国家税务总局北京市西城区税务局2020年法治政府建设年度情况报告
发文时间:2021-03-30
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2020年,国家税务总局北京市西城区税务局(以下简称“我局”)深入学习贯彻习近平总书记全面依法治国新理念新思想新战略和重要讲话精神,紧扣法治中国首善之区建设这一主题,认真贯彻落实西城区委、区政府和国家税务总局北京市税务局(以下简称“市局”)的各项工作部署,全面推进依法行政。现将我局2020年法治政府建设年度工作情况汇报如下:


  一、2020年度推进法治政府建设的主要举措和成效


  (一)依法全面履行税收工作职能


  我局严格贯彻落实中央、市局和西城区新冠肺炎疫情防控整体部署,落实落细加强脱贫攻坚、助力民营经济、支持疫情防控和经济社会发展等税费优惠政策措施,统筹做好疫情防控和服务经济社会发展,全面履行税收工作职能。


  1.依法依规组织税收收入。进一步强化依法行政意识,严格依法依规征税收费,严肃组织收入工作纪律,严守依法征税底线。坚持做到“三个务必、三个坚决”:务必把该减的税减到位、务必把该降的费降到位、务必把该征的税费依法依规征收好,坚决打击虚开骗税、坚决不收“过头税费”、坚决做好留抵退税工作。


  我局严格落实组收原则,做到应收尽收,应退尽退,坚决落实各项税收优惠政策。


  2.建立健全税费优惠政策落实工作机制。我局成立以党委书记、局长任组长、其他局领导任副组长的减税降费工作领导小组,及支持疫情防控和经济社会发展税费优惠政策落实领导小组,主要负责贯彻落实党中央、国务院减税降费的决策部署以及我局落实支持疫情防控和经济社会发展税费优惠政策的统筹协调、整体推进、督促落实工作,确保各项税费优惠直达基层,直达市场主体,直接惠企利民,全力服务好“六稳”“六保”大局。


  (二)提高税收制度建设质量


  我局秉承“想纳税人之所想,急纳税人之所急”的工作理念,推进纳税缴费便利化改革,营造良好营商环境,不断增强纳税人和缴费人的获得感。


  1.深化减税降费,确保政策应享尽享。抓好减税降费政策措施落地落细,设立减税降费专岗,安排业务能力强的干部负责该窗口,为纳税人答疑解惑。线上借助官网、微信公众号等网络工具,将减税降费最新政策、疑点问答、填报案例实时推送,线下安排专人负责更新相关宣传手册。


  2.大力推广“非接触式”办税缴费服务,推进税费事项网上办。扩大网厅人员规模,全面承接网上办理事项人工审批及问题解答。


  3.运用“互联网+”的办税模式,推进税费事项掌上办。对线上PC端以及APP端系统加强应用维护的同时,通过钉钉APP向纳税人推广税务热点问题,提供线上问答、视频讲解等便捷服务。


  4.深化“银税互动”,助力解决融资难题。加强与银行的业务交流,梳理受疫情影响较大的企业名单,依法提供相关税收数据,协助银行业金融机构精准放贷。


  5.做好“大宗业务办税服务室”,深入了解大企业办税难点,切实解决大企业诉求。坚持做到“日常业务即时办,复杂业务预约办,耗时业务集中办,网上业务辅导办”,由税务所对大企业进行调查,了解其办税难点与痛点,做好下一步解决方案。


  6.推进“好差评”系统平稳上线,保障数据实时对接。做好“好差评”评价器安装调试工作,保障各窗口评价器正常运行,评价器与人员相对应,数据同步及时、有效,及时接收纳税人诉求信息,不断提升我局纳税服务水平。


  (三)推进依法科学民主决策


  我局不断健全依法科学民主决策工作机制,充分发挥重大税务事项集体决策委员会的作用,对于局内出现的重大税收决策、决议以及出现的疑难税收问题进行集体审议。同时突出重点,发挥各部门作用,将涉及数额较大、责任重大、事实情况复杂、社会关注程度比较高的重大项目列入到集体审议范围。在重大税务事项决策中,我局还积极探索法律顾问机制,建立以法治机构人员为主体,吸收律师专家和法律专业人才参加的法律顾问队伍。对于情况复杂、政策适用不十分明确的重大涉税案件或行政复议、行政诉讼案件,积极咨询专业律师和内部法律人才的意见,保证法律顾问在制定重大行政决策、推行依法治税中发挥重要的指导作用。


  (四)坚持严格规范公正文明执法


  我局积极做好权责清单编制和公示工作,明确权责事项,不断优化税务执法方式,将全面推行行政执法“三项制度”作为打造新型税务执法质量控制体系的主抓手,促进税务执法透明化、规范化、法治化。


  1.推行权责清单制度。按照国家税务总局和市局工作要求,结合我局“三定”方案和实际执法情况,编制并公示我局局级和22个税务所的权责清单,明确权责事项。


  2.行政执法公示制度。我局通过税务行政执法信息公示平台集中录入执法公示信息,依法及时主动向行政相对人和社会公开有关税收执法信息和纳税服务规范。通过全面推行行政执法公示制度,税务执法信息更加公开透明,保障了行政相对人和社会公众的知情权、参与权、表达权、监督权,我局在实现阳光执法的同时自觉接受社会监督,提升了税务执法公信力。


  3.执法全过程记录制度。在全局范围内配备多台执法记录仪,根据需要分配给各税务所,全部充实到一线执法工作中;建成两个高标准约谈室并投入使用。执法全过程记录制度推行以来,税收执法程序更加规范,同时,涉税执法证据得以有效保存,税务干部的执法规范意识得到进一步提升。


  4.重大执法决定法制审核制度。在法制审核工作中,我局相关部门多次就法律适用、处罚时限以及文书填制规范等问题进行沟通交流,全流程逐渐规范完善。通过对重大涉税事项进行法制审核,我局及时纠正了税务行政处罚程序上存在的问题,化解了部分可能造成的行政诉讼风险。


  (五)强化权力制约和监督


  我局依托内控监督平台,加强权力监督,落实税收执法责任制,深入推进依法治税。


  1.持续推进落实执法责任制。我局紧密依托“税务系统内部控制监督平台”各模块功能,做好日常考核过错确认及执法督察责任追究等相关工作,深入落实税收执法责任制。一是与主责科、所内控联络员加强沟通与协调,做好执法过错的陈述申辩与调查核实工作,对过错产生的原因进行深入剖析,提升自我纠错能力。二是采取对部分管理所进行重点抽查的方式对我局部分重点税收征管事项开展了专项督察,在内控平台中录入发现的有关问题,并对相关税务所领导和执法人员进行告知,督促其立即纠正过错行为。


  2.深化监督执纪问责。我局统筹发挥好纪检和督察内审部门的作用,强化对税务机关及税务人员征收管理和执法行为的监督检查,加大问责力度,不断将监督检查融入税收工作之中。不断梳理发现税收执法权力集中、问题多发、监管薄弱的环节,以开展专项治理、明察暗访为抓手,持续整治税收管理服务中“吃拿卡要”,违规借、用管理服务对象车辆等“微腐败”行为,开展了违规收送礼品礼金、私车公养问题专项整治工作,对失职失责的领导干部,加大问责力度,形成有力震慑。


  (六)完善权利救济和纠纷化解机制


  我局严格按照依法行政工作要求,加强行政复议应诉工作,将纳税人税收法律救济权落到实处,充分保障纳税人合法权益。


  1.建立健全案件办理层层把关机制。主要领导多次听取复议诉讼案件进展情况,对行政复议、诉讼案件作出批示。主管局长对复议诉讼案件强化部署,组织模拟辩论,会同外聘律师一起复核案件资料、审查答辩意见,对案件进行逐一把关,保证案件顺利办理。


  2.强化行政领导出庭应诉工作。按照国家税务总局文件规定和市局要求,积极落实税务行政应诉工作规程要求,强化被诉行政行为承办机构的应诉责任,落实行政负责人出庭应诉制度。


  3.从严从实抓好信访维稳。完善制度,明确要求,进一步压实属地责任,夯实信访工作基础;认真贯彻落实区委、区政府和市局信访工作精神,严格执行信访工作有关规定,认真办理信访案件;成立局信访应急反应队伍,加强部门协作,提高应对能力;组织开展风险排查,消除隐患,维护正常信访秩序。


  (七)全面推进政务公开


  我局高度重视政务公开工作,加大税务行政权力公开力度,推进决策公开、执行公开、管理公开、服务公开、结果公开。


  1.调整政务公开流程。我局按照西城区委工作要求,及时调整政务公开流程,采取多种方式及时主动公开信息。针对难点事项,充分发挥政务公开领导小组作用,由分管局领导牵头召开协调会,集思广益、找准节点、打通堵点、明确分工,保证政务公开工作顺利推进,保障纳税人知情权和监督权。


  2.全方位向社会公开涉税信息。为落实政务公开工作要求,我局将政务公开工作与税收中心工作、依法行政工作和纳税服务工作紧密结合起来,通过官方微信公众号、官方网站以及其他信息公开渠道,及时、准确地向社会和纳税人公开各类涉税信息。“北京西城税务”微信公众号每日不间断推送各类税收政策,及时更新业务系统操作指引,确保纳税人及时了解并享受各类优惠政策。通过外网网站工作动态、图片新闻、通知公告等相关栏目向纳税人推送我局工作动态。


  (八)增强全社会税收法治观念


  1.学习宣传贯彻《民法典》,强化法治观念。我局积极开展《民法典》学习宣传系列活动,采取“线上+线下”的学习方式,持续提升干部对《民法典》精神和内容的整体认识。线下学习主要通过召开专题会议集中学习、研读法律条文、观看视频宣传片等多种形式,加强干部对《民法典》的认识和理解,提升学法用法能力和水平;线上学习方面,各部门根据自身工作实际,利用工作微信群、QQ群等开展《民法典》学习,通过置顶相关文件、分享学习材料、开展《民法典》小知识每日一测等方式,鼓励干部利用业余时间开展自学。在组织干部开展学习的同时,部分税务所还通过钉钉、京税通等税企交流群,向纳税人发送宣传资料,共同学习《民法典》精神,营造良好的学法懂法用法氛围,强化法治观念。


  2.以税收宣传月为契机,多种形式加强税收法制宣传。我局按时间节点、主题内容安排了宣传月各项重点活动,着重宣传好疫情防控和各项税费优惠政策及落实成效。深入报道我局发挥税收大数据优势、“非接触式办税”、助力市场主体复工复产的好经验好做法,展示优惠政策落地、帮助企业纾困解难、促进经济高质量发展的成效。邀请辖区企业人大代表,录制《两会代表委员话税收》特别节目,形成税企互动良好局面。配合个税汇算业务开展,积极在《北京您早》《特别关注》《北京新闻》三档节目进行宣传,组建保险行业个税汇算业务辅导团在“平安知鸟”和“映客直播”视频直播平台搭建宣讲堂,获得热烈反响。战“疫”期间,广泛开展宣传呈现税务干部坚守抗疫一线、投身联防联控等感人事迹,为统筹推进疫情防控和服务经济社会发展厚植良好的税收舆论氛围。


  (九)加强税收法治工作队伍建设


  我局响应国家税务总局建立以税务机关法制机构人员为主体、吸收专家和律师参加的法律顾问队伍的号召,聘请了专业律师为我局法律顾问,对我局内部、外部相关法律事宜、法律文书以及法律合同等给出相关准确的法律咨询,同时也为我局行政复议和行政诉讼提供专业法律保障。充分发挥公职律师专业素养高、实战经验丰富的优势,将公职律师配备到法制审核岗,负责我局重大执法决定和信息公开案件法制审核,为公正执法提供法制保障。积极支持公职律师参与我局税务行政复议和税务行政诉讼案件的审理工作,形成由法制部门人员、公职律师、法律顾问共同讨论案件的形式,总结分析案件各种有利的因素和不利结果,有效提升执法水平,提高执法能力,切实防范税收执法风险。


  (十)健全依法行政领导体制机制


  为加强依法治税工作的组织领导,我局成立了全面依法行政领导小组(以下简称“领导小组”)。领导小组由党委书记、局长担任组长,其他局领导为副组长,成员包括各科室主要负责人。我局充分发挥领导小组对全面推行依法治税实施统一领导、统一部署、统筹协调的核心作用,集体研究依法治税工作重大问题,审议依法治税工作规划,作出依法治税决策部署。


  二、2020年推进法治政府建设存在的不足和原因


  2020年,我局稳妥有序开展各项工作,加快推进法治税务建设,提升税收工作法治化水平,但在工作中仍面临一些问题。如鉴于执法音像记录平台上线时间较短,各税务所对平台的运用不够熟练,还存在前期数据尚未全部上传到平台的情况。后续我局将加强平台管理,由法制部门牵头,信息中心提供运维支持,各税务所及时补充上传数据信息,并在今后的工作中做到随录随传。同时,我局将对执法音像记录平台定期开展数据核查工作,监督各税务所的平台使用情况,确保上传数据的准确性、及时性和有效性。


  三、2020年度党政主要负责人履行推进法治建设第一责任人职责,加强法治政府建设的有关情况


  我局党政主要负责人深入学习习近平总书记关于全面依法治国的新理念新思想新战略,全面贯彻落实中央、市、区关于法治建设的重大决策部署,切实履行推进法治建设第一责任人责任,充分发挥党委对法治政府建设的集中领导和统筹推进作用,


  一是发挥党建引领,推进依法治税。组织修订完善党委工作规则、局工作规则,将重要法治事项作为党委议事内容;深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育,深入开展法治调研,研究解决重大问题,确保法治税务建设稳步推进。


  二是建立健全学法用法制度,提升法治思维。组织党委理论中心组学习依法行政知识。结合党委理论中心组的学习,我局把领导干部依法行政知识纳入学习计划,把宪法法律等列入党委理论中心组学习内容。将税收法制教育纳入全年教育培训规划,把依法行政知识作为各类税务人员培训的必修课程,规范设置法制培训内容,不断提高运用法治思维和法治方式解决问题的能力。


  四、2021年度推进法治政府建设的主要安排


  2021年是“十四五”的开局之年,我局将立足新起点,坚持依法治税,继续坚定有力地落实减税降费工作,稳步推进“三项制度”全面实施,提升行政复议应诉的工作质量,为税收中心工作提供有效的法治保障。


  (一)继续落实好减税降费工作,依法依规组织税收收入


  准确把握落实减税降费政策和依法组织收入的原则及方法,坚守既要落实好各项税费优惠政策,又要牢牢坚守不收“过头税费”这一底线,结合经济发展形势和税收政策做好预测和分析工作,切实强化税源管理,加强协税护税、做好大企业管理与服务,全力支持各类企业发展,帮助民营企业解决发展难题,打牢税收持续增长的基础,全力完成组收工作任务。


  (二)继续稳步推行依法行政“三项制度”,加强跟踪指导和监督检查


  充分利用行政执法信息公示平台的数据,及时准确更新公示信息,保障行政相对人和社会公众的知情权、参与权、表达权、监督权。制定和完善相关制度,切实提高执法全过程记录工作的质量和水平。对执法音像记录平台中的数据实时监控,对税务所上传的数据进行监督,保证平台数据的准确性和有效性。持续开展重大执法决定法制审核,规范审核流程,保障重大执法决定合法有效。


  (三)不断提高税务行政复议应诉工作质量和效率,为税收中心工作提供有效法治保障


  我局将继续结合区域税收工作实际,积极畅通行政复议渠道,热心接待、耐心释法;进一步加强行政复议应诉的能力建设,加大法律知识培训力度,构建复合型工作团队,努力化解征纳矛盾和纠纷;继续在提高行政复议应诉办理质量上下功夫,严格依法办案,公正裁决,进一步加大纠错力度;积极探索法律顾问、公职律师参与的案件审理模式,促进构建“共建、共治、共享”的税收治理新格局,为区域经济社会发展提供法治保障。


国家税务总局北京市西城区税务局


2021年3月30日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。