浙发改财金[2021]41号 浙江省发展改革委等16个部门关于印发《浙江省加快完善市场主体退出制度改革工作要点》的通知
发文时间:2021-02-25
文号:浙发改财金[2021]41号
时效性:全文有效
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各市、县(市、区)人民政府,省直属各单位:


  为全面贯彻落实国家发展改革委等13个部委《关于印发<加快完善市场主体退出制度改革方案>的通知》(发改财金[2019]1104号)精神,进一步畅通市场主体退出渠道,降低市场主体退出成本,激发市场主体竞争活力,推动经济高质量发展和现代化经济体系建设,结合我省实际,特制定《浙江省加快完善市场主体退出制度改革工作要点》,经省政府同意,现予印发,请认真组织实施,抓好任务落实。



浙江省加快完善市场主体退出制度改革工作要点


浙发改财金[2021]41号      2021-02-25


  为全面贯彻落实国家发展改革委等十三部委《关于印发<加快完善市场主体退出制度改革方案>的通知》(发改财金[2019]1104号)精神,进一步畅通市场主体退出渠道,降低市场主体退出成本,激发市场主体竞争活力,推动经济高质量发展和现代化经济体系建设,结合我省实际,特制定本工作要点。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持稳中求进工作总基调和新发展理念,扎实推进供给侧结构性改革,深化数字化改革,以促进资源优化配置和提高资源使用效率为目标,按照市场化、法治化、便利化和风险可控的原则,建立健全市场主体稳妥有序退出制度,提高市场重组、出清的质量和效率,促进市场主体优胜劣汰和资源优化配置,为服务经济高质量发展创造良好条件。逐步建立起与现代化经济体系相适应,覆盖营利法人、非营利法人、非法人组织、农民专业合作社、个体工商户、自然人等各类市场主体的便利、高效、有序的退出制度。退出渠道进一步畅通,退出成本明显下降,无效低效市场主体加快退出,营商环境进一步优化,着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制。


  二、健全清算注销制度


  1.完善市场主体清算机制。根据市场主体不同性质和类型,明确清算程序的启动条件和清算期限、清算义务人的权利义务,建立清算义务人怠于履行清算义务时的法律责任追究机制,强化市场主体履行清算义务的责任。完善公司解散清算与破产清算程序的衔接机制。(省法院、省司法厅、省市场监管局、省发展改革委等按职责分工负责)


  2.完善注销登记制度。依托全省统一的企业注销网上服务平台,深入推进企业注销“一件事”改革,完善企业注销全流程进度实时跟踪,结果实时反馈的“一网”服务。严格落实企业简易注销制度,允许符合简易注销登记条件的市场主体通过简易注销程序办理注销手续。进一步优化企业普通注销便利化服务,降低市场主体退出的交易成本。继续推进吊销未注销企业强制注销试点,已被吊销营业执照但长期不办理注销登记的企业,经与经济信息、自然资源、人力社保、税务、金融机构等部门进行数据比对,对符合条件的吊销未注销企业予以强制注销。(省市场监管局牵头负责)


  三、优化破产办理流程


  3.畅通“执转破”案件快速审理流程。多渠道筹措破产经费,推动市、县(市、区)安排企业破产援助经费,加快无产可破或者缺乏启动资金的企业破产程序启动和进度推进。强化执行程序的资产处置功能,先行完成财产评估、拍卖等工作,缩短进入破产程序后的办理用时。完善破产简易审理程序,对于债权债务关系明确、债务人财产状况清楚的“执转破”案件,通过简化债权人会议、简化送达方式、简化财产审计、压缩公告期限等办法,高效及时审结。进一步优化破产程序与金融机构呆账核销程序的衔接,减少时间成本。(省法院、省财政厅、浙江银保监局、各级人民政府等按职责分工负责)


  4.完善企业破产重整机制。研究建立预重整制度,积极探索以“预重整”等形式,帮助有挽救价值的债务企业摆脱债务困境,实现庭外重组与庭内重组制度的有效衔接,提高重整效率和成功率。加快建立信用信息管理部门与金融机构间的沟通协调机制和信用修复处理机制,加快建立完善重整成功的企业退出金融、市场监管、司法等系统黑名单的规则程序。倡导积极重建的破产重整理念,加强对优质重整企业政策支持力度,落实好亏损弥补和特殊性税务处理等税收政策,帮助重整企业恢复正常生产经营。(省法院、省发展改革委、省地方金融监管局、人行杭州中心支行、浙江银保监局、浙江证监局、省财政厅、省司法厅、浙江省税务局、省市场监管局等按职责分工负责)


  5.积极探索个人破产工作试点。及时总结和推广温州、台州个人债务集中清理试点经验,在保障全体债权人公平受偿和防范打击逃废债行为的基础上,积极推广个人破产制度试点,细化相关的适用规则和操作流程,重点解决企业破产产生的自然人连带责任担保债务问题,为破产审判探索新的制度通道。(省法院牵头负责)


  6.优化升级破产审判府院联动机制。健全完善“破产审判便利化”府院联动省级联席会议制度,不定期召开破产审判府院联席会议,听取企业破产处置情况报告、研究解决企业破产处置协调联动全局性事项。各部门建立协调联系人,确保具体案件处理、政策协调能及时回复。各市、县(市、区)要加快建立破产审判府院联席会议制度,着力破解办理破产难题。(各级人民政府牵头负责)


  7.加强破产审判专业化建设。积极支持中级法院和基层法院根据工作需要设立破产法庭或负责破产审判业务的专门审判庭、人民法庭,积极推动组建破产案件专业审判团队,提升审判队伍专业化、审判程序规范化、裁判规则标准化水平。探索建立符合破产审判工作实际的考核评价体系,合理制定破产案件折算系数,完善破产审判人员的绩效考核机制。(省法院、各级人民政府等按职责分工负责)


  8.大力培育破产管理人队伍。进一步细化完善管理人职责,明确管理人履职过程中发现恶意逃废债等违法行为时依法提请法院移送侦查的职责,进一步优化破产管理人名册制度、管理人选任机制和管理人报酬制度,积极开展管理人履职能力培训工作,支持和推动管理人行业自律组织建设,强化对管理人的履职考核和动态监督管理,督促管理人提高责任意识和履职能力。各市、县(市、区)根据实际情况,建立健全破产管理人资金保障机制。(省发展改革委、省法院、省财政厅、各级人民政府按职责分工负责)


  四、完善特殊类型市场主体退出和特定领域退出制度


  9.完善金融机构和地方金融组织市场化退出程序和路径。严格落实国家金融管理部门对问题银行、保险、证券、信托等金融机构退出过程中接管、重组、撤销、破产处置程序和机制的相关规定。完善小额贷款公司、融资担保公司、典当行、融资租赁公司、地方各类交易场所等地方金融组织依法自主退出机制和多层次退出路径,引导评级低的地方金融组织主动退出。加快探索问题地方金融机构或地方金融组织强制退出时由同类组织接收存续业务、市场化重组、破产重整等处置方式,保护投资者、债权人合法权益。(人行杭州中心支行、浙江银保监局、浙江证监局、省地方金融监管局、省财政厅等按职责分工负责)


  10.建立金融机构风险预警及处置机制。建立地方法人金融机构风险预警及处置机制,加强地方法人金融机构金融风险的监测和防范。加强相关部门监管信息数据的交换、整合和共享,推进与国家金融管理部门派驻机构建立信息和数据共享机制,着力防范化解重大风险。落实并完善金融机构市场化退出损失分担机制。(人行杭州中心支行、浙江银保监局、浙江证监局、省地方金融监管局、省财政厅、各级人民政府等按职责分工负责)


  11.完善国有企业退出机制。对符合破产等退出条件的国有企业,各相关方不得以任何方式阻碍其退出,严禁通过违规提供政府补贴、贷款等方式维系“僵尸企业”生存。对市、县(市、区)进入破产程序的国有企业,建立快速审理模式和破产清算绿色通道,加快破产审判进度,同时妥善审查重整申请,避免因不当适用重整程序导致程序空转。(各级人民政府、省发展改革委、省法院、省财政厅、省国资委、人行杭州中心支行、浙江银保监局等按职责分工负责)


  12.健全非营利法人和非法人组织等退出机制。进一步细化非营利法人、非法人组织解散清算制度,确保其在及时有序注销的同时,资产不被侵占、私分或挪用。注销登记前,应在业务主管单位及其他有关机关的指导下尽快成立清算组织,完成清算工作。同时,由审批部门委托有关机构开展非营利法人等的注销清算报告审计工作。参考企业法人破产制度,推动建立非营利法人、农民专业合作社、合伙企业等组织破产制度。(省法院、省市场监管局、省民政厅、省农业农村厅等按职责分工负责)


  13.完善特定领域依法退出机制。规范特定领域退出程序,对竞争性特定领域,审慎使用强制性退出方式,主要通过激励性措施引导实现退出;科学评估因公共利益而要求经营者退出特定生产或业务领域的必要性,需强制退出的应依法保障退出市场主体和其利益相关方的合法权益。对垄断性行业和其他实现许可管理的行业,应在行业监管规则中明确退出标准,同时明确因公共利益需退出的事由、程序和补偿标准,严格遵循法定程序办理经营者退出。(省发展改革委、省经信厅、省财政厅、省地方金融监管局、省市场监管局、各级人民政府按职责分工负责)


  五、健全市场主体退出甄别和预警机制


  14.强化企业信息披露义务。提高企业财务和经营信息透明度,强化信息披露义务主体对信息披露真实性、准确性、完整性的责任要求。公众公司应依法向公众披露财务和经营信息。非公众公司应及时向股东和债权人披露财务和经营信息。鼓励非公众公司特别是大型企业集团、国有企业参照公众公司要求公开相关信息。强化企业在陷入财务困境时及时向股东、债权人等利益相关方的信息披露义务,对披露信息不合法不合规的,依法依规采取相应的监管措施,并列为重点监管对象,加大日常监督检查频次和力度。(各级人民政府、省发展改革委、人行杭州中心支行、省市场监管局、省国资委、浙江银保监局、浙江证监局等按职责分工负责)


  15.建立企业信用综合评价机制。依托省公共信用信息平台,对市场主体开展全覆盖、标准化、公益性的公共信用综合评价,定期将评价结果推送至相关政府部门、金融机构、行业协会商会参考使用,并依照有关规定向社会公开,实现“让守信者受益,失信者受限”。鼓励引导有关行业主管部门、行业协会商会、高等院校、科研机构以及信息中介机构研究建立反映市场主体财务状况和经营效率的评价指标。(省发展改革委、人行杭州中心支行、省市场监管局等按职责分工负责)


  16.建立企业债务风险监测预警机制。推动省公共信用信息平台与其他金融信息平台实现协同,整合相关数据,加强对一定债务规模以上企业债务风险的监测,加快一定债务规模以上企业的负债、担保、涉诉等信息在一定范围内依法公开和部门间共享,鼓励企业自主对外披露更多利于债务风险判断的信息。(浙江银保监局、省地方金融监管局、省发展改革委、省法院、人行杭州中心支行、省市场监管局等按职责分工负责)


  17.建立自然人债务风险监测预警机制。加强对居民部门债务水平和债务结构的分析监测,完善自然人债务风险评价指标和预警机制,加强宣传教育,提高个人财务风险意识,防范自然人过度负债风险,处理好债权人权益保护与债务人生存权保护之间的关系。(人行杭州中心支行、浙江银保监局、省地方金融监管局等按职责分工负责)


  六、完善市场主体退出关联权益保障机制


  18.建立健全社会安全网。指导退出企业做好劳动关系处理,积极稳妥解决社会保险关系转移接续、拖欠职工工资、劳动合同解除和终止等问题,切实保障退出企业职工的合法权益。(省人力社保厅、省医保局、各级人民政府等按职责分工负责)


  19.依法保护金融债权人利益。推动银行、证券、保险、信托等领域的金融债权人组建相对统一的金融债权人委员会。明确金融债权人委员会的法律地位、议事规则和程序,通过统一的金融债权人委员会加强与债务人的沟通协调,避免金融债务过度累积,防范恶意逃废债,有效监控债务风险,维护金融债权人合法权益。鼓励银行、证券、保险、信托等领域的金融债权人积极参与破产程序,支持金融债权人加强对企业等市场主体债务风险的监测,推动金融债权人积极化解市场主体债务风险,促进市场主体及时出清。(浙江银保监局牵头,人行杭州中心支行、省发展改革委、浙江证监局、省地方金融监管局等按职责分工负责)


  20.切实防范国有资产流失。按照市场化法治化原则,完善国有资产价值发现和监督机制,进一步健全完善国有资产流失责任认定及追究制度,规范国有资产登记、转让、清算、退出等程序和交易行为,发挥专业化中介机构作用,涉及资产评估的,应当依法履行资产评估程序。在市场主体退出过程中,坚持国有资产市场化定价原则,鼓励通过产权、股权、证券市场发现和合理确定资产价格,促进国有资产保值增值。优化国有资产退出审批机制和程序,提高审批效率,强化信息公开,加强社会监督,防止因内部人控制、利益输送等造成国有资产流失。(各级人民政府、省国资委、省财政厅等按职责分工负责)


  七、完善市场主体退出配套政策


  21.完善重整企业信用修复机制。进一步健全和完善相关制度,为重整成功的企业退出金融、税务、市场监管、司法等系统黑名单提供分类引导和便利,进一步完善相关工作机制,实现企业信用重建。(省发展改革委、人行杭州中心支行牵头负责,省法院、省市场监管局、浙江省税务局等按职责分工负责)


  22.完善市场主体退出责任人信用记录机制。对市场主体退出过程中恶意逃废债特别是恶意逃废职工债务、过失导致国有资产流失、未按规定及时履行清算义务等违法违规行为责任人,建立信用记录,纳入全国信用信息共享平台、国家企业信用信息公示系统等系统平台。建立直接责任人员失信行为联合惩戒机制。结合自然人破产制度建设,建立健全自然人破产信用记录及信用修复制度,形成以信用为核心的自然人市场行为正向激励约束机制。(省发展改革委、人行杭州中心支行牵头负责,省法院、省市场监管局、浙江省税务局、浙江银保监局等按职责分工负责)


  23.完善市场主体退出资产资源优化利用制度。优化整合产权要素交易市场,统一相关制度规范。引导各类资源要素和依法必须进场交易的国有资产进入产权要素交易市场,充分发挥产权要素交易市场的价格发现、价值实现功能,为市场主体退出过程中资产流转和变现创造良好市场基础。依法支持重整上市公司通过重大资产交易安排、股份发行等方式开展融资。(省国资委、浙江证监局、省发展改革委、各级人民政府等按职责分工负责)


  24.健全社会公示和监督制度。依托国家企业信用信息公示系统(浙江)、省公共信用信息平台,建立健全市场主体主动注销和强制退出的公告、异议等制度。推进部门共享市场主体退出相关信息,完善市场主体退出公示制度和退出后相关责任人失信惩戒记录公示制度。对不依法办理注销登记的市场主体、被吊销营业执照的市场主体以及不依法清算的市场主体,依法及时向社会公示,接受社会监督。(省发展改革委、省民政厅、省市场监管局等按职责分工负责)


浙江省发展和改革委员会 浙江省高级人民法院

浙江省经济和信息化厅

浙江省民政厅 浙江省司法厅 浙江省财政厅

浙江省人力资源和社会保障厅 浙江省农业农村厅

中国人民银行杭州中心支行

浙江省人民政府国有资产监督管理委员会

国家税务总局浙江省税务局 浙江省市场监督管理局

中国银行保险监督管理委员会浙江监管局

中国证券监督管理委员会浙江监管局 浙江省地方金融监督管理局

浙江省医疗保障局

2021年2月25日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。