北中法[2021]65号 北海市中级人民法院 北海市司法局 北海市人力资源和社会保障局 北海市自然资源局 北海市市场监督管理局 国家税务总局北海税务局 中国人民银行北海市中心支行关于识别和保障管理人依法履职优化营商环境的实施细则
发文时间:2021-10-27
文号:北中法[2021]65号
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 管理人是由人民法院指定,在企业破产程序中依法接管、调查、管理、处置破产企业财产、管理破产事务的专门机构,是破产程序的主要推动者和破产事务的具体执行者。为识别和保障管理人依法履职,解决危困企业的重整或市场退出,提高破产程序效率,优化资源配置,贯彻落实《关于推进和保障管理人在破产程序中依法履职进一步优化营商环境的意见》、《北海市企业协调处置工作机制》,进一步优化我市营商环境,助推经济高质量发展,现结合我市的企业破产处置工作实际,制定本实施细则。


  一、建立保障管理人履职协作机制


  1.市中级人民法院与北海市司法局、北海市人力资源和社会保障局、北海市自然资源局、北海市市场监督管理局、国家税务总局北海市税务局、中国人民银行北海市中心支行作为破产处置协调联动机制成员单位,具体负责保障管理人履职的协调工作。市中院民二庭与司法局律师工作科、各局法制科负责联络对接,及时研究解决管理人履职中所涉及的问题。


  2.市中院与北海市司法局、北海市人力资源和社会保障局、北海市自然资源局、北海市市场监督管理局、国家税务总局北海市税务局、中国人民银行北海市中心支行共同建立保障管理人履职问题会商机制,及时研究解决管理人履职过程中涉及的问题。各方均可以不定期发起会商程序,由市中院分管破产审判工作的院领导、各局具体业务分管工作局领导召集,涉及具体需解决问题的管理人代表,列席会议参加讨论。会商程序可以对各方已经达成一致意见的执行情况进行交流分析,形成会商意见,必要时意见可提交市企业破产协调处置工作联席会议研究决定。


  二、保障管理人利用涉诉系统,推进破产事务快速办理


  3.人民法院受理企业破产清算或破产重整后,如该企业存在执行程序未结案件,管理人可申请利用执行查控系统查询破产企业的财产信息,人民法院在收到管理人申请后应给予查询,并将查询结果书面反馈给管理人。


  4.管理人需查阅并复制破产企业的诉讼、执行案件卷宗、档案材料的,人民法院的档案部门应给予快捷查阅并复制有关卷宗材料。


  管理人查阅复制卷宗的,应持人民法院受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、经办人员的身份证明。


  三、优化涉职工债权业务的办理


  5.破产企业进入破产程序后,管理人持人民法院受理破产案件的裁定书、指定管理人的决定书、经办人身份证明,到破产企业辖区人力资源和社会保障局、医疗保障局申请查询破产企业职工的社保、医保信息,主管部门应当给予管理人办理查询并出具查询结果。


  6.管理人向主管部门申请查询后,主管部门应当就破产企业进行整体查询,以电子数据的方式导出破产企业全部职工社保账户状态、缴费证明、缴费明细、欠费明细等资料的总表和明细表,并将数据反馈给管理人进行比对核查。


  管理人将所得电子数据与破产企业实际情况进行比对后,如需对职工信息进行二次查询的,应当提供职工名单、查询周期、查询内容进行查询,主管部门针对具体职工信息进行逐一明细查询后向管理人反馈。


  四、优化涉金融机构业务的办理


  7.管理人持人民法院受理破产的民事裁定书、人民法院指定管理人决定书、管理人具体经办人的身份证件、经管理人盖章的需办理具体业务的介绍信,可以要求金融机构配合办理以下业务,有关金融机构在其职权范围之内予以配合。


  8.金融机构应当依管理人申请为管理人开立管理人临时账户,鼓励减免管理人账户开立使用的相关费用,优化账户展期手续办理流程,管理人临时账户期限可以根据管理人的申请延长。管理人应当在终止执行职务后,及时办理管理人账户注销手续。


  9.管理人开设银行账户、办理查询破产企业账户信息(含查询历史账户和现存账户银行流水明细等)、划转破产企业账户资金、撤销破产企业账户等人民币账户、外汇账户及征信相关业务的,金融机构应视同破产企业自行办理。


  10.管理人办理账号注销时,除应出具上述第7点规定的文件外,另需提供人民法院终结破产程序的裁定。


  11.管理人可以向人民银行征信管理部门查询破产企业信用报告。


  12.管理人可以向各金融机构在北海市设立的分行或总部,统一查询破产企业在北海市辖区内各金融机构网点开立的企业账户信息。管理人以破产企业名称查询该企业名下所有开立的账户信息的,金融机构应予以配合,并出具经盖章的书面查询结果。管理人可以查询的账户信息具体内容包括:账户的户名、账号、状态、余额、交易流水、交易对手名称、对账单、交易底单凭证、开户资料、预留印鉴、征信信息以及账户是否存在司法冻结、质押、受限等电子和纸质信息。


  13.管理人可以自身名义向各金融机构在北海市设立的分行或总部办理发出账户止付通知、接管破产企业账户资金划转通知、司法冻结解冻通知等业务,各金融机构应及时配合办理,并将办理情况及时书面回复管理人。


  14.在破产企业印鉴完好的情况下,需用破产企业印鉴办理人民币账户相关业务,如破产企业印鉴毁损或已收缴,在出具相关证明文件后可用管理人印鉴办理人民币账户相关业务。


  上述第10-14点规定的业务,金融机构应及时办理。其中涉及破产企业账户信息查询的,对于金融机构柜台查询事项,可当场答复的,应当即时书面答复;不能当场答复的,或需查找历史资料,用时较长,建议延至10个工作日内答复。


  15.管理人因为履职需要,确有必要查询破产企业账户资金往来交易对方信息或破产企业关联企业、实际控制人、出资人、高管账户等相关信息的,可以向人民法院申请依法进行调查。人民法院可通过现场向金融机构进行查询。


  16.人民法院裁定批准破产企业重整计划或认可和解协议后,破产企业或管理人可依据人民法院批准重整计划或认可和解协议的裁定书、管理人负责人身份证件、经办人身份证件和《信息主体声明申请表》,向人民银行征信管理部门申请录入信息主体声明,通过企业信用报告公开企业重整计划。


  17.金融机构应认可破产重整、和解企业“信息主体声明”的内容,支持企业的合理融资需求,加强与上级机构的沟通汇报,在破产法律框架内受偿后重新上报信贷记录,在企业征信系统展示金融机构与破产重整、和解企业的债权债务关系,依据实际对应的还款方式,可以将原企业信贷记录展示为结清状态。


  18.管理人在办理破产企业征信业务时,应提供企业自行办理相关征信业务时所需提供的营业执照原件、申请书、人民法院受理破产的民事裁定书、人民法院指定管理人决定书、管理人具体经办人的身份证件、经管理人盖章的需办理具体业务的介绍信等材料。


  五、简化和便利管理人办理破产企业涉税事项


  19.办理破产企业税务查询,管理人持人民法院受理破产案件的裁定书、指定管理人的决定书、查询承办人(两人以上)有效身份证件、管理人介绍信、《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表》,到主管税务机关办税服务厅申请查询。


  主管税务机关办税服务厅应当给予管理人办理查询,并在3个工作日内出具查询结果。


  20.主管税务机关在税收债权申报时,如发现债务人在税收征管信息化系统内的纳税人状态为“非正常”,及时通知管理人在债权申报截止日前到主管税务机补充申报。管理人缴纳罚款后主管税务机关应解除“非正常”状态。


  破产企业如尚未在市场监督管理局办理“三证合一”换证手续,或在市场监督管理局未办理登记或被吊销的,由市场监督管理局补办“三证合一”换证手续或重新赋码后推送到主管税务机关,办理清税注销手续。


  21.管理人应在人民法院裁定受理破产申请前,根据主管税务机关核定的税费种、税源登记信息据实补办破产企业未办理的纳税申报或需要调整的纳税申报。人民法院裁定受理破产申请前,企业发生税收违法行为应当给予行政处理和处罚的,主管税务机关依法作出行政处理和处罚决定,并将企业应补缴税费、滞纳金和罚款(解除“非正常”状态应缴纳的罚款除外)按照法律规定进行债权申报。


  22.人民法院裁定受理破产申请后,企业因继续营业或者因破产财产的管理、使用、拍卖、变现所产生的应当由企业缴纳的税费,管理人应以企业名义按规定申报纳税,主管税务机关无需另行申报债权,由管理人代为申报缴纳。


  23.人民法院指定管理人之日起,管理人可按照《中华人民共和国发票管理办法》的规定,妥善管理和使用发票。在破产程序中因履行合同、处置破产企业财产或者继续营业确需使用发票的,管理人可以使用破产企业的原有发票,破产企业没有发票的,管理人可以破产企业的名义向主管税务机关申领开具发票或者代开发票,税务部门不得以破产企业存在欠税情形为由拒绝。


  24.在破产程序中,管理人发现破产企业的税控设备、发票等在接管前有丢失情形的,应当及时向主管税务机关报备,按照规定进行挂失、接受处罚、补办等。主管税务机关应当将因丢失税控设备、发票等产生的罚款进行债权申报。


  25.在法院裁定受理破产申请后,企业终止经营活动的,应进行企业所得税的清算,以整个清算期间作为一个独立的纳税年度,计算清算所得并进行清算所得税申报。管理人应对清算事项按规定报主管税务机关备案。


  26.管理人在向市场监督管理部门申请破产企业注销登记前应当持人民法院终结破产程序裁定书向税务机关办结税务注销手续,税务机关应即时出具清税文书,予以税务注销,并按照有关规定核销“死欠”。


  27.税务局办税服务厅设立企业破产事务专门窗口负责企业破产清算业务,实现专窗受理,专人负责,一窗通办。


  28.破产企业在重整过程中因投资人、股东等原因需办理登记信息变更的,管理人应向市监部门申报办理变更手续,市监部门办理后将相关信息推送至税务部门办理。


  29.重整或和解程序中,税务机关依法受偿后,管理人或重整企业可持人民法院批准重整计划或认可和解协议的裁定书、重整计划、管理人出具的监督报告,向主管税务机关提出纳税信用修复申请。主管税务机关应在受理纳税信用修复申请之日起15个工作日内完成审核,并反馈信用修复结果。


  30.依法进入破产清算程序的企业,其房产土地闲置不用的,管理人可以在人民法院裁定受理破产申请后,按现行规定向主管税务机关申请房产税和城镇土地使用税减免。


  31.企业在破产过程中,实施资产重组,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让符合规定条件的,不征收增值税。


  破产企业重整、和解过程中发生的债务重组所得,符合规定条件的,可以适用特殊性税务处理。


  企业在破产过程中,符合规定条件的,可享受改制重组有关契税、土地增值税、印花税等优惠政策。


  在破产程序中,如破产企业涉税事项符合核定征收条件的,税务机关可依法进行核定征收。


  32.法院指定的管理人应当自裁定受理破产申请之日起15日内,书面通知已知主管税务机关申报税收债权。管理人无法确定主管税务机关的,应书面通知设区的市级税务机关协助通知主管税务机关。


  税务机关应当自收到管理人的债权申报通知之日起30个工作日内,向管理人申报企业所欠税费、滞纳金及罚款。


  33.企业进入破产程序后,税务机关一般不再启动税务检查程序,但发现重大违法线索必须查处的情形除外。


  34.税务机关在人民法院裁定受理破产申请前已对企业财产采取强制措施的,在人民法院裁定受理破产申请后应依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条之规定及时解除该强制措施。


  六、简化和便利管理人办理破产企业市场登记事务


  35.管理人可到相应企业登记机关查询或复制破产企业全部档案,企业登记机关应开通绿色通道,设立专门窗口或安排专人负责办理。


  36.经人民法院裁定进入破产程序的,管理人可持以下材料到企业登记机关申请查询或复制破产企业书式档案资料:


  (1)人民法院裁定受理破产清算或重整裁定书;


  (2)人民法院指定管理人决定书;


  (3)经办人员身份证明和介绍信;


  (4)承诺书。


  37.经人民法院裁定宣告破产并终结破产程序的企业,适用企业简易注销登记程序。破产管理人持以下材料向企业登记机关办理注销登记:


  (1)企业注销登记申请书;


  (2)人民法院宣告破产裁定书以及终结破产程序裁定书;


  (3)人民法院指定管理人决定书;


  (4)企业营业执照正副本原件或企业营业执照正副本原件的遗失公告;


  (5)经办人员身份证明和介绍信。


  除以上材料外,企业登记机关不再要求管理人提供其他材料。


  38.管理人根据破产企业财产处置方案完成财产处置后,涉及破产企业持有的股权转让,管理人持申请变更的材料及拍卖成交确认书或变卖协议即可在企业登记部门办理股权变更手续,无需人民法院出具变更股权的法律文书。


  39.经人民法院裁定宣告破产的企业,因企业营业执照遗失,管理人未能接管等原因而无法向企业登记机关缴回营业执照的,管理人可作出书面说明,通过国家企业信用信息公示系统发布营业执照遗失作废公告,将公告打印并加盖单位公章(或管理人公章)提交企业登记机关,在办理企业注销登记时无需再向企业登记机关缴回营业执照;因企业公章遗失或未能接管等原因,无法在企业注销登记相关文书材料中加盖企业公章,可同时通过全国企业破产重整案件信息网和省级以上公开发行的报刊刊登公章遗失作废声明或未能接管的声明,由管理人对该情况作出书面说明,加盖管理人印章即可,无需再加盖企业公章。


  40.破产企业设有分支机构、对外投资设立子企业的,一般应由管理人在破产清算程序中对其分支机构、对外投资作出相应处理后,再向企业登记机关申请办理企业注销登记。


  管理人在申请办理企业的分支机构、对外投资设立的子企业注销或者变更登记过程中,可参照前述有关规定,加盖管理人印章即可,无需再加盖企业公章;相关登记申请材料需要企业法定代表人签字的,由管理人负责人签字。


  41.经人民法院裁定终结破产程序的企业,若企业股东的股权存在质押,由作出终结破产程序裁定的人民法院向企业登记机关出具协助执行通知书注销质押登记,再由管理人向企业登记机关申请公司注销登记。


  42.破产企业、重整企业及其持股的企业或子公司,在补办营业执照、变更登记、股权转让等事项中,原应由法定代表人签字的事项,一律由管理人负责人签字。


  七、优化涉不动产业务的办理


  43.管理人持法院受理裁定书、指定管理人决定书、管理人介绍信、经办人员身份证明等材料,可到相应的不动产登记部门办理查询破产企业名下不动产产权档案;不动产登记部门应开通绿色通道,设立“破产查询窗口”或安排专人负责办理。


  对于管理人的查询申请,能当场办理的,当场办结并回复办理结果;无法当场办理的,原则上在4个工作日内向管理人提供。


  44.管理人根据破产企业财产处置方案及《房地产管理法》等法律法规规定完成财产处置后,持要求过户的文书及拍卖成交确认书或变卖协议,可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定,与受让方共同向不动产登记机构申请办理过户手续。


  八、主管和监督机制


  45.市中级人民法院、市司法局加强对管理人依法履职的管理和监督,对管理人未依法履职、未勤勉尽责、忠实履职的,依照法定分工职责对管理人依法予以追究相应责任。


  46.市人力资源和社会保障局、自然资源局、市场监督管理局、税务局、人民银行市中心支行在识别和保障管理人履职过程中发现管理人存在滥用职权或其他违法行为的,应及时通报市中级人民法院和市司法局予以查处。


  九、附则


  47.人民法院受理的强制清算案件指定的清算组履行职责时,参照适用本实施细则。


  48.本实施细则与现行法律、司法解释不一致的,依照现行法律、司法解释执行。


  49.本实施细则在实施过程中未尽事宜,由市中级人民法院与市司法局、人力资源和社会保障局、自然资源局、市场监督管理局、税务局、人民银行市中心支行协商确定。


  50.本实施细则未作规定的,适用法律、法规、司法解释或本院的有关规定。


  51.本实施细则由北海市中级人民法院负责解释。


  52.本实施细则自发布之日起施行。县区人民法院、县区人力资源和社会保障局、县区自然资源局、县区市场监督管理局、县区税务机关涉及识别和保障管理人履职事项参照本实施细则执行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。