财预字[1999]139号 财政部关于印发《政府采购管理暂行办法》的通知
发文时间:1999-04-17
文号:财预字[1999]139号
时效性:全文失效
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902

失效提示:依据财政部令第34号 财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第九批)的决定,自2006年3月30日起,本法规全文废止。

  国务院各部委、各直属机构,各中直机关,各人民团体,全国人大办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团:

  为了规范政府采购行为,加强财政支出管理,提高财政资金使用效益,促进经济和社会发展,根据预算法及有关法律、行政法规,我部制定了《政府采购管理暂行办法》(以下简称《办法》)。现将《办法》印发给你们。请按照本《办法》组织开展政府采购工作。执行中有何问题,请及时函告我部。

  附件:政府采购管理暂行办法


  财政部

  一九九九年四月十七日


政府采购管理暂行办法


  第一章 总则

  第一条 为了规范政府采购行为,加强财政支出管理,提高财政资金使用效益,促进经济和社会发展,根据预算法及有关法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 各级国家机关、实行预算管理的事业单位和社会团体(以下统称采购机关)使用财政性资金办理的政府采购,适用本办法。本办法另有规定的除外。

  前款所称财政性资金,包括财政预算内资金和预算外资金。

  第三条 本办法所称政府采购,是指采购机关以购买、租赁、委托或雇用等方式获取货物、工程和服务的行为。

  第四条 有下列情形之一的政府采购,不适用本办法:

  (一)涉及国家安全和秘密的;

  (二)因战争、自然灾害等不可抗力因素,需紧急采购的;

  (三)人民生命财产遭受危险,需紧急采购的;

  (四)我国驻境外机构在境外采购的;

  (五)财政部及省级人民政府(含计划单列市,下同)认定的其他情形。

  第五条 政府采购应当遵循公开、公平、公正、效益及维护公共利益的原则。

  第六条 未经批准,采购机关不得采购外国货物、工程和服务。

  前款所称外国货物,是指最终货物为进口货物,或者最终货物虽在我国境内生产或组装完成,但其增加值含量不足总价值50%的货物。

  第七条 财政部负责全国政府采购的管理和监督工作,履行下列职责:

  (一)拟定政府采购法律、法规草案,制定政府采购政策和规章;

  (二)研究确定政府采购的中长期规划;

  (三)管理和监督政府采购活动;

  (四)收集、发布和统计政府采购信息;

  (五)组织政府采购人员的培训;

  (六)审批进入中央政府采购市场的供应商资格;

  (七)审批社会中介机构取得中央政府采购业务的代理资格;

  (八)确定并调整中央政府集中采购目录和公开招标采购范围的限额标准;

  (九)编制中央采购机关年度政府采购预算;

  (十)处理中央政府采购中的投诉事项;

  (十一)办理其他有关政府采购的事务。

  省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府财政部门负责本地区政府采购的管理和监督工作。

  第八条 财政部门不得参与和干涉政府采购中的具体商业活动。

  采购机关应当加强本部门、单位采购工作的管理,支持和协助财政部门依法履行职责。

  第二章 政府采购主体

  第九条 政府采购主体包括采购机关和供应商。

  第十条 采购机关分为集中采购机关和非集中采购机关。

  第十一条 集中采购机关负责下列政府采购事务:

  (一)统一组织纳入集中采购目录的政府采购项目;

  (二)组织由财政拨款的大型政府采购项目;

  (三)受其他采购机关的委托,代其采购或组织招投标事宜;

  (四)办理财政部门交办的其他政府采购事务。

  第十二条 本办法第十一条规定之外的其他政府采购项目,由各非集中采购机关按照本办法的有关规定自行组织采购。

  第十三条 采购机关可以委托具备政府采购业务代理资格的社会中介机构承办政府采购具体事务。

  第十四条 具备下列条件的社会中介机构,可以申请取得政府采购业务代理资格:

  (一)依法成立,具有法人资格;

  (二)熟悉国家有关政府采购方面的法律、法规和政策,接受过省级以上财政部门政府采购业务培训的人员比例达到机构人员的20%以上;

  (三)具有一定数量能胜任工作的专业人员,其中具有中级和高级专业技术职称的人员应分别占机构人员总数的60%和20%以上;

  (四)具有采用现代科学手段完成政府采购代理工作的能力;

  (五)财政部及省级人民政府规定的其他条件。

  第十五条 政府采购业务代理资格的管理办法,由财政部另行制定。

  第十六条 供应商是指具备向采购机关提供货物、工程和服务能力的法人、其他组织或者个人,包括中国供应商和外国供应商。

  第十七条 凡具备下列条件的,可以申请取得政府采购的中国供应商资格:

  (一)具有中国法人资格或者具有独立承担民事责任的能力;

  (二)遵守国家法律、行政法规,具有良好的信誉;

  (三)具有履行合同的能力和良好的履行合同的记录;

  (四)良好的资金、财务状况;

  (五)财政部及省级人民政府规定的其他条件。

  第十八条 具备下列条件之一的,可以申请取得政府采购的外国供应商资格:

  (一)经财政部及省级人民政府批准,一次性准入政府采购市场的外国法人、其他组织或者个人;

  (二)根据我国缔结或者参加的国际公约、条约、协定,所承诺的准入我国境内的政府采购市场的外国法人、其他组织或者个人。

  外国供应商享有并履行与中国供应商同等的权利和义务。

  第十九条 供应商准入政府采购市场的管理办法,由财政部另行制定。

  第三章 政府采购方式

  第二十条 政府采购采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源等采购方式。

  公开招标采购,是指采购机关或其委托的政府采购业务代理机构(统称招标人)以招标公告的方式邀请不特定的供应商(统称投标人)投标的采购方式。

  邀请招标采购,是指招标人以投标邀请书的方式邀请五个以上特定的供应商投标的采购方式。

  竞争性谈判采购,是指采购机关直接邀请三家以上的供应商就采购事宜进行谈判的采购方式。

  询价采购,是指对三家以上的供应商提供的报价进行比较,以确保价格具有竞争性的采购方式。

  单一来源采购,是指采购机关向供应商直接购买的采购方式。

  第二十一条 除第二十二条、第二十三条、第二十四条规定外,达到财政部及省级人民政府规定的限额标准以上的单项或批量采购项目,应实行公开招标采购方式或邀请招标采购方式。

  第二十二条 达到限额标准以上的单项或批量采购项目,属于下列情形之一的,经财政部门批准,可以采购竞争性谈判采购方式:

  (一)招标后,没有供应商投标或者没有合格标的;

  (二)出现了不可预见的急需采购,而无法按招标方式得到的;

  (三)投标文件的准备需较长时间才能完成的;

  (四)供应商准备投标文件需要高额费用的;

  (五)对高新技术含量有特别要求的;

  (六)财政部门认定的其他情形。

  第二十三条 达到限额标准以上的单项或批量采购的现货,属于标准规格且价格弹性不大的,经财政部门批准,可以采用询价采购方式。

  第二十四条 达到限额标准以上的单项或批量采购项目,属于下列情形之一的,经财政部门批准,可以采取单一来源采购方式:

  (一)只能从特定供应商处采购,或供应商拥有专有权,且无其他合适替代标的;

  (二)原采购的后续维修、零配件供应、更换或扩充,必须向原供应商采购的;

  (三)在原招标目的范围内,补充合同的价格不超过原合同价格50%的工程,必须与原供应商签约的;

  (四)预先声明需对原有采购进行后续扩充的;

  (五)采购机关有充足理由认为只有从特定供应商处进行采购,才能促进实施相关政策目标的;

  (六)从残疾人、慈善等机构采购的;

  (七)财政部门认定的其他情形。

  第四章 招投标程序

  第二十五条 招标人采用公开招标方式的,应当通过财政部及省级人民政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

  招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点以及获取招标文件的办法等事项。

  招标人采用邀请招标采购方式的,应当向五个以上特定供应商发出投标邀请书。投标邀请书的主要内容依前款规定。

  第二十六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目所有实质性要求和条件以及拟订合同的主要条款。

  招标文件不得要求或者标明特定的供应商以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。

  招标文件应当经采购机关确认,采购机关应当对招标文件的真实性负责。

  第二十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但是,自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日,不得少于20日。

  第二十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、人数以及与招标投标有关的其他情况。

  招标人没有标底的,标底必须保密。

  第二十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。

  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当签收保存,不得开启。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后收到的投标文件,应当原样退还,不得开启。

  投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

  第三十条 两个以上供应商可以组成一个联合体,以一个投标人的身份共同投标。

  第三十一条 开标应当按招标文件规定的时间、地点和程序,由招标人以公开方式进行。开标时应当众验明所有投标文件的密封未遭损坏。招标人应当宣读所有投标文件的有关内容并作记录存档。

  严禁投标人与招标人在开标后进行任何形式的协商谈判。

  第三十二条 评标由评标委员会负责。

  评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

  评标委员会完成评标后,应当向招标人提供书面评标报告,并推荐合格的中标候选人。

  招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

  第三十三条 中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

  中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同,并报送财政部门备案。

  第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向财政部门提交招标投标情况的书面报告。

  第五章 政府采购监督

  第三十五条 财政部门应当加强对政府采购的监督检查。监督检查包括以下主要内容:

  (一)有关政府采购的法律、法规和政策的执行情况;

  (二)政府采购项目预算的执行情况;

  (三)政府采购的采购标准、采购方式和采购程序的执行情况;

  (四)政府采购合同的履行情况;

  (五)其他应当监督检查的内容。

  被监督检查的单位和个人应当如实反映情况,提供有关材料。

  第三十六条 财政部门发现正在进行的政府采购严重违反规定,可能给国家、社会公众和当事人利益造成重大损害或导致采购无效的,应当责令采购机关停止采购,并及时作出处理。

  第三十七条 采购合同当事人应当全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。

  合同当事人协商一致需变更合同实质性条款或订立补充合同的,应当报送财政部门备案。

  第三十八条 采购机关应当对采购合同的标的组织验收,根据验收结果,在验收结算书上签署意见并报送财政部门。

  第三十九条 财政部门根据采购合同对验收结算书进行审核,符合规定的,办理采购资金的拨款手续。

  采购资金拨款管理办法,由财政部另行制定。

  第四十条 国有资产管理部门应当加强新增国有资产的管理,及时办理新增资产的登记。

  第四十一条 政府采购当事人认为自己的合法权益受到损害,可以向财政部门提出书面投诉。财政部门应当在收到投诉书之日起30日作出处理。

  第四十二条 政府采购应当接受审计、监察等部门以及社会的监督。任何单位和个人有权对政府采购中的违法行为进行控告和检举,财政部门及有关部门应当及时进行处理。

  第六章 法律责任

  第四十三条 采购机关有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正,并可给予警告;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由其行政主管机关给予行政处分;给供应商造成损失,应当承担赔偿责任:

  (一)应当采用招标采购方式而未采用的;

  (二)擅自提高采购标准的;

  (三)委托不具备政府采购业务代理资格的社会中介机构承办采购事务的;

  (四)与社会中介机构或者供应商违规串通的;

  (五)开标后与投标人进行协商谈判的;

  (六)中标通知书发出后,无正当理由不与中标人签订采购合同的;

  (七)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;

  (八)其他违反政府采购的情形。

  第四十四条 供应商有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正、给予警告,并按有关规定处以罚款;给采购机关造成损害的,应当承担赔偿责任:

  (一)提供虚假材料,骗取政府采购供应商资格的;

  (二)提供虚假投标材料的;

  (三)采用不正当手段抵毁、排挤其他供应商的;

  (四)与采购机关或者社会中介机构违规串通的;

  (五)开标后与招标人进行协商谈判的;

  (六)中标后,无正当理由不与采购机关签订采购合同的;

  (七)向采购主管机构、采购机关、社会中介机构等行贿或者提供其他不正当利益的;

  (八)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;

  (九)其他违反政府采购规定的情形。

  第四十五条 社会中介机构有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正、给予警告,并按有关规定处以罚款;给采购机关、供应商造成损失的,应当承担赔偿责任:

  (一)提供虚假材料骗取政府采购业务代理资格的;

  (二)超出代理权限进行采购业务的;

  (三)与供应商违规串通的;

  (四)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;

  (五)其他违反政府采购规定的情形。

  第四十六条 采购主管机构的工作人员,不履行本办法的规定,徇私舞弊、玩忽职守的,由有关主管机关给予行政处分。

  第四十七条 具有本办法第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的情形,情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

  第四十八条 对财政部门作出的投诉处理或者处罚,当事人不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第七章 附则

  第四十九条 采购机关用国际组织、外国政府或者外国法人、其他组织及其个人的贷款或者赠款进行采购,贷款或赠款人对采购方式有约定的,从其约定。

  第五十条 本办法由财政部负责解释。省级财政部门可以依据本办法制定具体实施办法。

  第五十一条 本办法自发布之日起施行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。