杭州市关于加快杭州市生物医药产业高质量发展的若干意见(征求意见稿)
发文时间:2021-05-31
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为充分发挥生物医药产业引领作用,加快构建生物医药创新高地,完善产业生态体系,我局牵头组织编制了《关于加快杭州市生物医药产业高质量发展的若干意见》。现将《若干意见》全文予以公示,公示期为2021年5月31日-6月8日。在公示期内,如有意见建议,请与市经信局生物医药产业处联系,联系人:冯凯琦,联系电话:85257153。


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关于加快杭州市生物医药产业高质量发展的若干意见(征求意见稿)


  为充分发挥生物医药产业引领作用,加快构建生物医药创新高地,完善产业生态体系,打造先进制造业产业集群为“重要窗口”建设夯实高质量产业支撑。现就加快本市生物医药产业高质量发展提出若干意见如下:


  一、明确目标领域对象


  1、主要目标。立足杭州生物医药产业基础,围绕产业全领域生态,健全研发、临床、制造、要素、生态和机制的全产业链政策支撑体系,进一步完善“一核四园多点”的生物医药产业重点布局,落实生物医药与健康产业“156”行动计划,通过三年努力,实现全市生物医药制造业年度工业总产值翻番。在此基础上,力争至2030年全市生物医药与健康产业规模达到万亿级。


  2、重点领域。本意见重点支持药品领域,主要包括抗体药物、新型疫苗、基因治疗、细胞治疗等高端生物制品,创新化学药及高端制剂等。高端医疗器械领域,主要包括高端影像设备、高端植介入器械及耗材、手术治疗及生命支持设备、高端康复辅具、体外诊断仪器和试剂、生物医用材料等。先进装备及材料领域,主要包括生命科学领域精密科研仪器、制药装备和高端原辅料等。其他领域,包括新型服务外包、数字化医疗(医药)、医美产品和服务等。


  3、支持对象。本意见适用于在本市行政辖区内依法登记注册,从事生物医药相关领域研发、生产、服务等生产经营活动,具有独立法人资格的企事业单位、社会团体、行业组织(或联合体),以及市政府决定的其他支持对象。


  二、提升创新研发能力


  4、夯实创新策源基础。依托重点单位对接国家药物科技创新战略型平台,加强前沿领域高水平基础研究,争取若干国家重大科技基础设施和高级别生物安全实验室落地。鼓励骨干企业和科研院所承担省级攻关任务,布局一批市级科技重大专项。鼓励有条件的企事业单位整合优势研究力量,建设若干具有重要影响力的创新研究机构。(牵头单位:市科技局,配合单位:市发改委、市经信局、市财政局、市卫健委)


  5、支持创新药品研发。对已在国内开展Ⅰ期、Ⅱ期、Ⅲ期临床试验,由本市注册申请人获得许可并在本市生产的1类化学药、1类生物制品,按临床试验是不同阶段,经评审给予研发投入40%,最高分别为600万元、1200万元、3000万元资金支持;每个单位每年累计支持额度不超过1亿元。(牵头单位:市科技局,配合单位:市经信局、市财政局、市市场监管局)


  6、支持改良型新药研发。对已在国内开展Ⅰ期、Ⅱ期、Ⅲ期临床试验,由本市注册申请人获得许可并在本市生产的2类化学药、2类生物制品,按临床试验是不同阶段,经评审给予研发投入30%,最高分别为300万、600万、1200万元资金支持;每个单位每年累计支持额度不超过3000万元。对已在国内开展Ⅱ期、Ⅲ期临床试验,由本市注册申请人获得许可并在本市生产的3类化学药、3类生物制品和古代经典名方中药复方制剂,按临床试验是不同阶段,经评审给予研发投入20%,最高分别为300万、600万元资金支持;每个单位每年累计支持额度不超过1500万元。对已上市的创新药品再开发并新增加适应症的药品,择优每个产品给予资助200万元;同一企业年度最高资助800万元。(牵头单位:市科技局,配合单位:市经信局、市财政局、市市场监管局)


  7、支持医疗器械研发。对进入国家创新医疗器械特别审查程序的医疗器械产品,每个产品给予不超过250万元资金支持;对进入上述程序、首次取得医疗器械注册证并在本市生产的产品,再给予不超过研发投入40%,最高600万元资金支持;每个单位每年累计支持额度不超过1500万元。对获得医疗器械注册证书并在本市生产的创新型二类医疗器械、三类医疗器械,给予研发投入20%,最高分别为200万、400万元资金支持;每个单位每年累计支持额度不超过1000万元。(牵头单位:市科技局,配合单位:市经信局、市财政局、市市场监管局)


  8、提升创新国际化水平。对新取得美国食品药品监督管理局(FDA)、欧洲药品管理局(EMA)、日本药品医疗器械局(PMDA)等机构批准,获得境外上市资质并在相关国外市场实现销售的药品每个产品给予200万元资助。对已取得国内第三类医疗器械注册证的产品,新取得FDA、EMA、PMDA等市场准入资质并在相关国外市场实现销售的,每个产品给予50万元资助。单个企业每年最高不超过500万元。(牵头单位:市经信局,配合单位:市财政局、市商务局、市市场监管局)


  三、完善临床研究应用


  9、建立伦理协作审查工作机制。建立全市临床研究伦理协作审查联盟制度,推动多中心临床研究伦理协作审查工作。临床研究伦理审查协作联盟各成员单位可在遵循国家相关法规、指南的原则下,探索建立对多中心临床研究实行伦理审查结果互认。统一本市临床生物样本库信息采集标准,实现数据汇集,优化样本共享机制。(牵头单位:市卫健委)


  10、加强临床研究成果转化激励。依托“杭州市科技成果转化平台”,支持医疗卫生单位开展临床研究及成果转化。对经认定的研究型病房可不纳入医院平均住院日、床位周转次数、病床使用率以及相关费用计算等。对在临床研究成果转化中做出主要贡献的医务人员,允许其职务科技成果转化现金奖励计入当年单位绩效工资总量,且不受总量限制,不纳入总量基数。(牵头单位:市卫健委,配合单位:市科技局、市财政局、市人社局)


  11、提升医企融合创新能力。建立医企对接工作机制,分批次、分阶段以“揭榜挂帅”形式鼓励医疗机构与企业、研发机构联合开展临床应用研究。支持有条件的医疗机构建设临床研究型医院,与企业联合建立技术转化平台。支持有条件医疗机构挂牌院内临床研究中心。鼓励医疗机构通过合同生产组织(CMO)或合同研发生产组织(CDMO)方式,委托在杭生产企业开展研发和生产活动,加强院内制剂的开发和转化。(牵头单位:市卫健委,配合单位:市经信局、市科技局)


  12、支持杭产药械的应用。在浙医疗机构采购经省、市有关部门认定的首台(套)医疗设备给予交易金额的20%奖励,单个医疗机构每年合计最高不超过500万元的奖励;对我市医疗机构使用经认定的创新药械、优质杭产药械,给予实际使用产品金额的3%奖励,单个医疗机构奖励每年合计最高不超过300万元,且不纳入医疗机构药占比和耗占比的考核范围。(牵头单位:市卫健委,配合单位:市财政局、市经信局、市医保局)


  13、优化创新产品入院流程。加强医保体系对创新产品应用支撑,争取将各类创新产品纳入国家药品常规目录或谈判药品目录,推荐符合条件的诊疗项目、医用耗材纳入省医保目录。完善“卫健—医保—企业”面对面机制,引导本市优质创新产业进入市属医院和在杭医院。(牵头单位:市卫健委,配合单位:市经信局、市医保局)


  14、加大临床和药品保险应用。积极鼓励相关保险机构提供生物医药人体临床试验责任保险、生物医药产品责任保险等定制化综合保险产品,对符合条件的生物医药机构和企业,按其实际缴纳保费的50%予以资助,单个保单最高不超过50万元,单个企业每年资助最高不超过500万元。(牵头单位:市卫健委,配合单位:市财政局、市经信局)


  四、促进产业集聚发展


  15、提升产业链发展水平。对照全省十大标志性产业链,立足杭州“十个字”优势产业和发展方向,实施生物医药产业链“链长制”,大力培育龙头企业和单项冠军企业,通过提升产业链推动鲲鹏企业、“链主”企业、单项冠军、专精特新“小巨人”等做大做强做优。(牵头单位:市经信局,配合单位:市科技局)


  16、培育生物医药“未来工厂”。持续推进生物医药制造企业数字化、智能化改造,完善生物医药产业“未来工厂”新体系,持续深化生物医药全产业链供应链体系的数字化场景创新和应用推广,推进企业组织形态变革。相关政策参照《关于加快建设“未来工厂”的若干意见》给予支持。鼓励第三方机构建设生物医药行业产业大脑,为产业集聚发展提供公共技术和信息服务。对经省认定的平台,择优按其研发实际投入的30%给予补助,最高补助1000万元(参照市国际软件名城创建助推数字经济发展的相关政策)。(牵头单位:市经信局,配合单位:市科技局)


  17、推动创新项目产业化落地。通过市级生物医药产业创新发展基金以股权投资方式支持创新项目研发、GMP标准厂房建设、MAH产业化落地、重大项目引进。项目经评审,对进入临床研究不同阶段的创新性项目,由市级天使基金以差异化的方式进行股权投资;对符合产业化的项目,由市级创新发展基金以股权投资方式扶持。政府基金出资比例最高不超过项目研发投入或项目投资的30%,基金最终以优惠让利方式退出,优惠让利部分用于奖励项目团队;股权收益让利比经市政府同意最高为政府性基金扣除资金成本后收益部分的30%。特别重大项目,报市委、市政府研究,给予相应政策支持。(牵头单位:市国资委、市经信局)


  18、鼓励企业拓展市场做大做强。对我市亿元以上工业企业当年主营业务收入高于前三年主营业务收入最高值的,对当年税收增长超过10%的部分形成的市和区、县(市)两级地方贡献,给予全额奖励。对参加国家药品集中带量采购中标品种按中标总价的3%予以补助,最高奖励不超过300万元。(牵头单位:市经信局,配合单位:市财政局、市医保局)


  19、推广合同研发生产组织新模式。鼓励通过合同生产组织(CMO)或合同研发生产组织(CDMO)方式,委托开展研发生产活动。对我市药品或医疗器械上市许可持有人委托本市生物医药企业(委托双方须无投资关联情况)生产其所持有药械产品,且销售税收结算在本市的,按该品种实际交易合同金额的5%给予资助,最高500万元。对承担委托生产任务的企业(委托双方须无投资关联情况)予以资助,最高按实际交易合同和金额(经有资质的第三方机构审计)的5%给予资助,单个企业每年最高不超过1500万元。(牵头单位:市经信局,配合单位:市财政局、市市场监管局)


  20、推进智慧医疗融合发展。制定卫生健康大数据开放分级分类标准,建设医疗大数据开放基础设施,推动临床数据向企业有序开放。鼓励搭建数字化诊疗、互联网大健康平台、疾病数据中心等智慧医疗平台建设,鼓励平台对外提供服务、联合开发项目。对符合条件的平台项目,经评审按其研发实际投入的30%给予补助,最高补助1000万元(参照市国际软件名城创建助推数字经济发展的相关政策)。(牵头单位:市市卫健委,配合单位:经信局、市数据资源局、市财政局、市市场监管局)


  五、提升要素支撑能级


  21、提升产业空间承载能力。在符合城市规划的前提下,优先满足生物医药产业用地指标和占补平衡指标。对纳入“一核四园”内落地的省重点推进生物医药项目,由市级层面统筹安排产业用地指标。区县(市)对辖区生物医药特色园区未来三年新推出的产业发展指标、物业建设指标予以量化分解,领导小组办公室对指标落实情况进行逐年考核。(牵头单位:市规资局、市发改委,配合单位:市经信局)


  22、优化生物医药环境准入管理。对符合生态环境监管要求的生物医药企业,纳入生态环境监管正面清单管理。加快推动生物医药企业集聚度较高重点区域的规划环评与项目环评联动,简化环评办理流程。市级重大产业项目享受绿色审批通道,污染物排放总量指标调整为全市统筹。对处理生物医药园区内危险废弃物的专业机构,鼓励各区、县(市)按照危险废弃物处置量给予补贴。(牵头单位:市生态环境局,配合单位:市发改委)


  23、创新产业金融全方位支撑。持续扩大杭州生物医药产业股权投资基金规模。重点关注初期研发、项目落地、股权投资、新药引进和重组并购等领域,大力发展天使投资、创业投资等股权投资机构,增强政府产业基金引导带动效应,吸引一批优秀基金来杭支持产业项目落地。鼓励“一核四园”主平台,以市场化运作机制,发起设立生物医药产业子基金。对符合条件的国有创投机构采用代表性市场估值参与市场投资项目时,允许其事后办理国资评估备案。鼓励各在杭金融机构创新的金融工具,促进本市生物医药产业发展,支持优质生物医药企业充分利用境内外多层次资本市场上市挂牌融资,拓宽直接融资渠道。(牵头单位:市金融监管局,配合单位:人行杭州中支、杭州银保监分局、市科技局、市发改委、市市场监管局、市财政局)


  24、加大生物医药领域人才引育。制定生物医药专项人才评定管理办法,探索建立生物医药产业人才“杭州标准”。对重点企业引进或推荐的符合条件的高层次人才,经领导小组办公室审定后向市人才办推荐,支持申报各类人才培养计划。积极推进生物医药产业的国际职业资格比照认定及专项评审等工作,提升生物医药产业专业技术人才的职称等次。用好“杭商学堂”平台,探索设立生物医药产业专题班次。(牵头单位:市人才办,配合单位:市教育局、市财政局、市人社局)


  六、健全生态服务体系


  25、支持重点公共服务平台建设。支持药物非临床安全性评价机构(GLP)、药物(含医疗器械)临床试验机构(GCP)、行业龙头合同研发机构(CRO)、合同外包生产机构(CMO)、合同定制研发生产机构(CDMO)等公共服务平台,对经认定的重点生物医药产业公共服务平台按照项目固定资产投入的30%予以最高不超过1800万元的资助。对经认定的重点公共服务平台为与其无投资关系的我市生物医药企事业单位提供服务的,给予年度合同实际金额的5%,单个机构每年最高不超过500万元的补助。(牵头单位:市经信局,配合单位:市科技局)


  26、提升注册审评和检测服务。建立与国家药监局、省药监局的常态化合作机制,进一步完善“一站式”服务体系,构建公共检测平台和评估论证专业机构,积极争取检测审评注册分支机构招引落地,提升检验检测机构能力。支持药械注册第三方服务机构,探索加快药品与医疗器械审评审批进程。支持推进生物医药产业知识产权保护。(牵头单位:市市场监管局)


  27、健全完善通关便利化措施。建立本市生物医药试点企业和物品“白名单”,布局生物材料仓储、冷链物流、通关检验配套服务。进一步发挥“浙江生物医药特殊物品出入境集中监管平台”一站式通关服务平台的作用,在安全可控前提下提升整体通关效率。构建辐射全省的生物医药流通枢纽节点,带动生物医药企业和研发机构集聚。(牵头单位:市商务局、市跨境电商综试办)


  28、发挥产业联盟和高端会展作用。支持组建全市生物医药产业创新创业联盟,发挥其桥梁纽带和智库平台功能。鼓励与国际化、国字号的协会进行合作,将国际性、全国性的重要论坛、峰会落户杭州,经批准同意的项目给予相关补助。(牵头单位:市经信局,配合单位:市财政局、市卫健委、市市场监管局、市医保局)


  七、强化统筹推进机制


  29、落实生物医药与健康产业“156行动”。围绕健全生物医药与健康产业全领域生态体系,着力落实健全研发创新体系、完善生态服务体系、打造企业引育体系、构建数字赋能体系、建立现代流通体系、强化要素保障体系六项重点任务,奋力打造万亿级产业集群。(牵头单位:市经信局、市科技局、市商务局、市投促局、市卫健委、市市场监管局、市财政局)


  30、推动区域特色发展和跨区联动合作。推动“一核四园多点”区域特色化发展,加强对跨区产业合作项目的指导协调,探索完善区区合作和利益分享机制。加大产业发展考核激励,对产业发展成效明显的区县(市),给予一定新增建设用地计划指标、能耗指标、排污权指标、产业基金份额等的奖励。(牵头单位:市经信局、市规资局、市发改委、市国资委、市生态环境局、区县(市)政府)


  31、完善重点项目决策推进机制。围绕重点目标企业、目标任务,建立项目统筹、协同攻坚、会商促进等机制,对全市招引项目信息进行全生命周期管理。对特别重大项目或市区联动项目,由市投促局等有关部门或区县(市)提出,领导小组办公室报市委、市政府决策。(牵头单位:领导小组办公室,配合单位:市有关部门、区县(市)政府)


  32、推进专班机制细化落实。在市生物医药产业创新发展领导小组下设药研(含动物试验)、临床、注册、流通、企业招引、康养服务业、制造业提升等7个专项体系工作组。强化市区工作联动,各区县(市)落实属地主体责任。通过落实定期例会、工作联动、督查考核等机制,推动生物医药与健康产业工作落细落实、落地见效。(牵头单位:领导小组办公室,配合单位:市有关部门、区县(市)政府)


  本若干意见自2021年7月1日起实施,有效期至2024年6月30日。本若干意见与本市其他同类政策意见有重复的,按照“从优、就高、不重复”的原则予以支持。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。