京政办发[2022]9号 北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知
发文时间:2022-03-17
文号:京政办发[2022]9号
时效性:全文有效
收藏
885

各区人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:


  经市政府同意,现将《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。


北京市人民政府办公厅

2022年3月17日


  (此件公开发布)


北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案


  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号),加快发展保障性租赁住房,结合本市实际,制定本方案。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神,深入落实习近平总书记对北京一系列重要讲话精神,认真落实《北京城市总体规划(2016年—2035年)》,坚持以人民为中心,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,加快发展保障性租赁住房,建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,进一步提高住房保障水平。坚持规划引领,依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房,引导产城人融合,促进职住平衡。坚持供需匹配,摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况,通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴等多种方式,保障租赁住房供给。坚持改革创新,充分发挥市场机制作用,培育市场主体,探索运营模式,推动形成规范稳定的住房租赁市场。“十四五”期间,争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间),占新增住房供应总量的比例达到40%,新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解,促进实现全市人民住有所居。


  二、加快规划建设


  (一)组织多主体、通过多渠道建设


  1.加大利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的力度。进一步增加集体经营性建设用地供应,支持用于建设保障性租赁住房;鼓励集体产业用地优先用于建设保障性租赁住房。各区政府(含北京经济技术开发区管委会,下同)要落实村地区管要求,坚持公开透明原则,统筹优选建设运营主体,确定合作方式,保障集体经济组织长期稳定收益和农民长远利益。(责任单位:市规划自然资源委、市城乡办、市住房城乡建设委、市农业农村局等相关部门,各区政府)


  2.鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在符合规划原则及规划使用性质正负面清单、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,经区政府同意,可将其改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。(责任单位:市住房城乡建设委、市规划自然资源委等相关部门,各区政府)


  3.统筹利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房。在确保安全的前提下,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分用于建设宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房,集中配套公共服务设施。(责任单位:市经济和信息化局、市科委中关村管委会、市规划自然资源委、市住房城乡建设委等相关部门,各区政府)


  4.稳妥利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房。对企事业单位依法取得使用权的土地,在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下,经市政府同意,可优先用于建设公租房,也可用于建设保障性租赁住房,满足本单位及项目周边区域居住需求。土地使用权人可自建或与其他有实力、信誉好的市场主体合作建设运营保障性租赁住房。(责任单位:市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市国资委等相关部门,各区政府)


  5.利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。结合规划要求和住房需求,在新建普通商品住房、安置房项目中可配建一定比例的保障性租赁住房;在商业办公项目中可增加一定比例的宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房;在交通便利、租赁住房需求旺盛区域的地铁上盖物业中,原则上应建设一定比例的保障性租赁住房。(责任单位:市规划自然资源委、市住房城乡建设委等相关部门,各区政府)


  6.支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房。保障性住房剩余房源或其他政府闲置住房可转化为保障性租赁住房;支持专业住房租赁企业筹集社会存量住房(含农村闲置宅基地住房)改造后作为保障性租赁住房使用;对现有各类政策支持租赁住房进行梳理,符合条件的均纳入保障性租赁住房规范管理。(责任单位:市住房城乡建设委、市农业农村局,各区政府)


  (二)提高设计和建设质量


  依据市场需求,保障性租赁住房可分类设计成住宅型、宿舍型、公寓型住房,以建筑面积70平方米以下的小户型为主,适当配置多居室等其他种类户型;加快推广套内空间可变、灵活分割住宅建设,满足多子女家庭等多样化居住需求。根据实际合理配置居住公共服务设施,适当提高配套商业服务设施比例,最高可提高至地上总建筑规模的15%,适当增加设置健身房、食堂、图书室、会客厅等共享空间,更好地满足新市民、青年人等群体工作生活需求。机动车停车位配置标准、建筑间距及日照标准可适当调整。鼓励在保障性租赁住房项目中将居住、商业、办公、研发等功能混合兼容,建设宜居宜业社区。(责任单位:市规划自然资源委,各区政府)


  加快制定保障性租赁住房规划设计建设导则,实行新建保障性租赁住房规划设计建设方案专家评审制度,提高保障性租赁住房品质。工程质量安全监管、消防部门要把保障性租赁住房作为重点,切实加强监管。(责任单位:市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市消防救援总队,各区政府)


  (三)加强计划管理


  本市在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地供应计划,优先安排、应保尽保。市住房城乡建设委要组织相关部门统筹确定全市保障性租赁住房年度建设筹集计划,并向社会公布。(责任单位:市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委、市财政局等相关部门,各区政府)


  纳入全市保障性租赁住房年度建设筹集计划的项目,由市住房城乡建设委发放保障性租赁住房项目认定书,享受国家对保障性租赁住房的专门支持政策。项目认定书有效期3年,期满前6个月内可申请续期。(责任单位:市住房城乡建设委,各区政府)


  (四)鼓励多方参与投资


  支持社会资本与市、区属国有企业合作,通过设立基金、合作经营、参股投资等方式参与保障性租赁住房建设运营,培育壮大一批专业化、规模化住房租赁企业。鼓励在京央企和市、区属国有企业积极参与保障性租赁住房建设运营。市、区国有资产监管部门根据参与保障性租赁住房建设营业对企业业绩的影响,合理对国有企业进行考核评价。(责任单位:市国资委、市住房城乡建设委,各区政府)


  三、落实支持政策


  (一)简化审批流程。建立保障性租赁住房绿色审批通道,精简审批事项与环节,提高审批效率,项目审批手续原则上均在区行政主管部门办理。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。利用产业园区中工业项目配套用地建设的保障性租赁住房,作为工业项目配套的,可与项目本体一并办理立项、规划、建设手续;单独建设的,可按保障性租赁住房办理项目核准手续。利用中央或市属企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,由市住房城乡建设委会同市规划自然资源委、市发展改革委等部门审核后报市政府批准;利用其他企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,经属地区政府审核后,由市住房城乡建设委报市政府批准。(责任单位:市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委等相关部门,各区政府)


  (二)土地支持政策。将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目,在用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房项目,应按规定变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式。利用集体经营性建设用地建设的保障性租赁住房项目,用地范围内为本项目服务的配套公共服务设施、道路和市政设施,可采用占地方式建设,由相关单位接收、监督、管理,确保按规划用途使用。


  利用新供应的国有建设用地建设保障性租赁住房,其用地可采取出让、租赁、划拨等方式供应,以出让或租赁方式供应的,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。由市、区保障性住房平台公司建设的项目,可按划拨方式供地,其中经营性用途的依法办理有偿使用手续。专项服务于产业园区入园企业的项目,可由园区开发企业建设,以协议出让或租赁方式供地。探索通过土地市场供应保障性租赁住房用地,积极引导社会企业参与保障性租赁住房建设。(责任单位:市规划自然资源委、市住房城乡建设委等相关部门,各区政府)


  (三)税费支持政策。综合运用税费政策,统筹使用各级财政资金,支持发展保障性租赁住房。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施建设费。(责任单位:北京市税务局、市财政局、市发展改革委、市住房城乡建设委等相关部门,各区政府)


  利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,在保障性租赁住房项目认定书有效期间内,用水、用电、用气价格及采暖费按照居民标准执行。相关部门、市政公用企业依据保障性租赁住房项目认定书做好各项费用的计价工作。(责任单位:市发展改革委、市城市管理委等相关部门,各区政府,相关市政公用企业)


  (四)金融支持政策。保障性租赁住房持有运营单位,可以项目运营权质押和建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权抵押等方式,向金融机构申请获得金融资本支持。加快研究集体经营性建设用地使用权办理抵押登记实施路径。(责任单位:市规划自然资源委,各区政府)


  加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。(责任单位:市金融监管局、人民银行营业管理部、北京银保监局、北京证监局、市发展改革委等相关部门)


  四、规范运营管理


  (一)明确保障对象。坚持全市统筹、以区为主,加强保障性租赁住房管理,保障性租赁住房主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人等群体住房困难问题,重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。(责任单位:市住房城乡建设委、市教委、市人力资源社会保障局、市民政局、市城市管理委、市科委中关村管委会、市商务局等相关部门,各区政府)


  (二)合理确定租金。按照租户可负担、企业经营可持续的原则,引导企业建立科学合理的租金定价机制。保障性租赁住房项目租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平,由持有运营单位评估确定后报市、区住房城乡建设(房管)部门备案。其中,利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房,应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。(责任单位:市住房城乡建设委,各区政府)


  (三)严格监督管理。保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。市、区住房城乡建设(房管)部门应将保障性租赁住房纳入安居北京信息系统管理服务平台加强管理,并与全市住房租赁监管平台对接,实现租赁合同在平台网签、备案,加强全过程监管。(责任单位:市住房城乡建设委、市经济和信息化局,各区政府)


  保障性租赁住房项目需办理不动产登记的,不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发,不予分割办理产权证书;未经批准,不得出售、转让。(责任单位:市规划自然资源委,各区政府)


  保障性租赁住房建设运营单位出现违规出售、以租代售或改变保障性租赁住房用途、擅自提高租金等违规行为的,由市、区住房城乡建设(房管)部门依法处置,纳入全市信用体系,实施联合惩戒,取消享有的相关优惠政策。(责任单位:市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市教委、市人力资源社会保障局、市民政局、市城市管理委、市科委中关村管委会、市商务局等相关部门,各区政府)


  五、保障措施


  (一)强化组织领导。建立市保障性租赁住房工作联席会议机制,统筹推进全市保障性租赁住房工作;联席会议办公室设在市住房城乡建设委,负责抓好日常工作。市住房城乡建设委加强组织协调和督促指导,市有关部门加强政策衔接、工作协同,共同形成合力,推进工作落实。


  (二)落实主体责任。市政府对本市发展保障性租赁住房工作负总责。各区政府对本区发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任,抓好本区保障性租赁住房需求测算、土地供应、规划选址、手续办理、工程建设、运营管理等各项工作。


  (三)加强考核监督。市住房城乡建设委做好保障性租赁住房年度目标任务分解,明确责任主体、时间节点,督促抓好落实;对各区发展保障性租赁住房情况进行监测评价,并将结果定期报市政府。


推荐阅读

收到研发补助资金,税务处理要清晰

近日,中国证监会发布了《上市公司2024年年度财务报告会计监管报告》,研发支出是证券监管关注的重点事项之一。从公开披露的信息看,不少企业收到政府直接拨付的研发补助资金后,存在税务处理问题。比如,芯密科技2025年6月16日发布公告,公司于2021年—2023年共计收到科研项目政府补助2250万元,公司基于当时对税收法规的理解,将收到的政府补助款作为不征税收入处理。2024年,经与主管税务机关沟通,公司基于谨慎性原则调整了对收到的科研项目政府补助款作为不征税收入的认定,并于当期补缴了企业所得税,产生滞纳金25.10万元。这个案例提醒相关企业,在处理研发补助资金时,需要审慎考量多方面因素,在防范税务风险的基础上,合规享受税收优惠。

  不征税收入用于支出形成的费用,不得加计扣除

  2024年,A公司收到政府补助资金100万元,专项用于某工艺技改项目。该公司当年共发生自主研发支出400万元(包含政府补助资金),并已全部费用化,企业发生的所有研发支出均属于可加计扣除的范围。

  假设企业取得的研发补助资金符合不征税收入条件。根据企业所得税法实施条例、《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)等规定,不征税收入用于支出所形成的费用,不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。同时,根据《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第97号)规定,此类费用或折旧、摊销也不能加计扣除。因此,A公司用于研发项目的政府补助资金100万元,不能在税前扣除,也不能适用研发费用加计扣除政策,A公司在企业所得税年度汇算清缴时,须进行纳税调整。

  根据A公司的不同会计处理方法,在企业所得税纳税调整时可分为两种情况。其中,当A公司对政府补助资金采用“总额法”进行核算时,企业在会计处理上将实际发生的支出计入研发费用,同时将取得的政府补助资金确认为收入。由于A公司取得的政府补助资金属于不征税收入,A公司在纳税调整时,需对当期计入损益的不征税收入额进行纳税调减。同时,A公司需对不征税收入用于支出所形成的费用进行纳税调增。在申报研发费用加计扣除时,A公司应按会计上确认的研发费用减去上述纳税调增部分,作为加计扣除的基数。

  在实务操作中,A公司应在《专项用途财政性资金纳税调整明细表》(A105040)第6行第2列“财政性资金”栏次、第3列“金额”栏次、第4列“其中:计入本年损益的金额”栏次,均填入100万元;在第6行第10列“支出金额”栏次、第11列“其中:费用化支出金额”栏次,也填入100万元。以上数据会自动同步到《纳税调整项目明细表》(A105000)第9行第4列和第25行第3列,最终实现不征税收入纳税调减100万元,不征税收入用于支出所形成的费用纳税调增100万元。在申报研发费用加计扣除时,A公司填报的《研发费用加计扣除优惠明细表》(A107012)第41行“本年费用化金额”栏次金额,应为企业研发支出扣减调增金额后的余额,即400-100=300(万元)。

  若A公司对政府补助资金采用“净额法”核算,在企业会计处理上,应将收到的政府补助资金冲减研发费用,即政府补助资金最终没有体现在当期收入和成本费用中。在这种情况下,税会处理口径一致,不涉及纳税调整,A公司可按会计处理上已冲减的研发费用金额,确认企业研发费用并加计扣除。

  不符合不征税收入条件或按应税收入处理,可加计扣除

  2024年,B公司收到政府补助资金200万元,专项用于某研发项目。该公司当年共发生自主研发支出400万元(包含政府补助资金),并已全部费用化,企业发生的所有研发支出均属于可加计扣除的范围。假设B公司取得的研发补助资金不符合不征税收入条件,或虽然可以满足不征税收入条件,但B公司选择按应税收入作企业所得税处理。

  在此种情形下,B公司在会计处理上依然有“总额法”和“净额法”两种方式,在不同的会计处理方式下,企业需注意企业所得税年度汇算清缴时的纳税调整有所区别。在“总额法”下,B公司的会计处理是以实际发生的支出作为研发费用核算,同时将收到的政府补助资金确认为收入。根据财税〔2011〕70号文件规定,计入应税收入总额的财政性资金发生的支出,允许在计算应纳税所得额时扣除。B公司可按会计上确认的研发费用400万元进行税前扣除及加计扣除。

  在“净额法”下,B公司会计处理是以收到的政府补助资金直接冲减企业研发费用,此时企业在纳税申报时需格外注意。根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国家税务总局2017年第40号)、《研发费用加计扣除政策执行指引(2.0版)》等规定,企业在税收上将政府补助确认为应税收入,同时增加研发费用,加计扣除应以税前扣除的研发费用为基数。企业未进行相应调整的,税前扣除的研发费用与会计的扣除金额相同,应以会计上冲减后的余额计算加计扣除金额。

  案例中,B公司在税收上将政府补助资金确认为应税收入,如果同时进行收入调增和成本费用调增,其在计算可加计扣除的研发费用时,按冲减前的余额400万元作为扣除基数。实务操作中,B公司需要将政府补助资金200万元,通过《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》(A105020)进行纳税调增;将会计上已冲减的研发费用200万元,通过《纳税调整项目明细表》(A105000)或《职工薪酬支出及纳税调整明细表》(A105050)等附表进行纳税调减。

  B公司如果未对研发补助和支出事项进行纳税调整,加计扣除的金额应以会计上冲减后的余额为基数计算,存在未充分享受加计扣除优惠的税务风险。笔者提醒,当企业取得的政府补助资金属于应税收入,为避免进行纳税调整,防范未充分享受税收优惠风险,建议企业会计处理采用“总额法”核算。


增值税期末留抵退税征管事项进一步明确

近期,为落实党的二十届三中全会提出“完善增值税留抵退税政策和抵扣链条”改革任务部署要求,财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号)。随后,税务总局配套制发了《国家税务总局关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号),就留抵退税有关征管事项进一步予以明确。本期刊发国家税务总局货物和劳务税司相关解读,供读者参考。

  1、政策重点内容

  问:《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号,以下简称7号公告)的主要内容是什么?

  答:7号公告主要内容包括:一是符合条件的“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”(以下简称制造业等4个行业)增值税一般纳税人(以下简称纳税人),可以按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。二是符合条件的房地产开发经营业纳税人,可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额的60%。三是符合条件的其他纳税人,可以向主管税务机关申请按比例退还与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加的留抵税额。

  问:纳税人申请退还留抵税额需要同时符合哪些条件?

  答:7号公告规定,适用留抵退税政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级;

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形;

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,7号公告另有规定的除外。

  其中,“7号公告另有规定的除外”,是指7号公告第九条第二款、第三款规定的情形,即:纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。

  问:纳税人申请留抵退税应当如何办理?有无时限要求?

  答:《国家税务总局关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号,以下简称20号公告)规定,纳税人按照7号公告申请办理留抵退税,应当于符合留抵退税条件的次月,在增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅向主管税务机关提交《退(抵)税申请表》。

  2、三个重要概念

  问:7号公告规定的制造业等4个行业纳税人是指什么?

  答:7号公告所称制造业等4个行业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”业务相应发生的增值税销售额占其全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。

  例如,某纳税人2026年1月申请退还留抵税额,2025年1月至12月期间该纳税人的制造业等4个行业业务增值税销售额为55万元,其他增值税销售额为45万元。那么,该纳税人申请退税前连续12个月制造业等4个行业业务相应发生的增值税销售额占全部增值税销售额的比重为55÷(45+55)×100%=55%,增值税销售额比重超过50%。因此,该纳税人属于制造业等4个行业纳税人。

  问:7号公告规定的房地产开发经营业纳税人是指什么?

  答:7号公告所称房地产开发经营业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款,不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。

  例如,某纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务预收款400万元、销售额1000万元(其中,同一计算期间内收到的预收款转化形成的增值税销售额200万元),此外还发生其他增值税销售额600万元。该纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为(400+1000-200)÷(400+1000-200+600)×100%=67%,比重超过50%,因此该纳税人属于房地产开发经营业纳税人。

  问:7号公告规定的其他纳税人是指什么?

  答:7号公告所称其他纳税人,是指除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的纳税人。

  3、政策细节分析

  问:7号公告第一条第二项规定,房地产开发经营业纳税人,与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月(按季度纳税的,连续两个季度,下同)期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月(按季度纳税的,第二季度,下同)期末新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。如何理解这项规定?

  答:举例来说,某房地产开发经营业纳税人,2025年10月在完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,申请按照7号公告第一条第二项的规定办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期)的期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算,该纳税人申请退税前连续六个月与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额分别为10万元、20万元、30万元、5万元、30万元和60万元。因此,该纳税人符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

  问:7号公告第一条第三项规定,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。新增加留抵税额不超过1亿元的部分(含1亿元),退税比例为60%;超过1亿元的部分,退税比例为30%。如何理解这项规定?

  答:举例来说,某纳税人在2025年10月完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,申请按照7号公告规定的其他纳税人办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期)的期末留抵税额分别为10万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2024年12月税款所属期期末留抵税额(申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额)为20万元。据此计算,该纳税人申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为60万元。因此,该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

  问:某房地产开发经营业纳税人,不符合7号公告第一条第二项规定的,能否适用其他纳税人留抵退税政策?

  答:根据7号公告规定,房地产开发经营业纳税人不符合公告第一条第二项规定的,可以按照公告第一条第三项规定申请退还期末留抵税额。

  例如,某房地产开发经营业纳税人,2025年10月申请办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期),期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为60万元;2024年12月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算,该纳税人不符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定,因此无法适用7号公告第一条第二项规定的房地产开发经营业留抵退税政策。但是,该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额应不低于50万元”的规定,因此可以按照7号公告第一条第三项规定的其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  问:同时符合“制造业等4个行业纳税人”和“房地产开发经营业纳税人”规定的,应如何适用留抵退税政策?

  答:7号公告规定,同一计算期间内既取得“房地产开发经营”业务增值税销售额或预收款,又取得其他业务增值税销售额,且符合7号公告第四条第一款增值税销售额及预收款比重规定的纳税人,申请退还期末留抵税额时,应当按照7号公告第一条第二项、第三项第二款的规定办理。

  例如,某纳税人兼营房地产开发经营业务和制造业业务,申请退税前连续12个月房地产开发经营业销售额200万元,采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的预收款400万元,制造业增值税销售额400万元。按照“制造业等4个行业纳税人”的判定标准,该纳税人制造业等4个行业增值税销售额比重为400÷(400+200)×100%=67%,比重大于50%,因此该纳税人符合“制造业等4个行业纳税人”的判定标准。同时,该纳税人房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为(200+400)÷(400+200+400)×100%=60%,比重也超过50%,因此该纳税人符合“房地产开发经营业纳税人”的判定标准。在此情况下,纳税人应按照“房地产开发经营业纳税人”申请办理留抵退税。若该纳税人不符合7号公告第一条第二项“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定,但符合7号公告第一条第三项规定的,可以按照其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  4、留抵税额计算

  问:适用7号公告第一条第一项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第一项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额×进项构成比例×100%。

  例如,某制造业纳税人适用7号公告第一条第一项政策,其当期期末留抵税额为500万元,进项构成比例为80%,其允许退还的留抵税额为500×80%×100%=400(万元)。

  问:适用7号公告第一条第二项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第二项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额×进项构成比例×60%。

  例如,某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策,其当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为100万元,进项构成比例为90%,则其允许退还的留抵税额为100×90%×60%=54(万元)。

  问:适用7号公告第一条第三项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第三项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。

  例如,A纳税人适用7号公告第一条第三项政策,2026年7月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额8000万元,2025年12月31日期末留抵税额2000万元,进项构成比例90%,允许退还的留抵税额为(8000-2000)×90%×60%=3240(万元)。

  B纳税人适用7号公告第一条第三项政策,2026年7月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额22000万元,2025年12月31日期末留抵税额1000万元,进项构成比例90%,允许退还的留抵税额为10000×90%×60%+(22000-1000-10000)×90%×30%=8370(万元)。

  问:进项构成比例如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第一项和第二项政策的,进项构成比例为2019年4月至申请退税前一税款所属期已抵扣的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票、电子发票(航空运输电子客票行程单)、电子发票(铁路电子客票)等增值税扣税凭证(以下称七类增值税扣税凭证)注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  例如,某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额,2019年4月至2025年11月全部已抵扣进项税额400万元,其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额200万元,该纳税人进项构成比例为200÷400×100%=50%。

  7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第三项政策的,进项构成比例为申请退税前一税款所属期当年1月至申请退税前一税款所属期已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  例如,某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第三项规定申请退还留抵税额,2025年1月—11月全部已抵扣进项税额200万元,其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额150万元,该纳税人进项构成比例为150÷200×100%=75%。

  问:纳税人在计算进项构成比例时,是否需要对进项税额转出部分进行调整?

  答:20号公告规定,在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,参与计算所属期内按照规定转出的进项税额,无须从已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额中扣减。

  例如,某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策,2019年4月—2025年9月全部已抵扣进项税额2000万元,期间已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额1600万元。该纳税人在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,参与计算所属期内按照规定转出的进项税额为100万元。2025年10月,该纳税人按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额时,进项构成比例为1600÷2000×100%=80%,无须扣减转出的100万元进项税额。