟通和政策衔接,协同推进创新发展。郑州市、开封市、洛阳市政府要加强对自贸试验区重大改革、重要事项、重点任务的统筹谋划和推动落实,建立激发创新活力、增强发展动能的有效机制,进一步配强工作力量、强化要素保障,形成上下协同推动自贸试验区建设发展的良好格局。(河南自贸试验区跨境电商综试区建设领导小组成员单位负责)

  (二)完善政策体系。制定政务、监管、金融、法律、多式联运五大服务体系2.0版建设专项方案,持续在重点特色领域深化改革创新。在财政、税务、人才等领域出台专项政策,激励制度创新,促进河南自贸试验区产业发展和人才汇聚。(省商务厅、市场监管局、郑州海关、人行郑州中心支行、省法院、交通运输厅、财政厅、税务局、省委人才办、省人力资源社会保障厅负责)

  (三)强化评估督导。建立河南自贸试验区高质量发展指标体系,落实统计报表制度,适时开展改革创新和建设情况评估。加强跟踪分析和督促指导,确保各项改革举措和创新试点有序推进、落地见效。(省商务厅、省委改革办负责)


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。