关于修订印发《青岛市高新技术企业认定管理工作方案(试行)》的通知
发文时间:2021-05-25
文号:青科企字[2021]1号
时效性:全文有效
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各区(市、功能区)、西海岸新区科技主管部门、财政局、税务局,各有关单位:


  根据《高新技术企业认定管理办法》(国科发火〔2016〕32号,以下简称《认定办法》)和《高新技术企业认定管理工作指引》(国科发火〔2016〕195号,以下简称《工作指引》)规定,依据科技部火炬中心有关要求,结合我市高新技术企业认定工作实际,市高新技术企业认定管理机构对《青岛市高新技术企业认定管理工作方案(试行)》(青科高字〔2020〕6号)进行了修订。现将新修订的《青岛市高新技术企业认定管理工作方案(试行)》印发给你们,请遵照执行。


  本工作方案自发文之日起实施。原《青岛市高新技术企业认定管理工作方案(试行)》(青科高字〔2020〕6号)同时废止。


青岛市科学技术局


青岛市财政局


国家税务总局青岛市税务局


2021年5月25日


青岛市高新技术企业认定管理工作方案(试行)


  根据《高新技术企业认定管理办法》(国科发火〔2016〕32号,以下简称《认定办法》)和《高新技术企业认定管理工作指引》(国科发火〔2016〕195号,以下简称《工作指引》)有关规定,依据国家科技部火炬中心有关要求,结合我市高新技术企业认定工作实际,为指导服务企业更好地参与高新技术企业认定并享受相关优惠政策,制定本工作方案。


  一、组织与实施


  (一)市认定机构组成及职责


  “青岛市高新技术企业认定管理机构”(以下简称“市认定机构”),由市科技局、市财政局、市税务局组成。市认定机构下设办公室,办公室设在市科技局,由市科技局、市财政局、市税务局相关人员组成。科技部门主要侧重负责企业知识产权、科技人员、科技成果转化方面的审查;财政部门、税务部门侧重企业相关财税指标和专项审计报告的的审查。


  根据《认定办法》第八条,市认定机构主要职责为:


  1.负责本市区域内的高新技术企业认定工作,每年向全国高新技术企业认定管理工作领导小组办公室(以下简称“全国认定领导小组办公室”),市委、市政府及认定机构组成单位党委(组)提交本市高新技术企业认定管理工作报告;


  2.负责将认定后的高新技术企业按要求报全国认定领导小组办公室备案,对通过备案的企业颁发高新技术企业证书;


  3.负责做好再认定企业的培育工作,及时跟进高新技术企业接受处罚情况,做好管理服务及后续工作;


  4.负责遴选参与认定工作的评审专家(包括技术专家和财务专家),并纳入青岛市科技专家库统一监督管理;


  5.负责组织区市相关部门对部分企业进行实地核查、对已认定企业进行监督检查,受理、核实并处理复核申请及有关举报等事项,落实全国认定领导小组及其办公室提出的整改建议;


  6.建立认定信用和惩戒制度。对认定过程中出现违规行为的企业、会计师事务所等中介机构和参与认定的专家等相关人员予以记录,并会同相关部门、单位作出相应处理;


  7.完成全国认定领导小组办公室交办的其他工作。


  (二)区市科技主管部门、财政局、税务局职责


  高新技术企业采取属地化管理,各区(市、功能区)、西海岸新区科技主管部门、财政局、税务局(以下简称“区市科技主管部门、财政局、税务局”)负责辖区内高新技术企业的申报、核查、日常管理和服务工作,主要职责为:


  1.负责指导、推荐辖区内企业申报高新技术企业。区(市)科技部门负责本辖区高企认定的申报受理、材料审查和推荐,要对照申报通知要求,对企业提交的申报材料进行审查,确保提交的电子版申报材料符合要求;同时对企业申请认定前一年内是否发生重大安全、重大质量事故或严重环境违法行为出具意见;在认定公告发布后,及时收取并妥善保管企业纸质申报材料。区(市)税务部门主要对企业申报材料中有关数据与纳税申报系统相关数据是否一致进行核实并出具意见。


  2.区市科、财、税主管部门负责对本辖区已认定的高新技术企业进行监督,协助市高企认定管理机构核实并处理有关举报。在日常管理过程中发现其不符合认定条件的,通过主管部门提交市认定管理机构复核。


  3.完成市认定机构交办的其他事项。


  (三)中介机构条件和职责


  专项审计报告或鉴证报告(以下统称“专项报告”)应由符合条件的中介机构出具。企业可自行选择符合条件的中介机构。


  1.中介机构条件


  (1)具备独立执业资格,成立三年以上,近三年内无不良记录;


  (2)承担认定工作当年的注册会计师或税务师人数占职工全年月平均人数的比例不低于30%,全年月平均在职职工人数在20人以上;


  (3)相关人员具有良好的职业道德,了解国家科技、经济及产业政策,熟悉高新技术企业认定工作有关要求。


  2.中介机构职责


  直接接受企业委托,委派具备资格的相关人员,依据《认定办法》和《工作指引》客观公正地对企业的研究开发费用和高新技术产品(服务)收入进行专项审计或鉴证,出具专项报告。


  3.中介机构纪律


  中介机构及相关人员应坚持原则,办事公正,据实出具专项报告,对中介机构资质条件不符合规定,工作中出现严重失误或弄虚作假等行为的,由市认定机构在“高新技术企业认定管理工作网”上公告,相关中介机构自公告之日起3年内不得参与高新技术企业认定相关工作;对因出具虚假审计报告影响高企认定质量的中介机构和相关人员按照青岛市社会信用体系建设工作领导小组办公室《关于转发国家发展改革委等22部门<关于对会计领域违法失信相关责任主体实施联合惩戒的合作备忘录>的通知》(青信用办〔2018〕120号)相关规定进行处理。


  (四)专家条件和职责


  1.专家条件


  (1)具有中华人民共和国公民资格,并在中国大陆境内居住和工作。


  (2)技术专家应具有高级技术职称,并具有《国家重点支持的高新技术领域》(以下简称《技术领域》,见《认定办法》附件)内相关专业背景和实践经验,对该技术领域的发展及市场状况有较全面的了解。财务专家应具有相关高级技术职称,或具有注册会计师或税务师资格且从事财税工作10年以上。


  (3)具有良好的职业道德,坚持原则,办事公正。


  (4)了解国家科技、经济及产业政策,熟悉高新技术企业认定工作有关要求。


  2.专家库及专家选取办法


  (1)市认定机构建立专家库(包括技术专家和财务专家),实行专家聘任制和动态管理,备选专家应不少于评审专家的3倍。


  (2)市认定机构根据企业主营产品(服务)的核心技术所属技术领域随机抽取专家,组成专家组,并指定1名技术专家担任组长,统筹协调认定评审工作。


  3.专家职责


  (1)审查企业的研究开发活动(项目)、年度财务会计报告和专项报告等是否符合《认定办法》及《工作指引》的要求。


  (2)按照《认定办法》及《工作指引》的规定,评审专家对企业申报信息进行独立评价。技术专家应主要侧重对企业知识产权、研究开发活动、主营业务、成果转化及高新技术产品(服务)等情况进行评价打分;财务专家负责审核中介机构资质,参照申报材料的专项审计报告、企业的财务会计报告和纳税申报表等进行评价打分。


  (3)在各评审专家独立评价的基础上,由专家组进行综合评价。


  4.专家纪律


  (1)应按照《认定办法》、《工作指引》的要求,独立、客观、公正地对企业进行评价,并签订承诺书。


  (2)评审与其有利益关系的企业时,应主动申明并回避。


  (3)不得披露、使用申请企业的技术经济信息和商业秘密,不得复制保留或向他人扩散评审材料,不得泄露评审结果。


  (4)不得利用其特殊身份和影响,采取非正常手段为申请企业认定提供便利。


  (5)认定评审期间,未经市认定机构许可不得擅自与企业联系或进入企业调查。


  (6)不得收受申请企业给予的好处和利益。


  一经发现违反上述规定,由市认定机构取消其参与高新技术企业认定工作资格,并将违纪情况通报所在单位。


  二、认定程序


  高新技术企业认定的申报采取常态化申报,评审及报备工作根据年度工作安排和企业申报的数量分批次组织实施。具体认定流程可参见附件图示。


  (一)自我评价


  企业应对照《认定办法》和《工作指引》进行自我评价。


  (二)注册登记


  新注册企业用户登录“科学技术部政务服务平台”(fuwu.most.gov.cn),注册单位用户(法人)账号,在网络系统上确认激活后,企业可以开展后续申报工作。


  (三)网络填报


  今年实行常态化申报,分批次统筹开展评审。在申报受理阶段结束前,企业可随时登录“科学技术部政务服务平台”,按要求填写《高新技术企业认定申请书》并逐项上传附件材料。申报完成后,企业需生成打印《高新技术企业认定申请书》封皮并盖章。


  注意:企业上传电子版申报材料后须认真检查,确保签字盖章齐全、清晰完整、证据有效;最终上缴存档材料内容须与系统填报内容一致。对涉密企业,须将申报材料做脱密处理,确保涉密信息安全。申报企业对提交的高新技术企业认定申报材料的真实性、有效性、完整性、一致性和合法性负主体责任,并作出诚信承诺,同时签订授权书,允许第三方机构查验涉及高企的主要数据指标。


  (四)区市审查推荐


  企业所属区市科技主管部门、财政局、税务局要加强联动协同,充分了解掌握辖区企业的经营和创新情况,重点对企业实际经营情况、科技活动人员、知识产权情况、研发组织、申报数据与所得税纳税申报表、财务会计报表一致性和合理性等进行核查。


  区市科技主管部门登录“高新技术企业认定管理工作网”,对企业提交的申报材料逐条进行审查,确保材料的完整性。同时加强与应急管理、市场监管及生态环境等部门的沟通协同,就企业申请认定前一年内是否发生重大安全、重大质量事故或严重环境违法行为出具意见。最终出具推荐函将审查通过企业推荐到市认定机构。


  (五)大数据筛查


  市认定机构将区市推荐的待评审企业信息按照高企认定相关条件要素进行大数据比对,建立申报企业诚信数据库。将比对通过企业移交专家评审,对存疑企业,由区市联系企业核实或补充申报,对失信企业,将按照青岛市社会信用体系建设工作有关要求,与有关部门共享。


  (六)专家评审


  对通过大数据核查的企业,由市认定机构按企业主营产品(服务)的核心技术所属技术领域进行分组评审。在符合评审要求的专家中随机抽取专家组成专家组,每个企业的评审专家不少于5人(其中技术专家不少于60%,并至少有1名财务专家)。所有专家登陆“高新技术企业专家评审管理系统”(以下简称“评审系统”),技术专家单独填写《高新技术企业认定技术专家评价表》,每名财务专家单独填写《高新技术企业认定财务专家评价表》,专家组长汇总各位专家分数,按分数平均值填写《高新技术企业认定专家组综合评价表》。


  经专家评审符合《认定办法》第十一条相关条件且综合得分达到70分以上(不含70分)的企业进入下一环节。评审未通过的企业可完善申报材料,经区市科技主管部门审查、推荐再参加下一批评审。


  (七)市认定机构综合审查、认定报备


  结合专家组评审意见,市认定机构对已通过专家评审企业进行综合审查,根据综合审查情况,对部分企业进行“专家现场问询”或“委托区市实地核查”。实地核查原则上由区(市)科、财、税三部门联合一致,共同到企业进行。市认定机构根据综合审查、现场问询及实地核查意见研究确定认定名单,上报全国认定领导小组办公室备案。


  (八)公示公告


  经认定报备的企业名单,在高新技术企业认定管理工作网、市科技局网站公示10个工作日。全国认定领导小组办公室对报备企业进行抽查,被抽查企业应配合市认定机构核实情况并按要求提供补充材料。无异议及经异议核实处理无问题的,全国认定领导小组办公室予以备案,核发证书编号,并在高新技术企业认定管理工作网上公告企业名单,由市认定机构向企业颁发统一印制的“高新技术企业证书”,认定时间以公示时间为准。


  (九)材料提交


  企业申报材料包含电子申报材料和纸质申报材料两部分。通过认定的企业在公告发布后10个工作日内,将《高新技术企业认定申请书》及相关附件装订成册,向注册地所在区市科技主管部门提交完整的纸质版、电子版申报材料各一份,企业自身留存一份备查。


  纸质申报材料应逐页编制总页码,每部分之间用彩页隔开,正反面打印,书籍式胶装成册(书脊处由上至下打印企业名称及认定年度)并加盖企业公章。纸质申报材料须与上传电子文本一致,其中,研究开发费用专项审计报告和高新技术产品(服务)收入专项审计报告须为原件。区市科技主管部门应准备专门的申报材料档案存放场所,妥善保管企业书面材料。


  全国认定领导小组办公室对报备企业可进行随机抽查,对存在问题的企业交由市认定机构核实情况并提出处理建议。


  (一)企业年报


  企业获得高新技术企业资格后,在其资格有效期内应每年5月底前通过“科学技术部政务服务平台”,报送上一年度知识产权、科技人员、研发费用、经营收入等年度发展情况报表;在同一高新技术企业资格有效期内,企业累计两年未按规定时限报送年度发展情况报表的,由市认定机构取消其高新技术企业资格,在“高新技术企业认定管理工作网”上公告。


  市认定机构应提醒、督促企业及时填报年度发展情况报表,并协助企业处理填报过程中的相关问题。


  (二)复核


  对已认定的高新技术企业,有关部门在日常管理过程中发现其不符合认定条件的,应以书面形式提请市认定机构复核。市认定机构聘请资深专家成立专家委员会,委托专家委员会开展复核工作。复核后确认不符合认定条件的,由市认定机构取消其高新技术企业资格,并通知税务机关追缴其不符合认定条件年度起已享受的税收优惠。因企业提供虚假资料而认定为高新技术企业享受税收优惠的,按照《国家税务总局关于发布〈纳税信用管理办法(试行)〉的公告》的规定,评价年度纳税信用直接判D。


  属于对是否符合《认定办法》第十一条(除(五)款外)、第十七条、第十八条和第十九条情况的企业,按《认定办法》规定办理;属于对是否符合《认定办法》第十一条(五)款产生异议的,应以问题所属年度和前两个会计年度(实际经营不满三年的按实际经营时间计算)的研究开发费用总额与同期销售收入总额之比是否符合《认定办法》第十一条(五)款规定进行复核。


  (三)更名及重大变化事项


  高新技术企业发生名称变更或与认定条件有关的重大变化(如分立、合并、重组以及经营业务发生变化等),应在发生之日起三个月内向市认定机构报告,在“科学技术部政务服务平台”上提交《高新技术企业名称变更申请表》,并将《高新技术企业名称变更申请表》与相关证明材料报市认定机构,由市认定机构负责审核企业是否仍符合高新技术企业条件。


  市认定机构每年3月、6月、9月定期汇总更名申请,如企业仅发生名称变更,不涉及重大变化,符合高新技术企业认定条件的,市认定机构次月完成公示,经公示无异议的,由市认定机构重新核发认定证书,编号与有效期不变,并在“高新技术企业认定管理工作网”上公告;有异议或有重大变化的(无论名称变更与否),市认定机构按《认定办法》第十一条规定进行核实处理工作,不符合认定条件的,自更名或条件变化年度起取消其高新技术企业资格,并在“高新技术企业认定管理工作网”上公告。


  (四)异地搬迁


  高新技术企业整体迁移至我市,且符合《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十九条所述情况的,须向我市认定机构提交有效期内的《高新技术企业证书》及市工商登记管理机关核发的完成迁入的相关证明材料,其高新技术企业资格和《高新技术企业证书》继续有效,编号与有效期不变。


  在收到企业异地搬迁申请后一个月内,市认定机构反馈企业提交材料是否符合要求,并出具核验通知,委托区市科技主管部门会同财政、税务进行现场核验,市认定机构将核验结果在“高新技术企业认定管理工作网”上进行公告。高新技术企业跨认定机构管理区域部分搬迁至我市的,须按程序重新认定。


  (五)其他


  1.有《认定办法》第十九条所列三种行为之一的企业,自行为发生之日所属年度起取消其高新技术企业资格,并在“高新技术企业认定管理工作网”上公告。


  2.市认定机构依据有关部门出具的意见对“重大安全、重大质量事故或有严重环境违法行为”进行判定处理。


  3.已认定的高新技术企业,无论何种原因被取消高新技术企业资格的,当年不得再次申请高新技术企业认定。


  本方案未尽事宜,按照国家相关规定办理。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。