资住建[2023]8号 资阳市关于印发《促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知
发文时间:2023-01-17
文号:资住建[2023]8号
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资阳市关于印发《促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知

资住建[2023] 8号            2023-01-17

各县(区)人民政府、高新区管委会、临空经济区管委会,市级有关部门:

  《促进房地产市场平稳健康发展若干措施》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

资阳市住房和城乡建设局

资阳市财政局

资阳市自然资源和规划局

资阳市市场监督管理局

资阳市总工会

国家税务总局资阳市税务局

中国人民银行资阳市中心支行

资阳市住房公积金管理中心

2023年1月17日

促进房地产市场平稳健康发展若干措施

  为深入贯彻党中央国务院、省委省政府关于稳定房地产市场相关要求,全面落实市委、市政府工作安排,促进我市房地产市场平稳健康发展,制定如下措施。

  一、全面实行货币化补偿和改签安置。

  中心城区新的房屋征收和征地拆迁补偿安置,原则上实行货币安置或用政府剩余安置房源安置,不再新建安置房。截至本措施印发之日,未开工建设的安置还房,原则上不再开工建设,由辖区政府(管委会)用政府剩余安置房源或公开采购符合条件的新建商品房源予以安置(已出让商住地块附配建安置房条件的仍按拍卖合同约定执行)。

  责任单位:市住房城乡建设局、市自然资源规划局,雁江区政府、高新区管委会、临空经济区管委会

  二、探索建立“房票”安置制度。

  针对国有土地房屋征收和集体土地征地拆迁选择货币补偿安置的,探索建立“房票”制度丰富货币补偿安置方式,引导货币补偿资金进入本地房地产市场。房地产开发企业本着自愿原则参与房票安置工作,参与房票安置的房地产开发企业对持房票购买商品房的房屋被征收人给予 5%的购房折扣。房地产开发企业不得变相提高商品房价格,企业对商品房有其他促销优惠的,房屋被征收人持房票购买时,可叠加享受优惠。

  责任单位:雁江区政府、高新区管委会、临空经济区管委会,市住房城乡建设局、市自然资源规划局

  三、强化闲置土地清理。

  全面清理中心城区范围内已出让商住用地,精准掌握闲置用地布局、合同约定、开发利用等情况,建立闲置土地台账,对违反政策规定和合同约定导致土地闲置等行为,严格依法依规处置。由市自然资源规划局牵头,雁江区、高新区、临空经济区及市级相关部门配合,合理统筹把控商住用地开发、商品房上市节奏和时序,确保土地一级市场和商品房市场公平、有序。

  责任单位:市自然资源规划局,市住房城乡建设局、雁江区政府、高新区管委会、临空经济区管委会

  四、拓宽地下车位处置渠道。

  住宅小区配建的库存车位(库),应当优先满足本小区业主需要。已全部竣工验收备案且交付使用的项目,从最后一个楼栋竣工验收备案日期计算,超过 2 年未销售的车位(库),采取媒体公告、短信告知、小区内公示等方式,告知小区业主在 1 个月内优先购买。1 个月后仍未销售的车位(库),可对小区以外的单位和个人销售。

  责任单位:市住房城乡建设局、市市场监管局

  五、给予车位购置补贴。

  对购买中心城区新建地下车位的,由房源楼盘税收缴纳属地财政在不动产登记分户产权办理后,兑现购买人每个 2000 元补贴,每户最多享受两个车位补贴政策(已享受相关支持政策的项目除外,具体名单由市住房和城乡建设局明确)。

  责任单位:市住房城乡建设局、市财政局

  六、鼓励团购优惠购房。

  鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房,积极开展针对党政机关、企事业单位职工、社区居民团购商品房的营销活动。各级工会组织根据职工住房刚性需求和改善性需求情况,积极组织职工团购商品住房,与开发企业协调达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。鼓励房地产开发企业对同时购买商品房和地下车位的购房户给予价格优惠。

  责任单位:市住房城乡建设局、市总工会

  七、鼓励特殊人群优惠购房。

  鼓励房地产开发企业在新市民、在资阳稳定就业的外来务工人员、二孩三孩家庭、引进人才及特殊人群购买新建商品住房时,在备案价格基础上给予特别优惠,优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

  责任单位:市住房城乡建设局

  八、强化非住宅商品房去库存。

  我市社区公共服务机构等需要增加业务用房的,或是配建公共服务设施的,鼓励在存量非住宅商品房中购买,由开发企业按实际购房金额享受 5%的购房折扣。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业,支持房地产开发企业向“售租并举”模式转型发展,引导专业租赁公司收购或租赁非住宅商品房。

  对已经实行“租售并举”模式并取得保障性租赁住房项目认定书,且在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房 1000 套(间)及以上或者建筑面积 3 万平方米及以上的开发企业,满足《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021 年第 24 号)第三条利用非居住存量房屋规定的,减按 4%税率征收房产税。

  责任单位:市住房城乡建设局、市税务局

  九、调整土地增值预征率。调整土地增值预征率,将普通住宅土地增值预征率从 1.5%下调到 1%。

  责任单位:市税务局、市财政局

  十、换购住房退还已缴纳个税。对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  责任单位:市税务局、市财政局

  十一、持续支持受疫情影响的缴存职工。受疫情影响申请缓缴住房公积金的企业,其缴存职工可正常提取和申请住房公积金贷款,不受企业缓缴影响。受疫情影响的缴存人不能按期正常偿还住房公积金贷款,经申请同意延期偿还的,不作逾期处理,不纳入征信记录。

  责任单位:市住房公积金中心,人行资阳市中心支行

  十二、新购房屋住房公积金可提可贷。在我市行政区域内购买自住住房申请住房公积金贷款的,可申请提取未纳入贷款额度计算的缴存余额,但提取额与贷款额之和不得超过购房总价款。

  责任单位:市住房公积金中心

  十三、优化灵活就业人员参加住房公积金制度。在我市行政区域内不满 60 周岁具有完全民事行为能力的个体经营者、非全日制工作人员、新就业形态人员等灵活就业人员均可参加住房公积金制度。

  责任单位:市住房公积金中心

  十四、优化公积金提取政策。购买商品住房申请提取住房公积金,自购房合同备案登记之日起,可 5 年内每年申请提取 1 次;购买再交易住房申请提取住房公积金,自取得房屋所有权证之日起,可 5 年内每年申请提取 1 次。但全款购房的提取总额不超过总购房款,按揭贷款购房的提取总额不超过契税完税计税金额(或住建部门网签合同记载的住房买卖成交价)减去该套住房按揭贷款金额。

  责任单位:市住房公积金中心

  以上政策措施自 2023 年 1 月 17 日起施行,执行范围为资阳市中心城区(雁江区、高新区、临空经济区),安岳县、乐至县可参照执行,有效期至 2023 年 12 月 31 日。涉及财政补贴的相关政策措施不重复享受;各项政策措施由牵头单位负责解释,并制定实施细则。我市前期已颁布的政策措施与本政策措施不一致的,按本政策措施执行,若国、省、市有新的规定,从其规定。

  《促进房地产市场平稳健康发展若干措施》官方解读

  一、政策出台的背景是什么?

  资阳市始终坚持“房住不炒”定位,坚定贯彻落实党中央、国务院房地产调控精神,严格落实省委、省政府统一安排,坚持因城施策、一城一策,持续稳定全市房地产市场。但受多方面因素影响,房地产市场出现供需矛盾,特别是车位等非住宅商品房供需矛盾较为突出。

  为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求,进一步落实城市主体责任,有效防范房地产市场风险,努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,继续保持我市房地产市场平稳健康发展,经市政府研究同意,资阳市住房和城乡建设局等8部门联合印发《促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。

  二、主要内容有哪些?

  《措施》坚定不移地落实坚持“房住不炒”定位和“三稳”调控目标,结合资阳实际,全面深入借鉴省内外城市有关做法,综合运用拆迁安置、土地、金融、税收、公积金等,重点围绕转变安置方式、强化闲置土地清理、加强车位等非住宅去库存、促进团购及特殊人群购房、争取财税支持、优化公积金缴存提取等方面,合理化提出了针对性、指向性措施。

  三、施行时间等相关要求有哪些?

  《措施》自2023年1月17日起施行,执行范围为资阳市中心城区(雁江区、高新区、临空经济区),安岳县、乐至县可参照执行,有效期至2023年12月31日。各项政策措施由牵头单位负责解释,并制定实施细则。我市前期已颁布的政策措施与本政策措施不一致的,按本政策措施执行,若国、省、市有新的规定,从其规定。

  四、转变安置方式方面有哪些举措?

  一是全面实行货币化补偿和改签安置。原则上实行货币安置或用政府剩余安置房源安置,不再新建安置房。目前还未开工建设的安置房,原则上不再开工建设,由辖区政府(管委会)用政府剩余安置房源或公开采购符合条件的新建商品房源予以安置,同时规定已出让商住地块附配建安置房条件的仍按拍卖合同约定执行,保持政策连续性。

  二是探索建立“房票”安置制度。进一步强化货币化安置政策,探索建立“房票”制度丰富货币补偿安置方式。以房地产开发企业自愿参与为原则,纳入“房票”安置库后,给予5%的购房折扣。同时,强化市场价格管控,支持开发企业的其它优惠活动可叠加享受,促进房地产市场销售。

  五、强化闲置土地清理方面有什么要求?

  通过全面清理中心城区范围内已出让商住用地情况,精准掌握闲置用地布局、合同约定、开发利用等情况,合理统筹把控商住用地开发、商品房上市节奏和时序,对违反政策规定和合同约定导致土地闲置等行为,严格依法依规处置,确保土地一级市场和商品房市场公平、有序。

  六、加强车位等非住宅去库存方面有哪些举措?

  一是给予车位购置补贴。对购买新建地下车位的(认定以住建部门网签时间为准),在不动产登记分户产权办理后,给予购买人每个车位2000元的财政补贴,每户最多享受两个车位补贴政策。东福小区、东临小区2个开发项目不纳入补贴范围。

  二是拓宽地下车位处置渠道。已全部竣工验收备案且交付使用的项目,从最后一个楼栋竣工验收备案日期计算,超过2年未销售的车位(库),采取媒体公告、短信告知、小区内公示等方式,公告1个月后仍未在小区业主范围内销售的车位(库),可对小区以外的单位和个人销售。

  三是强化非住宅商品房去库存。第一,我市社区公共服务机构等需要增加业务用房的,或是配建公共服务设施的,鼓励在存量非住宅商品房中购买,由开发企业按实际购房金额享受5%的购房折扣。第二,鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业,支持房地产开发企业向“售租并举”模式转型发展,引导专业租赁公司收购或租赁非住宅商品房。第三,对已经实行“租售并举”模式并取得保障性租赁住房项目认定书,且在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上的开发企业,满足《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)第三条利用非居住存量房屋规定的,减按4%税率征收房产税。

  七、促进团购及特殊人群购房方面有哪些举措?

  一是鼓励团购优惠购房。针对党政机关、企事业单位职工、社区居民团购商品房开展营销活动。加强工会、房协、开发企业联动,根据职工住房刚性需求和改善性需求情况,组织职工团购商品住房,与开发企业协调达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。同时,还鼓励房地产开发企业对同时购买商品房和地下车位的购房户给予价格优惠。

  二是鼓励特殊人群优惠购房。鼓励房地产开发企业在新市民、在资阳稳定就业的外来务工人员、二孩三孩家庭、引进人才及特殊人群购买新建商品住房时,在备案价格基础上给予特别优惠,优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

  八、财税支持方面明确了哪些内容?

  一是调整土地增值预征率。在全省率先将普通住宅土地增值预征率从1.5%下调到1%。

  二是换购住房退还已缴纳个税。明确对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  九、公积金缴存提取方面有哪些优化?

  一是持续支持受疫情影响的缴存职工。受疫情影响申请缓缴住房公积金的企业,其缴存职工可正常提取和申请住房公积金贷款,不受企业缓缴影响。受疫情影响的缴存人不能按期正常偿还住房公积金贷款,经申请同意延期偿还的,不作逾期处理,不纳入征信记录。

  二是新购房屋住房公积金可提可贷。在我市行政区域内购买自住住房申请住房公积金贷款的,可申请提取未纳入贷款额度计算的缴存余额,但提取额与贷款额之和不得超过购房总价款。

  三是优化灵活就业人员参加住房公积金制度。在我市行政区域内不满60周岁具有完全民事行为能力的个体经营者、非全日制工作人员、新就业形态人员等灵活就业人员均可参加住房公积金制度。

  四是优化公积金提取政策。购买商品住房申请提取住房公积金,自购房合同备案登记之日起,可5年内每年申请提取1次;购买再交易住房申请提取住房公积金,自取得房屋所有权证之日起,可5年内每年申请提取1次。但全款购房的提取总额不超过总购房款,按揭贷款购房的提取总额不超过契税完税计税金额(或住建部门网签合同记载的住房买卖成交价)减去该套住房按揭贷款金额。


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收到研发补助资金,税务处理要清晰

近日,中国证监会发布了《上市公司2024年年度财务报告会计监管报告》,研发支出是证券监管关注的重点事项之一。从公开披露的信息看,不少企业收到政府直接拨付的研发补助资金后,存在税务处理问题。比如,芯密科技2025年6月16日发布公告,公司于2021年—2023年共计收到科研项目政府补助2250万元,公司基于当时对税收法规的理解,将收到的政府补助款作为不征税收入处理。2024年,经与主管税务机关沟通,公司基于谨慎性原则调整了对收到的科研项目政府补助款作为不征税收入的认定,并于当期补缴了企业所得税,产生滞纳金25.10万元。这个案例提醒相关企业,在处理研发补助资金时,需要审慎考量多方面因素,在防范税务风险的基础上,合规享受税收优惠。

  不征税收入用于支出形成的费用,不得加计扣除

  2024年,A公司收到政府补助资金100万元,专项用于某工艺技改项目。该公司当年共发生自主研发支出400万元(包含政府补助资金),并已全部费用化,企业发生的所有研发支出均属于可加计扣除的范围。

  假设企业取得的研发补助资金符合不征税收入条件。根据企业所得税法实施条例、《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)等规定,不征税收入用于支出所形成的费用,不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。同时,根据《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第97号)规定,此类费用或折旧、摊销也不能加计扣除。因此,A公司用于研发项目的政府补助资金100万元,不能在税前扣除,也不能适用研发费用加计扣除政策,A公司在企业所得税年度汇算清缴时,须进行纳税调整。

  根据A公司的不同会计处理方法,在企业所得税纳税调整时可分为两种情况。其中,当A公司对政府补助资金采用“总额法”进行核算时,企业在会计处理上将实际发生的支出计入研发费用,同时将取得的政府补助资金确认为收入。由于A公司取得的政府补助资金属于不征税收入,A公司在纳税调整时,需对当期计入损益的不征税收入额进行纳税调减。同时,A公司需对不征税收入用于支出所形成的费用进行纳税调增。在申报研发费用加计扣除时,A公司应按会计上确认的研发费用减去上述纳税调增部分,作为加计扣除的基数。

  在实务操作中,A公司应在《专项用途财政性资金纳税调整明细表》(A105040)第6行第2列“财政性资金”栏次、第3列“金额”栏次、第4列“其中:计入本年损益的金额”栏次,均填入100万元;在第6行第10列“支出金额”栏次、第11列“其中:费用化支出金额”栏次,也填入100万元。以上数据会自动同步到《纳税调整项目明细表》(A105000)第9行第4列和第25行第3列,最终实现不征税收入纳税调减100万元,不征税收入用于支出所形成的费用纳税调增100万元。在申报研发费用加计扣除时,A公司填报的《研发费用加计扣除优惠明细表》(A107012)第41行“本年费用化金额”栏次金额,应为企业研发支出扣减调增金额后的余额,即400-100=300(万元)。

  若A公司对政府补助资金采用“净额法”核算,在企业会计处理上,应将收到的政府补助资金冲减研发费用,即政府补助资金最终没有体现在当期收入和成本费用中。在这种情况下,税会处理口径一致,不涉及纳税调整,A公司可按会计处理上已冲减的研发费用金额,确认企业研发费用并加计扣除。

  不符合不征税收入条件或按应税收入处理,可加计扣除

  2024年,B公司收到政府补助资金200万元,专项用于某研发项目。该公司当年共发生自主研发支出400万元(包含政府补助资金),并已全部费用化,企业发生的所有研发支出均属于可加计扣除的范围。假设B公司取得的研发补助资金不符合不征税收入条件,或虽然可以满足不征税收入条件,但B公司选择按应税收入作企业所得税处理。

  在此种情形下,B公司在会计处理上依然有“总额法”和“净额法”两种方式,在不同的会计处理方式下,企业需注意企业所得税年度汇算清缴时的纳税调整有所区别。在“总额法”下,B公司的会计处理是以实际发生的支出作为研发费用核算,同时将收到的政府补助资金确认为收入。根据财税〔2011〕70号文件规定,计入应税收入总额的财政性资金发生的支出,允许在计算应纳税所得额时扣除。B公司可按会计上确认的研发费用400万元进行税前扣除及加计扣除。

  在“净额法”下,B公司会计处理是以收到的政府补助资金直接冲减企业研发费用,此时企业在纳税申报时需格外注意。根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国家税务总局2017年第40号)、《研发费用加计扣除政策执行指引(2.0版)》等规定,企业在税收上将政府补助确认为应税收入,同时增加研发费用,加计扣除应以税前扣除的研发费用为基数。企业未进行相应调整的,税前扣除的研发费用与会计的扣除金额相同,应以会计上冲减后的余额计算加计扣除金额。

  案例中,B公司在税收上将政府补助资金确认为应税收入,如果同时进行收入调增和成本费用调增,其在计算可加计扣除的研发费用时,按冲减前的余额400万元作为扣除基数。实务操作中,B公司需要将政府补助资金200万元,通过《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》(A105020)进行纳税调增;将会计上已冲减的研发费用200万元,通过《纳税调整项目明细表》(A105000)或《职工薪酬支出及纳税调整明细表》(A105050)等附表进行纳税调减。

  B公司如果未对研发补助和支出事项进行纳税调整,加计扣除的金额应以会计上冲减后的余额为基数计算,存在未充分享受加计扣除优惠的税务风险。笔者提醒,当企业取得的政府补助资金属于应税收入,为避免进行纳税调整,防范未充分享受税收优惠风险,建议企业会计处理采用“总额法”核算。


增值税期末留抵退税征管事项进一步明确

近期,为落实党的二十届三中全会提出“完善增值税留抵退税政策和抵扣链条”改革任务部署要求,财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号)。随后,税务总局配套制发了《国家税务总局关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号),就留抵退税有关征管事项进一步予以明确。本期刊发国家税务总局货物和劳务税司相关解读,供读者参考。

  1、政策重点内容

  问:《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号,以下简称7号公告)的主要内容是什么?

  答:7号公告主要内容包括:一是符合条件的“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”(以下简称制造业等4个行业)增值税一般纳税人(以下简称纳税人),可以按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。二是符合条件的房地产开发经营业纳税人,可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额的60%。三是符合条件的其他纳税人,可以向主管税务机关申请按比例退还与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加的留抵税额。

  问:纳税人申请退还留抵税额需要同时符合哪些条件?

  答:7号公告规定,适用留抵退税政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级;

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形;

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,7号公告另有规定的除外。

  其中,“7号公告另有规定的除外”,是指7号公告第九条第二款、第三款规定的情形,即:纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。

  问:纳税人申请留抵退税应当如何办理?有无时限要求?

  答:《国家税务总局关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号,以下简称20号公告)规定,纳税人按照7号公告申请办理留抵退税,应当于符合留抵退税条件的次月,在增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅向主管税务机关提交《退(抵)税申请表》。

  2、三个重要概念

  问:7号公告规定的制造业等4个行业纳税人是指什么?

  答:7号公告所称制造业等4个行业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”业务相应发生的增值税销售额占其全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。

  例如,某纳税人2026年1月申请退还留抵税额,2025年1月至12月期间该纳税人的制造业等4个行业业务增值税销售额为55万元,其他增值税销售额为45万元。那么,该纳税人申请退税前连续12个月制造业等4个行业业务相应发生的增值税销售额占全部增值税销售额的比重为55÷(45+55)×100%=55%,增值税销售额比重超过50%。因此,该纳税人属于制造业等4个行业纳税人。

  问:7号公告规定的房地产开发经营业纳税人是指什么?

  答:7号公告所称房地产开发经营业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款,不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。

  例如,某纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务预收款400万元、销售额1000万元(其中,同一计算期间内收到的预收款转化形成的增值税销售额200万元),此外还发生其他增值税销售额600万元。该纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为(400+1000-200)÷(400+1000-200+600)×100%=67%,比重超过50%,因此该纳税人属于房地产开发经营业纳税人。

  问:7号公告规定的其他纳税人是指什么?

  答:7号公告所称其他纳税人,是指除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的纳税人。

  3、政策细节分析

  问:7号公告第一条第二项规定,房地产开发经营业纳税人,与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月(按季度纳税的,连续两个季度,下同)期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月(按季度纳税的,第二季度,下同)期末新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。如何理解这项规定?

  答:举例来说,某房地产开发经营业纳税人,2025年10月在完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,申请按照7号公告第一条第二项的规定办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期)的期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算,该纳税人申请退税前连续六个月与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额分别为10万元、20万元、30万元、5万元、30万元和60万元。因此,该纳税人符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

  问:7号公告第一条第三项规定,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。新增加留抵税额不超过1亿元的部分(含1亿元),退税比例为60%;超过1亿元的部分,退税比例为30%。如何理解这项规定?

  答:举例来说,某纳税人在2025年10月完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,申请按照7号公告规定的其他纳税人办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期)的期末留抵税额分别为10万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2024年12月税款所属期期末留抵税额(申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额)为20万元。据此计算,该纳税人申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为60万元。因此,该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

  问:某房地产开发经营业纳税人,不符合7号公告第一条第二项规定的,能否适用其他纳税人留抵退税政策?

  答:根据7号公告规定,房地产开发经营业纳税人不符合公告第一条第二项规定的,可以按照公告第一条第三项规定申请退还期末留抵税额。

  例如,某房地产开发经营业纳税人,2025年10月申请办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期),期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为60万元;2024年12月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算,该纳税人不符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定,因此无法适用7号公告第一条第二项规定的房地产开发经营业留抵退税政策。但是,该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额应不低于50万元”的规定,因此可以按照7号公告第一条第三项规定的其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  问:同时符合“制造业等4个行业纳税人”和“房地产开发经营业纳税人”规定的,应如何适用留抵退税政策?

  答:7号公告规定,同一计算期间内既取得“房地产开发经营”业务增值税销售额或预收款,又取得其他业务增值税销售额,且符合7号公告第四条第一款增值税销售额及预收款比重规定的纳税人,申请退还期末留抵税额时,应当按照7号公告第一条第二项、第三项第二款的规定办理。

  例如,某纳税人兼营房地产开发经营业务和制造业业务,申请退税前连续12个月房地产开发经营业销售额200万元,采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的预收款400万元,制造业增值税销售额400万元。按照“制造业等4个行业纳税人”的判定标准,该纳税人制造业等4个行业增值税销售额比重为400÷(400+200)×100%=67%,比重大于50%,因此该纳税人符合“制造业等4个行业纳税人”的判定标准。同时,该纳税人房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为(200+400)÷(400+200+400)×100%=60%,比重也超过50%,因此该纳税人符合“房地产开发经营业纳税人”的判定标准。在此情况下,纳税人应按照“房地产开发经营业纳税人”申请办理留抵退税。若该纳税人不符合7号公告第一条第二项“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定,但符合7号公告第一条第三项规定的,可以按照其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  4、留抵税额计算

  问:适用7号公告第一条第一项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第一项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额×进项构成比例×100%。

  例如,某制造业纳税人适用7号公告第一条第一项政策,其当期期末留抵税额为500万元,进项构成比例为80%,其允许退还的留抵税额为500×80%×100%=400(万元)。

  问:适用7号公告第一条第二项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第二项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额×进项构成比例×60%。

  例如,某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策,其当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为100万元,进项构成比例为90%,则其允许退还的留抵税额为100×90%×60%=54(万元)。

  问:适用7号公告第一条第三项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第三项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。

  例如,A纳税人适用7号公告第一条第三项政策,2026年7月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额8000万元,2025年12月31日期末留抵税额2000万元,进项构成比例90%,允许退还的留抵税额为(8000-2000)×90%×60%=3240(万元)。

  B纳税人适用7号公告第一条第三项政策,2026年7月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额22000万元,2025年12月31日期末留抵税额1000万元,进项构成比例90%,允许退还的留抵税额为10000×90%×60%+(22000-1000-10000)×90%×30%=8370(万元)。

  问:进项构成比例如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第一项和第二项政策的,进项构成比例为2019年4月至申请退税前一税款所属期已抵扣的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票、电子发票(航空运输电子客票行程单)、电子发票(铁路电子客票)等增值税扣税凭证(以下称七类增值税扣税凭证)注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  例如,某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额,2019年4月至2025年11月全部已抵扣进项税额400万元,其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额200万元,该纳税人进项构成比例为200÷400×100%=50%。

  7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第三项政策的,进项构成比例为申请退税前一税款所属期当年1月至申请退税前一税款所属期已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  例如,某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第三项规定申请退还留抵税额,2025年1月—11月全部已抵扣进项税额200万元,其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额150万元,该纳税人进项构成比例为150÷200×100%=75%。

  问:纳税人在计算进项构成比例时,是否需要对进项税额转出部分进行调整?

  答:20号公告规定,在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,参与计算所属期内按照规定转出的进项税额,无须从已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额中扣减。

  例如,某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策,2019年4月—2025年9月全部已抵扣进项税额2000万元,期间已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额1600万元。该纳税人在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,参与计算所属期内按照规定转出的进项税额为100万元。2025年10月,该纳税人按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额时,进项构成比例为1600÷2000×100%=80%,无须扣减转出的100万元进项税额。