财办会[2021]5号 企业产品成本核算制度——油气管网行业[征求意见稿]
发文时间:2021-03-08
文号:财办会[2021]5号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,国务院有关部委、有关直属机构办公厅(室),财政部各地监管局,有关单位:


  为了规范油气管网行业产品成本核算,促进油气管网设施运营企业加强成本管理,我们起草了《企业产品成本核算制度——油气管网行业(征求意见稿)》。现印发你们,请组织征求意见,并于2021年4月15日前将意见反馈至财政部会计司,反馈意见材料中请注明联系人及其联系方式。


  联系人:财政部会计司制度二处林一帆魏群


  通讯地址:北京市西城区三里河南三巷3号100820


  联系电话:010-61965146010-61965145


  电子邮箱:zhiduerchu@mof.gov.cn


  附件:【附件请前往电脑端下载】


  1.企业产品成本核算制度——油气管网行业(征求意见稿).pdf


  2.企业产品成本核算制度——油气管网行业(征求意见稿)》起草说明.pdf


财政部办公厅

2021年3月8日


  附件1


企业产品成本核算制度——油气管网行业(征求意见稿)


  目录


  第一章 总则

  第二章 产品成本核算对象

  第三章 产品成本核算项目和范围

  第四章 产品成本归集、分配和结转


  第一章 总则


  一、为了规范油气管网行业产品成本核算,促进油气管网设施运营企业加强成本管理,根据《中华人民共和国会计法》、企业会计准则和《企业产品成本核算制度(试行)》等有关规定,制定本制度。


  二、本制度适用于油气管网设施运营企业。


  本制度所称的油气管网设施,是指符合相应技术条件和规范,并按照国家及地方有关规定履行审批、核准或者备案手续且已取得合法运营资质的石油天然气(包括原油、成品油、天然气)管道、液化天然气接收站、地下储气库等。


  三、本制度所称的产品,是指油气管网设施运营企业生产经营活动中提供的油气输运服务,主要包括原油管道输运、成品油管道输运、天然气管道输运、液化天然气接收、油气储存等服务。


  四、油气管网设施运营企业应当正确区分油气输运服务成本与期间费用。发生的有关费用中不能归属于使产品达到目前场所和状态的、按照企业会计准则有关规定应当计入当期损益的期间费用,不得计入油气输运服务成本。


  油气输运服务成本,是指油气管网设施运营企业为提供油气输运服务在油气输运环节所发生的成本支出。


  五、油气管网设施运营企业应当合理划分油气输运服务成本与其他业务成本之间的界限。与提供油气输运服务无关的、为生产其他产品或提供其他劳务服务所发生的成本,不得计入油气输运服务成本。


  六、油气输运服务成本核算的基本步骤包括:


  (一)合理确定产品成本核算对象。


  (二)根据实际管理需要,设置成本中心。


  (三)以成本中心为基础,将相关产品成本费用要素(以下简称成本费用要素)归集至相应的产品成本核算项目(以下简称成本项目)。


  (四)对于不能直接归集到某一成本核算对象的成本费用要素,选择科学、合理的分配基础,将其分配结转至不同成本核算对象,计入各成本核算对象成本。


  七、油气管网设施运营企业根据行业特点,通常设置“生产成本——管网运营成本”等会计科目,按照成本项目归集成本费用要素,对成本费用要素进行明细核算。


  第二章 产品成本核算对象


  一、油气管网设施运营企业应当根据生产经营特点和管理要求,按照油气输运服务类型合理确定成本核算对象,计算其产品成本。


  二、油气管网设施运营企业以石油天然气管道从事原油输运、成品油输运、天然气输运服务的,一般按照管线等对应的油气输运服务确定成本核算对象;以液化天然气接收站从事液化天然气接收服务、以地下储气库等从事油气储存服务的,一般按照液化天然气接收站、地下储气库等设施对应的油气输运服务确定成本核算对象。


  第三章 产品成本核算项目和范围


  一、油气管网设施运营


  企业的成本费用要素构成其产品成本核算范围,是指提供油气输运服务所耗费的资源。油气管网设施运营企业的成本项目,是指根据生产经营特点和管理要求,按照成本的经济用途和生产要素内容相结合的原则,对成本费用要素进行的分类组合,用于归集各项成本费用要素。


  二、成本项目


  油气管网设施运营企业的成本项目主要包括:


  (一)折旧及摊销,是指油气管网设施运营企业对油气输运服务的相关固定资产和使用权资产计提的折旧费,以及对相关无形资产计提的摊销费等。


  (二)燃料及动力,是指油气管网设施运营企业在油气输运服务中耗用的、一次性耗费受益的能源介质。


  (三)人工费用,是指油气管网设施运营企业从事油气输运服务的职工的各种形式的职工薪酬。


  (四)其他运营费用,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务发生的其他各项费用。主要包括折旧费、无形资产摊销费、燃料费、动力费、人工费、维护及修理费、管网设施保护费、调控服务费、材料费、试验检验费、损耗费、外委业务费、车辆运行费、信息系统使用及维护费、差旅费、办公费、劳动保护费、财产保险费、低值易耗品摊销、排污费、安全生产费、港杂费、其他费用等成本费用要素。


  油气管网设施运营企业应当合理设置成本项目,通常在成本中心下针对不同的成本核算对象分别设置上述各成本项目,同时在成本中心下设置“其他运营费用”成本项目。企业内部管理有相关要求的,还可以按照现代企业多维度、多层次的成本管理要求,利用现代信息技术对有关成本项目进行组合,输出有关成本信息。


    三、成本费用要素


  油气管网设施运营企业的成本费用要素主要包括:


  (一)折旧费,是指油气管网设施运营企业对油气输运服务相关的固定资产和使用权资产,按照规定的折旧方法计提的费用。


  (二)无形资产摊销费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务使用的土地使用权、专利权、非专利技术等无形资产,按照规定的摊销方法计提的费用。


  (三)燃料费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务耗用的燃料费用。


  (四)动力费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务耗用的水、电、气等动力发生的费用。


  (五)人工费,是指油气管网设施运营企业从事油气输运服务的职工发生的薪酬支出,包括工资及津补贴、福利费(含辞退福利)、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、商业人身险、其他劳动保险及临时用工薪酬支出等。


  (六)维护及修理费,是指油气管网设施运营企业为维护油气管网设施安全运行、保障设备设施原有的生产能力,开展油气管网设施日常管理、风险识别及评价、检测、维护、修理、保养和应急保障等发生的费用。


  (七)管网设施保护费,是指油气管网设施运营企业为保护油气管网设施而发生的各项费用,包括巡护费、联防费、警卫消防费、反恐演练费、补偿费、管道宣传费、标识费等。


  (八)调控服务费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务发生的油气管网输运集中调度、远程监视控制等费用。


  (九)材料费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务耗用的辅助材料、备品备件和其他物料等费用。


  (十)试验检验费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务对材料、产品进行分析、试验、化验以及对设备设施检验、检定、校验所发生的费用。


  (十一)损耗费,是指油气管网设施运营企业在油气输运服务中正常的油气损耗发生的费用。


  (十二)外委业务费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务委托外部单位提供服务发生的费用,包括混油处理费、外部加工费等。


  (十三)车辆运行费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务发生的车辆运行费用,包括车辆运输、车辆外包、修理、年检、停车、过桥过路、油料、清洁等费用。


  (十四)信息系统使用及维护费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务发生的电脑硬件设备、信息系统、应用软件、数据库与代码的使用及维护等费用。


  (十五)差旅费,是指油气管网设施运营企业从事油气输运服务的职工因公出差发生的住宿费、交通费、出差交通意外伤害险、住勤补贴等费用。


  (十六)办公费,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务发生的办公费用,包括办公用品及杂费、印刷费、技术图书资料费、邮电费、会议费、办公通信费、办公设施耗材及维修费、物业管理费、水电费、取暖费等。


  (十七)劳动保护费,是指油气管网设施运营企业为从事油气输运服务的职工提供劳动保护用品发生的费用。


  (十八)财产保险费,是指油气管网设施运营企业为与油气输运服务相关的设备设施等资产投保所发生的保费支出。


  (十九)低值易耗品摊销,是指油气管网设施运营企业为油气输运服务耗用的不能作为固定资产的各种用具物品的摊销费用。


  (二十)排污费,是指油气管网设施运营企业按照环保有关规定,对油气输运服务产生的污水、废水、油污等废弃物进行清运、处置、恢复所发生的费用。


  (二十一)安全生产费,是指油气管网设施运营企业根据国家有关规定,按照一定标准提取并在成本中列支,专门用于完善和改进企业安全生产条件或安全隐患治理的费用。


  (二十二)港杂费,是指油气管网设施运营企业在液化天然气接收服务中因船舶进出港、停靠码头等而发生的搬运费、码头费、打包费、港务费、导助航设施维护费、港池航道扫海服务、船舶防污染服务、港池清淤等费用。


  (二十三)其他费用,是指不能列入以上各项成本费用要素的费用。


  第四章 产品成本归集、分配和结转


  一、油气管网设施运营


  企业一般以成本中心为基础,按照成本项目,对成本中心范围内发生的成本费用进行归集、分配和结转,形成成本中心下各成本核算对象的产品成本。


  二、成本中心的设置


  油气管网设施运营企业应当根据实际管理需要,按照行政组织机构,或按照作业区、场站等生产管理单元设置成本中心。


  三、产品成本的归集


  油气管网设施运营企业对成本中心范围内发生的成本费用,能确定由某一成本核算对象负担的,应当按照所对应的成本项目类别,将相关成本费用要素归集至该成本核算对象的成本项目;由多个成本核算对象共同负担的,应当将相关成本费用要素归集至成本中心下的“其他运营费用”成本项目。


  (一)“折旧及摊销”成本项目的归集。


  将油气输运服务的相关固定资产、使用权资产和无形资产按照规定方法计提,并可直接计入某一成本核算对象的折旧费和无形资产摊销费,直接归集到成本中心下相应成本核算对象的“折旧及摊销”成本项目。


  (二)“燃料及动力”成本项目的归集。


  将油气输运服务直接耗用的并可直接计入某一成本核算对象的相关燃料费和动力费,直接归集到成本中心下相应成本核算对象的“燃料及动力”成本项目。


  (三)“人工费用”成本项目的归集。


  将油气输运服务直接耗用的并可直接计入某一成本核算对象的相关人工费,直接归集到成本中心下相应成本核算对象的“人工费用”成本项目。


  (四)“其他运营费用”成本项目的归集。


  将油气输运服务耗用的并可确定直接计入某一成本核算对象的其他各项费用,直接归集到成本中心下相应成本核算对象的“其他运营费用”成本项目。


  将成本中心范围内发生的、无法直接归集到某一成本核算对象的费用,归集到成本中心下的“其他运营费用”成本项目。


    四、产品成本的分配和结转


  (一)其他运营费用的分配。


  油气管网设施运营企业对于不能直接归集到某一成本核算对象的成本费用,即成本中心下的“其他运营费用”成本项目所归集的成本费用,应当按照合理的分配方法分配至相应成本核算对象。分配方法一经确定,不得随意变更。


  月末,油气管网设施运营企业一般按照相应成本核算对象的上年末相关固定资产原价的相对比例或其他合理分配基础确定分配方法,并按月度进行分配;年末,按照当年实际加权相应成本核算对象的相关固定资产原价的相对比例或其他合理分配基础,进行调整。


  (二)产品成本的结转。


  油气管网设施运营企业应当按照月度对油气输运服务成本进行结转。对于成本中心下的“其他运营费用”成本项目所归集的成本费用,将其中分配的折旧费和无形资产摊销费、燃料费和动力费、人工费分别结转至成本中心下相应成本核算对象的“折旧及摊销”、“燃料及动力”、“人工费用”等对应成本项目;将其中分配的其他各项费用结转至成本中心下相应成本核算对象的“其他运营费用”成本项目。在此基础上,针对各成本核算对象,将其对应成本项目中通过直接归集计入和分配计入的成本费用加总形成各成本项目的成本,将各成本项目反映的成本费用加总形成该成本核算对象的产品成本。


  附件2


《企业产品成本核算制度——油气管网行业(征求意见稿)》起草说明


  一、起草背景


  为加强企业产品成本核算工作,保证产品成本信息真实、完整,促进企业和经济社会的可持续发展,财政部曾于2013年制定《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号),自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行。随着我国油气管网运营机制改革的不断推进,有必要对油气管网行业产品成本核算进行统一规范,主要原因包括:一是油气管网设施运营企业主要从事油气输运服务,产品类型、服务对象均具特殊性,有必要制定与之相适应的产品成本核算制度,进一步规范油气管网设施运营企业成本核算,加强成本管理,促进油气管网行业健康发展;


  二是结合油气管网设施运营企业的行业特点制定产品成本核算制度,有助于推动企业会计准则的有效实施,提升企业会计信息质量,也为油气管网运输定价机制等相关工作提供基础会计信息。


  管道运输是石油及天然气最主要的运输方式,互联互通、安全高效的油气管网体系有利于增加有效能源供给,支持构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。2017年,中共中央、国务院印发《关于深化石油天然气体制改革的若干意见》,提出“分步推进国有大型油气企业干线管道独立,实现管输和销售分开”。2019年,中央全面深化改革委员会第七次会议审议通过《石油天然气管网运营机制改革实施意见》,强调“推动形成上游油气资源多主体多渠道供应、中间统一管网高效集输、下游销售市场充分竞争的油气市场体系”。为贯彻落实中央精神,服务油气管网运营机制改革,规范油气管网设施运营企业成本核算工作,根据《中华人民共和国会计法》、企业会计准则和《企业产品成本核算制度(试行)》等有关规定,结合油气管网行业实际情况,我们研究起草了《企业产品成本核算制度——油气管网行业(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。


  二、起草过程


  一是开展调研。通过实地调研、书面调研、座谈会等方式,全面了解油气管网设施运营企业的业务模式、作业流程、成本构成、现行做法等重点问题,在此基础上形成讨论稿。


  二是听取行业专家意见。吸收油气管网设施运营企业、油气企业的成本管理领域实务专家、工业技术领域专家组建专家组,就有关成本核算问题进一步深入研讨,充分听取行业专家建议,并就讨论稿书面征求专家组意见。


  三是修改完善形成征求意见稿。在前期调查研究、征求意见的基础上,充分吸收理论和实务方面的意见建议,听取国家发展改革委价格司等相关部门和专家的意见,结合油气管网设施运营企业的现行做法,经过反复修改完善,形成本《征求意见稿》。


  三、主要内容


  《征求意见稿》共分四章,主要内容包括:


  第一章为总则,明确本制度的制定目的和制定依据、适用范围、成本核算的基本原则、基本步骤以及会计科目设置等。


  第二章为产品成本核算对象,明确油气管网设施运营企业确定成本核算对象的原则和具体要求。


  第三章为产品成本核算项目和范围,明确油气管网设施运营企业的产品成本核算项目和产品成本费用要素的具体内容。


  第四章为产品成本归集、分配和结转,规定了油气管网设施运营企业通过设置成本中心,对成本费用进行归集、分配和结转,形成产品成本的流程。


  四、征求意见的主要问题


  关于《征求意见稿》,我们拟重点就下列问题听取意见和建议:


  1.您是否同意《征求意见稿》关于油气管网设施运营企业产品成本核算对象设置的规定?如果不同意,请说明理由,并对应当如何规定提出建议。


  2.您是否同意《征求意见稿》关于油气管网设施运营企业产品成本项目分类、成本费用要素内容的规定?如果不同意,请说明理由,并对应当如何规定提出建议。


  3.您是否同意《征求意见稿》关于油气管网设施运营企业产品成本归集、分配和结转方法的规定?如果不同意,请说明理由,并对应当如何规定提出建议。


  4.您对《征求意见稿》有无其他意见和建议?请说明理由,并对应当如何规定提出建议。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。