中国证券业协会关于发布《中国证券业协会章程(2021修订)》的通知
发文时间:2021-07-21
文号:中证协发[2021]172号
时效性:全文有效
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为贯彻落实新证券法、证监会及民政部有关要求,进一步优化自律管理工作,构建行业共建共治共享平台,在广泛征集意见的基础上,我会对《中国证券业协会章程》进行了修订,经协会第七次会员大会审议通过,并报证监会同意及民政部核准生效,现予以发布。


  附件:中国证券业协会章程(2021修订)


中国证券业协会


2021年7月21日


中国证券业协会章程


(2021年5月22日第七次会员大会修订通过,2021年7月20日民政部核准生效)


  第一章 总则


  第一条 本协会的名称为中国证券业协会(以下简称协会),英文名称为SECURITIES ASSOCIATION OF CHINA,缩写SAC。


  第二条 协会是依据《中华人民共和国证券法》(以下简称《证券法》)和《社会团体登记管理条例》的有关规定设立的全国性证券业自律组织,是非营利性社会团体法人。


  第三条 协会的宗旨是:在国家对证券市场实行集中统一监督管理的前提下,进行证券业自律管理;发挥政府与证券行业间的桥梁和纽带作用;为会员服务,维护会员的合法权益;维护证券业的正当竞争秩序,促进证券市场的公开、公平、公正,推动证券市场的健康稳定发展。


  协会遵守宪法、法律、法规和国家政策,践行社会主义核心价值观,弘扬爱国主义精神,遵守社会道德风尚,自觉加强诚信自律建设。


  第四条 协会坚持中国共产党的全面领导,根据中国共产党章程的规定,设立中国共产党的组织,开展党的活动,为党组织的活动提供必要条件。


  第五条 协会接受业务主管单位中国证券监督管理委员会(以下简称证监会)和社团登记管理机关中华人民共和国民政部(以下简称民政部)的业务指导和监督管理。


  协会党组织发挥政治核心作用,贯彻执行“三重一大”决策制度,保证正确政治方向。


  第六条 协会的住所设在中国北京市。


  第二章 职责范围


  第七条 协会依据《证券法》等相关规定,结合行业发展需要,行使下列职责:


  (一)教育和组织会员及其从业人员遵守证券法律、行政法规,组织开展证券行业诚信建设和行业文化建设,督促证券行业履行社会责任;


  (二)依法维护会员的合法权益,向证监会等部门反映会员的建议和要求;


  (三)督促会员开展投资者教育和保护活动,维护投资者合法权益;


  (四)制定和实施证券行业自律规则和业务规范,监督、检查会员、从业人员行为,对违反法律、行政法规、协会章程、自律规则、业务规范的,按照规定给予纪律处分或者实施其他自律管理措施;组织执业评价,形成声誉激励和约束;


  (五)制定证券从业人员道德品行、专业能力水平标准,开展从业人员执业登记,实施从业人员分类分层自律管理;制定非准入类证券从业人员和董事、监事、高级管理人员专业能力水平评价测试规则并具体组织实施;组织从业人员的业务培训;


  (六)组织会员就证券行业的发展、运作及有关内容进行研究,收集整理、发布证券相关信息,提供会员服务,组织行业交流,引导行业创新发展;


  (七)对会员之间、会员与客户之间发生的证券业务纠纷进行调解;


  (八)对网下投资者、非公开发行公司债券、场外市场及场外衍生品业务进行自律管理;


  (九)对会员及会员间开展与证券非公开发行、交易相关业务活动进行自律管理;


  (十)组织开展证券业国际交流与合作,代表中国证券业加入相关国际组织,推动相关资质互认并建立资质互认机制;


  (十一)推动会员加强科技和信息化建设,提高信息安全保障能力,对借助信息技术手段从事的证券业务活动或提供的相关服务进行自律管理;经政府有关部门批准,开展行业科学技术奖励;


  (十二)法律、行政法规、部门规章、证监会行政规范性文件规定的其他职责;


  (十三)其他涉及自律、服务、传导的职责。


  业务范围中属于法律法规规章规定须经批准的事项,依法经批准后开展。


  第三章 会员


  第一节 会籍


  第八条 协会会员由单位会员构成。


  第九条 协会会员应当符合下列条件:


  (一)拥护本章程;


  (二)符合法律、法规规定并从事证券市场相关业务;


  (三)协会要求的其他条件。


  第十条 协会根据需要对会员进行分类管理。协会会员包括法定会员、普通会员和特别会员。


  第十一条 经证监会批准设立的证券公司应当在设立后加入协会,成为法定会员。


  第十二条 依法从事证券市场相关业务的证券投资咨询机构、证券资信评级机构、证券公司私募投资基金子公司、证券公司另类投资子公司等机构申请加入协会,成为普通会员。


  第十三条 下列机构申请加入协会,成为特别会员:


  (一)证券交易场所、金融期货交易所、证券登记结算机构、证券投资者保护基金公司、融资融券转融通机构;


  (二)各省、自治区、直辖市、计划单列市的证券业自律组织;


  (三)依法设立的区域性股权市场运营机构;


  (四)协会认可的其他机构。


  第十四条 依法从事证券市场相关业务的信用增进机构、网下机构投资者、境外证券类驻华代表处等机构申请加入协会,成为观察员。


  第二节 权利与义务


  第十五条 会员、观察员享有下列权利:


  (一)法定会员和普通会员享有选举权、被选举权和审议权、表决权,特别会员享有审议权、表决权,观察员可享有审议权;


  (二)要求协会维护其合法权益不受损害;


  (三)通过协会向有关部门反映意见和建议;


  (四)按程序对协会拟采取的自律管理措施和纪律处分申请陈述、申辩,对重大纪律处分申请听证;


  (五)参加协会举办的活动和获得协会服务;


  (六)对协会工作的批评、建议和监督权;


  (七)会员大会决议规定的其他权利。


  第十六条 会员、观察员履行下列义务:


  (一)遵守协会的章程、自律规则、行业标准和业务规范;


  (二)执行协会的决议;


  (三)维护协会的声誉;


  (四)积极参加协会组织的活动,完成协会交办的工作;


  (五)向协会反映情况,按规定提供有关资料;


  (六)按规定交纳会费;


  (七)服从协会的监督与管理,接受协会的检查与协调;


  (八)会员大会决议规定的其他义务。


  第三节 入会、退会程序


  第十七条 会员入会实行注册制。


  申请加入协会,申请机构应提交下列文件:


  (一)申请书,应载明申请机构的名称、法定住所等,并承诺拥护本章程;


  (二)按协会要求填写的会员登记表;


  (三)经营业务许可证复印件(如有)、法人营业执照(或法人登记证)复印件或其他法定资格文件;


  (四)协会要求的其他文件。


  第十八条 协会日常办事机构审核申请机构所提交的申请文件,对符合入会条件的,报会长办公会审议通过后,进行会员注册登记并向申请机构发放会员证书。


  第十九条 会员设会员代表一名,代表其在协会履行职责。


  会员代表应当是会员法定代表人或主要负责人。


  会员更换会员代表,须向协会书面报告。经会长办公会确认后,继任会员代表可以接替该会员在协会的理事或监事职务。如该会员代表担任会长、副会长、监事长、副监事长的,继任会员代表须经理事会或监事会选举通过,方能继任相应职务。


  第二十条 会员发生合并、分立、终止等情形的,其会员资格相应变更或终止。


  第二十一条 除法定会员外的其他类别会员可以自愿退会。会员退会应向协会提交书面申请,并交回会员证书。


  除法定会员外的其他类别会员,无正当理由连续两年不交纳会费或不参加协会组织的任何活动的,视为自动退会;法定会员有前述情形的,协会将给予纪律处分。


  第二十二条 除法定会员外的其他类别会员如有严重违法违规或违反本章程的行为,协会可取消其会员资格。


  第二十三条 观察员入会、退会,参照会员相关规定执行。


  第四章 组织机构和负责人


  第一节 会员大会


  第二十四条 协会的最高权力机构是会员大会,会员大会由全体会员组成。


  第二十五条 会员大会的职权是:


  (一)制定和修改章程;


  (二)审议理事会工作报告和财务报告;


  (三)审议监事会工作报告;


  (四)选举和罢免会员理事、监事;


  (五)制定和修改会费标准;


  (六)决定协会的合并、分立、终止;


  (七)决定其他应由会员大会审议的事项。


  第二十六条 会员大会须有三分之二以上会员出席,其决议须经到会会员三分之二以上表决通过。


  制定和修改章程以及决定协会的合并、分立、终止,其决议须经三分之二以上会员表决通过。


  第二十七条 会员大会每四年至少召开一次,理事会认为有必要或由三分之一以上会员联名提议时,可召开临时会员大会。


  第二节 理事会


  第二十八条 理事会是会员大会的执行机构,在会员大会闭会期间领导协会开展日常工作,对会员大会负责。


  第二十九条 理事会由会员理事和非会员理事组成。


  第三十条 会员理事由会员单位推荐,经会员大会选举产生。非会员理事由证监会委派。非会员理事不超过理事总数的五分之一。


  理事任期四年,可连选连任。


  协会因特殊情况需提前或延期换届的,须由理事会表决通过,报证监会审查并经民政部批准同意,但延期换届最长不超过1年。


  第三十一条 理事会的职权是:


  (一)筹备召开会员大会,向会员大会报告工作和财务情况;


  (二)贯彻、执行会员大会的决议;


  (三)审议通过自律规则、行业标准和业务规范;


  (四)选举和罢免协会会长、副会长、常务理事,聘任秘书长;


  (五)在会员大会闭会期间,罢免不履职理事;


  (六)决定专业委员会的设立、注销和更名;


  (七)聘任和解聘各专业委员会主任委员、副主任委员;


  (八)提请召开临时会员大会;


  (九)审议协会年度工作报告和工作计划;


  (十)审议协会年度财务预算和决算;


  (十一)审议会长办公会提请审议的各项议案;


  (十二)决定其他应由理事会审议的重大事项。


  第三十二条 理事会每年至少召开一次会议;既可采用现场方式,特殊情况下,也可采用通讯方式召开。


  常务理事会认为有必要或三分之一以上理事联名提议时,可召开理事会临时会议。


  第三十三条 理事会会议须有三分之二以上理事出席,其决议须经到会理事三分之二以上表决通过。


  监事会成员列席理事会会议。


  第三节 常务理事会


  第三十四条 协会设常务理事会,由理事会选举产生。


  常务理事数量不超过理事会成员数量的三分之一。


  第三十五条 常务理事会对理事会负责,在理事会闭会期间,行使第三十二条规定的除第(一)、(四)、(五)及(十二)项外的理事会其他职权。


  第三十六条 常务理事会每半年至少召开一次会议;既可采用现场方式,特殊情况下,也可采用通讯方式召开。


  会长办公会认为有必要或三分之一以上常务理事联名提议时,可召开常务理事会临时会议。


  第三十七条 常务理事会会议须三分之二以上成员出席,其决议须经到会常务理事会成员三分之二以上表决通过。


  监事长、副监事长列席常务理事会会议。


  第四节 监事会


  第三十八条 协会设监事会,由全体会员监事组成。监事会是协会工作的监督机构。


  第三十九条 监事由会员单位推荐,经会员大会选举产生,监事长、副监事长由监事会在当选的监事中选举产生。


  监事长、副监事长、监事任期四年,可连选连任。


  第四十条 监事会的职权是:


  (一)监督协会章程、会员大会各项决议的实施情况并向会员大会报告;


  (二)监督理事会的工作;


  (三)选举和罢免监事长、副监事长;


  (四)在会员大会闭会期间,罢免不履职监事;


  (五)监督协会的会费收取及财务预决算执行情况;


  (六)决定其他应由监事会审议的事项。


  第四十一条 监事会每年至少召开一次会议;既可采用现场方式,特殊情况下,也可采用通讯方式召开。


  监事长认为有必要或三分之一以上监事联名提议时,可召开监事会临时会议。


  第四十二条 监事会会议须三分之二以上成员出席,其决议须经到会监事会成员三分之二以上表决通过。


  第五节 会长办公会和负责人


  第四十三条 协会设会长一名,专职副会长和兼职副会长若干名。会长、专职副会长由证监会提名,兼职副会长从会员理事中遴选,由理事会选举产生。


  会长、专职副会长每届任期四年,连任不超过两届。因特殊情况需要延长任期的,须经理事会表决通过,报证监会同意并经民政部备案后方可任职。


  兼职副会长每届任期四年,可连选连任,但连任超过两届的比例不得超过兼职副会长总数的三分之一。超过60周岁的,连任不得超过两届。


  副会长协助会长工作。会长为兼职的,可由一名专职副会长担任执行副会长,并授权执行副会长主持协会日常办事机构工作,组织实施协会年度工作计划、财务预决算。会长因故不能履行职责时,由执行副会长或会长指定的副会长代其履行职责。


  第四十四条 协会根据需要设秘书长一名、副秘书长若干名。秘书长、副秘书长协助会长、副会长工作。


  秘书长、副秘书长由证监会推荐。秘书长为专职,连任不超过两届。


  第四十五条 协会设会长办公会,由会长、专职副会长、秘书长、副秘书长组成。


  协会监事长、副监事长、党委委员可列席会长办公会。


  第四十六条 会长办公会行使下列职权:


  (一)执行会员大会、理事会、常务理事会决议;


  (二)提请召开常务理事会临时会议;


  (三)审议行业自律规则、业务规范、协会年度工作计划和财务预决算,交理事会或常务理事会决定;制定推广行业示范实践;


  (四)聘任副秘书长;


  (五)决定协会日常工作重大事项;


  (六)制订协会内部管理制度;


  (七)拟订协会日常办事机构的设置,报证监会批准;


  (八)提请罢免理事、监事资格;


  (九)审议并决定会员、观察员资格;


  (十)提名各专业委员会主任委员、副主任委员,聘任各专业委员会委员;


  (十一)会员大会、理事会、常务理事会授予的其他职权。


  第四十七条 协会实行会长负责制,会长为协会法定代表人。


  因情况特殊,经会长、理事会同意,报业务主管单位和社团登记管理机关审查批准后,可以由副会长或秘书长担任法定代表人。


  法定代表人代表本协会签署重要文件。


  协会法定代表人不兼任其他社团组织的法定代表人。


  第四十八条 协会会长行使下列职权:


  (一)召集和主持理事会、常务理事会会议、会长办公会;


  (二)主持协会日常办事机构工作;


  (三)组织实施协会的年度工作计划、财务预决算;


  (四)提请理事会聘任秘书长;


  (五)提请会长办公会聘任副秘书长;


  (六)理事会、常务理事会授予的其他职权。


  第六节 任职条件


  第四十九条 协会会员理事、监事单位应当具备下列条件:


  (一)在会员中具有代表性;


  (二)诚实信用,规范经营;


  (三)具有社会责任感和行业使命感,在行业中有一定的影响力和号召力;


  (四)会员大会要求的其他条件。


  第五十条 协会会员理事、监事应具备下列条件:


  (一)为会员理事、监事单位的会员代表;


  (二)具有良好的证券金融实践经验;


  (三)积极支持和参与协会工作;


  (四)最近3年没有受到证监会行政处罚或协会纪律处分;


  (五)会员大会规定的其它条件。


  第五十一条 协会的监事、理事不得互相兼任。


  第五十二条 协会会长、副会长、监事长、副监事长、秘书长必须具备下列条件:


  (一)坚持党的路线、方针、政策,政治素质好;


  (二)证券金融相关工作经历5年以上,在业内有较大影响和良好声望;


  (三)身体健康,具有完全民事行为能力;


  (四)年龄不超过70周岁;


  (五)会员大会要求的其他条件。


  第五十三条 理事或监事不履行职责,无正当理由连续两次不到会的,或不再具备相应任职条件的,由会长办公会提请理事会或监事会表决,罢免其理事、监事资格。


  第七节 专业委员会


  第五十四条 协会根据工作需要,可设立专业委员会。


  专业委员会为协会的组成部分,不具有法人资格,按照本章程规定的宗旨在协会授权范围内开展活动。


  专业委员会应当围绕协会“自律、服务、传导”职能,汇集行业智慧与资源,在制定自律规则和业务规范、反映行业建议和意见、研究行业问题、引导行业创新发展等方面发挥积极作用,成为行业共建共治共享的平台。


  第五十五条 专业委员会由会员、观察员单位代表和相应专业领域的行业专家组成。


  第五章 财务与资产管理


  第五十六条 协会的经费来源是:


  (一)会费;


  (二)政府资助、社会捐赠;


  (三)在核准的业务范围内开展活动和提供服务的收入;


  (四)利息收入;


  (五)其他合法收入。


  第五十七条 协会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业发展,不在会员中分配。


  第五十八条 协会建立严格的财务管理制度,保证会计资料合法、真实、准确、完整。


  第五十九条 协会配备具有专业资格的会计人员,会计不得兼任出纳。会计人员依法进行会计核算,实行会计监督。会计人员调离岗位时,必须与继任人员办清交接手续。


  第六十条 协会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度,接受会员大会、监事会和国家有关部门的监督。资产来源属于政府拨款或者社会捐赠、资助的,必须接受审计机关的监督,并将有关情况以适当方式向社会公布。


  第六十一条 协会换届或更换法定代表人之前必须接受财务审计。


  第六十二条 任何单位、个人不得侵占、私分和挪用协会的资产。


  第六十三条 协会专职工作人员的工资和保险、福利待遇,参照国家有关规定执行。


  第六十四条 协会日常办事机构应向理事会、监事会和会员大会报告经费收支情况。


  第六章 章程的修改程序


  第六十五条 对协会章程的修改,须报证监会和民政部预审通过后,再交理事会和会员大会审议。


  第六十六条 协会修改的章程,须在会员大会通过后15个工作日内报证监会审查,经同意后,报民政部核准。


  第七章 终止程序及终止后的财产处理


  第六十七条 协会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的,由理事会或常务理事会提出终止动议。


  第六十八条 协会终止动议须经会员大会表决通过,并报证监会审查同意。


  第六十九条 协会终止前,须在证监会指导下成立清算组织,清理债权债务,处理善后事宜。清算期间,不开展清算以外的活动。


  第七十条 协会经民政部办理注销登记手续后即为终止。


  第七十一条 协会终止后的剩余财产,在证监会和民政部的监督下,按照国家有关规定,用于与本协会宗旨相关的事业。


  第八章 附则


  第七十二条 本章程中的“以上”、“以内”、“不超过”均包含本数。


  第七十三条 本章程经2021年5月22日第七次会员大会表决通过。


  第七十四条 本章程由协会理事会负责解释。


  第七十五条 本章程自民政部核准之日起生效。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。