新疆维吾尔自治区国家税务局、新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第16号 新疆维吾尔自治区国家税务局、新疆维吾尔自治区地方税务局关于修订《纳税服务投诉管理实施办法》的公告
发文时间:2016-09-29
文号:新疆维吾尔自治区国家税务局、新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第16号
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为规范纳税服务投诉工作,维护纳税人合法权益,根据《国家税务总局关于完善纳税服务投诉管理制度有关问题的通知》(税总函[2016]57号),新疆国税局、新疆地税局联合修订了《纳税服务投诉管理实施办法》,现予以发布,自2016年11月1日起施行。原《新疆国税局、新疆地税局关于修订〈纳税服务投诉管理实施办法〉的公告》(新国税公告[2015]第9号)同时废止。 

 

  特此公告。 

 

  附件: 纳税服务投诉事项处理表 

 

新疆维吾尔自治区国家税务局

新疆维吾尔自治区地方税务局 

2016年9月29日

 


纳税服务投诉管理实施办法 

 

  第一章 总则 

 

  第一条 为保护纳税人合法权益,规范纳税服务投诉管理工作,构建和谐税收征纳关系,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《国家税务总局关于修订<纳税服务投诉管理办法>的公告》(国家税务总局公告2015年第49号),结合新疆维吾尔自治区国税、地税实际工作,制定本实施办法。 

 

  第二条 纳税人(含扣缴义务人和其他涉税当事人,下同)认为税务机关及其工作人员在履行纳税服务职责过程中未提供规范、文明的纳税服务或者侵犯其合法权益,向税务机关进行投诉,税务机关办理纳税人投诉事项,适用本实施办法。 

 

  第三条 对依法应当通过税务行政复议、诉讼等法定途径解决的事项,应当依照有关法律、行政法规的规定办理。 

 

  第四条 纳税人进行纳税服务投诉应当客观真实,不得隐瞒、歪曲、捏造事实,不得诬告、陷害他人。 

 

  第五条 各级税务机关及其工作人员在办理纳税服务投诉事项中,必须坚持合法、公正、及时的原则,不得徇私、偏袒,不得打击、报复。 

 

  第六条 区县级以上(含本级)税务机关的纳税服务主管部门具体办理纳税服务投诉事项,负责受理、调查、处理纳税服务投诉。 

 

  第七条 各级税务机关应当配备专门人员从事纳税服务投诉管理工作,保障纳税服务投诉工作的顺利开展。 

 

  根据工作需要,各级税务机关应设置投诉登记(反馈)岗、投诉受理岗、投诉处理岗、投诉领导审核岗工作岗位。 

 

  投诉登记(反馈)岗工作职责:负责接收登记投诉事项,制作工单;将投诉处理结果反馈给纳税人并回访;对投诉事项整理归档。 

 

  投诉受理岗工作职责:负责审查投诉事项内容,判断是否属于投诉工单,提交领导审核。 

 

  投诉处理岗工作职责:负责判断是否属于本局处理,提出受理或者不予受理意见,提交领导审核;负责对本局投诉事项进行调查、取证,查阅相关资料,制作调查笔录及调查报告;对投诉相关资料进行统计分析,研究纳税服务投诉工作中发现的问题,提出工作建议;办理纳税服务投诉案件的统计、通报和上报工作。 

 

  投诉领导审核岗工作职责:负责审核投诉工单内容,提出处理意见及调查要求并对调查结果进行审核。 

 

  第八条 纳税服务部门受理纳税服务投诉,不得向投诉人收取任何费用。各级税务机关应保障工作所需经费以及必需的设备和工作条件。 

 

  第九条 各级税务机关应通过12366纳税服务热线系统“投诉举报模块”对投诉事项进行受理、转办、处理、分析、反馈、检查,各岗位根据职责将投诉相关信息录入《纳税服务投诉事项处理表》。 

 

  第二章 纳税服务投诉范围 

 

  第十条 本办法所称纳税服务投诉包括: 

 

  (一)纳税人对税务机关工作人员服务态度不满意而进行的投诉; 

 

  (二)纳税人对税务机关及其工作人员服务质效不满意而进行的投诉; 

 

  (三)纳税人认为税务机关及其工作人员在履行职责过程中侵害其合法权益而进行的投诉。 

 

  第十一条 对服务态度的投诉,是指纳税人认为税务机关工作人员在履行纳税服务职责过程中工作用语、行为举止不符合文明服务规范要求而进行的投诉。具体包括: 

 

  (一)税务机关工作人员使用服务忌语的; 

 

  (二)税务机关工作人员对待纳税人态度恶劣的; 

 

  (三)税务机关工作人员行为举止违背文明礼仪服务规范其他要求的。 

 

  第十二条 对服务质效的投诉,是指纳税人认为税务机关及其工作人员办理涉税业务时,未能提供规范、高效的服务而进行的投诉。具体包括: 

 

  (一)税务机关及其工作人员未按规定时限办理、回复涉税事项的; 

 

  (二)税务机关及其工作人员受理纳税人涉税事项或者接受纳税人涉税咨询,按规定应当一次性告知而未能一次性告知的; 

 

  (三)在涉税业务办理、纳税咨询、服务投诉和税收工作建议方面,税务机关工作人员未履行首问责任制的; 

 

  (四)税务机关未按照办税公开要求的范围、程序或者时限,公开相关税收事项和具体规定,未能为纳税人提供适当的查询服务的。 

 

  (五)税务机关及其工作人员违反纳税服务规范其他要求的。 

 

  第十三条 侵害纳税人合法权益的投诉,是指纳税人认为税务机关及其工作人员在履行纳税服务职责过程中未依法执行现行税收法律法规规定,侵害纳税人的合法权益而进行的投诉。具体包括: 

 

  (一)税务机关及其工作人员泄露纳税人商业秘密或者个人隐私的; 

 

  (二)税务机关及其工作人员擅自要求纳税人提供规定以外资料的; 

 

  (三)税务机关及其工作人员妨碍纳税人行使纳税申报方式选择权的; 

 

  (四)税务机关及其工作人员妨碍纳税人依法要求行政处罚听证、申请行政复议以及请求行政赔偿的; 

 

  (五)同一税务机关违反规定,在一个纳税年度内,对同一纳税人就同一事项实施超过1次纳税评估或者超过2次税务检查的; 

 

  (六)税务机关及其工作人员违反规定强制纳税人出具涉税鉴证报告,违背纳税人意愿强制代理、指定代理,违规搭售或销售计算机、扫描仪等电子设备行为的; 

 

  (七)税务机关及其工作人员违反规定或者违背公开承诺,有侵害纳税人合法权益的其他行为的。  


        第三章 提交与受理 

 

  第十四条 纳税人对纳税服务的投诉一般应采取实名投诉。投诉可通过门户网站、12366热线、信函或者现场等方式提出。 

 

  各级税务机关非投诉受理岗工作人员接到纳税人对税务机关及其工作人员的投诉,应严格按照首问责任制工作要求,正确指引纳税人办理相关事宜,不得推诿。 

 

  第十五条 纳税人进行实名投诉,应当列明下列事项: 

 

  (一)投诉人的姓名(名称)、有效联系方式; 

 

  (二)被投诉单位名称或者被投诉个人的相关信息及其所属单位; 

 

  (三)投诉请求、主要事实、理由。 

 

  纳税人通过电话或者当面方式提出投诉的,税务机关在告知纳税人的情况下可以对投诉内容进行录音或者录像。 

 

  第十六条 纳税人对税务机关及其工作人员的投诉,可以向本级税务机关提交,也可以向其上级税务机关提交。 

 

  第十七条 已就具体行政行为申请税务行政复议或者税务行政诉讼,且被依法受理的,不可同时进行纳税服务投诉,但具体行政行为同时涉及纳税服务态度问题的,可就纳税服务态度问题进行投诉。 

 

  第十八条 纳税服务投诉符合本办法规定的投诉范围且属于下列情形的,税务机关应当受理: 

 

  (一)纳税人进行实名投诉,且投诉材料符合本办法第十五条要求; 

 

  (二)纳税人虽进行匿名投诉,但投诉的事实清楚、理由充分,有明确的被投诉人,投诉内容具有典型性。 

 

  第十九条 属于下列情形的,各级税务机关不予受理: 

 

  (一)违反法律、法规、规章有关规定的; 

 

  (二)针对出台的法律、法规、规章和规范性文件规定进行投诉的; 

 

  (三)投诉人就税务机关已处理完毕的相同事项进行投诉,经上级税务机关复核后维持原处理决定的; 

 

  (四)投诉事实不清,没有具体诉求或者有效联络方式,无法核实办理的; 

 

  (五)不属于本办法投诉范围的其他情形。 

 

  第二十条 税务机关收到投诉后,应于2个工作日内进行审查,决定是否受理,并分别按下列方式处理:

 

  (一)投诉事项符合本办法规定受理范围的,投诉受理岗工作人员填写《纳税服务投诉事项处理表》,按照“属地管理、分级负责”的原则处理。属于本级税务机关处理权限的,应当按照规定调查处理;不属于本级税务机关处理权限的,1个工作日内转交有权处理的税务机关处理。 

 

  (二)投诉事项不符合本办法规定受理范围决定不予受理的,由投诉受理岗工作人员填写《纳税服务投诉事项处理表》,记录不予受理的理由及依据。 

 

  (三)对于投诉要件不全的,应当及时与投诉人取得联系,补正后予以受理。 

 

  (四)受理结果应当以适当形式告知实名投诉人。对匿名投诉,应当登记留存,如投诉人回访,可口头告知。 

 

  第二十一条 税务机关收到投诉后,未按本办法第二十条规定期限作出不予受理决定,或者移送相关部门处理的,自收到投诉之日起视为受理。 

 

  第二十二条 上级税务机关认为下级税务机关应当受理投诉而不受理或者不予受理的理由不成立的,可以责令其受理。其受理时间自责令受理之日起计算。 

 

  第二十三条 有下列情形之一的,上级税务机关可直接受理应当由下级税务机关受理的纳税服务投诉: 

 

  (一)上级税务机关有根据认为投诉事项由下级税务机关受理可能影响公正处理的; 

 

  (二)对于可能造成社会影响的重大、紧急投诉事项,或者10人以上群体性投诉事件的; 

 

  (三)其他上级税务机关认为有必要直接受理的投诉事件。 

 

  第二十四条 投诉人的同一投诉事项涉及两个或者两个以上税务机关的,应当由首诉税务机关牵头协调处理。首诉税务机关协调不成功的,应当向上级税务机关申请协调处理。 

 

  第二十五条 各级税务机关应通过各种渠道,向纳税人及社会公众公布负责受理纳税服务投诉事项的机构名称、通讯地址、投诉电话、传真电话、网址、电子邮箱等信息,以及与纳税服务投诉有关的规章制度。 

 

  第四章  调查与处理 

 

  第二十六条 税务机关对所投诉事项进行调查、处理时,应本着公平公正、注重调解、化解争议的原则开展。调查处理纳税服务投诉事项,应当由两名以上工作人员参加。 

 

  第二十七条 投诉人要求保密的,税务机关及其工作人员应当为投诉人保密;调查人员与投诉事项或者投诉人、被投诉人有利害关系的,应当回避。 

 

  第二十八条 投诉处理岗工作人员在对投诉的具体事项进行调查、核实时,应充分听取投诉人、被投诉人和第三方的意见,查阅相关文件资料,调取有关证据,必要时可实地核查。 

 

  第二十九条 被调查单位和人员应当配合投诉处理岗工作人员的工作,不得拒绝、推诿或者阻挠。 

 

  第三十条 投诉处理岗工作人员调查或实地核查,应当制作调查笔录,记录调查的时间、地点、调查人员、在场人员、调查经过、结果,由调查人、在场人签字或者盖章,并于调查工作终结后1个工作日移交登记(反馈)岗。 

 

  第三十一条 调查过程中发生下列情形之一的,应当终结调查: 

 

  (一)投诉内容不具体,无法联系投诉人或者投诉人拒不配合调查,导致无法调查核实的; 

 

  (二)投诉事实经查不属于纳税服务投诉事项的; 

 

  (三)投诉人自行撤销投诉,经核实,确实不需要进一步调查的; 

 

  (四)投诉人、被投诉人达成一致意见,投诉得到解决并撤诉的。 

 

  第三十二条 经调查,投诉的事实不属于纳税服务投诉事项的,由投诉处理岗即时退回投诉受理岗,由投诉受理岗工作人员报经投诉领导审核岗批准后,于1个工作日内移送有关部门处理。 

 

  第三十三条 投诉处理岗工作人员根据所投诉事项的调查核实情况,对投诉的事项提出处理意见,报经投诉领导审核岗批准后执行。 

 

  (一)投诉事实成立的,税务机关应当责令被投诉人限期改正,并视情节轻重提请法规、人事、纪检监察、督察内审等部门给予被投诉人相应的处理。 

 

  (二)投诉事实不成立的,税务机关应当向实名投诉人说明情况。 

 

  对于匿名投诉,投诉处理岗工作人员应在《纳税服务投诉事项处理表》“办理结果”一栏注明最终处理意见。投诉人查询时,可予以告知。 

 

  第三十四条 对于可能造成社会影响的重大、紧急投诉事项,或者10人以上群体性投诉事件,税务机关应及时依法采取措施,防止影响的扩大。同时,要立即向本机关负责人和上级机关纳税服务部门报告。 

 

  第三十五条 纳税人因服务态度不满进行的纳税服务投诉事项应当在10个工作日内办结。 

 

  纳税人因服务质效和侵犯权益进行的纳税服务投诉事项,应当在20个工作日内办结;情况复杂的,经受理税务机关纳税服务部门负责人批准,可以适当延长办理期限,但延长期限不得超过15个工作日,并以适当形式告知投诉人。 

 

  第三十六条 被投诉人应当按照责令改正要求的限期,对投诉事项予以改正,并自限期期满之日起3个工作日内将改正结果书面报告作出处理决定的税务机关。 

 

  第三十七条 投诉登记(反馈)岗工作人员应采取适当形式,于收到被投诉人改正结果书面报告之日起2个工作日内,将改正结果告知实名投诉人。投诉人对处理结果不满意的,税务机关应当分析原因,并决定是否开展补充调查。 

 

  第三十八条 纳税人当场提出投诉,事实简单、清楚,不需要进行调查的,税务机关可以即时进行处理。即时处理的投诉案件,投诉受理岗应于事后补填《纳税服务投诉事项处理表》备案。 

 

  第三十九条 纳税人当场投诉事实成立的,被投诉人应当立即停止或者改正被投诉的行为,并向纳税人赔礼道歉,税务机关应当视情节轻重给予被投诉人相应处理;投诉事实不成立的,处理投诉事项的税务机关工作人员应当向纳税人说明理由。 

 

  第四十条 投诉登记(反馈)岗工作人员应当自纳税服务投诉事项办结后2个工作日内,完成投诉相关资料的收集、整理、归档工作。 

 

  第四十一条 国、地税联合办税涉及到的纳税服务投诉,按照属地(国税办税服务厅、地税办税服务厅)与属人(国税服务人员、地税服务人员)相结合的原则受理和处理。 

 

  第五章 指导与监督 

 

  第四十二条 上级税务机关应当加强对下级税务机关纳税服务投诉工作的指导与监督。 

 

  第四十三条 各级税务机关应当及时对纳税服务投诉情况进行统计分析,形成统计分析报告,同时建立上级对下级税务机关纳税服务投诉办理情况通报制度,定期将投诉及处理情况进行通报。 

 

  第四十四条 纳税人可通过国地税门户网站“新疆12366国地税联合网上办税服务厅” 涉税事项办理进度查询栏目,实时查询投诉事项的处理状态。 

 

  第四十五条 各级税务机关应当积极依托12366纳税服务热线系统实现纳税服务投诉多渠道接收、同一平台处理、全程监控督办,规范流程,强化监督,不断提高纳税服务投诉处理质效。 

 

  第四十六条 纳税服务有效投诉将纳入国税局、地税局系统绩效考评中,具体考评办法由主管纳税服务部门制定。 

 

  第六章 附则 

 

  第四十七条 本办法由新疆维吾尔自治区国家税务局、地方税务局负责解释。 

 

  第四十八条 本办法自2016年11月1日起施行,原《新疆国税局、新疆地税局关于修订《纳税服务投诉管理实施办法》的公告》(新国税公告〔2015〕第9号)停止执行。 

 

  分送:伊犁哈萨克自治州国家税务局、地方税务局,各地、州、市国家税务局、地方税务局。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。