豫税公告[2020]4号 国家税务总局河南省税务局关于水土保持补偿费等政府非税收入项目征管职责划转有关事项的公告
发文时间:2020-12-31
文号:豫税公告[2020]4号
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根据《财政部关于水土保持补偿费等四项非税收入划转税务部门征收的通知》(财税[2020]58号)、《国家税务总局关于水土保持补偿费等政府非税收入项目征管职责划转有关事项的公告》(2020年第21号)等规定,现就我省水土保持补偿费等政府非税收入项目征管职责划转有关事项公告如下:


  一、税务部门按照属地原则征收水土保持补偿费、地方水库移民扶持基金、排污权出让收入、防空地下室易地建设费,具体征收机关按照“便民、高效”原则确定。


  (一)水土保持补偿费自2021年1月1日起,由缴费人向税务部门自行申报缴纳。


  1.水利部和省水利厅审批水土保持方案的项目,缴费人在我省境内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在我省境内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  2.市级水行政主管部门审批水土保持方案的项目,缴费人在该市辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该市辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  3.县(市、区)级水行政主管部门审批水土保持方案的项目,缴费人在该县(市、区)辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该县(市、区)辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  4.自然人缴费人,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  (二)地方水库移民扶持基金包括省级大中型水库库区基金和小型水库移民扶助基金。自2021年2月1日起,省级大中型水库库区基金的缴费人,按月向税务登记地主管税务机关自行申报缴纳。小型水库移民扶助基金继续由国网河南省电力系统代征,暂由国网河南省电力公司统一汇总向河南省税务局第三税务分局按季自行申报缴纳。


  (三)排污权出让收入自2021年1月1日起,由缴费人向税务登记地主管税务机关自行申报缴纳。


  (四)防空地下室易地建设费自2021年1月1日起,由缴费人根据人防部门核定的收费金额向税务机关申报缴纳。


  1.市级人防部门审批的项目,缴费人在该市辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该市辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  2.县(市、区)级人防部门审批的项目,缴费人在该县(市、区)辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该县(市、区)辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  3.自然人缴费人,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  二、自2021年1月1日起,缴费人可通过政务服务大厅、办税服务厅或使用河南省电子税务局等渠道申报缴纳上述非税收入。税务部门提供网上缴款、实时缴款、POS机缴款等多种缴费方式。缴费人完成缴款后,可向税务部门索取税收完税凭证作为履行缴费义务的凭证。


  本公告自2021年1月1日起施行。


  特此公告。


国家税务总局河南省税务局

2020年12月31日



关于《国家税务总局河南省税务局关于水土保持补偿费等政府非税收入项目征管职责划转有关事项的公告》的解读


  一、公告出台的背景与意义


  2020年12月11日,国家税务总局发布了《国家税务总局关于水土保持补偿费等政府非税收入项目征管职责划转有关事项的公告》(2020年第21号),明确了水土保持补偿费等政府非税收入项目在全国层面的划转事宜。


  在此背景下,为了确保划转工作在我省如期落地落实,有必要根据我省具体情况,以公告形式进一步明确划转征收项目的征收机关和缴纳方式等相关内容。


  二、公告的重点内容


  《公告》的制定贯彻了“便民、高效”原则,从规范征收管理、提高征管效率、降低征管成本、优化缴费服务的角度出发,主要明确了以下两个方面内容:


  (一)关于属地征收、申报方式等事项的规定


  《公告》第一条明确对于缴纳四项非税收入的缴费人按照属地原则确定具体征收机关。四项非税收入中,既有按期缴纳的情形,也有按次缴纳的情形,申报缴纳方式也有区别,为此,《公告》分别明确了四项非税收入的申报方式,以便更符合缴费人办税缴费和税务部门征收管理的实际情况。针对水土保持补偿费、防空地下室易地建设费等项目,《公告》对不同层级审批的事项,分别规定了申报缴纳地点。


  (二)关于缴费方式的规定


  《公告》第二条明确缴费人可以通过政务服务大厅税务窗口、办税服务厅或电子税务局等渠道申报缴纳四项非税收入。税务部门为缴费人提供多种缴费方式。


  三、公告的实施时间


  该公告自2021年1月1日起施行。

 


 


水土保持补偿费等非税项目热点问答


  一、防空地下室易地建设费


  1.防空地下室易地建设费的缴纳义务人?


  国家法律法规规定,城市及城市规划区内的新建民用建筑,必须依法同步建设防空地下室。确因地质等原因不能同步建设的,经人民防空主管部门审核批准后,由建设单位(含自然人)缴纳应修建防空地下室所需费用,再由人防部门集中资金统一安排建设地下人防工程。单位或个人所缴纳的这些费用简称防空地下室易地建设费。


  2.防空地下室易地建设费征收的法律依据是什么?


  《中华人民共和国人民防空法》、《关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》(计价格[2000]474号)、《关于颁发人民防空工程建设管理规定的通知》(国人防办字[2003]18号)、河南省实施《中华人民共和国人民防空法》办法、《河南省人民防空工程管理办法》(省政府令第159号)《关于规范人防建设有关收费问题的通知》(豫计收费[2003]1178号)、《关于规范人防工程建设有关问题的通知》(豫防办[2009]100号)、《关于调整城市新建民用建筑配建人防工程面积标准(试行)的通知》(豫人防[2019]80号)。


  3.城市新建民用建筑不能按照规定修建防空地下室的情形有哪些?


  采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于3米,或者地下室空间净高达不到规定标准的;


  按照规定应当修建防空地下室的面积小于地面建筑首层建筑面积,结构和基础处理困难,且经济很不合理的;


  建在流砂、暗河、基岩埋深很浅的项目,因地质条件不适于修建的;


  建设地段房屋或者地下管道设施密集,防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的;


  按照规定应当建设防空地下室的面积不足一个防单元面积要求的。


  4.防空地下室易地建设费缴费标准是什么?


  应缴防空地下室易地建设费=应建防空地下室建筑面积×征收标准。


  根据我省防空地下室实际造价,防空地下室易地建设费由建设单位按应建防空地下室面积缴纳。其中,6级以上(含6级)防空地下室的缴费标准为:一类人防重点城市每平方米1900元;二类人防重点城市每平方米1700元;三类人防重点城市和其他城市(含县城、重点乡镇)每平方米1500元。6B级防空地下室的缴费标准为:一类人防重点城市每平方米1200元;二类人防重点城市每平方1100元;三类人防重点城市每平方米1000元。


  根据我省《关于调整城市新建民用建筑配建人防工程面积标准(试行)的通知》(豫人防〔2019〕80号):“本省行政区域内的城市(含县城、重点镇)规划区(包括开发区、工业园区、保税区和重要经济目标单位)内新建民用建筑,应按照其一次性规划新建或者新增地面总建筑面积的下列比例修建6级(含)以上防空地下室。”(一)国家一、二、三类人民防空重点城市修建比例依次为百分之八、百分之七、百分之六;(二)国家人民防空重点城市之外的县级(含)以上城市修建比例为百分之六;(三)县级(含)以上城市规划区之外的重点镇修建比例为百分之四。(四)城市地下交通干线、地下过街隧道、地下综合管廊等地下空间开发利用应当按照人民防空有关规定落实防护要求。其他单建地下空间,应当按照不低于地下空间总建筑面积的百分之三十修建6级(含)以上人防工程。


  5.防空地下室易地建设费如何申报缴纳?


  防空地下室易地建设费自2021年1月1日起,由缴费人根据人防部门核定的收费金额向税务机关申报缴纳。


  (一)市级人防部门审批的项目,缴费人在该市辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该市辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  (二)县(市、区)级人防部门审批的项目,缴费人在该县(市、区)辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该县(市、区)辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  (三)自然人缴费人,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  6.防空地下室易地建设费现行优惠政策?


  凡属下列新建民用建筑项目经批准可予以减免防空地下室易地建设费:


  (一)享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房,减半收取;


  (二)新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑,减半收取;


  (三)临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目,予以免收;


  (四)因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑,予以免收。


  7.不按规定缴纳防空地下室易地建设费的处罚?


  城市新建民用建筑不修建防空地下室又不缴纳易地建设费的,由县级以上人民防空主管部门对当事人给予警告,责令限期修建或者补缴易地建设费,可以并处应当修建防空地下室建筑面积每平方米30元以上50元以下的罚款,但罚款最高不超过10万元。


  二、水土保持补偿费


  1.水土保持补偿费的缴纳义务人?


  在山区、丘陵区、风沙区以及水土保持规划确定的容易发生水土流失的其他区域开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动,损坏水土保持设施、地貌植被,不能恢复原有水土保持功能的单位和个人。


  2.水土保持补偿费征收的法律依据是什么?


  《中华人民共和国水土保持法》(中华人民共和国主席令第39号)、《财政部 国家发展改革委 水利部 中国人民银行关于印发<水土保持补偿费征收使用管理办法>的通知》(财综〔2014〕8号)、《河南省财政厅 河南省发展和改革委员会 河南省水利厅 中国人民银行郑州中心支行关于印发<河南省《水土保持补偿费征收使用管理办法》实施细则>的通知》(豫财综〔2015〕107号)、《河南省发展和改革委员会 河南省财政厅 河南省水利厅关于我省水土保持补偿费收费标准的通知》(豫发改收费〔2018〕1079号)。


  3.水土保持补偿费如何计算缴纳?


  (一)对一般生产性建设项目(不含水利水电工程建设项目中的水库淹没区)。按征占用地面积一次性计征,每平方米1.2元(不足1平方米的按1平方米计,下同)。


  (二)开采矿产资源的,建设期间,按征占土地面积一次性计征,每平方米1.2元;开采期间,石油、天然气以外的矿产资源按开采量(采掘、采剥总量)计征,每吨0.5元。石油、天然气根据油、气生产井(不包括水井、勘探井)占地面积按年征收,每口油、气生产井占地面积按不超过2000平方米计算;对丛式井每增加一口,增加计征面积按不超过400平方米计算,每平方米1.2元。


  (三)取土、挖砂(河道采砂除外)、采石以及烧制砖、瓦、瓷、石灰的,根据取土、挖砂、采石量,按每立方米0.8元计征(不足1立方米的按1立方米计,下同)。对缴纳义务人已按前两种方式计征水土保持补偿费的,不再重复计征。


  (四)排放废弃土、石、渣的,根据土、石、渣量,按每立方米0.8元计征。对缴纳义务人已按前三种方式计征水土保持补偿费的,不再重复计征。


  4.水土保持补偿费的申报缴费期限?


  按次缴纳的,应当在项目开工前或建设活动开始前,持水行政主管部门开具的相关行政许可凭证(需加盖水利部门印章)自主填写《非税收入通用申报表》申报缴纳水土保持补偿费。按期缴纳的,在期满之日起15日内自主填写《非税收入通用申报表》申报缴纳水土保持补偿费。


  5.水土保持补偿费的现行优惠政策?


  下列情形免征水土保持补偿费:


  (一)建设学校、幼儿园、医院、养老服务设施、孤儿院、福利院等公益性工程项目的;


  (二)农民依法利用农村集体土地新建、翻建自用住房的;


  (三)按照相关规划开展小型农田水利建设、田间土地整治建设和农村集中供水工程建设的;


  (四)建设保障性安居工程、市政生态环境保护基础设施项目的;


  (五)建设军事设施的;


  (六)按照水土保持规划开展水土流失治理活动的;


  (七)法律、行政法规和国务院规定免征水土保持补偿费的其他情形。


  6.水土保持补偿费如何申报缴纳?


  水利部和省水利厅审批水土保持方案的项目,缴费人在我省境内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在我省境内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。市级水行政主管部门审批水土保持方案的项目,缴费人在该市辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该市辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。县(市、区)级水行政主管部门审批水土保持方案的项目,缴费人在该县(市、区)辖区内已办理税务登记的,向其主管税务机关申报缴纳,未在该县(市、区)辖区内办理税务登记的,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。自然人缴费人,向项目所在地主管税务机关申报缴纳。


  7.没有按期缴纳水土保持补偿费要承担什么责任?


  拒不缴纳水土保持补偿费的,由县级以上人民政府水行政主管部门责令限期缴纳;逾期不缴纳的,自滞纳之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,可以处应缴水土保持补偿费三倍以下的罚款。


  三、地方水库移民扶持基金


  1.地方水库移民扶持基金的缴纳义务人?


  地方水库移民扶持基金包括省级大中型水库库区基金和小型水库移民扶助基金。


  省级大中型水库库区基金的缴纳义务人为有发电收入的大中型水库。


  小型水库移民扶助基金为扣除农业生产用电后的全部销售电量提取资金征收,由省级电网企业在向电力用户收取电费时一并代征。


  2.地方水库移民扶持基金征收的法律依据是什么?


  《国务院关于完善大中型水库移民后期扶持政策的意见》(国发[2006]17号)、《财政部关于印发<大中型水库库区基金征收使用管理暂行办法>的通知》(财综[2007]26号)、《河南省小型水库移民后期扶持基金征收使用管理暂行办法》(豫政办[2008]2号)、《河南省财政厅关于印发<河南省大中型水库库区基金征收使用管理实施细则>的通知》(豫财综[2010]133号)、《财政部关于加强大中型水库库区基金征收管理有关问题的通知》(财综[2009]51号)、《关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》(财税[2016]11号)、《财政部关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知》(财税[2017]18号)。


  3.地方水库移民扶持基金缴费额如何计算?


  省级大中型水库库区基金应缴费额:销售电量×8厘/千瓦时。


  小型水库移民扶助基金应缴费额:销售电量×0.5厘/千瓦时。


  4.地方水库移民扶持基金的申报缴费期限?


  自缴费期满之日起15日内自主填写《非税收入通用申报表》进行申报缴纳。


  5.地方水库移民扶持基金的现行优惠政策?


  省级大中型水库库区基金列入企业成本,按规定不征收企业所得税。国网河南省电力公司代征的小型水库移民扶助基金不计征企业所得税。


  6.地方水库移民扶持基金的申报方式?


  省级大中型水库库区基金的缴费人,按月向税务登记地主管税务机关自行申报缴纳。小型水库移民扶助基金继续由国网河南省电力系统代征,暂由国网河南省电力公司统一汇总向河南省税务局第三税务分局按季自行申报缴纳,属地各市县税务机关协同管理。


  7.没有按期缴纳地方水库移民扶持基金要承担什么责任?


  如发生延期缴纳,从逾期之日起按每日2‰的标准加收滞纳金。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。