上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知
发文时间:2021-02-25
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各区住房保障房屋管理局,市房屋状况信息中心,市、区房地产交易中心,市房地产经纪行业协会,各房地产经纪机构,各住房租赁经营机构:


  为进一步规范本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构的经营行为,健全房地产经纪和住房租赁行业监管机制,推动行业信用体系建设,保障住房租赁和交易安全,规范房地产市场秩序,切实维护人民群众合法权益,根据《房地产经纪管理办法》、《上海市居住房屋租赁管理办法》、《关于加快培育和发展租房租赁市场的若干意见》、《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》、《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》等规定,现就加强本市相关从业主体管理通知如下:


  一、加强房地产经纪机构备案管理


  (一)凡在本市从事房地产经纪业务的机构(含分支机构,下同),应当自领取营业执照或经批准增加“房地产经纪”经营范围之日起30日内,向注册登记所在区房管部门办理备案手续。区房管部门会同城管执法部门,督促本辖区内的房地产经纪机构在规定期限内备案。


  (二)房地产经纪机构办理备案手续,提交下列材料:


  1、上海市房地产经纪机构备案申请表(原件,附件1);


  2、上海市房地产经纪机构情况表(原件,附件2)


  3、营业执照(复印件);


  4、注册地、固定经营所的不动产权证(房地产权证)、租赁合同或租赁合同登记备案材料(复印件);


  5、法定代表人或负责人的身份证件、任职材料(复印件);


  属于分支机构的,还应提交设立该分支机构的企业的营业执照、备案证书复印件。


  相关证照可以通过数据共享调取电子证照的,无需提交。


  (三)区房管部门应当自受理之日起5个工作日内完成备案手续,及时制作发放《房地产经纪企业备案证书》(以下简称备案证书),并向市大数据中心归集电子证照。


  (四)房地产经纪机构因企业注销,或取消“房地产经纪”经营范围,或变更住所、法定代表人(负责人)、股东等备案信息,以及补办《房地产经纪企业备案证书》的,应当在相关事项发生后30日内,由专人使用企业“法人一证通”等身份认证设备,线上提出相关申请,并上传市场监管部门核准注销或变更的证明材料。区房管部门应当在受理后5个工作日内完成变更、注销或补办手续。


  如房地产经纪机构在企业注销或取消“房地产经纪”经营范围后,未在规定期间内办理备案注销手续的,区房管部门可依据市场监管部门共享的相关信息,注销该企业的房地产经纪机构备案信息。


  (五)外省市房地产经纪机构在上海设立分支机构的,应当持当地营业执照和备案证书,向分支机构登记注册所在区房管部门进行系统信息注记后,再办理该分支机构的备案手续。


  二、加强住房租赁经营机构开业报告(信息记载)管理


  (一)凡在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构(企业或个体工商户,含分公司,下同),应当自领取营业执照或者经批准增加“住房租赁”经营范围之日起30日内,向登记注册所在地的区房管部门办理开业报告(信息记载)。


  区房管部门负责督促辖区内的住房租赁经营机构在规定期限内办理开业报告(信息记载)。


  (二)住房租赁经营机构申请开业报告(信息记载)的,提交下列材料:


  1、《上海市住房租赁经营机构开业报告(信息记载)申请表》(原件,附件3);


  2、营业执照(复印件,分公司申请还需提交总公司营业执照复印件);


  3、法定代表人(或负责人)的身份证明、任职材料(复印件);


  4、固定经营场所不动产权证(房地产权证)、租赁合同或房屋租赁合同登记备案材料(复印件)。


  相关证照可以通过数据共享调取电子证照的,无需提交。


  (三)各区房管部门应当自受理之日起5个工作日内,完成审核,制作发放《上海市住房租赁经营机构开业报告(信息记载)通知书》(以下简称:《开业报告通知书》)。


  (四)住房租赁经营机构因企业注销,或取消“住房租赁”经营范围,或变更住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息,以及补办《开业报告通知书》的,应当在相关事项发生后30日内,向登记注册所在地的区房管部门提出申请。区房管部门应当在受理后5个工作日内完成变更、注销或补办手续。


  如住房租赁经营机构在企业注销或取消“住房租赁”经营范围后,未在规定期间内办理开业报告注销手续的,区房管部门可依据市场监管部门共享的相关信息,注销该企业的开业报告记载信息。


  三、加强经营主体入网认证管理


  经房管部门备案的房地产经纪机构(含分支机构),可按照上海市关于进一步加强本市存量房网签认证管理的相关规定,到注册登记所在区房地产交易中心,申请办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续,经市房地产交易中心审核确认后,开通存量房网上签约功能。


  从事住房租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁经营机构等经营主体,应当在办理备案或开业报告后,到公司注册登记所在区住房租赁服务中心申请办理租赁平台用户认证手续,取得房源挂牌、合同网签等权限。


  市房地产交易中心依据国家和本市房地产经纪和住房租赁相关管理规定和管理需要,暂停或取消房地产经纪机构的存量房或住房租赁网签权限。


  四、建立健全行业信用体系


  (一)推行实名从业制度。凡在本市已备案的房地产经纪机构、已开业报告(信息记载)的住房租赁经营机构,应当在领取备案证书或完成开业报告后30日内,为其聘用的从业人员向市房地产经纪行业协会申请办理“房地产经纪和住房租赁从业人员信息卡”。从业人员在本市从事房地产经纪和住房租赁业务,应当办理从业人员信息卡。


  信息卡由市房地产经纪行业协会签发,一人一卡,编号唯一。信息卡加载微信二维码,可在线查验从业人员基本信息、诚信记录、违规情况,及所在机构基本信息。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时,应当向消费者主动出示实名信息卡,接受社会监督。从业人员在门店和网络平台应当实名发布买卖或租赁房源信息,并附信息卡照片供查询。任何企业或个人不得伪造信息卡,一经查实将记入行业失信名单,并向社会公示。


  房地产经纪机构和住房租赁经营机构未及时办理从业人员信息卡的,由机构注册所在区房管部门进行约谈,限期整改。逾期不整改的,记入企业诚信档案,不予办理经营机构入网认证手续;已经办理的,可暂停相关权限。


  (二)建立房地产经纪和住房租赁行业信用信息平台。市房管部门委托市房地产经纪行业协会建立行业信用信息平台,并进行日常管理和维护。市房管部门应当推进房地产经纪和住房租赁行业信用分级分类监管,会同发展改革、市场监管、城管执法、金融、税务等部门建立诚信激励和失信惩戒机制。对诚实守信的从业主体在办理房源核验、合同网签、资金监管等业务时,根据实际情况提供便利服务措施;在选择政府招投标项目或实施财政奖补时,予以优先考虑;在日常检查、专项检查中,可实施免检或降低检查频次;对违法失信、风险较高的市场主体,适当提高抽查比例和频次。对违法违规的机构和从业人员,通过部门信息共享,采取联合惩戒措施,将严重失信主体列为重点监管对象。


  五、加强从业主体管理信息化支撑


  (一)市房屋状况信息中心负责“上海市住房租赁平台从业主体管理系统”(以下简称“主体管理系统”)的建设和维护,保障系统平稳运行及数据安全。房地产经纪机构备案和住房租赁经营机构开业报告手续应当通过主体管理系统办理。原房地产市场监管信息系统内的房地产经纪机构备案数据同步迁移至主体管理系统。


  (二)主体管理系统应当在市住房租赁公共服务平台的统一框架下,与住房租赁基础房源数据库、住房租赁合同网签备案系统、房地产经纪行业信用信息平台实现互联互通,并通过市大数据中心,与市发展改革委、市市场监管局、市经信委、市城管执法局等部门实现业务联动和数据交互。在此基础上,逐步建立健全房地产经纪机构、住房租赁经营机构和从业人员信用评价体系。


  (三)发挥信息查询和统计分析作用。市、区两级房管部门和交易中心、城管执法部门、街镇相关管理部门可根据各自权限,使用主体管理系统,查询相关信息并进行统计分析。


 

上海市房屋管理局

2021年2月25日


推荐阅读

审计署通报中国银行“私募”扮“公募”被认定违规或属实,但被定性逃税则未必……

  一、审计署的通报内容

  6月23日,审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告。金融风险领域的一则通报引发市场强烈震动。国有大行中国银行被查实存在系统性涉税违规问题:2023年4月至2025年8月,该行借助两家下属金融机构通道,组织大量本行员工以1元至100元小额出资“凑人头”,将11只私募基金违规包装为公募基金,利用公募基金免征所得税的政策红利,累计逃避缴纳税款23.67亿元。

  二、私募基金合格合格投资者的条件

  (一)《中华人民共和国证券投资基金法》(主席令第七十一号)

  “第八十八条 非公开募集基金应当向合格投资者募集,合格投资者累计不得超过二百人。

  前款所称合格投资者,是指达到规定资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (二)《私募投资基金监督管理条例》(国务院令第762号)

  “第十八条 私募基金应当向合格投资者募集或者转让,单只私募基金的投资者累计不得超过法律规定的人数。私募基金管理人不得采取为单一融资项目设立多只私募基金等方式,突破法律规定的人数限制;不得采取将私募基金份额或者收益权进行拆分转让等方式,降低合格投资者标准。

  前款所称合格投资者,是指达到规定的资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力,其认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (三)《私募投资基金监督管理暂行办法》(中国证券监督委员会2017-12-29 )

  “第十二条 私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:

  (一)净资产不低于1000万元的单位;

  (二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  第十三条 下列投资者视为合格投资者:

  (一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;

  (二)依法设立并在基金业协会备案的投资计划;

  (三)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;

  (四)中国证监会规定的其他投资者。

  以合伙企业、契约等非法人形式,通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的,私募基金管理人或者私募基金销售机构应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者,并合并计算投资者人数。但是,符合本条第(一)、(二)、(四)项规定的投资者投资私募基金的,不再穿透核查最终投资者是否为合格投资者和合并计算投资者人数。”

  【对照上述法律法规文件,中国银行被认定为违规或属实】

  三、证券投资基金的所得税政策

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号):

      “二、关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策

  (一)对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。

  (二)对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       (三)对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。”

  【从财税[2008]1号中可以得出:

       1、对证券投资基金从证券市场中取得的收入,暂不征收企业所得税;

       2、也可以得出并没有将证券投资基金区分为公募和私募而分别对待;

       3、截止2026年审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告,也没有查到财政部或国家税务总局明确的将私募证券投资基金从财税[2008]1号文适用范围中排除的明确的文件规定】

  四、百思不得其解的问题

  有稽查案例支持,有专家撰文背书,现在又有审计署也这么说。

  但谁能明确指出:私募证券投资基金不适应财税[2008]1号文的暂免征收企业所得税的规定到底出自哪法哪规哪文呢?

疑问:私募基金征收企业所得税有法律依据吗?

  这个问题的答案,关乎当前资本市场中大量私募基金及其投资者的纳税义务边界,也关乎财税〔2008〕1号文施行近二十年后仍在制造的征纳争议。从税法和政策两个维度展开分析,结论指向一个严肃的判断:现行法律框架下,对私募基金征收企业所得税的依据并不充分,当前的征管实践建立在扩大解释和内部口径之上,缺乏正式规范性文件的支撑。

       企业所得税实务操作政策指引(北京税务)

       2.证券投资投资基金分红免税问题

       2012 年修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》(从2013年6月1日起施行)将证券投资基金分为公开募集基金和非公开募集基金,公开募集基金简称公募基金,非公开募集基金简称私募基金,而修订前的《证券投资基金法》不包括私募基金。按照《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条第(二)项的规定,对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       问:对投资者从私募基金分配中取得的收入能否享受暂不征收企业所得税的税收优惠?

       答:考虑到一是财税〔2008〕1号出台时,是针对原《证券投资基金法》中规定的公募基金给予免税,政策出台时不包括私募基金;二是私募基金操作方式灵活,受监管程度低,且其投资者多为高净值人群,不适用于社会普通大众,大众参与度低,因此从优惠取向和维护社会公平的角度,不应对投资者从私募基金取得的分红适用免税政策。因此,对投资者从私募基金取得的分红暂不享受免税政策。

  一、财税〔2008〕1号的文义:证券投资基金未作任何排除

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条规定,对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。

  该条文三款并列,分别覆盖基金本身、投资者、管理人三个层面的所得税优惠。条文使用的核心概念是“证券投资基金”,未出现“公开募集”“非公开募集”“仅限公募”或任何排除性表述。

  从文义解释的基本原则出发,当法律条文的表述清晰、没有歧义时,应当按照条文的字面含义予以适用,不得随意添加限制条件或扩大适用范围。财税〔2008〕1号第二条的“证券投资基金”一词,在字面上不设任何限定,解释者无权在条文中添加“公募”二字。

  二、证券投资基金法的统一定义:私募基金属于证券投资基金

  《中华人民共和国证券投资基金法》第二条开宗明义:在中华人民共和国境内,公开或者非公开募集资金设立证券投资基金,由基金管理人管理,基金托管人托管,为基金份额持有人的利益,进行证券投资活动,适用本法。

  该条文对“证券投资基金”作出统一法律定义,明确将公开募集基金和非公开募集基金共同纳入“证券投资基金”的法律概念之内。这是法律层面的定义,是全国人大常委会通过立法程序确立的分类体系,具有最高层级的法规范效力。

  证券投资基金法于2012年12月28日修订通过,自2013年6月1日起施行。原2003年版本的证券投资基金法仅规范公募基金,修订后的法律在第十章专门增设“非公开募集基金”,将私募基金正式纳入证券投资基金的法律框架。这一修订不是对概念的简单扩张,而是法律对经济现实的确认和规范。

  三、上位法与下位法的关系:规范性文件不得与法律相抵触

  《中华人民共和国立法法》第九十六条规定,下位法违反上位法规定的,由有关机关依照权限予以改变或者撤销。

  财税〔2008〕1号是财政部和国家税务总局制定的规范性文件,在效力层级上低于全国人大常委会制定的证券投资基金法。证券投资基金法对“证券投资基金”作出了统一的法律定义,财税〔2008〕1号作为下位规范性文件,没有对该概念作出特别定义或作出限缩规定。

  当上位法对某一法律概念作出明确界定时,下位法使用同一概念时应当遵循上位法的定义,除非下位法明确作出了不同的规定。财税〔2008〕1号既没有对“证券投资基金”给出自己的定义,也没有表述为“公开募集的证券投资基金”,更没有表述为“本法所称证券投资基金仅限于公开募集基金”。按照法律解释的一般规则,下位法使用与上位法相同的术语时,应当推定其含义与上位法一致。

  四、十三年不作修订的制度含义

  证券投资基金法修订施行至今已逾十三年。在这十三年间,财政部和国家税务总局完全有条件、有机会对财税〔2008〕1号进行修订,明确“证券投资基金”是否包含私募基金,或者明确将私募基金排除在优惠范围之外。

  十三年不作修订,这一立法不作为本身传递了一个制度信号。如果政策制定机关认为私募基金不应享受该优惠,出台一纸补充通知或修订条文并不存在法律障碍或程序障碍。长期不作表态,意味着政策制定机关至少在主观上没有形成排除私募基金的明确意志。在这种情况下,由税务机关通过内部口径、纳税咨询答复、稽查实务等方式事实上限制法律条文的适用范围,实质上绕开了正式的制度修正程序。

  五、税务机关口径的法律效力问题

  当前税务征管实践中,多地税务机关通过12366纳税咨询、内部政策指引等方式,表达“私募基金不适用财税〔2008〕1号优惠”的立场。国家税务总局及广东、江苏、湖北、深圳、北京等多地税务机关的统一口径是:该优惠的立法背景仅针对公募基金,私募基金不属于适用主体。

  这种口径在法律效力层面面临根本性困境。

  《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定,税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

  税收优惠的限制和取消,与税收的开征具有同等性质,属于税收法定原则的核心内容。如果财税〔2008〕1号在文义上包含私募基金,那么限制私募基金适用该优惠,实质上是对现行有效规范性文件适用范围的限缩,必须通过正式修订或出台同等效力的规范性文件来完成。各地税务机关的内部口径和纳税咨询答复,不属于法律、行政法规或正式规范性文件,不具备限制或取消税收优惠的法律效力。

  从纳税人的角度来看,一个合规设立的私募基金依据证券投资基金法属于“证券投资基金”,依据财税〔2008〕1号主张享受所得税免税优惠,在文义层面具有充分的法律依据。税务机关以内部口径否定纳税人的主张,一旦进入行政复议或行政诉讼程序,税务机关的执法依据将面临严格的司法审查。

  六、私募基金与公募基金适用同一优惠条款的实质合理性

  反对私募基金享受优惠的主要理由是政策目的论:财税〔2008〕1号的立法初衷是扶持面向社会公众的普惠型公募理财,降低普通居民理财税负。私募基金面向合格投资者,不具备普惠属性,不应纳入扶持范围。

  这种目的论解释存在两个层面的问题。

  第一,法律解释应当以条文文义为基础,目的论解释只能在文义存在模糊时作为补充,不能在文义清晰时替代文义解释。财税〔2008〕1号的“证券投资基金”一词,在证券投资基金法已经作出统一定义的前提下,文义上不存在模糊空间。以政策目的为由限缩文义的适用范围,不是法律解释,而是法律修改。

  第二,即使从政策目的角度分析,证券投资基金法在2013年修订时将私募基金纳入法律规范框架,本身就是为了规范和发展私募基金行业,将其纳入多层次资本市场的组成部分。法律给予私募基金合法地位,就是为了促进私募基金行业的健康发展。财税优惠政策跟随法律概念同步覆盖私募基金,在法律政策体系上具有一致性。

  七、国务院制定税收优惠的权限与约束

  《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条规定,根据国民经济和社会发展的需要,或者由于突发事件等原因对企业经营活动产生重大影响的,国务院可以制定企业所得税专项优惠政策,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  财税〔2008〕1号开篇即明确“根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条的规定,经国务院批准”。这是国务院依据企业所得税法授权制定的专项优惠政策,具有法律授权的正当性,在效力层级上属于经法律授权制定的行政法规性文件。

  国务院在制定该优惠时,依据当时有效的2003年版证券投资基金法,彼时“证券投资基金”仅指公募基金。但当全国人大常委会通过修订证券投资基金法,将私募基金纳入“证券投资基金”的法律定义后,国务院依据原授权制定的优惠政策,在文义上自动覆盖了法律重新定义的“证券投资基金”全部范围。国务院如果要限缩范围,应当通过相同层级的程序重新明确,而不是由下属部门通过内部口径操作。

  八、总结:对私募基金征收企业所得税的法律依据不充分

  综合以上分析,从税法和政策角度可以得出以下判断。

  第一,财税〔2008〕1号第二条“证券投资基金”的文义包含私募基金。条文未作排除,解释者无权添加限制条件。

  第二,证券投资基金法第二条将私募基金纳入“证券投资基金”的法定定义。下位规范性文件使用同一术语,应当遵循上位法的定义。

  第三,税收法定原则要求税收优惠的限制和取消必须通过正式规范性文件完成。各地税务机关的内部口径不具备限制优惠适用范围的法律效力。

  第四,十三年不作修订的制度事实,客观上形成了私募基金适用优惠的合理期待,政策制定机关的沉默不能成为税务机关扩大征税权力的依据。

  第五,当前对私募基金征收企业所得税的征管实践,建立在内部口径和政策解释之上,缺乏正式规范性文件的明确支撑。在法律层面,对私募基金征收企业所得税的依据不充分。

  制度层面的真正问题在于:财税〔2008〕1号长期未根据证券投资基金法的修订作出同步调整,制造了长达十余年的法律适用模糊地带。纳税人依据文义主张免税有充分理由,税务机关依据内部口径要求征税也有行政惯性,而真正的解决方案只能是财政部和国家税务总局出台正式文件,对“证券投资基金”在财税〔2008〕1号中的含义作出明确界定。在正式文件出台之前,向私募基金征收企业所得税的法律依据,始终处于争议之中,而这种不确定性本身,就是对税收法治原则的一种持续消解。