银保监规[2022]13号 中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于进一步促进信用卡业务规范健康发展的通知
发文时间:2022-07-07
文号:银保监规[2022]13号
时效性:全文有效
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各银保监局,中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、各副省级城市中心支行,各大型银行、股份制银行、外资银行,各非银行支付机构,中国银联股份有限公司、网联清算有限公司、连通(杭州)技术服务有限公司:

  为规范信用卡业务经营行为,落实银行业金融机构及其合作机构管理责任,提升信用卡服务质效,保护金融消费者合法权益,坚持以人民为中心的发展思想,促进信用卡业务以高质量发展更好支持科学理性消费,现就有关事项通知如下:

  一、强化信用卡业务经营管理

  (一)银行业金融机构应当制定审慎稳健的信用卡发展战略,经本机构董事会或者高级管理层审核同意,并持续有效实施和定期评估完善。银行业金融机构应当严格依据发展战略合理制定信用卡年度经营管理目标与计划。

  (二)银行业金融机构应当建立科学合理的信用卡业务绩效考核指标体系和薪酬支付机制。合规经营类指标和风险管理类指标权重应当明显高于其他类指标。银行业金融机构应当定期评估和确定对信用卡业务风险有重要影响的岗位和人员范围,实施严格的绩效薪酬延期支付及追索、扣回管理。

  (三)银行业金融机构应当严格执行信用卡资产质量分类标准和认定程序,全面准确及时反映资产风险状况。加强资产质量迁徙趋势分析,设定风险预警指标,持续有效识别、计量、监测、预警、防范和处置风险,准确掌握不良资产的规模和结构,按程序及时处置、核销。

  (四)银行业金融机构应当严格实施信用卡业务的员工行为管理,开展持续监督和定期排查,实施对重要岗位、重点人员业务行为的全流程监督,建立并完善违法违规行为问责和记录机制,有效监测、识别、预警和防范信用卡业务从业人员违法违规行为。

  (五)银行业金融机构应当加强对本机构从事信用卡业务员工的合规培训和消费者权益保护培训,每人每年培训时间合计不得少于30小时。

  二、严格规范发卡营销行为

  (六)银行业金融机构不得直接或者间接以发卡数量、客户数量、市场占有率或者市场排名等作为单一或者主要考核指标。

  银行业金融机构应当持续采取有效措施防范伪冒欺诈办卡、过度办卡等风险。对单一客户设置本机构发卡数量上限。强化睡眠信用卡动态监测管理,严格控制占比。连续18个月以上无客户主动交易且当前透支余额、溢缴款为零的长期睡眠信用卡数量占本机构总发卡数量的比例在任何时点均不得超过20%,政策法规要求银行业金融机构发行的附加政策功能的信用卡除外。超过该比例的银行业金融机构不得新增发卡。银保监会可根据监管需要,动态调降长期睡眠信用卡的比例限制标准。

  银行业金融机构为信用卡绑定支付账户等其他账户时应当尊重客户真实意愿,并提供同等便利程度的解除绑定服务。客户申请销卡的,应当在确认无未结清款项后,及时完成办理。

  (七)银行业金融机构开展信用卡业务应当切实加强营销宣传管理。在与客户订立信用卡合同时,对收取利息、复利、费用、违约金等条款、风险揭示内容应当严格履行提示或者说明义务。以明显的方式向客户展示最高年化利率水平,以及使用信用卡涉及的法律风险和法律责任,确保客户注意和理解条款内容。应当向客户主动告知本机构咨询、投诉受理渠道,以及信用卡章程、客户签订的信用卡业务申请表、相关合同(协议)的查询渠道,并将还款通知、逾期信息上报等事项以合同约定的方式通知客户。在为客户开通信用卡网络支付功能时,应当充分履行事前告知义务,与客户就网络支付条款达成一致意见,并就开通事宜取得客户确认同意。

  (八)银行业金融机构应当在信用卡客户身份核验和办卡意愿核验等关键环节积极采取录音录像或其他有效措施完整客观记录和保存风险揭示、信息披露等重要信息,确保记录信息全面、准确、不可篡改和可回溯,并能够满足我国境内金融管理部门监督检查和司法机关调查取证的要求。记录信息应至少包括:信用卡申请人有效身份证明材料、与信用卡申请相关的财务状况、信贷记录、宣传销售文本、信用卡章程和签署后的领用合同(协议)、重要提示及确认信息等。记录的信息资料自客户业务存续期结束起应当至少保存5年。

  (九)未经银行业金融机构进行内部统一资格认定,任何人员不得从事该机构信用卡发卡营销活动。银行业金融机构应当在本机构营业网点和电子渠道提供信用卡营销人员信息查询方式。信用卡营销人员应当事前向客户出示载有发卡机构标识及个人工作信息的工作证件,并向客户告知信用卡营销人员信息查询方式。

  (十)银行业金融机构应当实施严格的信用卡营销行为管理。不得承诺发卡或者承诺给予高额授信;不得进行欺诈、虚假宣传;不得采取默认勾选、强制捆绑销售等方式营销信用卡。

  三、严格授信管理和风险管控

  (十一)银行业金融机构应当加强对信用卡客户的资信审核,通过金融信用信息基础数据库等合法渠道了解分析客户信用状况,实施必要的多维度交叉验证,自主审核判断客户身份和鉴别申请材料内容的真实性、完整性、时效性。对经查在不同机构存在多项债务记录的客户,应当从严审核,严格防范多头借贷风险。

  (十二)银行业金融机构应当根据客户信用状况、收入状况、财务状况等合理设置单一客户的信用卡总授信额度上限,并纳入该客户在本机构所有授信额度内实施统一管理。在信用卡总授信额度内,预借现金业务授信额度不得超过非预借现金业务授信额度。银行业金融机构发放学生信用卡,应当事前落实第二还款来源。

  银行业金融机构应当对单一客户实施充分尽职调查,对所获知该客户在其他机构的所有信用卡授信额度实施合并管理。在授信审批和调升授信额度(含临时调升额度)时,应当在该客户本机构信用卡总授信额度内相应扣减累计已获其他机构信用卡授信额度,监测本机构新发卡客户同时在其他机构申请信用卡情况,实施相应的额度扣减。

  (十三)银行业金融机构应当实施严格审慎的信用卡授信额度动态管理,至少每年对信用卡客户的授信额度实施一次重新评估、测算和确定。对于风险状况出现恶化的客户应当加强监测分析,及时采取调减授信额度等措施。对调升客户授信额度的,应当重新进行授信审批,未经客户同意不得调升授信额度。银行业金融机构应当严格设置调升授信额度审批权限,合理设定授信额度临时调升的幅度、次数、时间间隔和有效期等。

  (十四)银行业金融机构应当建立健全信用卡风险模型开发、测试、评审、应用、监测、校正、优化和退出的全流程管理机制,确保风险模型开发与评审环节相互独立,并至少每年对风险模型进行重新评审和及时更新优化。使用合作机构辅助提供的信用卡有关风险模型时,应当遵循可解释、可验证、透明、公平原则,不得将风险模型管理职责外包。银行业金融机构董事会和高级管理层应当了解信用卡相关风险模型的作用与局限。

  四、严格管控资金流向

  (十五)银行业金融机构应当采取有效措施及时、准确监测和管控信用卡资金实际用途。信用卡资金不得用于偿还贷款、投资等领域,严禁流入政策限制或者禁止性领域。

  (十六)银行业金融机构、收单机构、清算机构应当建立健全对套现、盗刷等异常用卡行为和非法资金交易的监测分析和拦截机制,对可疑信用卡、可疑交易依法采取管控措施,持续有效防控套现、欺诈风险,防范信用卡被用于违法犯罪活动。依法完整记录、保存信用卡交易等信息,并持续满足我国境内金融管理部门监督检查和司法机关调查取证的要求。

  (十七)收单机构应当按照相关法律法规和规则要求准确标识交易信息,向清算机构完整上送并传输至发卡银行业金融机构,便利发卡银行业金融机构识别与判断风险,保障信用卡交易安全。银行业金融机构应当根据可得交易信息,向客户完整、准确展示交易信息,收到的交易信息不符合相关规定的,应当审慎评估并采取必要风险防范措施。清算机构应当按规定制定完善跨机构支付业务报文规则,并对存在漏报、错报、伪造交易信息等行为的成员机构采取必要措施。交易信息包括但不限于交易时间、交易国别、境内外交易标识、交易地点(包括网络交易平台名称)、交易金额、交易类型和商户名称及类别等真实反映交易场景的必要信息。涉及个人敏感信息的,应当采取脱敏等方式进行个人信息保护。

  五、全面加强信用卡分期业务规范管理

  (十八)银行业金融机构应当严格规范信用卡分期业务管理。为客户办理分期业务应当设置事前独立申请、审批等环节,以简明易懂方式充分披露分期业务性质、办理程序、潜在风险和违约责任等,并由客户通过具有法律效力的方式确认知晓。应当与客户就每笔分期业务单独签订合同(协议),不得与其他信用卡业务合同(协议)混同或者捆绑签订。信用卡分期资金需划转至客户本人账户的,应当划转至除信用卡之外的本人银行结算账户,并按照预借现金业务进行额度和期限管理。

  (十九)银行业金融机构不得对已办理分期的资金余额再次办理分期,《商业银行信用卡业务监督管理办法》(中国银行业监督管理委员会令2011年第2号)规定的个性化分期还款协议除外。不得对分期业务提供最低还款额服务。不得仅提供或者默认勾选一次性收取全额分期利息的选项。

  (二十)银行业金融机构应当审慎设置信用卡分期透支金额和期限,明确分期业务最低起始金额和最高金额上限。分期业务期限不得超过5年。客户确需对预借现金业务申请分期还款的,额度不得超过人民币5万元或者等值可自由兑换货币,期限不得超过2年。

  (二十一)银行业金融机构应当在分期业务合同(协议)首页和业务办理页面以明显方式展示分期业务可能产生的所有息费项目、年化利率水平和息费计算方式。向客户展示分期业务收取的资金使用成本时,应当统一采用利息形式,并明确相应的计息规则,不得采用手续费等形式,法律法规另有规定的除外。

  (二十二)客户提前结清信用卡分期业务的,银行业金融机构应当按照实际占用的资金金额及期限计收利息,并按照法律法规规定和与客户合同约定计收费用。

  六、严格合作机构管理

  (二十三)银行业金融机构开展信用卡业务合作时,应当切实落实业务合规审查主体责任,加强与合作机构在从业人员合规和消费者保护培训等方面的协作。总行信用卡业务管理部门或者信用卡专营机构总部应当对合作机构制定明确的准入、退出标准和管理审批程序,并实行名单制管理。应当与合作机构签订书面合作合同,明确约定双方权责。发现合作机构提供不公平不合理合作条件或者服务的,或未按约定履行交易信息传输义务的,应当拒绝合作或者根据合同约定终止合作。本通知所称合作机构包括但不限于信用卡广告推介、支付结算、信息科技、增值服务和催收等业务环节开展合作的各类机构。

  (二十四)银行业金融机构应当通过自营渠道受理信用卡申请、客户信息采集、身份验证、发卡审核、合同(协议)条款签订等业务环节,不得通过合作机构管理和控制的互联网平台、页面或者其他电子渠道实施,确保债权债务关系清晰准确。通过合作机构管理和控制的渠道进行账单金额或者应还款金额查询的,应当取得客户的单独同意,并采取必要措施保障客户的个人信息安全。对于通过其他合作机构渠道场所转入本机构自营网络平台申请信用卡的消费者,应当要求合作机构就渠道场所权属主体区别作出专门提示。

  (二十五)银行业金融机构通过单一合作机构或者具有关联关系的多家合作机构各类渠道获取信用卡申请的,批准信用卡的发卡数量合计不得超过本机构信用卡总发卡数量的25%,授信额度合计不得超过本机构信用卡总授信额度的15%。法律法规另有规定的除外。

  (二十六)银行业金融机构应当承担本机构联名卡的经营管理主体责任,确保联名卡合作双方在所有信用卡相关业务环节平等呈现各自品牌,不得直接或者变相由联名单位代为行使银行职责或者用联名单位品牌替代银行品牌。应当持续加强对联名单位经营风险、声誉风险和其他不利影响的分析和监测,严格防范风险向本机构传导。除通过本机构自营渠道取得客户单独授权的,不得向联名单位回传与其提供的主营业务领域权益服务无关的信息。不得通过发行联名卡或者借助联名单位渠道超出经营区域限制开展业务。加强与银行卡清算机构协作,建立完善联名卡发卡业务规则。

  (二十七)银行业金融机构应当审慎充分评估联名单位与信用卡产品定位的匹配度。联名单位应当是为信用卡客户提供本单位主营业务领域权益服务的非金融机构。银行业金融机构不得与金融机构、非银行支付机构、地方金融组织等合作发放联名卡,银保监会另有规定的除外。

  (二十八)银行业金融机构开展联名卡合作的业务范围,应当限于联名单位宣传推介及提供其主营业务领域的权益服务。联名单位提供数据分析、技术支持、催收等其他服务的,应当另行签订专门合同,并按照收益风险匹配原则分别约定双方权责,不同合作内容类别之间不得相互混同和交叉捆绑。

  (二十九)联名单位在联名卡业务合作中直接或者变相参与信用卡收入或者利润分成,或者将收费标准与信用卡透支金额等指标不当挂钩的,银行业金融机构应当停止与其进行联名卡合作。

  (三十)银行业金融机构应当落实催收管理主体责任,严格制定并实施催收业务审计检查、投诉处理等管理制度,规范催收行为,不得违法违规提供或者公开客户欠款信息,不得对与债务无关的第三人进行催收。不断加强本机构催收能力建设,降低对外包催收的依赖度。加强对外包催收机构的管理。银行业金融机构应当至少在本机构官方渠道统一公开委托催收机构名称、联系方式等有关信息。

  七、加强消费者合法权益保护

  (三十一)银行业金融机构应当建立消费者权益保护审查制度和工作机制,并纳入信用卡业务风险管理和内部控制体系。定期严格审查信用卡格式合同,避免出现侵害消费者合法权益的条款和内容。

  (三十二)银行业金融机构应当按照属地管理、分级负责、及时就地解决的原则,依法妥善处理风险事件及客户投诉。银行业金融机构应当根据本机构经营规模、业务发展趋势、投诉数量配备充足的岗位人员,并确保其能够充分获取履职所需权限和资源。

  (三十三)在依法合规和有效覆盖风险前提下,银行业金融机构应按市场化原则科学合理确定信用卡息费水平,切实提升服务质效,持续采取有效措施,降低客户息费负担。

  (三十四)银行业金融机构应当严格执行数据安全、个人信息保护等相关法律法规和征信管理有关规定,遵循“合法、正当、必要”原则,应当在合作合同中明确约定双方使用客户信息的目的、方式和范围,客户信息保密责任义务,以及防控客户信息泄露风险的有效措施。不得与违法违规进行数据处理的机构开展合作。

  八、加强信用卡业务监督管理

  (三十五)银保监会及其派出机构、人民银行及其分支机构应当依照法定职责,加强对信用卡业务的风险识别、监测、预警、防控和处置,不断强化对信用卡业务相关的各类业务活动的延伸监测和规范。对违反本通知规定的,应当责令限期改正,并根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国中国人民银行法》等法律、行政法规及有关规定,采取相关监管措施或者实施行政处罚。

  (三十六)银保监会商人民银行按照风险可控、稳妥有序原则,推进信用卡行业创新工作,通过试点等方式探索开展线上信用卡业务等创新模式。

  (三十七)中国银行业协会、中国支付清算协会应当充分发挥行业自律职能,持续完善信用卡业务自律规则和风险评价体系等,加强自律惩戒和通报。

  (三十八)本通知自公布之日起施行。过渡期为本通知实施之日起2年,存量业务不符合本通知规定的,应当在过渡期内完成整改,并在6个月内按照本通知要求完成业务流程及系统改造等工作,改造后新增业务应当符合本通知规定。

  (三十九)本通知由银保监会会同人民银行负责解释。

中国银保监会 中国人民银行

2022年7月7日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。