国税发[1999]91号 国家税务总局关于印发《国家税务局系统行政单位财务管理办法(试行)》的通知
发文时间:1999-05-13
文号:国税发[1999]91号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:

  为了加强国家税务局系统行政单位的财务管理,根据财政部颁布的《行政单位财务规则》,结合国家税务局系统的实际情况,总局制定了《国家税务局系统行政单位财务管理办法(试行)》,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中有什么问题,请及时报告。

  附:

国家税务局系统行政单位财务管理办法(试行)


  第一章 总则

  第一条 为了规范国家税务局系统(以下简称国税局系统)行政单位的财务行为,加强国税局系统行政单位的财务管理,保障收工作的正常开展和税收事业的发展,根据财政部颁布的《行政单位财务规则》,结合国税局系统的实际情况制定本办法。

  第二条 国税局系统行政单位是指各级国家税务局机关(以下简称各级国税局),其财务活动适用本办法。

  第三条 财务管理的基本原则是:贯彻国家有关方针、政策,执行国家有关法律、法规和财务规章制度;坚持增收节支,量入为出,勤俭节约的方针,注重资金使用效益。

  第四条 财务管理的基本任务是:

  (一)科学合理编制预算,统筹安排、节约使用各项资金;

  (二)定期编制财务报告,如实反映预算执行情况,进行财务活动分析;

  (三)建立、健全内部财务管理制度,对财务活动进行控制和监督;

  (四)加强国有资产管理,发挥资产的最大使用效益;

  (五)对所属单位的财务活动实施指导、监督;

  第五条 国税局系统实行"统一领导、垂直管理、下管一级、分级核算"的财务管理体制。

  国家税务总局财务管理司负责管理国税局系统的财务工作。

  各级国税局的财务活动(包括系统和局机关)由财务管理部门实行归口管理。

  第六条 各级国税局的财务部门,应配备专职财务会计人员,进行独立核算。人员编制少、财务工作量小的基层单位,可以实行单据报销制度。

  财务部门的人员分工要遵循会计和出纳分设、钱和物分别管理、职责和权限明确且能相互制约的原则。

  第二章 预算管理

  第七条 单位预算是各级国税局根据其职责和工作任务编制的年度财务收支计划。

  单位预算由收入预算和支出预算组成。

  第八条 按照经费领拔关系和预算管理权限,国税局系统预算管理分为下列级次:

  (一)向财政部领报经费,并对下一级预算单位核拨经费的国家税务总局,为国税局系统的主管预算单位;

  (二)向上一级预算单位领报经费,并对下一级预算单位核拨经费的国家税务局,为二级预算单位。

  (三)向上一级预算单位领报经费,无下级拨款单位的国家税务局,为基层预算单位。

  第九条 各级国税局应当按照预算管理级次报送年度单位预算,领报、核拨经费,并按照批准的预算组织实施,定期将预算执行情况向上一级预算单位报告。

  第十条 国家税务总局对各省级国税局实行收支统一管理、按核定的经费方案拔款、超支不补、结余留用的预算管理办法。

  第十一条 各级国税局的各项收入和支出应当全部纳入单位预算统一管理,统筹安排使用。

  第十二条 预算编制的基本要求是:

  (一)贯彻艰苦奋斗、勤俭节约的原则。编制单位预算要精打细算,将艰苦奋斗、勤俭节约的原则落到实处。

  (二)量入为出,保证重点。编制预算要坚持有多少钱办多少事的原则,不编制赤字预算。预算安排应首先保证人员经费和必要的公务费、业务费开支,再安排基本建设和事业发展所需资金。概括为"一保吃饭,二保工作,三搞建设".(三)继续加大对基层征收单位的投入。县以上税务机关用于本级的经费开支要尽力压缩,要严格制订本级各项开支标准,将经费的主要部分用于基层征收单位。省级和省辖市、地市级国税局经费集中要适度,县级国家税务局不应留机动经费,防止出现经费预算安排"上松下紧"的问题。

  第十三条 预算的编报和审批程序是:

  (一)各级国税局根据预算管理级次,逐级报送单位预算。

  (二)各级国税局根据预算管理级次向下一级批复预算。

  第十四条 预算审批的原则是:

  (一)预算编制要合理、合法、真实、有效。

  (二)符合上级单位编报要求。

  第十五条 各级国税局要根据上级单位的批复,及时调整预算,并按调整后的预算执行。

  第三章 收入管理

  第十六条 收入是指各级国税局为开展业务活动,依照法规取得的非偿还性资金,包括预算拔款、预算外资金收入及其他收入。

  第十七条 中央财政拨款是国税局系统经费的主要来源,包括正常经费和专项资金。

  第十八条 预算外资金收入是指财政部门按法规从财政专户拔给国税局系统的资金和按有关法规不上缴财政专户,直接由国税局系统按计划使用的资金。

  第十九条 其他收入是指各级国税局按法规取得的、除中央财政拨款和预算外资金收入以外的各种收入。主要包括住房基金收入、公费医疗费拔款、代征代扣手续费收入、有价证券和银行存款的利息收入等其他零星杂项收入。

  第二十条 中央财政拔款的管理:

  (一)按时请领和下拨经费,保证资金及时到位。

  (二)按预算管理级次拨款,不得向没有经费领拨关系的单位直接办理拨款。

  第二十一条 预算外资金收入的管理:

  (一)按国家法规的程序、收费范围和标准取得预算外资金收入。

  (二)预算外资金收入要纳入单位财务部门归口统一管理和核算,不得账外设账,转作小金库。

  第二十二条 其他收入的管理:

  (一)严格按国家法规的范围、标准及审批程序取得代征代扣手续费收入,不得扩大提取范围,不得提高提取比例。

  (二)利息的取得要合法,利息收入要及时进账,并纳入单位统一核算。

  (三)公费医疗实行属地管理原则,要按有关法规取得公费医疗经费。

  (四)住房基金收入要纳入单位预算管理。

  (五)地方财政拨款(奖励或补助)的取得要合理合法,手续要齐全。

  (六)其他零星项目收入要及时纳入单位会计核算,不得坐支或设立小金库。

  第二十三条 各项收入的取得要按照财务管理的要求,分项如实填报。

  第四章 支出管理

  第二十四条 支出是指各级国税局开展业务活动发生的资金耗费及损失,包括税务经费支出、基建支出、其他支出等。

  第二十五条 税务经费支出是指各级国税局完成日常或专项工作任务发生的支出。

  税务经费支出按开支对象分为4类:

  (一)人员经费。人员经费是指用于个人部分的费用,包括基础工资、级别工资、职务工资、补助工资、其他工资、职工福利费、社会保障费等。

  (二)公用经费。公用经费是指用于公共性支出的费用,包括公务费、设备购置费、修缮费、业务招待费和其他费用。

  (三)业务费。业务费是指用于税收业务工作的费用,包括票证账表印制费、计算机应用费、办案费、制装费、宣传培训费。

  (四)事业单位费用。事业单位费用是指用于各级国税局所属事业单位的各项费用,包括院校费用和其他事业单位补助费。

  第二十六条 基建支出是指各级国税局用于建房和购房的支出,包括预算拨款支出和自筹资金支出。基建支出按用途分为办公用房及其综合业务用房、职工宿舍和其他基建支出。

  第二十七条 其他支出是指各级国税局为开展业务活动而发生的国税局系统以外的支出,主要是指代征代扣手续费等支出。

  第二十八条 税务经费支出的管理:

  (一)严格执行国家工资政策,不得乱发奖金和实物。地方政府出台的政策,需要执行,要报上一级预算单位备案。

  (二)严格控制会议费、招待费、差旅费开支。

  (三)办案费的开支范围要符合国家有关法规;要按法规提取举报人奖励基金;举报人奖励基金要单独核算,专款专用,支出手续要完备。

  (四)购置计算机等设备、制作税务服装等大宗采购要采取招标的办法,降低支出费用。

  (五)要严格控制出国考查、培训费用。

  (六)每项开支都要按会计制度法规,在相应的科目列支,不得转列其他科目。

  (七)每项支出都必须取得合法的原始凭证。

  第二十九条 基建支出的管理:

  (一)各级国税局应严格控制基本建设支出。符合国家法规,确实需要安排支出的,应当按照法规程序履行报批手续。

  (二)基本建设工程批准立项后,可开设基建专户,严格按照《国营建设单位会计制度》进行核算;工程竣工验收后,必须对工程决算和财务决算进行审计,并清理基建账户。同时对形成的固定资产及时办理交付使用手续。

  (三)严格执行基建项目预算,不得办理无预算支出;办理追加预算支出,手续要齐全。

  第三十条 其他支出的管理:

  (一)不得扩大开支范围,不得擅自提高开支标准,也不得把不属于其他支出的赞助费、捐款等列入其他支出。

  (二)不得以任何方式虚列支出。

  第三十一条 各级国税局应对节约潜力大、管理薄弱的支出项目实行重点管理和控制。

  第三十二条 二级预算单位不得截留上级单位安排给基层预算单位的专项经费。

  基层预算单位对上级单位安排的专项资金,要专款专用,并接受有关部门的检查和监督。

  第五章 结余管理

  第三十三条 结余是指各级国税局收入和支出相抵后的余额。

  第三十四条 各级国税局的结余不提取基金,全额结转下年统筹安排使用。

  第六章 资产管理

  第三十五条 资产是指各级国税局占有或者使用的、能以货币计量的经济资源,包括流动资产和固定资产。

  第三十六条 流动资产是指可以在一年内变现或者耗用的资产,包括现金、银行存款、有价证券、库存材料、暂付款等。

  第三十七条 流动资产的管理。

  (一)各级国税局必须严格遵守国家关于现金管理的各项法规,加强和健全对现金的内部控制制度,确保现金的安全,防止发生不必要的损失;应当按照法规的范围和限额使用现金,按核定的库存限额留存现金;严格履行现金收付手续;实行钱、帐分管;按有关法规处理库存现金的长、短款。

  (二)各级国税局应当由财务部门按照法规统一开设和管理银行存款帐户,单位内部非独立核算部门原则上不得开设帐户;一切国家资金部不得以个人名义在银行开户存款,也不得作为"储蓄存款"存取款项;应当严格遵守国家银行的各项结算制度,除小额现金收付外,各项资金往来都必须通过银行办理转帐结算;银行帐户只限本单位使用,不得出租、出售和其他单位使用。

  (三)各级国税局购买有价证券,只能用单位有权支配的自有资金,不能使用预算资金;只能购买国库券,不能购买其他有价证券;有价证券应视为货币资金,实行帐、券分管,定期盘点清查,保证帐券相符。

  (四)各级国税局应当建立、健全库存材料的购买、验收、进出库、保管、领用等管理制度,明确责任,严格管理;应当定期或不定期对库存材料进行清查盘点,做到帐实相符。

  (五)各级国税局应当严格控制暂付款的规模,并及时进行清理结算,不得长期挂帐;不能办理无预算领拨关系的单位间借款;预付所属报销单位的备用金,年终时必须全部结清收回;暂付款除借给出差人员必须的差旅费以外,一律不能用于个人借支。

  第三十八条 固定资产是指单位价值在500元以上,使用期限在一年以上,并且在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到法规标准,但是使用时间在一年以上的大批同类物资,应视同固定资产管理。

  第三十九条 固定资产的分类。

  固定资产一般分为房屋及建筑物、一般设备、文物和陈列品、图书、其他固定资产。

  第四十条 固定资产的管理。

  (一)各级国税局应当建立、健全固定资产管理制度,明确财务部门、财产管理部门以及使用部门的责任,由财务部门统一建帐、核算,由财产管理部门统一登记、管理;年度终了,应当进行全面清查盘点,保证帐帐相符、帐卡相符和帐实相符。

  (二)购置固定资产应当根据工作需要,在充分利用原有设备基础上,尽量做到固定资产的合理配置和节约、有效使用;对于技术含量高、所需资金较多的设备,必须进行可行性研究和技术论证;对达到一定金额的设备、工程和服务的采购,实施以公开招标为主的政府采购制度。购置固定资产,要编制购置计划,列入当年预算;要在批准的预算范围内购置固定资产;购置的固定资产属于控制购买的商品,应按有关规定办理报批手续。

  (三)固定资产的处置(另行法规)。

  (四)固定资产处置、出租等收入,应当首先用于本单位固定资产的更新;(五)固定资产不计提折旧。

  (六)各级国税局应当按照有关要求,真实、全面、及时地编制资产报表和资产情况说明书。

  第四十一条 固定资产的增加、减少。

  各级国税局的固定资产增加时,应当及时登记入帐;固定资产减少时,应办理报批手续,并进行帐务处理。

  第四十二条 国有资产产权登记

  (一)产权登记是指国有资产管理部门代表国家对各级国税局国有资产(包括流动资产和固定资产)进行登记,依法确认国家对国有资产的所有权和单位占有、使用国有资产的法律行为。

  (二)占有、使用国有资产的各级国税局,都要对本单位各种类型的资产按程序申报办理产权登记。

  (三)新设立或首次进行登记的机构,应当办理产权登记。因机构分立、合并、改制以及隶属关系、单位名称发生变化,应当办理变动产权登记。因撤销而被合并后终止活动,应当办理撤销产权登记。

  第四十三条 非经营性资产转经营性资产。

  (一)非经营性资产转经营性资产是指各级国税局在保证完成本单位正常工作的前提下,用非经营性资产从事生产经营活动的资产,其资产的国家所有权性质不变。

  (二)各级国税局非经营性资产转经营性资产,主要是指用其他自筹资金或原有的固定资产转作经营使用的资产。预算拨款不得转作经营性资产使用。

  (三)将非经营性资产转经营性资产,应当确保国有资产的保值和增值,严防国有资产流失;应当收取一定比例的资产占用费,主要用于单位固定资产更新改造。

  (四)非经营性资产转经营性资产,须报上级主管部门审批或备案。同时应按国有资产管理部门的有关法规办理报批手续。

  第七章 暂存款项管理

  第四十四条 暂存款项是各级国税局在业务活动中与其他单位或个人发生的预收、代管等待结算的款项。

  第四十五条 各级国税局应当加强对暂存款项的管理,不得将应当纳入单位收入管理的款项列入暂存款项;对各种暂存款项应当及时清理、结算,不得长期挂帐。

  第八章 财务报告和财务分析

  第四十六条 财务报告是反映各级国税局一定时期财务状况和预算执行结果的总结性书面文件。财务报告包括财务报表和财务情况说明书。

  第四十七条 财务报表包括资产负债表、收入支出总表、支出明细表、基本数字表以及其他有关附表。

  财务情况说明书是财务报告的组成部分,应当反映本期收入、支出、结余、专项经费使用以及各项资产变动的情况、原因,简要说明影响财务状况变化的重要事项和其他需要说明的问题。

  第四十八条 各级国税局应当按照上一级预算单位制发的财务报表格式及提出的要求,真实、准确、完整、按时地编制财务报表和财务情况说明书,经单位负责人批准、签章后逐级上报;年度决算应附财务分析。

  第四十九条 年度财务分析既是年度预算执行情况的总结,也是年度财务管理工作的总结。

  财务分析的主要内容包括:基本情况,即:预算执行情况、财务收支情况、资金运用情况、人员增减、机构变动情况、固定资产利用情况和财务管理制度建设情况;影响预算完成的主要问题和真实原因,以及相应的解决办法和改进措施;对上级单位工作的意见、建议和要求等。

  第五十条 各级国税局应以年度决算为依据,对年度内发生的财务活动过程及其结果进行比较、分析和研究;通过分析找出存在的问题和原因,总结经验和教训,并对会计工作和财务管理现状做出评价,为下一年的预算编制和工作决策提供可靠的参考依据。

  除年度财务分析外,还应结合实际情况开展专题财务分析。

  第九章 财务监督

  第五十一条 财务监督是根据国家有关法律、法规和财务规章制度以及《国家税务局系统内部财务审计办法》,对本级和下级单位的财务活动进行审核、检查的行为。

  第五十二条 各级国税局应根据《国家税务局系统内部财务审计办法》建立内部审计制度,组织对本级及下级单位进行内部审计;应建立内部稽核制度和岗位责任制,健全内部制约机制,加强日常财务监督;在自我监督的同时,还应接受审计等部门的检查、监督。

  第五十三条 财务监督的主要内容包括:

  (一)对预算的编制、执行和财务报告的真实性、准确性、完整性进行审核、检查;

  (二)对各项收入和支出的范围和标准进行审核、检查;

  (三)对资产的安全、完整性进行检查;

  (四)对内部财务会计制度是否健全、有效且认真实施进行检查。

  第十章 附则

  第五十四条 各级国家税务局的会计档案管理,按照财政部、国家档案局制定的《会计档案管理办法》执行。

  第五十五条 本办法由国家税务总局发布实施并负责解释。

  第五十六条 各级国税局可根据本办法,结合本地区的实际情况制定具体的实施细则,并报国家税务总局备案。第五十七条本办法自印发之日起执行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。