浙江省注册会计师协会专业技术委员会专家提示[第6号] 如何利用管理层聘请的商誉减值评估专家出具的评估报告的有关建议
发文时间:2021-02-03
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商誉减值测试相对比较复杂且专业性要求较高,实务操作过程中公司管理层往往聘请专业的资产评估机构协助管理层开展商誉减值测试工作。根据审计准则1142号及会计监管风险提示第8号相关规定,注册会计师在开展审计过程中利用专家工作时,应与专家保持必要的沟通,充分关注专家的独立性和专业胜任能力,并对专家工作过程及其所作的重要职业判断进行复核,以确定是否利用专家工作。为此,浙江注册会计师协会专业技术委员会组织业内审计、评估专家,就注册会计师利用管理层聘请的商誉减值评估专家工作提出以下建议,供大家在执业中参考。


  本提示仅代表专家观点,不能替代相关法律、法规、会计准则,也不能替代注册会计师个人的职业判断,在执业中注册会计师应结合项目实际情况、自身职业判断合理使用,不能直接照搬照抄。


  一、了解资产评估师的评估目的和评估对象


  注册会计师应首先通过获取公司与资产评估机构签订的评估协议、向公司管理层及资产评估师进行访谈等方式,了解资产评估师的评估目的是否系服务于商誉减值测试,评估对象是否为含商誉相关资产组。


  若实际用于商誉减值目的的评估对象并非商誉相关的资产组,而是股东全部权益,其评估范围为被并购标的公司“全部资产和全部负债组成的资产组”,其评估结论最终无法服务于商誉减值测试。


  二、了解及评价资产评估师的执业胜任能力和独立性


  注册会计师应通过获取资产评估机构及签字资产评估师的职业资格证书,访谈、调查等方式了解签字资产评估师的过往从业工作经验,查询资产评估机构及签字资产评估师有无因评估执业而被处罚等情况,了解并评价资产评估师的执业胜任能力。


  此外,注册会计师还应通过询问、检查等审计程序了解资产评估师是否与被审计单位存在关联关系,以评价其独立客观性。


  三、与资产评估师保持持续沟通,并深入了解资产评估师及其评估过程


  在资产评估师评估过程中,注册会计师需要就以下几个阶段与资产评估师进行较为深入的沟通:


  (一)评估工作正式开展前的沟通


  建议注册会计师在评估工作开始前,与资产评估师就评估目的、评估基准日、评估对象、评估范围、价值类型,拟采取的评估方法和评估假设等进行提前沟通,以达成初步一致的意见。


  (二)评估过程中的沟通


  在评估工作正式开展的时候,建议注册会计师持续跟踪并深入了解资产评估师的评估工作及工作进度;具体包括但不限于了解实际评估对象和评估范围,实际运用的评估假设、评估方法、关键参数等;是否与前期商誉减值评估所确定的资产组范围、评估方法等保持一致,若发生变化是否有合理的理由;了解及评价初步评估结果,若在此过程中发现评估存在不合理之处,可及时进行交流提请修改以提高双方工作效率。


  (三)评估结论的沟通


  资产评估师的评估结论形成后,注册会计师应获取资产评估师最终出具的评估报告,并与资产评估师就评估报告出具所最终运用的具体参数、评估过程、评估结论等进行最后的沟通。


  四、复核资产评估师工作成果的合理性


  (一)根据与资产评估师的沟通情况和评估机构出具的资产评估报告和说明等文件,分析复核评估对象确定(含商誉资产组的确定)是否合理,价值类型是否符合会计准则相关要求,评估假设、评估方法、评估关键参数(具体包括:预测期内的销售收入及增长率、毛利率、费用率等、资本性支出、折现率、预测期)的确定是否合理,是否与被评估对象的业务情况相匹配。主要如下:


  1.复核资产组的认定


  注册会计师应充分关注资产评估师是否对商誉相关资产组(或资产组组合)进行充分辨识:是否充分考虑资产组产生现金流入的独立性;是否未将与商誉无关的资产予以纳入,如非经营性资产或负债,溢余资产等;是否充分考虑企业合并所产生的协同效应;是否充分考虑管理层对生产经营活动的管理或监控方式和对资产的持续使用或处置的决策方式,认定的资产组或资产组组合不应大于报告分部。


  注册会计师应充分关注在存在因重组等原因导致商誉所在资产组或资产组组合的构成发生改变的情况下,资产评估师是否重新认定相关资产组或资产组组合,并重新对商誉账面价值进行合理分摊;若未发生变化的情况下,是否与前期保持一致,而未随意变更。


  2.复核评估方法


  注册会计师应复核评估方法选择的合理性,关注前后期是否一致,若发生变更是否有恰当理由。当商誉存在减值的情况下,应关注资产评估师是否分析比较预计未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后的净额,取孰高计算可收回金额。


  3.复核可收回金额中预测数据的合理性


  注册会计师应充分复核资产评估师估算可收回金额时使用的评估假设、预测基础数据和关键参数是否合理,识别是否存在管理层倾向。以预计未来现金流量的现值为例,比如:


  (1)复核收入增长率、毛利率等关键评估参数选取是否合理,预测是否过于乐观,与企业实际情况是否相悖离。以收入为例,关注评估预测时是否立足于目前的在手订单,根据企业历史年度的平均增长率或长期复合增长率,对比同行业可比企业情况开展等。


  (2)复核折现率使用是否为税前折现率,是否反映当前市场货币时间价值和资产特定风险;是否与预期收益口径相一致,关注测算使用的不同参数在样本选取、风险考量、参数匹配等方面保持一致性;对于折现率与以前年度商誉减值测试采用的折现率存在变化的,特别关注具体参数等较前次发生明显变化的是否存在合理理由。


  (3)复核是否与资产组的口径前后保持一致,比如新增业务是否纳入。


  (4)若存在前期预测与实际的数据差异较大的情况下,复核资产评估师是否充分考虑前期预测未实现因素对当期的影响,该影响是暂时性的还是永久性的,评估师是否在分析的基础上进行及时修正。


  (5)充分考虑期后事项的影响,比如复核期后发生的事项是否对资产负债表日已经存在的事实或情况提供新的或进一步的证据。


  (二)注册会计师可以就关键的评估参数通过取得管理层的未来盈利预测、访谈管理层、对管理层预测的未来业务发展是否合理开展具体取证工作等,来评价获取的原始数据和证据的相关性、完整性和准确性,强化对资产评估师评估参数的复核。


  (三)注册会计师可以考虑聘请评估专家对管理层聘请的评估机构的评估结果进行分析复核并给出相关意见。


  若商誉涉及金额较大,商誉减值金额对财务报表的影响较为重大,注册会计师初步判断管理层聘请的评估机构的评估结果并不能让审计获取充分适当的证据,无法对商誉减值获取合理保证,或者当管理层聘请的评估专家的专业能力、客观性可能存在一定疑问时,注册会计师可以再进一步考虑是否聘请注册会计师的专家。当然注册会计师仍然需要评价注册会计师专家的独立性和专业胜任能力,最终结合注册会计师的专家工作来综合考虑是否利用管理层专家的工作。


  (四)与被审计单位的管理层和治理层就评估复核情况及商誉减值测试结果进行沟通。


  五、复核资产评估师工作常见的问题及应对措施


  (一)商誉相关资产组认定不合理


  1.初始确认时认定不合理问题


  实务中,可能会存在资产组初始认定不规范的情况。一方面,可能会存在仅以会计核算主体作为资产组认定的基础,未充分考虑相关资产是否构成业务,直接认定为资产组,实务中并非所有收购资产都形成业务合并;另一方面,在构成业务合并的情况下,可能未充分结合现金流入的产生方式以及管理层的管理和监控方式,未从最小资产组合来进行考虑认定,未从协同效应出发,或者简单将全部资产和负债予以纳入,未将商誉不相关的资产负债予以剔除,导致资产组划分不准确。


  另外,在商誉初始确认时,未做合并对价分摊,直接以合并成本扣除账面记录的净资产公允价值确定商誉,可能会影响后续计量的准确性。若被审计单位未充分识别被购买方可辨认的无形资产,如客户关系、专有技术、商标等,则会导致商誉初始确认金额偏高,商誉和无形资产在后续计量的方式、摊销与否、受益年限等方面截然不同,从而影响后续计量准确性。


  2.后续计量时认定不合理问题


  在商誉后续计量中认定资产组时,被审计单位可能存在未充分关注资产组的变化情况,从而导致评估报告中的资产组范围不合理。


  一方面,若资产组自收购后实际未发生变化,而被审计单位对资产组进行了变更;另一方面若资产组自并购后由于内部整合、业务重组等不同原因实际发生了变化,而被审计单位又未及时根据变动的原因作出资产组的有效变更;两种情况下,资产评估师未及时辨识即存在问题,注册会计师需充分关注。


  应对措施:


  (1)商誉的产生是基于非同一控制下收购,但是并非所有的收购都会产生商誉。注册会计师应检查收购协议、有关收购的董事会决议及其他相关文件,对管理层、财务及相关人员进行访谈,充分关注是否满足《企业会计准则解释第13号》有关业务的规定。


  (2)注册会计师需关注商誉相关资产组认定的完整性,特别是在收购过程中是否准确将未在被购买方账面体现的可辨认资产,如客户关系、商标、专有技术等进行识别;及时提请被审计单位、资产评估师注意相关问题(若有),及时执行合并对价分摊进行识别。


  (3)注册会计师在(1)、(2)的基础上,需以资产组独立产生现金流入为依据,并结合管理层的实际管理和监控方式来进行资产组认定,考虑协同效应的影响,并仅将与商誉相关的资产负债予以纳入。


  (4)注册会计师在资产组的后续认定时,需结合业务的实质、协同的逻辑、管理模式的变化等,充分关注资产组认定的变化情况,若存在变化判断是否合理。当资产组自收购后实际未发生变化,而被审计单位对资产组进行了变更;或者若资产组自并购后由于内部整合、业务重组等不同原因实际发生了变化,而被审计单位又未及时根据变动的原因作出资产组的有效变更;两种情况下,若资产评估师未及时辨识,注册会计师应特别关注该事项,并与资产评估师进行充分沟通,以对资产组的变化进行恰当认定。


  (二)可回收金额实际内涵问题


  根据资产减值准则,当商誉存在减值的情况下,需要先判断预计未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后的净额孰高后计算可收回金额,用以确定商誉减值损失金额。实务中,当商誉存在减值的情况下,资产评估师可能存在仅测算预计未来现金流量的现值或者公允价值减去处置费用后的净额中一个值作为可收回金额。一般都以资产不存在销售协议和活跃市场,且采用与相同或类似资产组交易案例或比较对象数据进行比较也不可行,因此导致公允价减去处置费用后的净额无法可靠估计作为理由。但是仅测算预计未来现金流量的现值或者公允价值减去处置费用后的净额,可能会导致过度计提商誉减值损失。


  根据公允价值准则的相关规定,公允价值无法可靠估计的问题是可以通过修正不可观察输入值来实现的。


  应对措施:


  注册会计师需与资产评估师做充分沟通,使资产评估师了解可收回金额的取得,需先对预计未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后的净额进行比较,选孰高者。对于在测算公允价值时存在的困难,可以积极帮助资产评估师寻找同行业类似资产的最近交易案例,共同探讨市场法、收益法、成本法三种方法中最适宜估计公允价值的方法。


  (三)可收回金额计算使用数据不合理问题


  资产评估师在估算可收回金额时,可能存在不加自己的分析判断以管理层预测数据为准的偏向,以预计未来现金流量的现值为例,总结常见的问题如下:


  1.预测未来现金流量数据不恰当


  比如业务在收购后未发现明显变化的情况下,预测未来年度收入均高于收购时对应年度的预测收入,预测期中毛利率明显高于收购基准日所在的年度及历史年度毛利率,但无合理的理由;比如预测的销售数量与公司产能不匹配,毛利率与行业市场的整体变化趋势不一致,但无合理的支撑依据;比如应收款项周转率、存货周转率、应付款项周转率等呈逐渐下滑的趋势,且当年经营状况发生重大不利变化,在预测未来现金流量现值时,仍使用了以前年度的平均周转率,与企业历史数据、实际经营状况不匹配。


  2.预测折现率使用不当


  未使用税前折现率,或者折现率模型的选取、企业风险系数β选取的可比公司等参数指标前后未保持一致,但是无合理的理由。


  3.与资产组口径前后不一致


  资产组认定时未包含营运资金,但是在预测未来现金流量时却考虑了期初营运资金的影响;或将大额其他应付款认定为经营性负债纳入资产组,但是在预测未来营运资金时又剔除了该笔负债对未来现金流量的影响,导致前后口径不一致。


  应对措施:


  (1)注册会计师需将预测现金流量所使用的数据,与历史数据、已批准的经营计划、管理层盈利预测等进行比较;结合被审计单位的行业地位、行业发展趋势,与同行业数据进行比较;关注预测数据前后是否保持一致;并将基础数据与其他支持性证据进行核对。


  (2)注册会计师需将前期预测的本期数与实际完成情况进行比较,了解产生差异的原因,评价前期未实现因素对当期的影响以及该影响对未来是否持续,关注管理层是否及时恰当地修改预测数据。若是前后两期商誉减值损失金额测算存在巨大变动,则还要关注以前年度商誉减值审计是否存在重大会计差错。


  (3)注册会计师需充分关注期后事项。一方面资产负债表日预测期后未来现金流量的第一年情况是可以直接以期后企业实际经营情况进行验证的,若存在差异,注册会计应考虑差异产生的原因,若源自原先预测的不合理,则需要结合期后实际经营数据作及时的调整修正,若为特殊事件导致则需要判断其影响程度进行谨慎估计;另一方面需要关注是否存在资产负债表日后调整事项,关注该调整事项是否会对商誉相关资产组及可收回金额产生影响,有无及时跟调。


  (4)若测算商誉减值重大的情况下,注册会计师需对减值测试中采用的折现率、主要经营指标和财务假设执行敏感性分析,考虑这些参数和假设在合理变动时对减值测试结果的潜在影响。


  (5)注册会计师应当及时与资产评估师就预测过程中发现的不合理问题进行沟通解决,以使预测数据与被审计单位的实际经营相吻合;在必要时可以利用注册会计师聘请的专家之工作。


浙江省注册会计师协会

2021年2月3日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。