深建规[2021]4号 深圳市住房和建设局关于印发《深圳市建筑废弃物综合利用企业监督管理办法》的通知
发文时间:2021-02-09
文号:深建规[2021]4号
时效性:全文有效
收藏
781

各有关单位:


  为了加强对我市建筑废弃物综合利用企业生产经营活动的监督管理,预防和减少企业安全生产事故,保护和改善生态环境,现印发《深圳市建筑废弃物综合利用企业监督管理办法》,请遵照执行。


深圳市住房和建设局

2021年2月9日


深圳市建筑废弃物综合利用企业监督管理办法


  第一章 总则


  第一条 为了加强对我市建筑废弃物综合利用企业的监督管理,预防和减少生产安全事故,保护生态环境,促进建筑废弃物综合利用行业持续健康发展,根据《中华人民共和国安全生产法》《深圳经济特区循环经济促进条例》《深圳市建筑废弃物管理办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于本市行政区域内建筑废弃物综合利用企业的备案和生产、安全、环境保护等生产经营活动及其监督管理。


  法律、法规和规章对建筑废弃物综合利用企业管理另有规定的,从其规定。


  第三条 本办法所称建筑废弃物综合利用企业(以下简称综合利用企业),是指以未经加工处理的建筑废弃物为主要原材料,进行一定处置程序,制成成型产品或者可以直接再应用到建设工程项目中的不成型产品的生产企业。


  第四条 市建设行政主管部门(以下简称市主管部门)负责统筹综合利用企业的监督管理工作。


  各区(含新区,下同)建设行政主管部门(以下简称区主管部门)负责辖区内综合利用企业消纳和排放备案,综合利用企业厂区内及综合利用企业派驻到辖区内采用移动处理生产设备开展综合利用活动的生产、安全以及环境保护等监督管理工作。


  应急管理、生态环境、工业和信息化、城管和综合执法、交通运输、水务等行政主管部门按照各自职责协同实施本办法。


  第五条 对综合利用企业实行年度考核评价管理制度。市主管部门应当组织各区主管部门对综合利用企业遵守消纳及排放备案、生产管理、安全生产、环境保护等规定的情况进行年度考核评价,具体办法由市主管部门另行制定。


  第二章 备案管理


  第六条 综合利用企业从事生产经营活动应当符合以下条件:


  (一)具备独立法人资格;


  (二)获得辖区主管部门发放的消纳备案文件;


  (三)符合国家、省、市关于综合利用设施建设运营的相关标准要求。


  第七条 综合利用企业消纳建筑废弃物或者排放无法再利用的建筑废弃物前,应当向辖区主管部门申请办理备案。


  第八条 综合利用企业申请办理消纳备案的,需提交以下材料:


  (一)土地使用文件;


  (二)生态环境部门的批准文件;


  (三)具有建筑废弃物分类利用的方案和生产工艺,配备与企业经营规模相适应的密闭化生产、消防、污染防治等设施设备的相关材料;


  (四)厂区出入口路面实行硬底化、设置车辆自动识别系统的相关材料;


  (五)建筑废弃物消纳量及消纳周期核算的相关材料;


  (六)健全的企业运营、安全、卫生、质量管理制度材料;


  (七)法律、法规、规章规定的其他材料。


  第九条 综合利用企业申请办理排放备案的,需提交以下材料:


  (一)与取得本市建筑废弃物运输备案文件的运输单位签订的运输合同;


  (二)符合规定的消纳场所同意消纳的文件;


  (三)法律、法规、规章规定的其他材料。


  第十条 综合利用企业的消纳、排放备案申请符合备案要求的,辖区主管部门应当在十个工作日内予以备案,发放备案文件;不符合备案要求的,应当一次性告知需要补齐或者修正的材料,由综合利用企业重新提交材料申请备案。


  消纳备案文件应当载明消纳建筑废弃物种类及年设计处理能力等信息。排放备案文件应当载明建筑废弃物种类及数量、运输单位及车辆号牌和消纳场所等信息。


  备案文件中的信息发生变更的,综合利用企业应当自变更之日起十五日内持相关证明材料办理变更备案。


  综合利用企业不得以涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让消纳、排放备案文件。


  第十一条 各区主管部门应当在备案文件发放后五个工作日内将备案信息录入深圳市建筑废弃物管理综合信息平台,实现管理信息互联互通、即时共享。


  第三章 生产管理


  第十二条 符合本办法第五条规定的综合利用企业可以派驻移动处理生产设备到施工现场开展综合利用活动,但不得接收处置本项目以外的建筑废弃物。


  综合利用企业派驻移动处理生产设备开始现场综合利用建筑废弃物前,应当向施工现场所在辖区主管部门报送建设单位同意开展施工现场移动处理的文件、现场移动处理生产设备的数量、型号及工艺等信息;开始综合利用建筑废弃物后,应当按月向施工现场所在辖区主管部门报送施工现场移动处理建筑废弃物的数量、类型、产出及产品流向等信息。


  第十三条 综合利用企业不得接收无法综合利用的建筑废弃物,未经批准不得接收城市生活垃圾、危险废物、污泥、淤泥或者其他工业垃圾。


  第十四条 综合利用企业消纳或者排放无法再利用的建筑废弃物,应当执行电子联单管理制度。


  企业应当设置监管员对建筑废弃物进厂消纳、分类排放管理、车辆规范出场等进行监管,核对并确认以下电子联单信息:


  (一)消纳建筑废弃物的,应当按照电子联单信息核对并确认建筑废弃物来源、种类和数量等信息。


  (二)排放无法再利用的建筑废弃物的,应当按照电子联单信息核对并确认无法再利用的建筑废弃物种类、数量和去向等信息。


  综合利用企业消纳支撑梁等形状结构特殊的建筑废弃物的,监管员应当按照纸质联单记载建筑废弃物来源、种类和数量等信息核对并签字确认后,方可消纳。企业自行留存一联联单备查,并将剩余联单于每月月底前报区主管部门。


  联单信息未经监管员确认的,建筑废弃物不得进出厂区。


  第十五条 综合利用企业应当建立生产质量管理体系,制定生产操作规程,指导、监督从业人员严格执行操作规程,并做好相关生产记录。


  综合利用企业应当合理配备和使用合格的计量器具及视频监控设施,安排专人负责计量器具和监控设施的日常维护、保养,确保设备设施的正常运行。


  第十六条 综合利用企业的生产工艺、设备和产品综合能耗应当符合国家和地方的技术规范和节能减排规定,不得以其他原料代替建筑废弃物作为产品主要原料,不得采用列入淘汰名录的技术、工艺和设备生产建筑废弃物综合利用产品。


  综合利用产品中建筑废弃物的使用比例应当符合国家、省、市的相关规定,产品质量应当符合国家、行业等相关标准的要求。


  第十七条 建筑废弃物综合利用产品实行产品认定制度。综合利用产品的生产和使用经第三方机构认定符合产品质量标准、应用技术规程等规定的,由市主管部门按照规定列入综合利用产品目录,并向社会公布。


  第十八条 综合利用企业应当建立规范完整的生产台账,如实记录建筑废弃物来源、数量、类型、综合利用工艺、产出以及产品流向等信息,并保存三年以上。综合利用企业生产台账信息应当包括但不限于:


  (一)消纳信息:接收建筑废弃物日期、来源、类型、运输车辆号牌和计量数据;


  (二)生产信息:综合利用产品生产日期和批次、产品种类、数量、处理工艺和设备、物料配比,以及配料计量数据、质量检测报告;


  (三)销售信息:销售日期、产品种类、数量、用途、去向、合同和发票;


  (四)排放信息:无法再利用的建筑废弃物数量、去向和排放备案文件;


  (五)影像资料:建筑废弃物进出厂区、产品生产等环节的视频监控影像资料;


  (六)施工现场移动处理信息:建设单位同意开展施工现场移动处理的文件,施工现场移动处理生产设备数量、型号及工艺,施工现场移动处理建筑废弃物的数量、类型、产出和产品流向。


  综合利用企业应当按月将生产台账信息报送至区主管部门,并接受监督检查。


  第四章 安全管理


  第十九条 综合利用企业应当建立安全生产和职业病防治责任制度,具备相关法律法规、国家标准、行业标准和本办法规定的安全生产条件;不具备安全生产条件的,不得从事建筑废弃物综合利用生产经营活动。


  综合利用企业不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。


  第二十条 综合利用企业的主要负责人对厂区内及派驻施工现场移动处理的安全生产工作全面负责,应当依法履行安全生产管理职责。


  第二十一条 综合利用企业应当设置安全生产管理机构或者配备安全生产专职管理人员。


  企业主要负责人、安全生产专职管理人员应当接受安全培训,具备与所从事的生产经营活动相适应的安全生产知识和管理能力。


  安全生产专职管理人员负责现场安全生产管理,按照规定对作业人员进行安全教育培训及安全技术交底,及时组织排除事故隐患,制止违章指挥和违章操作行为,报告重大事故隐患。


  第二十二条 综合利用企业应当教育和督促从业人员严格执行安全生产规章制度和安全操作规程,并为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品,监督、教育从业人员按照使用规则佩戴使用。


  发现安全隐患或者危及人身安全的紧急情况时,综合利用企业应当停止作业并根据应急预案采取应急措施解决,不得违章指挥和强令冒险作业。


  第二十三条 综合利用企业不得采用列入淘汰名录或者危及安全生产的技术、工艺、设备,应当优先采用有利于防治职业病和保护劳动者健康的新技术、新工艺、新设备,工作场所职业性接触有害因素应满足国家职业卫生标准的有关规定。


  易产生职业健康危害的作业场所及设备,应当按照规定设立职业病危害警示标识,并按照规定配备和使用职业危害防护用品。


  第二十四条 综合利用企业应当确保其厂区内与派驻施工现场移动处理的生产设备和相关安全设施符合以下要求:


  (一)设备布局、安装应当预留必要的操作和维修空间,设备维修需要高处作业时应设计安全带挂点;


  (二)进行正常维护保养,定期检测、检修并记录,保持安全防护性能良好;


  (三)电气设备、线路安装符合国家标准或者行业标准;


  (四)有爆炸危险的工作场所使用防爆型电气设备;


  (五)对可能发生职业中毒、人身伤害或者其他事故的,根据实际需要配备必要的抢救药品、器材,并定期检查更换;


  (六)对特种设备依法进行安全性能检验;


  (七)国家安全生产标准规定的其他要求。


  第二十五条 厂区平面布置应当合理安排车流、人流、物流,保证安全顺行,人车混行区域应设置人行通道并作标识。


  厂区内运输道路应当设置限速标识,道路急转弯及转弯盲区应当设置凸面球镜和反光标识。


  第二十六条 综合利用企业应当定期对下列从业人员进行安全生产教育和培训,并建立健全安全生产教育和培训档案:


  (一)新进从业人员;


  (二)离岗三个月以上或者换岗从业人员;


  (三)使用被派遣劳动者的,应当将被派遣劳动者纳入本单位从业人员统一管理;


  (四)采用新工艺、新技术、新材料或者使用新设备后的有关操作人员。


  未经安全生产教育和培训合格的从业人员,不得上岗作业。


  第二十七条 综合利用企业的特种作业人员(电气焊、电工等)应当按照国家有关规定经专门的安全作业培训,取得特种作业操作资格证书,方可以上岗作业。


  第二十八条 综合利用企业应当建立事故隐患排查、治理、登记制度,明确日常排查、岗位排查和专业排查的内容、范围和责任。


  综合利用企业的主要负责人、安全生产管理机构、安全生产管理人员和其他相关人员应当在各自职责范围内开展常态化事故隐患排查工作,对排查出的事故隐患制定整改计划和应急方案,及时消除隐患。在隐患整改前或者整改过程中无法保证安全的,应当采取应急防范措施,必要时应当停产、停业整改。


  对非本单位原因造成的事故隐患,不能及时消除或者难以消除的,应当采取必要的安全措施,并及时向辖区应急管理部门或者其他有关行政管理部门报告。


  第二十九条 综合利用企业应当根据本单位的实际情况,制定生产安全事故应急预案,并采取多种形式开展应急预案的宣传教育,普及生产安全事故预防、避险、自救和互救知识,提高从业人员安全意识和应急处置技能。


  第三十条 发生生产安全事故后,综合利用企业的主要负责人应当迅速采取有效措施,组织抢救,并及时、如实向区主管部门和应急管理部门报告,不得隐瞒不报、谎报或者迟报,不得故意破坏事故现场、毁灭有关证据,不得在事故调查处理期间擅离职守。有关部门应当依法开展事故调查处理工作。


  第五章 环境保护


  第三十一条 综合利用企业应当按照环境影响评价报告要求采用有效防治废气、废水、固体废弃物、噪声和土壤污染的设施,所排放的污染物应当达到国家规定的排放标准。


  环境污染防治设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。


  第三十二条 建筑废弃物处置车间、综合利用产品生产车间,以及物料堆场、产品仓库应当按照封闭式结构设计。


  厂区出入口内侧应当进行硬化处理,厂区内主要道路、堆场应采取喷雾、洒水、围挡、遮盖等防尘措施,厂区物料出入口应当设置冲水槽,配备高压冲洗设备并对驶离厂区的车辆进行冲洗、查验,不得允许车身不整洁、车轮带泥或者车厢外挂泥的车辆出厂。


  综合利用企业应当在厂区出入口配置视频监控系统、车辆自动识别系统,对建筑废弃物运输车辆出入情况进行实时监控,视频影像资料保存三个月。


  综合利用企业进行现场综合利用应当配置喷雾、洒水设施,作业环境应当满足安全文明施工和环境保护管理规定。


  第三十三条 厂区内物料破碎、筛分、粉磨和输送设备应当采用全封闭设计,进出料端口及物料、成品(含半成品)储存车间应当设置收尘及降尘装置。


  第三十四条 综合利用企业的厂界、车间、设备应采取声源降噪、传播路径降噪和人员防护相结合的降噪措施。


  破碎、筛分、粉磨车间等产生高噪音的生产设施,应当采取隔声或者降噪措施,与生活区保持一定距离。产生强烈震动的生产设备应当进行设备基础减震处理。


  第三十五条 厂区内生产废水和生活废水的管网应当分开布置,作业区域应当合理设置排水沟和沉淀池,防止泥浆、污水、废水外流,泥浆、污水、废水经处理后应当符合现行国家标准,并满足环境保护部门的要求。


  第三十六条 综合利用企业建筑废弃物堆放应采取分类措施,不得超高超量堆放。


  因分离、筛分建筑废弃物原材料所得的木材、塑料、防水卷材、纸质物等有机物,旧金属和其他不可回收废弃物,以及危险废物应当按照“无害化、资源化”原则分类处置。


  第三十七条 厂区内应当按照国家有关规定设置环境监测点,在产生废水、烟气、粉尘和噪声的生产设施上应当设置固定监测点。监测点的监测设施应当与环境保护部门联网,并按照规定进行维护,确保监测工作正常。


  第六章 附则


  第三十八条 本办法自2021年3月1日起实施,有效期为五年。


推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。