发改振兴[2021]1465号 国家发展改革委关于印发《湘赣边区域合作示范区建设总体方案》的通知
发文时间:2021-10-16
文号:发改振兴[2021]1465号
时效性:全文有效
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湖南省、江西省人民政府,中央和国家机关有关部门:


  为贯彻落实党中央、国务院关于促进中部地区崛起和支持革命老区振兴的决策部署,落实《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划》有关要求,经国务院同意,现将《湘赣边区域合作示范区建设总体方案》印发给你们,请认真组织实施。


国家发展改革委


2021年10月16日


湘赣边区域合作示范区建设总体方案


  湘赣边区域位于湖南、江西两省交界地带,包括湖南省长沙市浏阳市,株洲市醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县,岳阳市平江县,郴州市安仁县、宜章县、汝城县、桂东县,江西省萍乡市全境,九江市修水县,宜春市袁州区、万载县、铜鼓县,吉安市井冈山市、遂川县、永新县,赣州市上犹县、崇义县等24个县(市、区),总面积5.05万平方公里。该区域是湘鄂赣、湘赣革命老区的中心区域,是秋收起义、湘南起义、平江起义的发生地和井冈山精神的诞生地,也是长江流域重要的生态屏障。为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》和《国务院关于新时代支持革命老区振兴发展的意见》有关部署,支持湘赣边区域深化改革、深度合作,为全国革命老区振兴发展探索新路径,为中部地区高质量发展探索新模式,为省际交界地区协同发展探索新经验,经国务院同意,制定本方案。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,立足新发展阶段,完整、准确、全面贯彻新发展理念,构建新发展格局,推动高质量发展,共同促进红色文化传承、跨省产业协作、城乡融合发展、生态环境共保联治、基础设施互联互通、公共服务共建共享,引导湘赣边区域与赣南等原中央苏区协同发展,与长江中游城市群联动发展,不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感,努力将湘赣边区域打造成为全国革命老区振兴发展的先行区、省际交界地区协同发展的样板区、绿色发展和生态文明建设的引领区。


  到2025年,示范区综合实力明显增强,红色文化保护利用不断加强,生态保护补偿机制更加健全,互联互通的综合交通网络基本建成,优势互补的现代产业体系基本形成,基本公共服务一体化水平明显提升,常住人口城镇化率增幅超过湘赣两省平均水平,探索积累和复制推广一批革命老区高质量发展的新经验。到2035年,湘赣边区域合作发展取得显著成效,对全国革命老区振兴发展的示范带动作用进一步增强,形成红色文化繁荣、基础设施完善、产业发展协同、生态环境优美、基本公共服务均等、人民生活幸福的革命老区发展新局面。


  二、空间布局


  根据湖南、江西两省经济社会发展规划和国土空间规划,依托重大交通干线及城镇布局,综合考虑革命历史传承和生态功能保护,加强示范区内部协作,拓展与长江中游城市群及长沙、南昌等城市的合作联系,提升与武汉、广州、深圳等城市的交流水平,实现“核心带动、南北联通、东西互动”,构建“一核两区四组团”的空间布局。


  一核。以井冈山区域为核心,传承弘扬井冈山精神,赓续红色血脉,建设爱国主义教育基地和红色旅游目的地。


  两区。以区域内两大山脉为依托,构筑罗霄山、南岭生态涵养区,建设联通长江流域与珠江流域的生态走廊。


  四组团。依托区域经济基础和产业、交通联系,打造浏阳—袁州—万载—铜鼓—修水—平江组团、浏阳—醴陵—上栗—湘东—安源—芦溪组团、攸县—茶陵—安仁—炎陵—井冈山—永新—莲花组团、桂东—遂川—上犹—崇义—汝城—宜章组团,构建特色鲜明、分工有序的组团式发展格局。


  三、共同传承弘扬红色文化


  (一)加强革命文物保护利用。统筹推进长征国家文化公园和长征革命文物保护利用片区建设,推进革命文物集中连片保护利用。对区域内革命文物开展普查认定,分批公布革命文物名录,建立革命文物大数据库,推进革命文物资源信息开放共享。实施革命文物整体保护展示工程和烈士纪念设施提质改造工程,加强湘南暴动指挥部旧址、湘赣革命根据地中心旧址、井冈山革命博物馆等革命旧址革命文物和烈士纪念设施保护修缮,加强革命文物展示宣传。把革命文物、历史文物、烈士纪念设施保护利用和青少年教育、干部教育相结合,依托井冈山干部学院等干部教育基地构建湘赣边区域红色教育培训联合体。


  (二)促进红色旅游高质量发展。加快完善交通基础设施和公共服务设施,构建方便快捷的跨省自驾旅游交通线路。围绕秋收起义、井冈山会师和湘赣革命斗争三条主线,串联湘赣边区域红色资源,举办红色文化旅游节,开展“文化+旅游+教育”的“红色研学游”,共同打造全国知名的湘赣边区域红色旅游品牌。依托知名景区、特色村落、生态休闲、田园观光等,建设一批乡村旅游精品景区、研学旅游基地、民宿客栈聚集区、自驾车营地等旅游综合体,促进红色旅游与乡村旅游、生态旅游等融合发展。支持建立旅游项目库,吸引社会资本参与项目开发。支持湘赣边区域旅游景区创建国家高等级旅游景区。大力发展智慧旅游,实现“一部手机游湘赣边”。


  四、促进产业协同创新发展


  (三)协同发展现代农业。大力推进高标准农田建设,稳定粮食播种面积,推广先进适用的农机化技术和装备,提高单产和品质。布局一批绿色循环优质高效特色农业促进项目,加强农产品质量安全监管体系建设,开展优质农产品认证和推广,打造一批知名农业品牌,共同培育树立“湘赣红”农产品区域公用品牌形象。推进特色农产品优势区和农村产业融合发展示范园建设。建立湘赣边区域农业细分领域产业技术创新战略联盟,开展农业重大科技课题协同攻关,推进大型农业科技平台共享共用。大力推进农村金融产品和服务创新,鼓励保险机构开发适应示范区特点的特色优势农作物保险产品。加快完善县乡村三级物流配送体系和电商服务体系,加大对农产品冷链物流设施和农产品批发市场建设支持力度,发展城乡高效配送。


  (四)加快发展特色优势制造业和现代服务业。充分发挥比较优势,不断强化科技创新、要素支撑,培育若干特色鲜明和产业链长的支柱产业。依托浏阳、醴陵、上栗、万载4县(市),建设全国烟花爆竹转型升级集中区,加强产业分工合作与技术研发,联合制定安全规范和技术标准,不断提升产业集中度和提升本质安全水平。升级改造陶瓷、电瓷、玻璃产业,发挥醴陵、芦溪等地优势,加大研发力度,开发引进环保陶瓷、功能陶瓷等新产品,提高产品附加值。加快发展节能环保产业,有序发展生态板材、生物有机肥等绿色低碳产业,打造环保材料及环保装备制造基地。提升发展新材料产业,培育电子信息产业,发展应用电子、智能家电等,推动产业优化升级。推进现代物流业协同发展,以浏阳、湘东等地为中心,打造服务示范区的现代物流服务平台。建设优质药材种植加工基地和野生中药材保护基地,打造生物医药产业链,支持建立中医药特色产业园、中医药研究中心和区域医疗中心,培育中药材与园林景观创意、药膳与健康休闲相结合的新型业态。


  (五)合作共建产业园区。鼓励萍乡、宜春与长沙、株洲等地跨省合作建设湘赣边区域合作产业园,重点建设醴陵—湘东园区、浏阳—上栗园区、浏阳—袁州园区,探索成立联合管理委员会和合作开发投资公司,加快园区标准化厂房建设,完善水、电、路、气、信等基础设施。大力发展“飞地经济”,探索建立产业互补、项目共建、利益共享和成本分担的园区共建机制,鼓励湘南湘西、赣南承接产业转移示范区积极承接粤港澳大湾区、长三角等区域产业转移。加快株洲、萍乡等产业转型升级示范区建设,支持建设一批特色产业园区。


  五、合力推进城乡融合发展


  (六)改善农村人居环境。支持示范区结合实际统筹推进美丽乡村、特色村落、特色民居、乡村公园建设,实施综合开发治理,推进“四好农村路”建设和水系连通,开展数字乡村试点。开展新型农房建设,提升农房建设品质,扎实推进农村厕所革命。推进农村生活垃圾治理,统筹垃圾终端处理设施建设,健全农村生活垃圾收运处置体系。开展垃圾分类减量和资源化利用合作,支持创建农村生活垃圾分类和资源化利用示范县。落实农村环境长效管护机制,探索建立环境基础设施管理运维社会化服务体系和服务费市场化形成机制。


  (七)提升城镇综合承载能力。合理确定各类城镇功能定位,加快公共服务设施、市政公用设施、产业配套设施补短板,提升产业发展支撑能力和经济发展内生动力,形成特色鲜明、功能互补、错位发展的城镇格局。支持城镇加快新型基础设施建设,提升政务服务标准化、规范化、便利化水平,推动更多服务事项实现“一网通办”、“跨省通办”。强化县城综合服务能力和乡镇服务农民功能,支持具备条件的县有序设市。全面放开区域内城市落户限制,允许符合条件的返乡就业创业人员在原籍地或就业创业地落户。


  六、共筑长江流域绿色生态屏障


  (八)加强生态保护修复。按照国家统一部署,推进省级及以下国土空间规划编制,统筹划定“三区三线”,建立健全资源环境承载能力监测预警长效机制,加强重点生态功能区保护和修复。强化河长制、湖长制,加强河湖保护和综合治理力度。全面推行林长制,压实地方领导干部保护发展森林草原资源目标责任。实施森林质量提升、水土流失综合防治、湿地保护、自然保护地建设、流域综合治理等生态工程。严格执行并进一步完善矿山地质环境治理恢复基金制度,支持建设绿色矿山。


  (九)提升污染防治能力。完善生态环境分区管控体系,严格环境准入,严控污染物排放总量,改善区域环境质量。深入打好蓝天保卫战,推进大气污染联防联控和重污染天气应急联动。加强固体废物治理,完善医疗废物、危险废物收集运输和处理处置体系,鼓励和支持秸秆、畜禽粪便等农业废弃物资源综合利用。加强水环境综合治理,加快城镇污水处理设施和管网建设,推进跨界水污染联防共治。全面实行排污许可制,构建以排污许可制为核心的固定污染源监管制度体系,推动落实排污许可“一证式”管理。有序推进重点地区土壤污染风险管控和修复。推进绿色制造和清洁生产,加快淘汰落后产能,坚决遏制“两高”项目,实现节能降耗、减污降碳。


  (十)探索生态产品价值实现机制。有效发挥森林、湿地等自然生态系统固碳作用,提升生态系统碳汇增量。探索多元化市场化生态保护补偿机制,加快培育环境治理和生态保护市场主体,鼓励各类社会资本参与,建立政府、企业、社会组织共同参与投入生态环境保护的长效机制。支持开展国家生态综合补偿试点,鼓励渌水(萍水)健全跨省流域横向生态补偿机制。落实自然资源资产有偿使用制度,完善自然资源资产价格形成机制,推进实行排污权、碳排放权、用能权、水权交易以及环境污染强制责任保险、企业环保信用评价、环境信息依法披露、绿色信贷等环境政策,不断挖掘和实现生态产品的市场价值。


  七、加快基础设施互联互通


  (十一)完善综合交通运输体系。加快推进长沙至赣州高铁前期工作,规划研究兴义经永州郴州至赣州铁路(郴赣段)、衡阳经茶陵至吉安铁路扩能改造等项目。统筹井冈山与周边韶山等地区红色旅游资源,常态化开行旅游列车。规划建设沪昆高速公路部分路段扩容工程等,加快国省干线升级改造。按照发展需求提升井冈山、宜春等机场综合保障能力,有序推进建设一批通用机场。


  (十二)增强能源资源保障能力。支持具备条件的县市发展风能、光伏等清洁能源。加快推进天然气干线管道及配气管网建设,实施雅中直流等省际输电通道和联网工程。完善水利基础设施,统筹推进城市防洪排涝设施建设、中小河流治理、山洪灾害防治、病险水库水闸除险加固,推进饮用水水源地保护、水库灌区建设和现代化改造,在有条件的地区将城镇周边的村庄纳入城镇供水体系,推进城乡供水一体化和农村供水规模化工程建设。


  八、共同提升公共服务水平


  (十三)优化教育文化资源配置。推进义务教育薄弱环节改善与能力提升工作,改善乡镇寄宿制学校和乡村小规模学校办学条件,鼓励示范区中小学开展合作交流。支持发展具有湘赣边区域特色的职业教育和高等教育,鼓励校企合作共建产教融合基地。支持示范区用人单位申报国家重大人才工程和引智项目,支持符合条件的单位申报建立院士工作站和博士后科研工作站。推动区域、城乡公共文化资源共建共享。


  (十四)增强医疗卫生健康保障能力。加快县乡村医疗卫生机构标准化建设,积极推进县域医共体建设,改善示范区农村医疗卫生条件。完善分级诊疗体系建设,提升县级医院综合能力,积极发挥其在县域医共体中的龙头作用,带动区域医疗服务能力提升。在统筹考虑面向示范区高校医学人才培养能力的基础上,适度增加农村订单定向医学生数量。支持中医药特色专科发展,推进专科联盟和远程医疗协作网建设,促进专科能力提升和医疗资源共享。积极发展健康咨询、慢性病管理、生活照护等健康养老服务,培育发展医疗康养产业,打造一批医疗康养基地。推动构建更高水平的全民健身公共服务体系。


  (十五)推动就业和社会保障合作。建立统一的区域人力资源市场和信息服务平台,推动区域职业资格(职业技能等级)、职称评定等衔接互认。加大示范区乡村人才培育工程、三支一扶等专项人才培养实施力度,鼓励支持大学生、外出务工人员返乡创业,鼓励高层次人才投资创业,引导具有一定工作经验和专业技能的离退休人员返乡生活生产,在用地、资金方面给予倾斜支持。统筹推进社会保障公共服务一体化,逐步实现示范区养老、失业保险、医疗保障等方面的政策基本一致。推进儿童福利机构优化提质,支持县(市、区)开展全国未成年人保护示范创建。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。推进示范区各城市住房公积金区域合作。


  九、实施保障


  (十六)深化重点领域改革。持续深化“放管服”等重点改革,打造市场化法治化国际化营商环境。健全惠企服务机制,进一步减轻市场主体负担,支持按规定降低示范区内高速公路收费标准。深入推进城镇低效用地再开发,指导开展全域土地综合整治工作,研究探索对因灾损毁的建设用地和零星分散的未利用地开发整理成耕地,经确认后可用于占补平衡。支持引导进城落户农民依法自愿有偿流转承包地经营权、宅基地使用权和农民房屋使用权、集体收益分配权,探索向农村集体经济组织退出农村土地承包权、宅基地资格权、集体收益分配权的具体办法。建立农村产权流转交易市场,推动农村各类产权流转交易公开规范运行。将示范区建设重大事项纳入赣南等原中央苏区振兴发展部际联席会议议事内容,支持将示范区重大工程纳入革命老区振兴发展年度工作要点。


  (十七)加大政策资金支持。落实中央国家机关及有关单位对口支援赣南等原中央苏区工作方案,支持中央国家机关、企事业单位与示范区相关县市开展干部双向挂职。鼓励中央企业与示范区各市县开展交流合作。根据中央与地方财政事权和支出责任,加大对示范区转移支付力度。将示范区内符合条件的具有一定收益的重大公益性项目纳入地方政府专项债券支持范围。中央预算内投资在重大项目建设等方面对示范区给予倾斜。进一步加大中央车购税等资金对跨区域重大基础设施的支持力度。鼓励大中型银行业金融机构和地方法人金融机构优化信贷结构,增加示范区信贷投放。支持示范区利用国际金融组织贷款和外国政府贷款建设社会治理能力、生态保护、乡村振兴与公共服务类项目。支持示范区符合条件的企业通过发行企业债券、公司债券以及资产证券化等方式进行市场化融资。支持保险资金投资示范区基础设施和重点产业项目建设。


  (十八)加强组织实施。湖南省、江西省人民政府要落实主体责任,切实加强对示范区建设的组织领导,建立健全示范区建设省际、省内工作协调机制,依据本方案编制示范区红色文化旅游、基础设施互通、城乡融合发展、生态保护修复、产业合作园区建设等重点领域实施方案,细化落实示范区建设年度重点任务,制定出台支持示范区建设的配套政策,重大工程项目按程序报批。国务院有关部门要按照职责分工,对示范区建设发展给予积极支持和指导,在规划编制、政策实施、项目布局、体制创新、对外开放等方面给予支持,为示范区建设营造良好环境。国家发展改革委要会同湖南省、江西省人民政府适时开展方案实施进展情况评估,重大问题及时向国务院报告。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。