北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第8号 对联合国可持续发展目标收入贡献的有限保证鉴证
发文时间:2020-12-23
文号:北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第8号
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2020年9月22日,国家主席习近平在第七十五届联合国大会一般性辩论上发表重要讲话,多次提及中国为落实《联合国2030年可持续发展议程》采取的工作。联合国可持续发展目标(Sustainable Development Goals,SDGs),也被称为联合国全球目标(UN Global Goals),由联合国193个成员国在2015年9月25日联合国纽约总部召开的可持续发展峰会上正式通过。SDGs旨在从2015年到2030年间以综合方式彻底解决社会、经济和环境三个维度的发展问题,转向可持续发展道路。一直以来,中国积极承担大国责任,关注全球可持续发展,积极推动国内外可持续发展进展。目前,越来越多全球企业开始关注可持续发展,主动管理环境、社会及管治等非财务相关风险,并承担企业社会责任,为实现SDGs做贡献。境内外会计师事务所也已普遍开始提供针对企业公开披露的可持续发展报告的独立鉴证服务。


  本提示仅供会计师事务所及相关从业人员在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及程序的时间、范围和程度等,事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。


  为帮助执业人员了解与可持续发展报告的独立鉴证相关业务,北京注协国际业务专业技术委员会以某可持续发展目标收入贡献的有限保证鉴证业务为例,对该鉴证工作中的鉴证业务三方关系、鉴证对象、鉴证对象编制标准、鉴证程序与证据、鉴证报告与结论等进行分析和分享。


  一、可持续发展现状


  在联合国可持续发展问题高级别政治论坛上,中国成为首批提交自愿国别评估报告的22个国家之一。实际上,近年来,无论是企业、消费者还是监管机构、制度建设者,都日益关注可持续发展。根据《2019年联合国全球契约进展报告》显示,全球81%的公司表示他们正在为实现全球目标采取行动。根据联合国全球契约组织和埃森哲2019年发布的研究报告《The Decade to Deliver:A Call to Business Action》,99%的受访CEO表示,可持续性对其组织未来的成功至关重要,76%的CEO认为,公民信任将在未来5年对他们行业的商业竞争力至关重要。


  根据2020年联合国开发计划署发布的《中国企业可持续发展目标实践调研报告》,在中国,89%的企业表示了解可持续发展目标,69%的企业表示已经在公开渠道提及企业可持续发展目标。香港交易所于2012年发布《环境、社会及管治(ESG)报告指引》,建议上市公司披露环境、社会及管治信息;2015年开始确认提升上市公司ESG“一般披露”及“关键绩效指标”信息披露责任至“不遵守就解释”;并在2019年正式刊发《检讨<环境、社会及管治(ESG)报告指引>及相关<上市规则>条文的咨询总结》并修订《上市规则》附录二十七ESG新指引,修改后指引于2020年7月1日或之后开始的财政年度正式实施,要求上市公司在财政年度结束后5个月内发布ESG报告,提高了ESG报告内容披露要求,同时明确鼓励公司对ESG报告进行第三方独立鉴证。


  二、可持续发展相关鉴证业务作用


  就企业自身而言,企业的可持续发展工作可以帮助企业管理在当前迅速发展的经济社会中的非财务风险,抓住可持续发展机遇,同时亦可以提升企业声誉,增加企业的行业竞争力;从全球而言,企业的参与是实现全球可持续发展目标的重要环节,全球可持续发展目标的实现可以帮助全球市场的稳定发展。


  企业通常通过可持续发展报告等公开信息披露渠道披露其可持续发展工作表现,并通过相关数据向利益相关方展示其可持续发展表现及进程。引入具有公信力的会计师事务所开展独立第三方鉴证,可以促使此类数据更为透明、可信,提高公众及其他预期使用者对相关数据的信任度。同时,也可以帮助企业自身及其利益相关方更透明、准确地评估企业可持续发展表现,进一步促进其可持续发展工作的推动。


  三、可持续发展目标收入贡献的有限保证鉴证业务案例分享


  (一)案例背景


  1.公司基本情况


  K公司是一家总部位于欧洲的从事食品科学的集团性国际企业。创始于1874年,目前已经成为一家业务遍布30多个国家/地区的全球性生物科技公司。主营业务是为各种食品、糕点糖果、饮料、膳食补充剂、动物饲料与植物保护开发并生产菌种、酶、益生菌和天然色素。在2019年度内,K公司的收入占比如下:


  (1)为食品工业开发和生产培养物、酶和益生菌的收入约占58%,为693.1百万欧元。


  (2)健康与营养相关业务,包括开发和生产用于人类健康的膳食补充剂和婴儿配方奶粉的益生菌解决方案,用于动物健康的饲料成分和用于植物健康的农作物保护,收入约占24%,为276.9百万欧元。


  (3)拟处置非核心战略业务板块的终止经营业务(Discontinued operation)收入约占18%。


  (二)公司可持续发展情况


  K公司基于在微生物和发酵技术方面的优势,通过改进食品质量、改善消费者健康以及提高生产力,共同提供可应对全球性挑战的创新天然解决方案。K公司建立了可持续发展管理组织架构以确保整个企业都可参与可持续发展目标的构建、承诺和执行过程。可持续发展委员会由总裁(兼首席执行官)担任主席,成员包括业务部门和相关内部职能部门的代表。




  作为全球性企业,K公司积极响应联合国可持续发展目标SDGs(请参见附录A),并基于其业务特点,结合其公司战略目标,以优化耕种(Better farming)、良好健康状况(Good health)、减少浪费(Less waste)、气候与环境(Climate and environment)、职场责任(Workplace responsibility)及引领公正(Leading with integrity)6个方向作为其可持续发展工作的重点领域,重点支持SDG 2、3、8、12、13。其中,优化耕种、良好健康状况及减少浪费是业务方面的可持续发展重点领域,气候与环境、职场责任、引领公正为运营方面的可持续发展重点领域。


  围绕实现可持续的农业、更清洁的标签以及让全世界更多的人过上更健康的生活的工作方向,K公司将2025年公司战略目标确定为“以天然的方式让世界变得更美好”。从2016/2017年度开始,K公司每年披露集团对联合国全球目标的收入贡献(Group total revenue contribution to the UN Global Goals),即集团对其业务重点领域所支持的SDGs产生贡献/影响的产品组合的总收入百分比,并聘用一家有全球执业网络的会计师事务所对其进行有限保证的独立鉴证。


  (三)鉴证业务分析


  A会计师事务所受聘于K公司管理层,基于《国际鉴证业务准则第3000号(修订版)—除历史财务信息审核或复核之外的鉴证业务》,对K公司于2019/2020年度报告中披露的年度集团对联合国全球目标的收入贡献开展有限保证的独立鉴证,并向K公司的利益相关方出具独立第三方鉴证意见。


  1.鉴证业务三方关系


  在该次鉴证业务中,涉及的三方关系及各自责任如下:


  (1)注册会计师:


  *计划和执行相关工作以获得关于2019/2020年度报告第n页所述对可持续发展目标2、3或12有影响的已售出产品的总收入百分比是否不存在重大错报,并且在所有重大方面按照会计政策编制的有限保证;


  *根据进行的程序和获得的证据,得出独立的结论;


  *向K公司的利益相关者报告得出的结论。


  (2)管理层:


  *设计、执行和维护与准备对可持续发展目标2、3或12有影响的已售出产品的总收入百分比信息相关的内部控制,以确保该等信息和数据不存在由于欺诈或错误而造成的重大错报;


  *制订编制数据的客观会计原则;


  *根据会计政策汇总和报告总收入百分比。


  (3)鉴证报告预期使用者为K公司的利益相关方,包括现有股东、潜在股东、监管机构、债权人、重要供应商、战略联盟伙伴、重要业务客户等。


  2.鉴证对象


  鉴证对象为K公司对联合国全球目标的收入贡献,即K公司在年度内,对SDG第2、3或12号目标产生贡献/影响的产品的总收入百分比(the percentage of gross revenue that comes from products supporting UN Global Goals no.2,3 or 12)。其中,SDG 2为“零饥饿”,即消除饥饿,实现粮食安全、改善营养和促进可持续农业;SDG 3为“良好健康与福祉”,即确保健康的生活方式、促进各年龄段人群的福祉;SDG 12为“负责任消费和生产”,即确保可持续消费和生产模式。


  K公司对联合国全球目标的收入贡献涵盖了年度内所有的产品组合,即包括了持续经营业务,也包括了终止经营业务的产品收入。与合并、收购和资产剥离相关的产品,及总收入在12个月内或不迟于下一会计年度报告计入收入贡献范围。其中,对于资产剥离的情况,产品和总收入从经营控制权转移之日起不计入收入贡献。


  3.鉴证对象编制标准


  (1)K公司编制了《可持续发展会计原则》,并将其公布于官网,作为计算/准备每年集团对联合国全球目标的收入贡献数据的标准,即鉴证对象的编制标准。


  (2)根据《可持续发展会计原则》的要求,每年,K公司对其所有产品都根据其对联合国第2、3或12号全球目标的贡献/影响进行评估。如果评估结果可以证明产品从以下八个方面产生贡献/影响,则认定该产品所得收入属于对SDGs产生贡献的收入:


  *提高生产力和产量(SDG 2或12)


  *减少浪费(SDG 2或12)


  *替代人工原料(SDG 3或12)


  *提高食品安全(SDG 3或12)


  *提高动物福利(SDG 2)


  *促进健康和福祉(SDG 3)


  *减少盐、糖,脂肪和乳糖(SDG 3)


  *确保获得负担得起的可用营养(SDG 2或12)


  (3)在评估确定产品相关分类时,需要以下类别的文件之一作为支持:


  *来自科学试验或临床试验的结果


  *经审查的影响研究或文章


  *客户试验和反馈


  *研发内部测试(应尽可能由额外的文件和与相关内部利益相关者的面谈作为支持)


  4.执行的鉴证程序与证据


  (1)基于注册会计师关于鉴证业务(有限保证)的专业判断,事务所为K公司的服务项目组执行以下程序以判断是否有重大错报:


  *与准备产品数据相关的部门及人员开展访谈;


  *评估支持产品对SDGs影响的基础文件,包括根据科学试验、外部评审的影响研究、客户评价或内部研发测试结果;


  *评估产品销售金额的汇总情况,并核对每个产品的总收入总额与2019/2020年度报告中的经审计的净收入是否具有一致性;


  *与K公司负责销售、产品表格准备、计算和汇总的关键人员开展展示会议;


  *评估获取的证据。


  (2)在衡量产品是否应该纳入2019/2020年度集团对可持续发展目标第2、3或12号目标产生贡献/影响的产品的总收入百分比统计范围时,依据以下原则:


  *如果一种产品已经过临床试验,表明它是如何有益于健康、负责任的消费或节约能源的,则将其纳入其中;


  *K公司使用经审查的影响研究或文章、自己的科学研究或案例来证明产品益处的情况也会被纳入统计范围;


  *对于使用客户评价作为依据的情况,如果仅有个别客户认为其可以支持上述三个SDGs是不足的,占该产品销售额50%以上的客户都评价其符合支持上述三个可持续发展目标,则才可以将该产品纳入计算范围。


  此外,每个产品的营业额都具有可追溯性,即可以从财务审计中得知,因此可以通过核对每个产品的总收入总额是否与2019/2020年度报告中的经审计净收入具有一致性来核对其准确性。


  在K公司2017/2018年度聘用会计师事务所对其年度内对可持续发展目标第2、3或12号目标产生贡献/影响的产品的总收入百分比开展鉴证工作时,为了确保工作质量,受聘的会计师事务所组建了一个包括注册会计师、工程师和一名国际发展研究专业博士在内的多学科团队以开展相关工作。


  5.鉴证报告与结论


  注册会计师根据已执行的鉴证程序获取的充分、适当的鉴证证据形成有限保证的鉴证结论,并出具独立鉴证报告。以本案为例,注册会计师基于上述已实施的程序及获取的证据,最终得出以下结论:


  基于已实施的程序及获取的证据,对2019/2020年度报告第n页列示的,2019/2020年度内公司对可持续发展目标第2、3或12号目标产生贡献的,涵盖持续经营业务和终止经营业务的产品总收入百分比(鉴证对象),我们没有注意到任何事项使我们相信,K公司未能在所有重大方面按照本报告第n页所述的“可持续发展会计原则概要”中描述的标准和方法编制。(请参见附录B-报告原文摘要)


  四、案例启示


  在执行此类鉴证服务过程中,各会计师事务所应基于我国现行执业准则体系,以便于会计师将委托方的要求纳入现行执业准则体系,结合项目实际制定相应的执行程序,以及报告内容和形式。根据实际情况,可考虑采用《国际鉴证业务准则第3000号(修订版)—除历史财务信息审核或复核之外的鉴证业务》《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号——历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》等相关准则,规范相关业务执行和报告。


  在执行过程中,亦应注意到此类项目的特殊要求,并进行专门的应对处理。例如,从人员配置角度,此类项目可能涉及到除传统财务鉴证知识储备外的其他知识储备,会计师事务所充分予以考虑,并加大多维度拓展人才储备和培养的力度,以满足此类非传统财务审计或鉴证服务要求下的人才需求。


  目前,由于此类可持续发展相关数据的编制和计算标准往往根据行业、企业不同有明显不同。同时,又因暂时缺乏用于估算和评估非财务数据的公认的既定实践体系,所以不同公司会根据实际情况采用不同的方法开展非财务数据的计算和编制,使得此类数据编报和计算的准确性相比具有相对统一标准的财务数据更易受到挑战。


  为了确保此类鉴证业务工作的质量,执行团队不仅需要具有鉴证、财务知识的专业人员,也需要有了解可持续发展相关数据计算及了解行业专业知识的团队成员。在特定情况下,还应引入外部专家支持。以温室气体数据的鉴证为例,鉴证团队成员应该具备基本的温室气体相关知识,掌握国际公认的温室气体定义与统计范围,并熟悉国际广泛使用的计算标准和理论,以评估鉴证对象的计算和编制标准是否合适。在当前市场与社会发展趋势下,会计师事务所应积极采取措施,立足于第三方独立鉴证服务提供者的角度,助力中国的可持续发展。


  附录:


  A--SDGs:


  表格1:K公司可持续发展重点领域及支持的SDGs

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  B--鉴证报告原文摘要


  Based on the procedures we performed and the evidence we obtained,nothing came to our attention that causes us not to believe that the 2019/20 percentage of gross revenue from products contributing to the UN Sustainable Development Goals(SDGs no.2,3 and 12)for both the continuing and the discontinued businesses as stated on page 69 in the 2019/20 Annual Report have not been prepared,in all material respects,in accordance with the applied criteria and methodology as described in the“Resume of Sustainability Accounting Principles”on page 69 of the Annual Report.


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。