昆政办[2022]19号 昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见
发文时间:2022-04-16
文号:昆政办[2022]19号
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各县(市)、区人民政府,市政府各委办局,各国家级、省级开发(度假)区管委会,各直属机构:


  坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,按照省委、省政府工作要求,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,履行城市主体责任,全面落实房地产市场长效机制,切实稳地价、稳房价、稳预期,完善住房市场体系和保障体系,促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环,经市人民政府同意,现提出如下意见:


  一、 加快商业商务用房去化,合理使用商业商务用地


  (一)综合城市区域发展、商业商务用房库存等因素,合理确定年度商业商务用地供应规模,科学调节供地节奏。商业商务用房去化周期超过36个月的县(市)区、开发(度假)区,在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下,可暂缓供应商业商务用地。在市场有需求的情况下,属地政府(管委会)可根据片区商业商务用房配套现状,研究确定商业商务用地的供应。


  (二)根据国家、省、市土地储备管理有关规定,对已收储但暂不供应的商业商务用地,市城市园林绿化、土地储备机构指导,属地政府(管委会)因地制宜、统筹安排,由储备土地的管理单位负责建设苗圃等临时绿地,挂牌规范管理养护,改善城市生态环境和市容景观。


  (三)优化商住配建比例模式,将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在土地出让前,属地政府(管委会)根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况,在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下,可按程序申请调整新供应土地的商住比或商业商务用房的开发量,依法开展控制性详细规划修改。对已出让尚未建设的商业商务用地,房地产开发企业可向属地政府(管委会)提出申请,在满足公共服务设施和市政配套设施承载力的前提下,经属地政府(管委会)研究同意,可适当降低商业商务用房开发量。


  (四)二环路以外的城市区域,对于未供应且相对集中的商业商务用地,在符合国土空间规划、产业布局、生态环境保护要求的前提下,经属地政府(管委会)研究后,可按程序向市人民政府申请将土地规划用途调整为新型产业用地(M0),用于发展互联网开发、电子装配等无污染、零排放、低噪音的技术密集型产业。


  (五)针对已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地,按照补齐民生基础设施短板、完善公共服务体系、促进职住平衡的原则,房地产开发企业可向属地政府(管委会)申请用于建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施。属地政府(管委会)依据项目所在片区人口规模及公共服务、市政配套设施情况,研究调整方案,报市自然资源规划部门按程序审议。


  (六)二环路以外的城市区域,在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下,经属地政府(管委会)统筹研究后,鼓励国有企业、民营企业等多种主体将商务办公用房新建、改建为保障性租赁住房,或者通过市场化购买方式将存量商务办公用房改造为保障性租赁住房。建成的保障性租赁住房由企业自持,并纳入全市城镇保障性住房体系,严格按照保障性租赁住房有关政策进行管理,享受财税、金融等政策支持。


  (七)鼓励属地政府(管委会)整体或部分购买、租赁闲置的商务办公用房,按照“共享办公”模式,引入共享办公运营企业开展政企合作,打造“双创中心”、搭建招商引资承载平台,为中小企业提供创业创新场所,培育发展楼宇经济。


  (八)鼓励属地政府(管委会)引导体育、文艺等培训机构,利用大型商场、商业裙楼集中开展非学科类培训;引导医疗服务机构,利用商务办公用房开展健身、健康体检、口腔、眼科、医疗美容等多元化康养业态。


  二、 纾解疫情期间房地产开发企业困难


  (九)土地出让价款在2021年6月1日—2022年12月31日缴纳的,企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的,各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间(60日内)不计违约金,不计利息。最后一日缴款日期是国家法定节假日的,以法定节假日结束的次日为最后一日。


  (十)房地产开发企业可依据土地出让合同及技术审查必备要件向属地自然资源规划部门申报《建设工程规划许可证》(副本),房地产开发企业需取得《不动产权证》(土地登记)并补充完善相关申报要件、全额缴清城市基础设施配套费,换发《建设工程规划许可证》(正本)后,方可申请办理《商品房预售许可证》。


  (十一)从有效防范化解房地产市场风险角度出发,鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业通过土地转让方式取得未开工建设项目的土地使用权。房地产开发企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内实质性开工建设的,属地自然资源规划部门在办理土地转让手续时,对项目投资强度进行容缺审批。房地产开发企业取得土地转让审批文件之日起1个月内,应持土地转让审批文件向属地自然资源规划、住房城乡建设部门申报开工手续,属地自然资源规划、住房城乡建设部门在3个月内完成项目开工手续办理。房地产开发企业按照承诺时限(6个月内)开工建设,投资强度达到25%,持属地政府(管委会)出具的证明材料,方可向属地自然资源规划部门申请办理《不动产权证》。未按期开工建设的,土地转让审批文件自行失效。对已被认定为闲置土地的房地产开发项目,按规定完成闲置土地处置且不属于应收回情形的,可按前述规定办理。市、县两级自然资源规划部门定期向同级政府(管委会)报告土地转让审批及相应《不动产权证》办理情况。


  (十二)规划方案已经市城乡规划委员会审议通过,属地政府(管委会)已完成拆迁总建筑面积50%以上,且承诺2022年12月31日前全部完成拆迁的城市更新改造项目,可按市城乡规划委员会已审议通过的规划方案相关指标执行。确需进行控制性详细规划修改的城市更新改造项目,在总开发量及住宅开发量不增加的前提下,可对规划方案进行优化调整,适当降低商业开发量。涉及省、市属国有企业化债的历史遗留项目,另行研究。


  三、 鼓励多种方式回迁安置


  (十三)为满足群众多元化安置需求,属地政府(管委会)可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策,加大货币化安置力度,在公平、自愿的基础上,鼓励拆迁群众选择货币化安置。


  (十四)在拆迁群众、社区自愿的基础上,属地政府(管委会)积极引导,统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商业商务用房去化实际,拓宽安置渠道和方式,按照等价值置换的原则,利用已建成的商业商务用房进行等价值安置,可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府(管委会)研究制定。


  四、 优化营商服务


  (十五)以出让方式取得国有土地使用权的,房地产开发企业在签订土地出让合同时,属地自然资源规划部门同步核发《建设用地规划许可证》,房地产开发企业不需提交申请。


  (十六)属地政府(管委会)应将规划方案第三方技术审查经费纳入同级财政预算予以保障。市、县两级职能部门深入推进作风革命,加强机关效能建设,主动服务项目建设。


  (十七)房地产开发企业可以用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金。


  (十八)在土地出让时,应当在出让条件中明确配套建设的中小学、幼儿园等教育设施,或者履行教育代建应承担的资金;未明确的,属地政府(管委会)在土地出让后不得另行收取教育配套费。


  五、 优化住房金融服务


  (十九)加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度,适度调高住房公积金贷款额度,降低购买二套住房首付款比例。


  (二十)实施好差别化住房信贷政策,持续优化住房金融服务,更好满足购房者合理信贷需求。


  六、 有效防范化解房地产市场风险


  (二十一)严格按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法[2022]12号)有关要求,建立健全商品房预售资金保全、执行的“府院联动”机制。


  (二十二)市、县两级住房城乡建设部门要根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素,合理确定商品房预售资金监管额度,超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。


  (二十三)市、县两级住房城乡建设部门联合人民银行分支机构、银保监部门定期对商品房预售资金监管情况开展检查,对违反商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构依法依规进行查处。


  七、 持续整治规范房地产市场秩序


  (二十四)加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管。重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域扰乱房地产市场秩序的突出问题,加大联合整治执法力度,持续整治和规范房地产市场秩序,营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。


  八、 做好房地产市场舆情引导


  (二十五)各级有关部门要做好房地产市场政策宣传解读,正确引导舆论和市场预期,引导各新闻媒体、网络平台及自媒体按照相关法律法规和管理规定规范发布信息,依法查处散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为,共同营造良好的舆论氛围。


  本意见自印发之日起施行,有效期一年。市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金中心等部门依据职能职责在本意见印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。


  本意见由市住房城乡建设局、市自然资源规划局负责解释。


昆明市人民政府办公室

2022年4月16日


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审计署通报中国银行“私募”扮“公募”被认定违规或属实,但被定性逃税则未必……

  一、审计署的通报内容

  6月23日,审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告。金融风险领域的一则通报引发市场强烈震动。国有大行中国银行被查实存在系统性涉税违规问题:2023年4月至2025年8月,该行借助两家下属金融机构通道,组织大量本行员工以1元至100元小额出资“凑人头”,将11只私募基金违规包装为公募基金,利用公募基金免征所得税的政策红利,累计逃避缴纳税款23.67亿元。

  二、私募基金合格合格投资者的条件

  (一)《中华人民共和国证券投资基金法》(主席令第七十一号)

  “第八十八条 非公开募集基金应当向合格投资者募集,合格投资者累计不得超过二百人。

  前款所称合格投资者,是指达到规定资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (二)《私募投资基金监督管理条例》(国务院令第762号)

  “第十八条 私募基金应当向合格投资者募集或者转让,单只私募基金的投资者累计不得超过法律规定的人数。私募基金管理人不得采取为单一融资项目设立多只私募基金等方式,突破法律规定的人数限制;不得采取将私募基金份额或者收益权进行拆分转让等方式,降低合格投资者标准。

  前款所称合格投资者,是指达到规定的资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力,其认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (三)《私募投资基金监督管理暂行办法》(中国证券监督委员会2017-12-29 )

  “第十二条 私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:

  (一)净资产不低于1000万元的单位;

  (二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  第十三条 下列投资者视为合格投资者:

  (一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;

  (二)依法设立并在基金业协会备案的投资计划;

  (三)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;

  (四)中国证监会规定的其他投资者。

  以合伙企业、契约等非法人形式,通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的,私募基金管理人或者私募基金销售机构应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者,并合并计算投资者人数。但是,符合本条第(一)、(二)、(四)项规定的投资者投资私募基金的,不再穿透核查最终投资者是否为合格投资者和合并计算投资者人数。”

  【对照上述法律法规文件,中国银行被认定为违规或属实】

  三、证券投资基金的所得税政策

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号):

      “二、关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策

  (一)对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。

  (二)对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       (三)对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。”

  【从财税[2008]1号中可以得出:

       1、对证券投资基金从证券市场中取得的收入,暂不征收企业所得税;

       2、也可以得出并没有将证券投资基金区分为公募和私募而分别对待;

       3、截止2026年审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告,也没有查到财政部或国家税务总局明确的将私募证券投资基金从财税[2008]1号文适用范围中排除的明确的文件规定】

  四、百思不得其解的问题

  有稽查案例支持,有专家撰文背书,现在又有审计署也这么说。

  但谁能明确指出:私募证券投资基金不适应财税[2008]1号文的暂免征收企业所得税的规定到底出自哪法哪规哪文呢?

疑问:私募基金征收企业所得税有法律依据吗?

  这个问题的答案,关乎当前资本市场中大量私募基金及其投资者的纳税义务边界,也关乎财税〔2008〕1号文施行近二十年后仍在制造的征纳争议。从税法和政策两个维度展开分析,结论指向一个严肃的判断:现行法律框架下,对私募基金征收企业所得税的依据并不充分,当前的征管实践建立在扩大解释和内部口径之上,缺乏正式规范性文件的支撑。

       企业所得税实务操作政策指引(北京税务)

       2.证券投资投资基金分红免税问题

       2012 年修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》(从2013年6月1日起施行)将证券投资基金分为公开募集基金和非公开募集基金,公开募集基金简称公募基金,非公开募集基金简称私募基金,而修订前的《证券投资基金法》不包括私募基金。按照《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条第(二)项的规定,对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       问:对投资者从私募基金分配中取得的收入能否享受暂不征收企业所得税的税收优惠?

       答:考虑到一是财税〔2008〕1号出台时,是针对原《证券投资基金法》中规定的公募基金给予免税,政策出台时不包括私募基金;二是私募基金操作方式灵活,受监管程度低,且其投资者多为高净值人群,不适用于社会普通大众,大众参与度低,因此从优惠取向和维护社会公平的角度,不应对投资者从私募基金取得的分红适用免税政策。因此,对投资者从私募基金取得的分红暂不享受免税政策。

  一、财税〔2008〕1号的文义:证券投资基金未作任何排除

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条规定,对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。

  该条文三款并列,分别覆盖基金本身、投资者、管理人三个层面的所得税优惠。条文使用的核心概念是“证券投资基金”,未出现“公开募集”“非公开募集”“仅限公募”或任何排除性表述。

  从文义解释的基本原则出发,当法律条文的表述清晰、没有歧义时,应当按照条文的字面含义予以适用,不得随意添加限制条件或扩大适用范围。财税〔2008〕1号第二条的“证券投资基金”一词,在字面上不设任何限定,解释者无权在条文中添加“公募”二字。

  二、证券投资基金法的统一定义:私募基金属于证券投资基金

  《中华人民共和国证券投资基金法》第二条开宗明义:在中华人民共和国境内,公开或者非公开募集资金设立证券投资基金,由基金管理人管理,基金托管人托管,为基金份额持有人的利益,进行证券投资活动,适用本法。

  该条文对“证券投资基金”作出统一法律定义,明确将公开募集基金和非公开募集基金共同纳入“证券投资基金”的法律概念之内。这是法律层面的定义,是全国人大常委会通过立法程序确立的分类体系,具有最高层级的法规范效力。

  证券投资基金法于2012年12月28日修订通过,自2013年6月1日起施行。原2003年版本的证券投资基金法仅规范公募基金,修订后的法律在第十章专门增设“非公开募集基金”,将私募基金正式纳入证券投资基金的法律框架。这一修订不是对概念的简单扩张,而是法律对经济现实的确认和规范。

  三、上位法与下位法的关系:规范性文件不得与法律相抵触

  《中华人民共和国立法法》第九十六条规定,下位法违反上位法规定的,由有关机关依照权限予以改变或者撤销。

  财税〔2008〕1号是财政部和国家税务总局制定的规范性文件,在效力层级上低于全国人大常委会制定的证券投资基金法。证券投资基金法对“证券投资基金”作出了统一的法律定义,财税〔2008〕1号作为下位规范性文件,没有对该概念作出特别定义或作出限缩规定。

  当上位法对某一法律概念作出明确界定时,下位法使用同一概念时应当遵循上位法的定义,除非下位法明确作出了不同的规定。财税〔2008〕1号既没有对“证券投资基金”给出自己的定义,也没有表述为“公开募集的证券投资基金”,更没有表述为“本法所称证券投资基金仅限于公开募集基金”。按照法律解释的一般规则,下位法使用与上位法相同的术语时,应当推定其含义与上位法一致。

  四、十三年不作修订的制度含义

  证券投资基金法修订施行至今已逾十三年。在这十三年间,财政部和国家税务总局完全有条件、有机会对财税〔2008〕1号进行修订,明确“证券投资基金”是否包含私募基金,或者明确将私募基金排除在优惠范围之外。

  十三年不作修订,这一立法不作为本身传递了一个制度信号。如果政策制定机关认为私募基金不应享受该优惠,出台一纸补充通知或修订条文并不存在法律障碍或程序障碍。长期不作表态,意味着政策制定机关至少在主观上没有形成排除私募基金的明确意志。在这种情况下,由税务机关通过内部口径、纳税咨询答复、稽查实务等方式事实上限制法律条文的适用范围,实质上绕开了正式的制度修正程序。

  五、税务机关口径的法律效力问题

  当前税务征管实践中,多地税务机关通过12366纳税咨询、内部政策指引等方式,表达“私募基金不适用财税〔2008〕1号优惠”的立场。国家税务总局及广东、江苏、湖北、深圳、北京等多地税务机关的统一口径是:该优惠的立法背景仅针对公募基金,私募基金不属于适用主体。

  这种口径在法律效力层面面临根本性困境。

  《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定,税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

  税收优惠的限制和取消,与税收的开征具有同等性质,属于税收法定原则的核心内容。如果财税〔2008〕1号在文义上包含私募基金,那么限制私募基金适用该优惠,实质上是对现行有效规范性文件适用范围的限缩,必须通过正式修订或出台同等效力的规范性文件来完成。各地税务机关的内部口径和纳税咨询答复,不属于法律、行政法规或正式规范性文件,不具备限制或取消税收优惠的法律效力。

  从纳税人的角度来看,一个合规设立的私募基金依据证券投资基金法属于“证券投资基金”,依据财税〔2008〕1号主张享受所得税免税优惠,在文义层面具有充分的法律依据。税务机关以内部口径否定纳税人的主张,一旦进入行政复议或行政诉讼程序,税务机关的执法依据将面临严格的司法审查。

  六、私募基金与公募基金适用同一优惠条款的实质合理性

  反对私募基金享受优惠的主要理由是政策目的论:财税〔2008〕1号的立法初衷是扶持面向社会公众的普惠型公募理财,降低普通居民理财税负。私募基金面向合格投资者,不具备普惠属性,不应纳入扶持范围。

  这种目的论解释存在两个层面的问题。

  第一,法律解释应当以条文文义为基础,目的论解释只能在文义存在模糊时作为补充,不能在文义清晰时替代文义解释。财税〔2008〕1号的“证券投资基金”一词,在证券投资基金法已经作出统一定义的前提下,文义上不存在模糊空间。以政策目的为由限缩文义的适用范围,不是法律解释,而是法律修改。

  第二,即使从政策目的角度分析,证券投资基金法在2013年修订时将私募基金纳入法律规范框架,本身就是为了规范和发展私募基金行业,将其纳入多层次资本市场的组成部分。法律给予私募基金合法地位,就是为了促进私募基金行业的健康发展。财税优惠政策跟随法律概念同步覆盖私募基金,在法律政策体系上具有一致性。

  七、国务院制定税收优惠的权限与约束

  《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条规定,根据国民经济和社会发展的需要,或者由于突发事件等原因对企业经营活动产生重大影响的,国务院可以制定企业所得税专项优惠政策,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  财税〔2008〕1号开篇即明确“根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条的规定,经国务院批准”。这是国务院依据企业所得税法授权制定的专项优惠政策,具有法律授权的正当性,在效力层级上属于经法律授权制定的行政法规性文件。

  国务院在制定该优惠时,依据当时有效的2003年版证券投资基金法,彼时“证券投资基金”仅指公募基金。但当全国人大常委会通过修订证券投资基金法,将私募基金纳入“证券投资基金”的法律定义后,国务院依据原授权制定的优惠政策,在文义上自动覆盖了法律重新定义的“证券投资基金”全部范围。国务院如果要限缩范围,应当通过相同层级的程序重新明确,而不是由下属部门通过内部口径操作。

  八、总结:对私募基金征收企业所得税的法律依据不充分

  综合以上分析,从税法和政策角度可以得出以下判断。

  第一,财税〔2008〕1号第二条“证券投资基金”的文义包含私募基金。条文未作排除,解释者无权添加限制条件。

  第二,证券投资基金法第二条将私募基金纳入“证券投资基金”的法定定义。下位规范性文件使用同一术语,应当遵循上位法的定义。

  第三,税收法定原则要求税收优惠的限制和取消必须通过正式规范性文件完成。各地税务机关的内部口径不具备限制优惠适用范围的法律效力。

  第四,十三年不作修订的制度事实,客观上形成了私募基金适用优惠的合理期待,政策制定机关的沉默不能成为税务机关扩大征税权力的依据。

  第五,当前对私募基金征收企业所得税的征管实践,建立在内部口径和政策解释之上,缺乏正式规范性文件的明确支撑。在法律层面,对私募基金征收企业所得税的依据不充分。

  制度层面的真正问题在于:财税〔2008〕1号长期未根据证券投资基金法的修订作出同步调整,制造了长达十余年的法律适用模糊地带。纳税人依据文义主张免税有充分理由,税务机关依据内部口径要求征税也有行政惯性,而真正的解决方案只能是财政部和国家税务总局出台正式文件,对“证券投资基金”在财税〔2008〕1号中的含义作出明确界定。在正式文件出台之前,向私募基金征收企业所得税的法律依据,始终处于争议之中,而这种不确定性本身,就是对税收法治原则的一种持续消解。