银保监办发[2023]11号 中国银行保险监督管理委员会关于印发银行业保险业贯彻落实《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》实施意见的通知
发文时间:2023-02-14
文号:银保监办发[2023]11号
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中国银行保险监督管理委员会关于印发银行业保险业贯彻落实《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》实施意见的通知

银保监办发[2023]11号              2023-02-14

山东、青岛银保监局,各政策性银行、大型银行、股份制银行,各保险集团(控股)公司:

  为贯彻落实《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》(国发〔2022〕18号)有关部署,引导银行业保险业优化资源配置,提高服务质效,支持山东深化新旧动能转换、推动绿色低碳高质量发展,银保监会制定了《银行业保险业贯彻落实〈国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见〉实施意见》。现印发给你们,请遵照执行。

中国银保监会办公厅

2023年2月14日

  (请山东、青岛银保监局将此件转发至辖内银行保险分支机构和地方法人机构)

银行业保险业贯彻落实《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》实施意见

  为全面贯彻党的二十大精神,深入贯彻习近平总书记关于金融工作的重要论述和对山东工作的重要指示要求,落实《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》(国发〔2022〕18号)有关部署,发挥银行业保险业支持保障作用,助力山东深化新旧动能转换、推动绿色低碳高质量发展,制定本实施意见。

  一、工作目标

  以《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》为指导,落实《山东省建设绿色低碳高质量发展先行区三年行动计划(2023—2025年)》有关要求,深刻领会金融工作的政治性、人民性,提升专业性,积极促进银行业保险业自身高质量发展与山东建设绿色低碳高质量发展先行区的有机契合,为支持中国式现代化山东实践提供强大金融动能。

  二、健全科技金融生态系统,支持高水平科技自立自强

  (一) 推动科技金融发展提质增效。引导银行机构积极服务创新型领军企业、高新技术企业、科技型中小企业,为更多专精特新“小巨人”、制造业“单项冠军”“瞪羚”“独角兽”企业创新发展提供优质金融服务,加大科技型企业知识产权质押融资、信用贷款、首贷和小微企业续贷支持力度,努力实现科技企业贷款余额、有贷款户数持续增长。鼓励保险机构完善科技保险产品体系,形成覆盖科技企业研发、生产、销售等各环节的保险保障。

  (二) 创新科技金融产品和服务。鼓励银行机构结合科技企业发展阶段特点、金融需求和风险特征,采取更加灵活的利率定价和利息还付方式。在风险可控前提下与外部投资机构深化合作,探索“贷款+外部直投”等业务新模式。针对泰山人才工程、齐鲁人才工程和青年人才集聚专项行动等重点群体的创新创业金融需求,积极开发特色金融产品,提供职业责任、人身意外以及健康养老等保险保障服务。支持保险机构开展首台(套)重大技术装备保险试点和新材料首批次应用保险试点,以及探索开办首版次软件保险。

  (三) 支持济南市建设科创金融改革试验区。鼓励和支持试验区银行机构设立以“六专机制”为核心的科创金融事业部、科技分(支)行等科创金融专营(特色)机构,并在资源配置、业务审批、考核评价、创新权限、任职交流等方面予以倾斜。引导符合条件的保险公司在试验区开展科技保险特色业务,支持发展专业性的科创保险经纪机构,在依法合规、风险可控的前提下支持有条件的机构发起设立再保险公司。支持银行保险机构完善科技创新全周期金融服务。

  三、大力发展现代金融体系,助力构建现代化产业体系

  (四) 优化先进制造业和战略性新兴产业等重点领域金融服务。支持银行机构扩大制造业中长期贷款、信用贷款规模,重点支持高技术及智能制造业、战略性新兴产业,支持山东打造国家级先进制造业集群。引导保险资金在风险可控、商业自愿前提下,通过投资股权、债券、私募基金、保险资产管理产品等多种形式,为先进制造业和战略性新兴产业提供长期稳定资金支持。

  (五) 加强和改进现代海洋经济发展金融服务。鼓励有条件的银行机构在依法合规、风险可控的前提下开展涉海金融体制机制创新,加大涉海抵质押贷款业务创新推广,采取银团贷款、联合授信等模式加大对海工装备基地、海洋牧场等重点领域的支持。加快发展航运保险、滨海旅游特色保险、海洋环境责任险、涉海企业贷款保证保险等,推广短期贸易险、海外投资保险,扩大出口信用保险在海洋领域的覆盖范围。

  (六) 进一步完善外贸金融服务。鼓励银行保险机构聚焦高标准建设上合示范区、打造山东自贸试验区升级版、RCEP山东经贸合作示范区建设,合理利用境内外市场资源,积极开展外贸金融服务,提供支付结算、融资融信、财务规划、风险管理、关税保证保险、出口信用保险等外贸金融产品服务和外贸金融整体解决方案。

  (七) 积极做好能源交通绿色低碳转型的融资支持。鼓励银行机构大力支持山东构建清洁低碳、安全高效的现代能源体系,积极服务山东构建“四横五纵沿黄达海”十大通道,探索并购融资、气候债券、绿色信贷资产证券化等创新产品。鼓励保险机构通过债权、股权、股债结合、资产支持计划和私募基金等形式,参与山东能源交通基础设施项目建设。

  四、加大绿色金融产品创新,服务建设绿色低碳先行区

  (八) 持续完善绿色金融体系。从战略高度推进绿色金融,鼓励有条件的银行机构设立绿色金融事业部、特色分支机构,鼓励保险机构积极开展绿色保险和资金运用,支持山东绿色发展。建立完善与绿色金融相匹配的制度体系、工作机制、业务流程等,建立绿色企业评价体系,在客户准入、授信政策等方面实行差别化管理,积极开展环境权益融资、生态产品价值实现、绿色消费信贷、绿色保险等金融创新,提升绿色金融专业服务能力。支持威海、烟台在绿色金融、金融促进“蓝绿”融合发展等方面探索实践。

  (九) 强化绿色金融体制创新。支持山东探索促进绿色金融创新的工作机制,加强银行保险机构绿色金融业务发展情况的监测评估,引导金融资源支持高碳行业企业向低碳转型及绿色低碳技术研发和成果转化。支持有条件的银行保险机构在山东开展碳账户、碳保险、碳资产证券化等探索创新。支持银行机构针对绿色金融业务实施专项激励,通过调整内部资金转移定价和经济资本占用等方式引导信贷资源绿色化配置,鼓励保险机构将企业环境与碳减排等纳入投资决策体系与保费定价机制。

  (十) 推进传统产业绿色升级。引导银行保险机构支持传统支柱产业绿色化高端化发展、重化工业布局优化和结构调整,在设备更新、技术改造、绿色转型发展等方面提供中长期资金支持。同时,按照“有保有压、分类管理”原则,坚决遏制高耗能、高排放、低水平项目盲目发展。

  (十一) 支持黄河流域生态保护。引导银行保险机构为黄河流域污染防治、生态保护修复工作提供全方位的融资支持和保险保障。大力支持先进节水技术发展和节水设施建设,围绕排污权等相关权益,与有关方面加强协同,促进权益有序流转、优化配置,探索创新相关金融产品和服务。围绕黄河流域水利薄弱环节治理、悬河治理、城市防洪排涝体系等建设项目,提升金融服务质效。服务好滩区居民迁建工作,在搬迁安置、产业就业、公共设施建设等方面提供金融支持。进一步发挥保险业在防灾抗灾减灾方面的作用,深化自然灾害研究,丰富和完善产品服务供给,在灾前防范、灾时救援、灾后理赔等各环节发挥专业优势,为黄河流域人民生命财产安全提供坚实保障。

  五、提升涉农金融服务水平,扎实推进乡村全面振兴

  (十二) 确保涉农金融投入稳定增长。加大涉农信贷投放力度,单列涉农和普惠型涉农信贷计划,努力实现同口径涉农贷款余额持续增长。持续监测县域信贷资金适配情况和县域保险保障水平,提升山东县域金融服务质效。继续保持山东基础金融服务基本全覆盖,积极运用数字技术,向自然村延伸拓展基础金融服务。

  (十三) 推动金融支持巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。推动在山东乡村振兴20个重点帮扶县有经营业务的银行保险机构,特别是政策性银行、大型银行、股份制银行和主要农业保险承保公司,实现贷款余额、农业保险保额增长。支持保险公司加大对重点帮扶县的保险保障力度,积极推广特色保险,力争每个重点帮扶县的优势特色农产品保险品种稳中有增,各重点帮扶县至少有一款特色农产品保险产品,农业保险保额持续增长。

  (十四) 创新乡村振兴领域特色金融供给。加大对山东构建现代乡村产业体系的信贷支持,提升信贷产品期限与农业生产周期的匹配性。优先保障粮食和重要农产品供给,向“吨粮县、吨粮市”倾斜配置信贷资源。积极发展面向新型农业经营主体的首贷、信用贷,加大农户经营性信用贷款投放力度。强化乡村建设中长期信贷投入,探索构建乡村建设领域综合平衡融资模式,破解基础设施建设项目缺乏有效还款来源难题。督促保险机构落实三大粮食作物完全成本保险产粮大县全覆盖。稳步扩大关系国计民生和国家粮食安全的大宗农产品保险覆盖面,大力发展山东优势特色农产品保险。加快发展应对台风、地震、洪涝等重大自然灾害的保险业务。

  六、深入推进普惠金融战略,助力全体人民共同富裕

  (十五) 增强小微企业金融供给。加强对小微企业信用信息的挖掘运用,积极推广存货、应收账款、知识产权等动产和权利质押融资业务,规范发展供应链金融,促进小微企业融资增量扩面。支持银行机构与国家融资担保基金及其合作担保机构有序开展总对总的“见贷即保”批量担保业务,为小微企业、个体工商户提供信贷支持,合理分担贷款风险。进一步推广“随借随还”模式,加大续贷政策落实力度。

  (十六) 创新新市民金融产品和服务。深入贯彻“山东版”新市民金融服务工作方案,通过推出专属信贷产品、提供定制型保险保障等方式,不断提高新市民金融服务覆盖面和精准性。有效整合政务信息、电商平台信息等多维度数据,对新市民客户进行精准画像和风险评估,综合研判还款能力,减少对收入证明和抵质押物的依赖,降低保费门槛与起保要求,扩大贷款和商业保险覆盖面。关注灵活就业等重点人群,量身打造特色信贷产品,创新推出专属健康保险、商业养老保险、意外伤害保险、责任保险等保险产品。

  (十七) 着力服务民生事业发展。推动山东第三支柱养老保险规范发展,稳步推进专属养老保险等试点,支持山东合格机构设立理财子公司,支持符合条件的养老保险公司等专业机构在山东设立分支机构。鼓励保险机构参与山东长期护理保险试点,积极发展商业医疗保险,持续提升城市定制型医疗保险业务的普惠性、规范性和可得性。大力发展医疗、食品安全、环境污染、疫苗、文旅体育等重点领域责任保险,稳步扩大巨灾保险在山东的试点范围,更好发挥保险业在民生保障和重大灾害救助方面的重要作用。

  (十八) 以数字化转型推动高质量发展。支持银行保险机构依托科技手段创新发展模式,推进数字化转型,建立相适应的组织架构、激励机制、运营模式,加强人才储备,夯实数据治理基础,强化科技能力建设,充分应用金融科技,创新金融产品,改进服务质量,降低服务成本,释放创新活力,强化业务管理,提升市场竞争能力、风险管理能力和金融服务水平。

  (十九) 加强金融宣传教育和金融消费者权益保护。引导银行保险机构多渠道开展金融消费者教育,做好“3·15教育宣传周”“9月金融联合教育宣传活动”,全面提升消费者金融素养,增强群众风险防范意识,树立“收益自享、风险自担”观念。督促银行保险机构进一步落实消费者权益保护工作主体责任,将消费者权益保护工作理念贯穿到经营管理全流程,依法合规、积极妥善处理消费投诉,切实加强金融服务工作、有效提升金融服务质效。严厉打击侵害金融消费者合法权益的违法违规行为,依法维护金融消费者合法权益。

  七、防范化解重大金融风险,确保山东金融稳健运行

  (二十) 强化金融风险监测分析。督促银行保险机构深化数据治理和应用,增强数据分析穿透能力,建立健全风险监测预警体系。指导银行保险机构常态化排查各类金融风险隐患,密切关注大企业担保圈、产能过剩行业、企业债券违约、交叉性金融业务及非法集资等领域风险,跟踪监测重点区域、重点企业风险态势,动态分析可能存在的风险触点,及时防控和化解风险,防止风险交叉、蔓延。

  (二十一) 稳妥有序推进中小金融机构改革化险。指导山东地方中小银行保险机构及时向地方党委政府报告真实风险状况,推动发挥地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制作用,压实属地维稳和风险化解责任。支持开展山东中小法人银行风险资产清收处置攻坚行动,用好地方政府发行专项债补充中小银行资本政策。鼓励以改革化险一体推进的策略方法推动山东地方中小机构深层次治理,深化农村商业银行改革试点方案贯彻落实,加快推进城商行改革化险和高质量发展,稳步实施村镇银行等中小机构并购重组计划,持续引导信托公司、资产管理公司、财务公司等非银机构回归本源主业。

  (二十二) 加强重点领域风险防控。督促银行机构进一步做实资产质量,严格落实金融资产风险审慎分类。鼓励全国性银行向山东倾斜不良资产处置政策资源,加快工作节奏和处置进程。督促山东中小银行加强资产质量真实分类、加大拨备计提力度,有效处置不良资产。指导银行机构完善大型企业债务融资监测预警机制,提前制定接续融资和债务重组预案,积极配合地方推进重点企业风险化解及遗留问题解决,确保重点企业风险和担保圈风险一体化处置。坚持“房住不炒”定位,落实“金融十六条”措施,“因城施策”实施差别化信贷政策,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。积极配合化解地方政府债务风险。大力整治各类违法违规金融活动。

  八、保障措施

  (二十三) 加强党的全面领导。坚持党中央对金融工作的集中统一领导,加强银行保险机构党的建设,把党的领导真正融入公司治理各环节,切实发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导作用。银行保险机构党组织要扛实政治责任,主动融入山东建设绿色低碳高质量发展先行区的重大历史使命,按照山东省委、省政府关于建设先行区的总体部署和重点任务要求,为山东推进现代化强省建设提供有力金融支撑。

  (二十四) 建立工作保障机制。鼓励银行保险机构建立协调推进机制,定期研究支持山东绿色低碳高质量发展先行区建设重大事项,加强对驻鲁分支机构的指导和支持。山东、青岛银保监局和地方法人银行保险机构要成立主要领导同志担任组长的推动绿色低碳高质量发展领导小组,统筹研究重大政策、重大改革、重大工程,协调解决重大问题,要围绕本实施意见,细化制定具体工作方案,分年度列出具体目标清单和工作清单,以项目化方式推进工作落实。

  (二十五) 建立重大改革先行试点机制。鼓励银行保险机构加强与山东的沟通协调,支持山东在绿色低碳高质量发展、养老金融等领域率先探索实践。山东、青岛银保监局和山东省内银行保险机构要加强政策配套支持,积累改革经验,探索建立银行业保险业促进绿色低碳高质量发展的体制机制和有效路径,发挥示范引领作用。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。