粤人社规[2020]53号 广东省关于印发关于印发《广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见》的通知
发文时间:2020-12-18
文号:粤人社规[2020]53号
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各地级以上市人民政府:


  经省人民政府同意,现将《广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见》印发给你们,请认真贯彻执行。


广东省人力资源和社会保障厅

广东省财政厅

国家税务总局广东省税务局

2020年12月18日



广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见


  为贯彻落实党中央、国务院关于完善企业职工基本养老保险省级统筹改革的决策部署,促进我省养老保险制度更加公平更可持续发展,根据《人力资源社会保障部 财政部 国家税务总局关于规范企业职工基本养老保险省级统筹制度的通知》(人社部发[2019]112号)要求,结合我省实际,现就进一步规范企业职工基本养老保险省级统筹制度提出如下意见。


  一、工作目标


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,根据国家改革完善基本养老保险制度的有关部署,以建立规范统一的企业职工基本养老保险(以下简称企业养老保险)制度为目标,在养老保险政策、基金收支管理、基金预算管理、责任分担机制、信息系统建设、经办管理服务、激励约束机制等方面,对我省企业养老保险省级统筹制度进一步规范和完善,按照以政策统一为基础、以基金省级统收统文为核心、以基金预算管理为约束、以信息系统和经办管理为依托、以基金监督为保障的要求,提高我省企业养老保险省级统筹制度的规范化水平,均衡省内各地基金负担,确保企业离退休人员基本养老金按时足额发放,实现我省企业养老保险制度高质量发展。


  二、统一企业养老保险政策


  严格执行国家和省企业养老保险有关法律法规和政策规定,统一规范企业养老保险各项政策。


  (一)规范参保范围和条件。


  本省行政区域内下列单位和人员应当依法参加企业养老保险:全省范围内的各类企业、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织及其职工;机关事业单位中应当参加机关事业单位养老保险的人员以外的工作人员;有非军籍职工的军队、武警部队所属用人单位及其非军籍职工;有雇工的个体工商户及其雇工。


  本省行政区域内下列人员可以自愿按规定参加企业养老保险:无雇工的个体工商户;未在用人单位参加企业养老保险的非全日制从业人员;其他灵活就业人员。


  法律、法规、规章和政策规定应当依法参加企业养老保险的其他单位和人员。


  各地不得违反国家规定采取一次性缴费的方式将超过退休年龄等不符合条件人员纳入企业养老保险参保范围。


  (二)逐步统一单位缴费比例。


  统一执行国家核准的参保单位和个人缴费比例。目前单位缴费比例低于14%的市,从2021年1月起调整为14%;2021年底前将全省单位缴费比例调整为16%,从2022年1月1日起实施。无雇工的个体工商户和灵活就业人员缴费比例为20%。


  (三)逐步统一缴费基数。统一全省单位缴费工资基数核定政策,单位缴费基数按本单位职工缴费工资基数之和核定。统一全省职工个人缴费工资基数,职工缴费工资基数为本人上年度月平均工资,新参加工作职工缴费工资基数为起薪当月工资。


  统一以全省全口径城镇单位就业人员平均工资(以全省城镇非私营单位就业人员平均工资和城镇私营单位就业人员平均工资加权计算)为依据核定参保个人缴费工资基数上下限。采取逐步归并片区的办法,用5年左右时间将个人缴费工资基数下限过渡到全省全口径城镇单位就业人员月平均工资的60%。相关市要按照全省统一部署制订过渡工作方案报省人力资源社会保障厅、省财政厅备案。


  (四)规范待遇项目和标准。各地要严格执行国家和省统一的待遇项目和标准。按照国家和省的有关规定,基本养老金、一次性养老保险待遇、丧葬补助金和抚恤金、供养直系亲属救济金、病残津贴等符合国家和省规定的养老保险待遇项目纳入企业养老保险基金支付,具体标准按有关规定执行。对不符合国家和省规定的待遇项目,包括自行发放、多发、少发的待遇项目及超出的标准,各地应于2021年底前完成清查并按要求规范。


  规范全省企业养老保险待遇计发办法。按与国家统一办法和机关事业单位过渡性养老金计发办法相一致的原则,省统一实行以本人指数化月平均缴费工资为基数计算企业退休人员过渡性养老金的办法。制定基本养老金计发过渡办法,实行以全省全口径城镇单位就业人员平均工资确定待遇计发参数,确保退休人员待遇水平平稳衔接。抓紧研究稳妥调整社保年度相关政策。


  三、统一基金收支管理


  实行企业养老保险基金省级统一集中管理,按照“收支两条线”的要求,全额缴拨,统收统支。


  (一)基金统收。


  从2021年1月1日起,全省企业养老保险各项基金收入全部归集至省级社会保障基金财政专户。基金收入项目包括:征收机构征收的养老保险费、中央及省内各级财政补助、中央调剂下拨资金、利息收入、委托投资收益、转移收入,以及其它项目收入。各地社保费征收机构在养老保险费征收环节将征缴的养老保险费直接划入省级社会保障基金财政专户。2020年12月31日以前形成并存放在各市的基金累计结余,在2030年12月31日以前分期分批逐步归集上解至省级社会保障基金财政专户。2021年1月1日以后归集至省级社会保障基金财政专户的各市当期基金结余,以定期存款存放当地,具体办法由省财政厅会同省人力资源社会保障厅另行制定。


  (二)基金统支。


  从2021年1月1日起,全省企业养老保险基金支出由省统一安排资金拨付。基金支出项目包括:人力资源社会保障部门按月核定的本省养老保险待遇总额、转移支出、中央调剂上解资金、退费支出?以及其它项目支出。各市社保经办机构根据企业养老保险基金支出情况按月提出用款计划,经同级人力资源社会保障、财政部门审核后报省级社保经办机构审核汇总,经省级人力资源社会保障部门审定,向省级财政部门提出全省基金支出用款计划。省级财政部门审核后按规定将基金拨付至省级社保经办机构基金支出户,再由省级社保经办机构拨付至各市社保经办机构基金支出户。各级社保经办机构做好基本养老金按时足额发放工作。为确保待遇按时足额支付,各市预留2个月养老保险待遇支出额在社保经办机构支出户中作为周转金。省级统筹基金预算和财务管理办法由省财政厅会同省人力资源社会保障厅另行制定。


  四、统一基金预算管理


  全省企业养老保险基金预算草案由省级社保经办机构会同省级税务部门共同编制,经省级人力资源社会保障和财政部门审核汇总后,由省级财政部门按规定报省人民政府审定,经省人民代表大会审议通过后实施。各市应按照省统一安排,提出本市企业养老保险基金预算计划。强化基金预算的硬约束,通过预算绩效考核督促地方各级政府落实责任。实行全程预算监督,严格规范收支内容、标准和范围,并按照规定的程序执行,确保省级统筹基金按时足额调度到位。


  五、统一责任分担机制


  省政府承担全省企业离退休人员基本养老金按时足额发放的主体责任,根据本省基金收支总体状况,在综合考虑地方经济社会中长期发展规划、经济发展状况、人口结构、就业状况、财政投入能力、参保缴费人数、抚养比等因素的基础上,建立养老保险工作责任分担机制,合理确定各级政府对基金缺口的分担办法。各地级以上市、县(市、区)政府是本地区企业养老保险扩面征缴和确保退休人员基本养老金按时足额发放工作的责任主体,负责做好政策执行、参保扩面、基金征缴、待遇核发、经办服务、基金监督等工作。


  在全省企业养老保险基金有当期结余的情况下,对各市出现的当期基金收支缺口,由统收的基金予以解决。在全省企业养老保险基金出现当期收支缺口时,各市出现的当期收支缺口由省和地方分担:若收支缺口市完成省下达的扩面征缴任务,收支缺口全部由省的累计结余基金承担;若收支缺口市未完成省下达的扩面征缴任务,则收支缺口由省、市按照一定比例分担;地方承担部分可优先从2020年12月31日前省存放在当地的基金累计结余中支出,不足部分由当地政府负责筹集。各市2020年12月31日的累计结余基金数额,以省审计厅牵头组织的审计出具结论为准。对于地方违规支付养老保险待遇增加的支出,由当地政府自行负担。


  市与县(市、区)之间的基金缺口分担办法,由各市政府确定。


  六、统一集中信息系统


  持续完善省级集中的社会保险信息系统,支持全省养老保险实时进行联网经办、基金财务监督及经办业务监督。推行养老保险社会保障卡应用全覆盖,实现全省业务经办和服务“一卡通”,大力推进电子社会保障卡,开展养老保险业务网上申办和查询,实现养老保险业务线上办理。人力资源社会保障、财政、税务等部门要实行系统互联互通,实现数据资源省级集中,交换共享,为养老保险决策管理科学化提供支撑。


  七、统一经办管理服务


  在养老保险参保登记、权益记录、转移接续、待遇领取等方面实现全省标准统一、流程规范、异地通办。通过信息归并方式,实现参保人省内缴费统一管理。建立省级统筹运行情况实时监控体系,力口大数据稽核力度。建立嵌入式经办基金风险防控系统,加强社会保险经办管理的事前、事中、事后监管。在经办管理中,实行事前告知承诺,事中积极开展信用评级评价和分类监督,事后实施失信联合惩戒,逐步构建以信用为基础的新型经办管理服务模式。健全行政、经办、信息、监督“四位一体”的基金管理风险防控体系,防范化解风险。加强各级人社行政部门社会保险基金监督队伍建设,持续推进基金监督工作常态化、规范化、专业化建设,创新监督方式,提高监督实效。


  八、统一激励约束机制


  建立健全养老保险工作激励约束机制。按照广东省企业职工基本养老保险省级统筹考核办法的相关规定,实施企业养老保险省级统筹考核,加强对各地在政策执行、参保扩面、基金征缴、财政投入、待遇核发、经办服务、基金监督等方面工作的监督,考核结果纳入地方领导班子、领导干部综合考核评价和地方政府工作目标责任制考核范围,对业绩好的地方予以奖励,对出现问题的地方政府及相关责任人进行问责。


  九、强化工作组织领导


  规范企业养老保险省级统筹是党中央、国务院的重大决策部署,是改革和完善养老保险制度的重要内容,是促进养老保险制度可持续发展的重要举措。各市、县(市、区)政府要加强领导、精心组织、周密部署,切实承担企业养老保险扩面征缴和确保企业退休人员基本养老金发放责任,严格落实省级统筹规定的各项工作任务。各级人力资源社会保障、财政、税务,以及相关职能部门要结合自身职责,加强协调配合,共同开展工作,确保规范企业养老保险省级统筹各项工作顺利推进,确保我省顺利通过人力资源社会保障部、财政部省级统筹考核验收。


  本意见从2021年1月1日起实施,已印发的文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。




《广东省人力资源和社会保障厅 广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于印发广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见的通知》政策解读


  一、文件起草背景


  2019年10月,人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局联合印发《关于规范企业职工基本养老保险省级统筹制度的通知》(人社部发[2019]112号,以下简称“112号文”),经国务院同意,提出各省2020年底前实现企业养老保险政策、基金收支管理、预算管理、责任分担机制、信息系统、经办管理、激励约束机制“七个统一”的新要求。根据112号文要求和省政府会议部署,起草了《广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见》(以下简称“《实施意见》”),就我省进一步规范企业养老保险省级统筹提出实施意见,明确相关政策内容,确保完成规范企业养老保险省级统筹制度的工作任务,顺利通过人力资源社会保障部、财政部对我省的企业养老保险省级统筹考核验收目标。


  二、文件依据


  1.人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局《关于规范企业职工基本养老保险省级统筹制度的通知》(人社部发[2019]112号)


  2.《广东省完善企业职工基本养老保险省级统筹实施方案》(粤府[2017]71号)


  三、主要政策内容解读


  《实施意见》主要对七个方面的政策内容进行了明确,一是统一企业养老保险政策;二是统一基金收支管理;三是统一基金预算管理;四是统一责任分担机制;五是统一集中信息系统;六是统一经办服务管理;七是统一激励约束机制。具体说明如下:


  (一)统一企业养老保险政策。


  1.规范参保范围和条件。用人单位和职工应依法参保、灵活就业人员可以自愿参保、法律法规规定的其他单位和人员依法参保。同时,根据国家规定,不得违规通过一次性缴费方式将超过退休年龄等不符合条件人员纳入养老保险参保范围。


  2.逐步统一单位缴费比例。按照国家的统一要求和工作部署,2020年底前全省统一为14%;2021年底前,全省由14%过渡至全国统一的16%。


  3.逐步统一缴费基数。


  一是统一全省单位缴费工资基数核定政策。按照112号文规定,单位缴费基数按照本单位职工缴费工资基数之和核定,不得采用单位职工工资总额与职工缴费工资基数之和对比的方法。


  二是逐步统一全省缴费工资基数下限。下限标准低于全省全口径城镇单位就业人员平均工资60%的市,用5年左右时间逐步过渡至全省统一标准。


  4.规范待遇项目和标准。一是严格执行国家和省统一的待遇项目和标准,对不符合国家和省规定的待遇项目,应按要求规范。二是规范全省养老保险待遇计发办法。按照与国家统一办法和机关事业单位养老保险过渡性养老金计发办法一致的原则,完善我省企业养老保险过渡性养老金计发办法。同时,按照112号文规定,以全省全口径城镇单位就业人员平均工资作为待遇计发的参数,过渡办法另行统一制定,确保退休人员待遇平稳衔接。


  (二)统一基金收支管理。


  从2021年1月起实行基金省级统一集中管理,“收支两条线”全额缴拨。期基金收入从2021年起按照112号文要求全部归集到省级财政专户,养老保险费征缴收入在征缴环节直接划入省级专户。各地历年基金累计结余在2030年以前分期分批逐步归集到省级财政专户。省级统一核定全省基金支出用款计划,统一安排资金拨付,确保养老金按时足额发放。省级统筹基金预算和财务管理办法由省财政厅会同省人力资源社会保障厅另行制定。


  (三)统一基金预算管理。


  各市按照省统一安排,提出本市基金预算计划,通过预算绩效考核督促地方各级政府落实责任,实行全程预算监督,严格规范收支内容、标准和范围,按照规定的程序执行。


  统一责任分担机制。


  省政府承担全省企业离退休人员基本养老金发放的主体责任。各地政府是本地区养老保险扩面征缴和确保发放的责任主体。建立各级政府对基金缺口的分担机制,全省基金有当期结余的情况下,各市的缺口由统收的基金予以解决,全省基金出现当期收支缺口时,由省和地方分担,若地方完成省下达的扩面征缴任务,缺口由省的累计结余基金承担;若地方未完成省下达的扩面征缴任务,则缺口由省和地方按照一定比例分担。对于地方违规支付待遇增加的支出,由当地政府自行负担。


  统一集中信息系统。


  建立省级集中的社会保险信息系统,支持全省养老保险实时进行联网经办、基金财务监督、经办业务监督。社保卡发行应用全覆盖,开展业务网上申办和查询。人社、税务、财政等部门实现系统互联互通,实现数据资源省级集中管理。


  统一经办管理服务。


  参保登记、权益记录、转移接续、待遇领取等实现全省标准统一、流程规范、异地通办。建立省级统筹运行情况实时监控体系。构建以信用为基础的新型经办管理服务模式。健全政策、经办、信息、监督“四位一体”的基金管理风险防控体系。


  统一激励约束机制。


  建立健全养老保险工作的激励约束机制,对各地在政策执行、参保扩面、基金征缴、财政投入、待遇核发、经办服务、基金监督等方面进行监督,对业绩好的予以奖励,出现问题的予以问责,进一步压实各地、各部门主体责任,激发工作积极性。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。