新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号 新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告
发文时间:2016-11-21
文号:新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号
时效性:全文有效
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为进一步规范和推进我区土地增值税工作,提高土地增值税管理水平,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定,现将土地增值税有关问题公告如下:


一、关于土地增值税清算单位问题


土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。对开发周期较长,纳税人自行分期的开发项目,可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。


樊剑英点评:这里比较灵活,规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话,根据项目实际情况决定。不唯证照。


同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的,应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。


樊剑英点评:明确是分三类。


二、关于土地增值税清算审核期限问题


为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求,提高清算质量和效率,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十五条规定,主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的,需经县级以上地方税务局局长批准。


三、关于人防工程成本费用扣除问题


房地产企业依法配建并经验收合格(人防部门出具验收合格手续)的人防工程,人防设施建造费用计入相关成本、费用,允许扣除。


樊剑英点评:无偿的是前提。


四、关于车库(车位、储藏室等)问题


(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。


(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(三)项的规定执行。


樊剑英点评:(国税发[2006]187号)第四条第(三)项规定为:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:


1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;


2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 


3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


相信很多企业情形为第3种类型,建成后不能办产权,也非无偿移交,而是永久使用权或有限产权的一种出售,增值税上视同销售不动产税目处理,企业所得税无论如何都会计算收入和成本应无影响,土地增值税如果不计入清算项目,势必引起其他税收问题,譬如房产税如何计征,所以有偿转让的无产权车位、地下室、储藏室、幼儿园等配套设施,还是计入清算收入的好,同时也应单独分摊开发成本,只不过区别的是如果不计算容积率,可以不分摊土地成本。


(三)关于无产权车位分摊土地成本问题,土地成本仅在可售面积中分摊,无产权的地下车位不分摊土地成本。


樊剑英点评:无产权的地下车位也不计算容积率,所以不应分摊,新疆明确是不分摊。也避免非住宅多分摊开发成本稀释增值率。


五、关于装修支出问题


房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。


六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题


清算单位中既有住宅又有商业用房的,商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整,其余扣除项目成本不得按层高系数调整。


商业用房层高系数小于1.5的,其建筑安装工程费不予调整。


商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高


樊剑英点评:没有明确是否是连体楼,我认为应该是这一种。非连体楼可以视为独立成本直接列支扣除。


七、关于统建房、集资房征收土地增值税问题


统建房、集资房立项人为房地产开发企业的,应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。


统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的,不采取预征方式征收土地增值税,应按规定据实计算缴纳土地增值税。


八、关于土地增值税预征率问题


除保障性住房外,普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。


樊剑英点评:连带着非普通住宅也要多预征税款了,原来譬如说是2~2.5%。


九、营改增后土地增值税计税依据问题


土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。


樊剑英点评:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。重点在这里不含增值税收入究竟是多少,我坚持为不含净销项税额的收入总额。


但是没有明确预征收入的确认,不过总局已经说话了——为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:


土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款


营改增后,计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括纳税人缴纳的增值税。


樊剑英点评:延伸思考:营业税金及附加扣除多少?


与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+ 营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。如果还有其他收入不能准确划分清楚,则该倒霉了,按照预缴增值税所对应税金及附加扣除。


看政策规定——营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。


十、本公告自公布之日起施行。


樊剑英点评:我可以理解为自2016年11月21日起施行吗?以前已经清算的就算了,以后的可以按本文件执行。


樊剑英点评:我觉得这个文件挺好的,支持!!!     


最后别忘了—— 营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。  


新疆维吾尔自治区地方税务局

2016年11月21日


分送:伊犁哈萨克自治州地方税务局,各地、州、市地方税务局。


自治区地方税务局财行税处承办   办公室2016年11月22日印发


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买赠业务财税处理:政策解析与实务指引

在企业日常经营中,买赠模式作为常见的促销手段,能有效提升销售额与客户粘性。然而,其背后涉及的增值税、企业所得税处理及开票规范,却因政策细节差异和地方执行口径不同,成为财税管理的重点与难点。本文结合政策规定与实务案例,从财税角度拆解买赠业务的核心处理要点,助力企业合规管控风险。

  一、从稽查案例看买赠业务的财税风险底线

  税务稽查是检验企业财税处理合规性的重要窗口,某“喵公司”买赠案例便清晰划定了风险边界。案例中,该公司在销售货物时搭配赠送的商品,因属于“买一赠一”的组合销售范畴,未被认定为“视同销售”;但对于无正常购进记录、直接用于赠送的商品,税务机关判定其不符合买赠业务的实质,需按“视同销售”补缴增值税与企业所得税。

  这一案例明确传递出核心原则:买赠业务的合规前提是“关联性”与“合理性”。只有基于真实销售行为、伴随主商品交易发生的赠送,才可能适用特殊税务处理;若赠送商品与主销售无直接关联(如无购进依据、单独无偿赠送),则需按视同销售履行纳税义务,企业需警惕此类风险。

  二、买赠业务核心税种的政策解析

  (一)企业所得税:全国统一的“公允价值分摊”规则

  关于买赠业务的企业所得税处理,国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)给出了明确且统一的规定:企业以“买一赠一”等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例分摊确认各项的销售收入。

  例如,企业以1000元销售一台公允价值800元的冰箱,同时赠送一台公允价值200元的微波炉,需将1000元销售额按8:2的比例分摊,分别确认冰箱销售收入800元、微波炉销售收入200元,而非将微波炉视为捐赠不计收入或单独计税,这一规则为企业所得税处理提供了清晰依据。

  (二)增值税:总局无明确规定,地方执行口径有差异

  与企业所得税不同,目前国家税务总局尚未针对买赠业务的增值税处理出台统一政策,实务中主流观点认为“买赠不属于无偿赠送”,无需按视同销售缴纳增值税,但具体处理方式需参照地方税务机关的执行口径,主要分为两类:

  - 按“公允价值分摊”处理:以四川(2011年6号、7号公告)、贵州(2012年第12号公告)为代表,明确买赠业务的增值税处理可比照企业所得税规则,按主商品与赠品的公允价值比例分摊总销售额,分别计算两者的增值税计税依据。

  - 按“商业折扣”处理:以江西(2013年第12号公告)为代表,要求企业将买赠业务视为商业折扣,若主商品与赠品税率一致,可直接按折扣后金额计税;若税率不同,则需分别核算不同税率商品的销售额,避免因税率差异引发计税冲突。

  三、买赠业务的开票方式:合规与实务的平衡

  开票是买赠业务财税处理的“最后一公里”,需同时满足税务合规要求与企业实务操作便捷性,常见方式有三种:

  1. 商业折扣开票:这是最普遍的方式,企业可在同一张发票上分别注明主商品、赠品的原价,再标注总折扣金额,最终按折扣后金额计税。但需注意,若主商品与赠品税率不同,此方式易因“折扣金额无法拆分”导致税率适用争议,需谨慎使用。

  2. 公允价值分摊开票:完全遵循企业所得税处理逻辑,在发票上分别列示主商品与赠品的名称、公允价值,再按分摊后的金额填写销售额与税额,实现“税会处理一致”,尤其适用于执行“公允价值分摊”口径的地区(如四川、贵州)。

  3. 折扣分摊结合开票:融合前两种方式的优势,先按公允价值拆分总销售额,再在发票上注明对应折扣,既符合江西等地“商业折扣”的政策要求,又能清晰区分不同税率商品的计税依据,是兼顾多地政策的实务优选。

  四、买赠业务的拓展场景与特殊处理

  除常见的“买物赠物”外,企业还会遇到一些拓展场景,其财税处理需结合业务实质判断:

  - 业务分类:买赠业务可分为“组合销售”(如买手机赠耳机,主赠品均为销售商品)和“附赠”(如买家电赠安装服务,赠品为服务),两者均需基于“主销售行为”确认,不得脱离主交易单独认定。

  - 附赠服务的增值税处理:目前总局无明确规定,实务中参照“混合销售”规则,按主商品的适用税率计算增值税(如买家电赠安装服务,按家电的13%税率计税,而非服务的6%税率)。

  - 消费体验类赠送:酒店住宿送矿泉水、飞机出行送餐饮等,属于企业为提升消费体验提供的“配套服务”,并非独立的买赠业务,无需在发票上单独体现赠品,按主服务(住宿、航空运输)的全额计税即可。

  五、总结:买赠业务财税处理的核心原则

  企业处理买赠业务时,需牢牢把握三大核心原则:政策依据优先,以国税函[2008]875号文为企业所得税处理基础,结合地方口径确定增值税方式;业务实质为王,判断赠送行为是否与主销售直接关联,避免“无偿赠送”的视同销售风险;开票清晰合规,根据地区政策选择匹配的开票方式,确保发票信息与计税依据一致。

  只有将政策细节与实务场景深度结合,企业才能在享受买赠促销红利的同时,实现财税处理的合规化、精细化,有效规避税务风险。