国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局2020年第9号 国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告
发文时间:2020-12-24
文号:国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局2020年第9号
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为进一步完善和规范我市农产品增值税进项税额核定扣除试点(以下称“试点”)政策,按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税[2012]38号)和《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》(财税[2013]57号)的规定,现将有关问题公告如下:


  一、试点范围


  除《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税[2012]38号)明确纳入试点范围的行业以外,结合我市实际情况,将以下行业(产品)纳入试点范围:


  (一)试点行业(按照《国民经济行业分类》(GB4754-2017)执行)


  1.稻谷加工(国标行业代码C1311);


  2.牲畜屠宰(国标行业代码C1351);


  3.禽类屠宰(国标行业代码C1352);


  4.肉制品及副产品加工(国标行业代码C1353);


  5.蔬菜加工(国标行业代码C1371);


  6.豆制品制造(国标行业代码C1392);


  7.其他未列明农副食品加工(国标行业代码C1399);


  8.米、面制品制造(国标行业代码C1431);


  9.速冻食品制造(国标行业代码C1432);


  10.其他方便食品制造(国标行业代码C1439);


  11.肉、禽类罐头制造(国标行业代码C1451);


  12.酱油、食醋及类似制品制造(国标行业代码C1462);


  13.其他调味品、发酵制品制造(国标行业代码C1469);


  14.其他未列明食品制造(国标行业代码C1499);


  15.果菜汁及果菜汁饮料制造(国标行业代码C1523);


  16.精制茶加工(国标行业代码C1530);


  17.棉纺纱加工(国标行业代码C1711);


  18.麻织造加工(国标行业代码C1732);


  19.缫丝加工(国标行业代码C1741);


  20.木材加工和木、竹、藤、棕、草制品制造(国标行业代码C20);


  21.木质家具制造(国标行业代码C2110);


  22.木竹浆制造(国标行业代码C2211);


  23.中药饮片加工(国标行业代码C2730);


  24.中成药生产(国标行业代码C2740);


  25.正餐服务(国标行业代码C6210);


  26.快餐服务(国标行业代码C6220)。


  (二)试点产品


  1.干青花椒生产;


  2.骨制品(骨粒、骨粉)生产;


  3.瓜子生产;


  4.猪小肠加工。


  二、核定扣除方法及扣除标准


  (一)投入产出法


  对“乳制品制造”等7个行业(产品)采用“投入产出法”核定农产品增值税进项税额,具体扣除标准详见《采用投入产出法试点的行业(产品)扣除标准》(附件1)。具体包括:


  1.乳制品制造(国标行业代码C144);


  2.棉纺纱加工(国标行业代码C1711);


  3.缫丝加工(国标行业代码C1741);


  4.中药饮片加工(国标行业代码C2730);


  5.骨制品(骨粒、骨粉)生产;


  6.瓜子生产;


  7.猪小肠加工。


  (二)成本法


  对“植物油加工”等26个行业(产品)采用“成本法”核定农产品增值税进项税额,由主管税务机关依据试点纳税人年度会计核算资料,计算确定纳税人的农产品耗用率。主管税务机关应于每年的2月15日前,根据试点纳税人上年实际耗用对已抵扣的农产品增值税进项税额进行调整,并以上年实际耗用,作为本年度农产品耗用率。调整已抵扣的农产品增值税进项税额时,应填报《成本法核定扣除企业实际耗用农产品进项税额调整表》(附件5)。适用成本法核定扣除的行业(产品)具体包括:


  1.植物油加工(国标行业代码C133);


  2.稻谷加工(国标行业代码C1311);


  3.牲畜屠宰(国标行业代码C1351);


  4.禽类屠宰(国标行业代码C1352);


  5.肉制品及副产品加工(国标行业代码C1353);


  6.蔬菜加工(国标行业代码C1371);


  7.豆制品制造(国标行业代码C1392);


  8.其他未列明农副食品加工(国标行业代码C1399);


  9.米、面制品制造(国标行业代码C1431);


  10.速冻食品制造(国标行业代码C1432);


  11.其他方便食品制造(国标行业代码C1439);


  12.肉、禽类罐头制造(国标行业代码C1451);


  13.酱油、食醋及类似制品制造(国标行业代码C1462);


  14.其他调味品、发酵制品制造(国标行业代码C1469);


  15.其他未列明食品制造(国标行业代码C1499);


  16.酒的制造(国标行业代码C151);


  17.果菜汁及果菜汁饮料制造(国标行业代码C1523);


  18.精制茶加工(国标行业代码C1530);


  19.麻织造加工(国标行业代码C1732);


  20.木材加工和木、竹、藤、棕、草制品制造(国标行业代码C20);


  21.木质家具制造(国标行业代码C2110);


  22.木竹浆制造(国标行业代码C2211);


  23.中成药生产(国标行业代码C2740);


  24.正餐服务(国标行业代码C6210);


  25.快餐服务(国标行业代码C6220);


  26.干青花椒生产。


  (三)参照法


  新办的试点纳税人或者试点纳税人新增产品的,应在投产之日起30日内报经主管税务机关审定后,当年内可参照所属行业、生产结构相近的其他试点纳税人确定农产品单耗数量或者农产品耗用率。


  次年,试点纳税人向主管税务机关申请核定当期的农产品单耗数量或者农产品耗用率,并据此计算确定当年允许抵扣的农产品增值税进项税额,同时对上一年增值税进项税额进行调整。核定的进项税额超过实际抵扣增值税进项税额的,其差额部分可以结转下期继续抵扣;核定的进项税额低于实际抵扣增值税进项税额的,其差额部分应按现行增值税的有关规定将进项税额做转出处理。


  (四)兼营业务处理


  1.除另有规定外,试点纳税人应将不同核定扣除办法涉及的业务分别核算;未分别核算的,根据《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》(以下简称《实施办法》)第十条规定,由主管税务机关负责核定。


  2.试点纳税人适用不同扣除标准的,应当分别核算不同扣除标准允许抵扣的农产品增值税进项税额;未分别核算的,从低适用扣除标准。


  3.本公告所称分别核算,是指对原材料耗用、库存商品、生产成本、主营业务成本、销售收入等相关科目均分别核算。


  三、纳税人从事已纳入全国或全市统一核定扣除试点行业(产品)以外的农产品加工业务,企业自愿申请纳入农产品核定扣除试点的,由税务机关依据试点纳税人申请,按照以下核定程序审定的仅适用于该试点纳税人的扣除标准:


  (一)申请。以农产品为原料生产货物,但未纳入全国或全市统一核定扣除试点行业(产品)以外的纳税人,企业自愿申请纳入农产品核定扣除试点的,应于每年1月15日前或者投产之日起30日内,向主管税务机关提出扣除标准核定申请,并提供以下资料:


  1.《农产品增值税进项税额核定扣除申请表》(附件3);


  2.企业生产工艺流程(可用图表方式表述);


  3.需核定的每种产品类型及原材料构成情况;


  4.成本归集方法及相关情况说明;


  5.农产品扣除标准的测算方法,以及扣除标准的测算说明(包括本行业国家标准或行业标准的有关证明文件);


  6.税务机关要求报送的其他资料。


  (二)核定。主管税务机关收到试点纳税人报送的《申请表》及相关资料后,应及时派人进行实地核查,并制作《农产品增值税进项税额核定扣除工作底稿》(附件4)。主管税务机关实地核查后,由区(县)税务机关组织召开评定会形成初审意见,并将初审通过的企业资料上报市税务局。


  (三)审定。市税务局由货物和劳务税处牵头,会同政策法规处等相关部门组成扣除标准核定小组,核定结果由市税务局下达。主管税务机关收到市税务局下达的核定结果后,应填写《税务事项通知书》(附件2)告知试点纳税人,并通过网站、报刊等多种方式及时向社会公告核定结果。未经公告的扣除标准无效。


  市税务局尚未下达核定结果前,试点纳税人可按上年确定的核定扣除标准计算申报农产品进项税额。


  四、按照本公告规定纳入试点的纳税人,购进农产品应按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税[2012]38号)中附件1《实施办法》的规定抵扣增值税进项税额,不再凭增值税扣税凭证抵扣;购进除农产品以外的货物、应税劳务、应税服务、不动产和无形资产等,取得的增值税进项税额仍按现行有关规定抵扣。


  五、按本公告规定新纳入试点范围的纳税人,应当按照《实施办法》第九条有关规定,自实施核定扣除之日起,将期初库存农产品以及库存半成品、产成品耗用的农产品增值税进项税额转出形成应纳税款,并填报《试点纳税人农产品期初库存增值税进项税额转出情况表》(附件6)。若一次性缴纳入库确有困难的,可于2021年6月30日前将进项税额应转出额分期转出,并填报《试点纳税人农产品期初库存增值税进项税额分期转出情况表》(附件7)。对转出的增值税进项税额,填入《增值税纳税申报表附列资料(表二)》第17栏“简易计税方法征税项目用”的“税额”栏。


  六、试点纳税人在增值税申报期内,除向主管税务机关报送《增值税一般纳税人纳税申报办法》规定的纳税申报资料外,还应按照《国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法有关问题的公告》(国家税务总局公告2012年第35号)要求,报送《农产品核定扣除增值税进项税额计算表(汇总表)》《投入产出法核定农产品增值税进项税额计算表》《成本法核定农产品增值税进项税额计算表》《购进农产品直接销售核定农产品增值税进项税额计算表》《购进农产品用于生产经营且不构成货物实体核定农产品增值税进项税额计算表》。


  试点纳税人应将《农产品核定扣除增值税进项税额计算表(汇总表)》中“当期允许抵扣农产品增值税进项税额”合计数填入《增值税纳税申报表附列资料(表二)》第6栏的“税额”栏,不填写第6栏“份数”和“金额”数据。


  七、本公告自2021年2月1日起施行。《重庆市国家税务局关于部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除统一标准的公告》(2012年第2号发布,国家税务总局重庆市税务局公告2018年第3号修改)、《重庆市国家税务局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(2014年第7号发布,国家税务总局重庆市税务局公告2018年第3号修改)、《重庆市国家税务局关于调整部分农产品增值税进项税额核定扣除标准的公告》(2017年第4号发布,国家税务总局重庆市税务局公告2018年第3号修改)、《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的公告》(2018年第8号)、《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(2018年第12号)、《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(2018年第19号)同时废止。


 

国家税务总局重庆市税务局

重庆市财政局

2020年12月24日


关于《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》政策解读


  一、发布背景及依据


  为进一步完善和规范我市农产品增值税进项税额核定扣除政策,按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税[2012]38号)和《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》(财税[2013]57号)的规定,经商重庆市财政局,我们制定发布了《国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(以下称《公告》)。


  二、主要内容和相关说明


  一是《公告》对我市此前发布的农产品增值税核定扣除相关文件进行了整合和规范,将前期所有已纳入试点的行业(产品)在本公告中进行汇集,便于纳税人和基层税务机关在日常工作中,更容易掌握和执行相关政策规定。


  二是《公告》对部分前期按产品试点的行业进行了规范,统一更改为按照《国民经济行业分类》(GB4754-2017)的有关行业划分进行确定试点范围,以便于纳税人和基层税务机关更好的掌握纳入试点的行业(产品)范围。如:将“大米加工”改为“稻谷加工(国标行业代码C1311)”;取消“榨菜”产品试点,改为将“蔬菜加工(国标行业代码C1371)”纳入试点范围等。


  三是《公告》将部分原使用“投入产出法”扣除的行业(产品),改为按照“成本法”核定扣除农产品增值税进项税额,以便于部分耗用农产品以及产品种类(品级)多、产品种类不断变化、同时存在兼营“成本法”和“投入产出法”产品的试点纳税人,减轻财务核算难度,及降低税务机关管理难度。如:从事牲畜屠宰(国标行业代码C1351)的企业,容易兼营肉制品及副产品加工(国标行业代码C1353)业务;其他未列明农副食品加工(国标行业代码C1399)企业耗用的农产品和产品种类繁多等。


  四是《公告》将原使用“成本法”并按照统一标准扣除的行业(产品),统一改为由主管税务机关依据试点纳税人年度会计核算资料,计算确定纳税人的农产品耗用率,使纳税人的核定扣除标准更符合企业实际生产经营情况。


  五是《公告》将“其他未列明农副食品加工”(代码C1399)、“方便食品制造”(代码C143)、“肉、禽类罐头制造”(代码C1451)等行业(产品)纳入试点范围,使我市执行农产品增值税进项税额核定扣除试点的行业进一步扩大。


  六是《公告》对新纳入试点纳税人实行核定扣除初期的增值税进项税额转出问题进行了明确,同时规定了当期应转出进项税额申报时的填报方法。本公告实施之日前已纳入试点范围的纳税人,无需按照新纳入试点的规定,对库存农产品以及产成品、半成品耗用农产品增值税进项税额作转出处理。


  七是《公告》对试点纳税人的申报及资料提出明确要求,并对试点纳税人申报抵扣进项税额的申报表填写方法进行了明确。


  八是《公告》明确了我市采用“成本法”核定扣除试点的纳税人,每年对已抵扣农产品增值税进项税额调整的时间要求。


  三、实施时间


  本公告自2021年2月1日起施行。《重庆市国家税务局关于部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除统一标准的公告》(2012年第2号发布,国家税务总局重庆市税务局公告2018年第3号修改)、《重庆市国家税务局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(2014年第7号发布,国家税务总局重庆市税务局公告2018年第3号修改)、《重庆市国家税务局关于调整部分农产品增值税进项税额核定扣除标准的公告》(2017年第4号发布,国家税务总局重庆市税务局公告2018年第3号修改)、《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的公告》(2018年第8号)、《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(2018年第12号)、《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告》(2018年第19号)同时废止。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。