三亚市金融发展局关于公开征集《三亚市高标准高质量推进金融业发展若干扶持奖励措施(2022-2024)》意见及建议的公告
发文时间:2021-11-23
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为了推动三亚市高标准高质量发展金融业,积极引导补齐金融行业发展短板,大力鼓励金融产品和业务创新,结合海南自贸港建设背景下相关市场主体、业务类型发展实际,主动创造条件承接《海南自贸港建设总体方案》、中国人民银行等《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》等金融政策,切实发挥政府扶持作用促进金融服务实体经济取得成效,我局拟结合三亚实际,研究制定2022-2024年期间的金融业扶持措施。现就《三亚市高标准高质量推进金融业发展若干扶持奖励措施(2022-2024)》(公开征集意见稿)公开征求社会公众意见,欢迎有关单位和社会各界人士就有关内容提出宝贵意见和建议。


  一、征求意见起止时间


  本次公开征求意见时间为2021年11月24日至12月23日。


  二、意见建议反馈途径


  (一)电子邮件发送至邮箱:sanyajrfzj@163.com,并在标题处标注“2022-2024年金融政策意见和建议”。


  (二)信函邮寄:以信函或快递形式将意见建议邮寄至三亚市河东路229号海康商务6楼;收件人:三亚市金融发展局金融发展协调科,电话0898-88685012;邮政编码:572000,请在信函封面注明“2022-2024年金融政策意见和建议”。


  (三)通过网站在线征集系统留言。


  附件:三亚市高标准高质量推进金融业发展若干扶持奖励措施(2022-2024)(公开征集意见稿)


三亚市金融发展局


2021年11月23日


三亚市高标准高质量推进金融业发展若干扶持奖励措施(2022-2024)(公开征集意见稿)


  为了推动三亚市高标准高质量发展金融业,积极引导补齐金融行业发展短板,大力鼓励金融产品和业务创新,主动创造条件承接《海南自贸港建设总体方案》、中国人民银行等《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》等金融政策,切实发挥政府扶持作用促进金融服务实体经济取得成效,结合三亚实际,制定本措施。


  一、引导金融组织体系日益丰富


  第一条 对经国家金融监管部门批准设立的落户(含新设、迁入等)三亚的各类集团型法人金融机构,按企业实缴资本的2%给予一次性奖励,最高不超过1亿元。


  对法人金融机构依规设立的落户(含新设、迁入等)三亚的专营机构或专业子公司,包括但不限于金融机构信托公司、公募基金管理公司、银行理财子公司、保险资产管理公司、证券公司资产管理或自营业务专业子公司、期货公司风险管理子公司、保险资产管理公司等,按企业实缴资本给予1.5%一次性奖励,且最低起点为100万元。


  对有条件的大型企业集团依规在三亚成立的财务公司、村镇银行,按实收资本的1.5%给予一次性落户奖励。


  对金融机构在三亚设立(含迁入、升格)且纳税的金融机构市级分行、省一级分公司的,给予一次性奖励60万元。新设(含迁入、升格)在三亚纳税的金融机构市一级分公司、中心支公司、支公司或营业部的,给予一次性奖励20万元。


  第二条 对金融机构总部直接或间接持股且拥有实际控制权而落户(含新设、迁入等)三亚的金融科技子公司,按实收资本不低于1000万元、不低于3000万元、不低于5000万元、不低于1亿元、不低于5亿元、不低于10亿元的,分别给予100万元、300万元、500万元、800万元、1000万元、1500万元一次性落户奖励。


  对落户(含新设、迁入等)三亚后,持续运营且首次连续两年主营业业务收入(可含迁入前一个会计年度)不低于3000万元,并经行业认定的金融科技新锐企业,给予80万元一次性奖励。


  对入选权威第三方机构(毕马威、IDC或其他权威机构)全球或全国金融科技企业领先排名、落户(含新设、迁入等)三亚的金融科技企业,给予一次性300万元奖励。已落户三亚并持续运营的金融科技新锐企业入选上述权威排名,给予补足220万元一次性奖励。


  第三条 对具有行业优势和实力的机构参与建设并落户(含新设、迁入等)三亚市,且在落地后运营规范的交易场所,实收资本不低于3亿元、不低于5亿元的,分别给予300万元、500万元一次性落户奖励。


  第四条 对在三亚新设的地方资产管理公司、融资担保公司、融资租赁公司、商业保理公司,按实收资本不低于1亿元、不低于3亿元、不低于5亿元、不低于7亿元、不低于10亿元,分别给予一次性奖励100万元、200万元、300万元、400万元和500万元。


  第五条 对符合特定条件的新设或迁入三亚的私募基金管理机构、创投机构及其托管的私募投资基金企业、创业投资基金企业,按以下不同情形予以管理机构管理投资奖励。


  (一)符合以上条件并实现对三亚区域外进行股权实际投资的,对托管的管理机构按不超过当年管理费收入的3%给予奖励,在项目投资完成退出阶段,对管理机构按不超过项目相应的实际到位投资额(剔除省、市政府代表出资额,下同)的1%给予奖励。对实收资本超过5000万元(含)且存续期超过一年以上的私募证券类投资基金的管理机构,按不超过实际到位资金的1‰给予奖励。


  (二)符合以上条件并实现对三亚区域内实际投资的,对托管的管理机构按不超过当年管理费收入的4%给予奖励,在项目投资完成时和完成退出阶段,分别对管理机构按不超过项目相应的实际到位投资额的1.5%给予奖励。


  (三)符合以上条件并实现对三亚区域内实际投资且符合绿色产业和属于海南种业、现代农业等重点领域的,对托管的管理机构按不超过当年管理费收入的4%给予奖励,在项目投资完成时和完成退出阶段,分别对管理机构按不超过项目相应的实际到位投资额的2%给予奖励。


  (四)对引导第(一)情形投资项目迁入三亚的管理机构,视同投资三亚区域内,可适用第(二)、(三)条情形。已设立未达到上述条件的私募投资基金管理机构、创业投资机构及其受托管理的基金企业,经增资后累计标准达到以上条件的,可相应适用第(一)至(三)情形。私募投资基金及其受托管理机构享受上述政策支持的,原则上累计不超过对三亚地方贡献。对三亚地方经济贡献超出投资管理奖励的的管理机构(含其托管理的基金企业),按指导性用途给予特别贡献奖励,指导性用途主要是本地再投资、属地员工教育、租赁办公用房、金融会议和论坛等。


  本条特定条件是:(一)在三亚崖州湾科技城、三亚中央商务区、三亚亚太金融(基金)小镇内注册设立且经中国证券投资基金业协会登记备案;(二)私募股权类投资基金、创业投资基金企业实收资本不低于3000万元,私募证券类投资基金企业实收资本不低于5000万元,出资仅限于货币形式,且其中单个自然人股东(合伙人)的出资额不低于200万元;(三)私募股权类和证券类基金管理机构、创投机构实收资本不低于500万元,其自单个自然人股东的出资额不低于100万元,相应受托管且注册在上述区域的基金企业实收资本分别不低于3000万元,5000万元和2000万元。


  第六条 对符合第一至五条规定落户(含新设、迁入等)且在三亚中央商务区范围内租赁办公楼宇的金融主体,当年年度营业收入超5000万元的法人金融主体,按年度核定租金标准的50%给予租金扶持;上述经金融监管部门审批的其他法人金融主体,按年度核定租金标准的30%给予租金扶持;上述其他金融主体按年度核定租金标准的15%给予租金扶持。


  二、促进金融服务能力持续提升


  第七条 对国家金融管理部门及相应协会、附属机构落户(含新设、迁入等)三亚的金融科技研发、运营、测评、标准认定等法人机构,给予330万元奖励,分三年均衡拨付。


  对落户(含新设、迁入等)三亚的隶属于大型金融企业总部且独立运作的金融产品研发中心、创新实验室等,根据研发产品、服务的示范作用,给予300万元,分三年均衡拨付。


  对落户(含新设、迁入等)三亚的征信(评估)公司、金融资质认定机构、金融业务培训机构、金融研究机构、金融媒体、保险配套服务等专业法人机构,可根据全国性、全省性和全市性影响分别给予200万元、100万元、50万元奖励,金融行业协会,分三年均衡拨付。


  对在三亚设立并依法合规获取支付业务许可证的外资机构,给予一次性120万元奖励。


  对本条提及的四种情形中,实质性地开展业务且正式工作人员不低于3名的金融服务主体,可按年度核定租金标准的30%给予租金扶持。


  第八条 对积极协同地方政府推动全市银行金融机构实现当年经济社会发展目标中存贷款指标总体增长水平预期的国家金融管理部门驻市分支机构,经申请核实可以给予100万元奖励。对发挥职能作用主动服务、认真协助各类金融主体新设或迁入三亚的国家金融管理部门驻市分支机构,迁入主体按法人资质和非法人资质分别予以每家50万元、8万元的一次性奖励。


  第九条 对数字人民币试点运营机构便利境内外居民在三亚使用硬钱包等移动电子支付工具,以及直接发挥数字人民币试点在免税购物、离境退税、跨境电商等领域效用而进行设施改造、系统升级的投入单位,实施前经备案实施后按核定投入成本的30%给予奖励。


  对跨境人民币结算量较上年增加排名前3位的银行按增量的1‰给予奖励,每家银行机构每年补助最高不超过50万元。


  第十条 对向本市企业新增涉农贷款、小微企业贷款、绿色信贷贷款的银行机构,按三类贷款当年新增余额给予2‰的奖励。


  对向市辖区内设立在人民银行征信系统中的无贷款记录的法人企业发放首笔贷款的银行机构,按年度发放首笔贷款总额的1‰给予补助,每家银行机构每年补助最高不超过50万元。


  对向我市企业发放专利权质押贷款的银行机构和小额贷款公司,按当年新增贷款发放额的1%奖励。


  第十一条 对扩大承接农业保险的保险机构,按涉农保险保费金额的2%对保险公司进行风险补偿奖励,对单个机构最高奖励不超过200万元/年。


  第十二条 对积极引导金融机构及行业组织来三亚开展行业会议、研究策略会、专业(专题)培训会、系统年会等各类会议活动的承办方,参会人数在200人以上、500人以下,会期在1天以上的,给予一次性会议补贴金额30万元;参会人数在500人以上,会期在1天以上的,给予一次性会议补贴金额50万元。


  第十三条 对经过推荐遴选程序在科研院所或金融机构的相关专业从业人员中每年选定的80名金融骨干人才和100名金融青年人才,分别按照每年不超过8000元/人、2000元/人的标准给予研修或培养资源资助。有关推荐遴选及资助费用办理要求另行规定。


  对吸引国内外知名高校的优秀在校大学生到三亚实习并报政府职能部门予以备案、连续实习6周以上的金融机构,按照本科生、硕士研究生、博士研究生分别给予1500元/人、2500元/人、4000元/人的标准给予用人单位一次性实习补贴。


  对金融机构引进持有或2022年以后取得下述资格认证之一且在本市金融机构连续工作一年以上的全职金融从业人员,给予每人1万元/年奖励,持有两个或以上证书的每人1.2万元/年,可以连续奖励3年。有关资格认证包括特许金融分析师(CFA)、金融风险管理师(FRM)、北美精算师(ASA)、中国精算师(FCAA)、英国特许注册会计师(ACCA)、中国注册会计师(CPA)、美国管理会计师(CMA)、香港公司治理公会会员资格IQS以及其它经金融监管部门或政府职能部门认可的资格认证。


  三、支持直接融资方式逐步壮大


  第十四条 对成功发行企业债、公司债或通过银行间市场各项债务融资工具实现融资的企业,按其融资额的1‰给予奖励,最高奖励不超过100万元。对成功推广发行文化、体育和旅游产业专项债券以及绿色债券的企业,按发行债券融资额的2‰给予奖励,最高奖励不超过200万元。


  第十五条 对在住房租赁、公共基础设施领域成功发行不动产投资信托基金(REITs)且所得资金主要用于三亚辖区内项目运营或建设的融资企业,按融资额的0.5%给予奖励,最高奖励不超过100万元。


  对利用优质旅游资产发行资产证券化产品且所得资金主要用于三亚辖区内项目运营或建设的企业,按融资额的0.5%给予奖励,最高奖励不超过100万元。


  第十六条 对在京、沪、深交易所(含创业板、科创板)首次公开发行股票并上市的三亚市注册企业,以及在京、沪、深交易所(含创业板、科创板)挂牌并迁入我市注册的上市公司,给予一次性奖励1500万元。


  对完成企业股份制改造的三亚市注册企业,报海南证监局办理辅导备案手续的,奖励100万元;对经中国证监会受理申请材料的,奖励200万元;对获得中国证监会核准,并在京沪深交易所成功发行的,奖励1200万元,分两年均衡拨付。


  第十七条 对企业在境外主要证券交易所及港交所公开发行股票并上市的(方式含H股、红筹等架构等),给予奖励500万元,按企业对三亚地方财力贡献进度逐年拨付。


  第十八条 对在全国中小企业股份转让系统挂牌的企业,给予一次性奖励150万元;对在区域性股权交易中心交易板挂牌的企业,给予一次性奖励30万元。


  第十九条 对增发、配股、发债等募资成功的辖区内上市企业,按照到位资金的0.5%给予奖励,最高补贴金额不超过100万元。对于募资后所投项目落地本市的给予一次性奖励50万元,并全力做好落地服务工作。支持上市公司开展并购重组,对上市公司并购重组项目按到位资金0.5%给予奖励,最高补贴金额不超过100万元。


  四、鼓励金融机制产品不断创新


  第二十条 对争取总部或集团等资源向三亚倾斜并开发出特色金融产品实现对海洋产业、高新技术产业等一揽子综合金融服务的省级金融机构或金融集团省级分行,按到位资金的1‰予以奖励。


  对争取总行通过组织架构方式设置较稳定的不少于3人专业团队实现三亚分行获得开展本外币合一跨境资金池、离岸银行业务等授权的省级分行,给予每年30万元补助;通过较稳定的人员交流等方式保证三亚获得上述业务高效支持的省级分行,给予每年5万元/人补助。


  第二十一条 对首次在境外发行人民币计价的债券等产品,引入境外人民币资金境内使用的三亚企业,按照发债融资金额的5‰给予一次性奖励,最高不超过300万元。


  第二十二条 对在三亚设立并实现首次向境外发行人民币计价的资产管理产品的保险资产管理公司或其他符合条件的法人机构,按照实际发行金额的1%给予一次性奖励,最高不超过600万元。


  第二十三条 对与创投机构或相关机构合作并创新科技金融政策、产品和服务工具的法人银行,经驻市金融监管部门和市政府职能部门认可,按开发投入的20%给予一次性奖励,最高不超过100万元奖励。


  第二十四条 对实质性实施符合三亚金融发展方向、补齐地方短板的金融产品和业务模式创新并取得较显著成效的金融机构或驻市金融监管机构,设置金融产品和业务创新奖,一等奖不超过2名,二等奖不超过5名,三等奖不超过8名,分别给予50万元、30万元、15万元奖励。其中获奖项目经省级机构确认为研发策划和实施推广的专业团队成员,可按以上奖励金额的50%拨付至个人。


  五、其它


  第二十五条 本措施中涉及金融机构、上市公司以及其他各类机构落户的扶持奖励,原则上按三亚市政府招商引资程序或相关职能部门、园区服务机构规范引入机制进行办理。对享受本奖励政策的企业和机构需承诺享受奖励10年内不将注册地迁出三亚,如提前迁出的,应按10年平摊退回剩余年度的奖励。


  第二十六条 本措施中所称“实收资本”均为在三业金融机构开立账户并实缴到位的资金(剔除市政府直接或间接投资资金);“不低于”、“不超过”均含本数;“在项目投资完成退出阶段”指募、投、管、退业务已完成相应的纳税义务;“在项目投资完成时和完成退出阶段”分别指完成本地项目投资和募、投、管、退业务已完成相应的纳税义务两个时点。对既有企业或机构增资扩股,可在本措施提及政策内容范围内进行补差。


  第二十七条 本措施有关奖励补贴支出额度首年为1亿元。奖补金融超过支出额度的,首年当年奖励补贴在100万元以下的原则上全额兑现,超过100万元的考虑各自权重均衡兑现;次年和第三年支出额度据实调整,确保三年内全面兑现。金融总部和上市公司落户等超大额奖励视各年实际可不纳入支出额度中。


  第二十八条 各项奖励以年度集中申报为主,少数针对扶持对象实际适时核验拨付。集中申报和评审每半年受理一次,每年1月15日、6月15日前由各金融机构、企业申报上一半年奖励并提供申报材料。市金融发展局联合市财政局、驻市金融监管机构等部门负责审核,资金支付按国库集中支付流程办理。


  第二十九条 除直接奖补上级机构的,发放给本市金融机构的所有奖励必须经省级机构承诺同意由本市机构直接使用或承办有利于提升金融能力的活动,方可享受奖励。本办法与本市其他优惠政策可按就高原则享受,但不得重复。


  第三十条 本办法由市金融发展局、市财政局共同制定实施细则实施,并负责解释。


  第三十一条 本办法有效期为2022年1月1日至2024年12月31日。期间,有更优惠上位政策的,原则上从优执行;存在市级政策调整的,不影响本措施的可预期受益水平。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。