甘肃省国家税务局甘肃省地方税务局关于印发《“一窗式”联合办税服务管理办法[试行]》的通知
发文时间:2017-03-30
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各市(州、区)国家税务局、地方税务局:


  为进一步贯彻落实《深化国税地税征管体制改革方案》,推进国地税合作纵深发展,根据《国家税务总局关于贯彻落实“互联网+政务服务”工作的实施意见》(税总发[2016]176号)、《国家税务总局关于深入开展2017年“便民办税春风行动”的意见》(税总发[2017]10号)精神,为进一步提升联合办税服务能力,经省国税局、地税局国地税合作2017年第一次联席会议审议通过,现将《甘肃省国家税务局甘肃省地方税务局“一窗式”联合办税服务管理办法(试行)》印发给你们,并提出以下要求,请一并抓好贯彻落实。


  一、提高认识、高度重视


  推进国地税联合办税,是税务机关转变职能、持续开展“便民办税春风行动的重要举措”,也是发挥国地税各自优势,构建税收共治格局的总体要求。推行“一窗式”联合办税服务,就是在我省已存在的联合办税服务模式的基础上,完全打破窗口和部门的界限,做到“一窗受理、两税通办”,有效解决纳税人“两头跑、重复办”的问题,为纳税人提供更加方便快捷的办税服务,打造统一规范高效的办税服务新模式,有效提升纳税人满意度和税法遵从度,为下一步全面推进国地税联合办税打下坚实基础。各级税务机关要充分认识到“一窗式”联合办税的重要意义,进一步提升合作站位,树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,凝聚合作共识,集聚合作力量,有效整合国地税服务资源,全面提升纳税服务质效。


  二、统筹规划、加强组织


  按照总局要求,3月底前全省税务系统所有办税服务厅可从“一窗一人一机双系统”、“一窗两人两机两系统”、其他“前台一窗受理、后台分别处理”三种办税服务模式中,任选一种实现办税服务厅国税、地税业务“一窗受理”,并逐渐向“一窗一人一机双系统”模式过渡。年底前实现全省所有办税服务厅“一窗一人一机双系统”的全覆盖,各办税服务厅剔除车购税、社保基金等纯业务窗口外,可结合本地实际办税情况设置窗口,为避免小型办税服务厅窗口资源的浪费,对推行窗口数目不做强行限制。


  全省各级税务机关要严格按照总局、省局要求,充分发挥国地税合作工作领导小组的作用,共同做好“一窗式”联合办税服务的工作规划,明确工作重点,划定“一窗一人一机双系统”的覆盖范围和推进时间路线图,组织落实好各项工作部署。要进一步加强组织领导,各级税务机关主要负责人要靠前指挥、亲自部署,分管局领导担负具体责任,要统筹协调,一抓到底。各级税务机关要树立集成理念,运用集成方法,发挥出集成效应,实现“一窗式”联合办税服务前台与后台的无缝对接和整体推进。


  三、加强考核,督导落实


  各级税务机关要将“一窗式”联合办税服务工作纳入绩效考评,要运用绩效管理这个“指挥棒”,发挥好导向作用,各部门要加强纵向业务指导、横向实时沟通,并定期通报,公开工作进展和成效,促进合作任务落实。要加强对“一窗式”联合办税服务工作的督促落实,要加强督查督办,紧盯重点任务、关键时点,开展督查评估,推动“一窗式”联合办税服务工作提质增效。要最大程度解决纳税人关切,对纳税人在办税过程中遇到的困难和问题,要及时处理、及时反馈,及时消除纳税人办税“痛点”,要把办税便利化真正作为现阶段推进国地税合作、放管服结合、提升纳税人满意度的重要抓手。


  省国税局、地税局将不定期组织联合调研、联合督导,实时掌握各地落实和推行情况,加强工作指导,协调相关合作事宜,解决推行困难,助推“一窗式”联合办税服务工作顺利推行。


  甘肃省国家税务局甘肃省地方税务局

  2017年3月30日




  甘肃省国家税务局甘肃省地方税务局“一窗式”联合办税服务管理办法(试行)


  第一章 总则


  第一条 为提升纳税服务水平,规范和加强联合办税服务场所管理,提高办税服务效率,确保全省“一窗式”联合办税服务模式有序推进,为纳税人提供规范、高效、文明的服务。根据《国家税务总局关于推进国税、地税办税服务厅合作共建的指导意见》(税总发[2016]42号)、《国家税务局、地方税务局合作规范(3.0版)》,结合我省工作实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称的“一窗式”联合办税服务是指在任一办税服务场所均能受理国地税涉税事项,做到“前台一窗受理、后台分别处理、限时办结反馈”。


  第三条 本办法所指办税服务场所包括国税、地税互设窗口的办税服务厅、共建办税服务厅和共驻政务服务中心。办税服务厅建设严格按照总局办税服务厅规范化建设要求执行。


  第四条 联合办税服务模式可从现有的“一窗一人一机双系统、一窗两人两机两系统和其他前台一窗受理、后台分别办结方式”三种模式中选择执行,逐步过渡到“一窗一人一机双系统”。


  第五条 各级国税、地税机关应按照下列要求加强“一窗式”联合办税服务的规范化建设,实现“三个目标”、“四个统一”。


  “三个目标”:实现服务更规范、办税更快捷、管理更高效。


  “四个统一”:统一业务流程、统一平台管理、统一人员管理、统一培训宣传。


  第六条各级国税、地税机关应当按需不定期召开联席会议,指导“一窗式”联合办税服务任务的落实,协调解决工作中存在的问题,确保按期落地见效。


  第二章 办税环境


  第七条 国税、地税互设窗口的办税服务厅不做统一要求;共建的办税服务厅对外统一命名为“XX县(市、区)国税地税联合办税服务厅”;国税、地税共驻政务服务中心的办税服务场所根据当地政府要求执行。


  第八条   “一窗式”联合办税服务场所设置“国地税综合服务”、“个性化服务”两类窗口。“国地税综合服务”窗口负责办理常规涉税业务;“个性化服务”窗口按照业务特点和阶段性工作重点设置,负责办理特殊涉税业务。


  第九条 办税服务厅要落实好“首问责任、一次性告知、值班长”等制度,鼓励各地创新服务方式,适当推行政策法规、征管、税源管理等部门派驻人员在办税服务厅咨询辅导岗轮班,加强资料预审分流,并定时传递需流转后台办结事项的文书资料。


  第三章 岗位职责


  第十条 “一窗式”联合办税受理范围:


  (一)办理纳税人、扣缴义务人等税务登记事项。


  (二)办理纳税申报、报税、税款征收等事项。


  (三)办理发票发放、代开、审验、缴销等发票管理事项。


  (四)税务违法简易处罚。


  (五)开展导税和咨询预审服务,提供办税辅导。


  (六)公开办税事项和流程,宣传税收政策。


  (七)受理涉税审批、行政许可申请,出具税收证明,办理备案事项。


  (八)办理其他相关事项。


  第十一条“国地税综合服务”窗口实行“谁受理,谁办理”办税模式;其他业务窗口实行“窗口受理,后台流转”办税模式。


  第十二条办税服务窗口岗位按照金税三期有关要求设置,除主任(副主任)岗外,其他岗位均按照前台受理、后台管理分别设立,统一岗位名称,明确岗位职责。


  第十三条办税服务厅应设置导税岗、咨询岗、值班岗。


  第十四条办税服务场所可实行一岗多人和一人多岗,但前台岗位与后台岗位不得兼岗,便于监督制约。


    第四章 业务流程


  第十五条对国税、地税机关都要求纳税人报送的有关涉税资料,实行纳税人一次报送,国税、地税信息共享共用。


  第十六条业务流转应遵循以下基本原则:


  (一)及时性。办税服务厅办理的各类涉税事项应当严格按照规定的时限办理或流转。


  (二)完整性。各类业务办理流转过程中,电子信息与纸质资料保持一致,各环节经办人应当认真核对纸质资料是否齐全、是否符合规范性要求、是否符合办理事项逻辑性,并确保资料的完整性。


  (三)规范性。业务流转的每个环节,应当按照内控机制要求,实行痕迹化管理,明确各环节工作职责。


  第十七条 办税服务场所应设置统一的资料流转架(柜),以便及时存放受理的资料。国地税通办窗口分别设置国税、地税资料流转架(柜)。


  第十八条 办税服务场所前后台业务流转规定:


  (一)国税、地税专属业务资料由受理人员整理后,分别放入国税、地税指定资料流转架(柜)。


  (二)国税、地税共属业务资料由受理人员整理后,放入受理人员所属税务机关资料流转架,同时将电子信息传递至对方税务机关。


  (三)国税、地税文书资料传递岗人员应在当日下班前,分别对各窗口已办(受)理的资料,按照流转需要进行归集。


  第十九条 受理纳税人申请办理的涉税事项按即办事项和非即办事项两大类分别处理。


  第二十条 纳税人申请办理即办事项,提交证件资料齐全,填写内容符合法定形式且完整的,办税服务厅相关窗口岗位受理后应即时办理。


  纳税人申请办理非即办事项,按照“窗口受理、内部流转、限时办结、窗口出件”程序,对同一事项实行全流程办结。


  第二十一条前台受理的涉税资料需要在部门之间和单位之间流转处理的,严格按照内控机制要求,实行痕迹管理。


  第二十二条办税服务场所与各部门业务流转规定:


  (一)即办事项流转。对需要后续调查核实的即办事项,文书资料传递岗在1个工作日内,按照规定传递下一环节实施调查。


  (二)非即办事项流转。纳税人申请资料符合规定的,办税服务厅窗口受理人员通过金税三期税收管理系统将电子信息即时传递下一环节,文书资料传递岗在1个工作日内同步流转纸质资料。终审部门对已经办结的事项应当在办结当日通知办税服务厅综合岗。


  第二十三条 纸质资料在前后台流转时,按照内控机制要求登记。部门间文书流转时,使用文书传递单,由各环节经办人签字确认。


  第二十四条 办税服务场所受理和办理的各类涉税业务资料,原则上由办税服务场所负责归档:


  (一)即办事项档案管理


  不需要后续调查核实的即办事项档案资料,由国税、地税按业务归属的税务机关分别整理,国税、地税共属业务资料由受理人所属的税务机关整理,年度终了按照档案管理规定分别移交国税、地税档案管理部门。


  需要后续调查核实的即办事项档案资料,由调查核实部门核实后,将资料在下一个工作日交办税服务厅整理归档,保留相关资料传递单备查。


  (二)非即办事项档案管理


  非即办事项档案资料由终审部门负责整理归档,办税服务厅保管相关资料传递单以及纳税人签章的《送达回证》。


  第二十五条 对外文书出具。文书资料传递岗收到相关岗位反馈的资料或信息时,应在1个工作日内将相关资料或信息传递至受理窗口,并以电话、短信等即时通讯工具及时通知纳税人取件,由文书受理窗口制作相关文书和送达回证。


  第二十六条 办税服务场所应加强印章管理,各地根据实际情况规范印章使用。上级税务机关明确要求的,遵照上级要求执行。


  第二十七条各地可结合工作实际细化业务办理流程。


  第五章 服务方式


  第二十八条办税服务厅全面推行办税公开,通过公告栏或电子显示屏、触摸屏等设施公开国税、地税的税收政策、联合办税程序、服务承诺、税务违法违章处罚标准、办理时限、办公时间、咨询和投诉举报电话等事项。


  第二十九条 办税服务厅应当提供以下服务:


  (一)导税服务。国税、地税联合设置导税咨询台,解答纳税人办税咨询,提供资料预审分流服务,辅导纳税人填写涉税表单,引导纳税人到相关的服务区域或窗口办理各类涉税事项,指引纳税人正确使用自助办税设备。


  (二)预约服务。完善办税服务厅、官方网站、12366纳税服务热线以及移动办税平台的预约功能,为纳税人提供线上、线下多元化的预约服务渠道,方便纳税人预约。办税服务厅可根据申报期办税业务量峰值高低、办税事项集中度等情况向纳税人提供错峰预约,纳税人接受错峰预约办税的,应安排绿色通道快速为纳税人办理涉税事宜。有条件的地区可采取双向预约。


  (三)延时服务。办税服务厅对已到下班时间正在办理涉税事宜或已在办税服务场所等候办理涉税事项的纳税人,应主动延长工作时间,直至涉税事项办结。


  (四)限时服务。办税服务厅在受理非即办事项时,应告知纳税人办理时限。因客观原因,不能按期办结需要延期的事项,应当按规定审批后,在办理时限到期之前告知纳税人,并明确延期办理时限。


  (五)一次性告知。纳税人咨询相关涉税事项时,工作人员应一次性告知咨询事项的全部资料和相关办理流程。


  (六)提醒服务。办税服务厅应采取书面通知、电话告知以及网络、手机客户端等方式,主动提醒纳税人依法履行纳税义务、告知纳税人相关税收政策或办理程序。


  第三十条 办税服务厅应当加强领导值班,申报期内值班领导由国税局、地税局领导班子成员轮流担任,非申报期内由业务部门负责人轮流担任。值班领导负责部门间协调,处理值班期间发生的突发事件,组织处理应急实施,接受纳税人咨询或投诉。值班领导在值班期间要坚守工作岗位,并填写值班日志。


  第三十一条 办税服务厅应当以畅通、安全、平稳为原则,重点围绕办税拥堵、现场冲突、系统故障等方面情况,建立和完善应急处理预案。成立应急处置小组,组织相关部门和人员熟练掌握预案内容,妥善应对和处置可能出现的各种情况。


  第六章 人员管理


  第三十二条 县(市、区)国税、地税机关应当配强配足办税服务厅工作人员,将政治素质高、业务能力强、服务意识优的人员配备到办税服务厅。


  第三十三条 对互设窗口的单位,互派人员接受驻在单位统一管理,由办税服务厅所属税务机关指定办税服务厅主任,国税、地税双方应确定一名业务骨干担任联合办税服务厅副主任,协助主任对各自所属业务及人员进行指导和管理。


  对共建办税服务厅的,由国税、地税共同协商,互派办税服务厅主任、副主任,具体管理办法由各地国税、地税机关共同制定。


  对共驻政务服务中心的,在服从政务中心日常管理的基础上,由国税、地税共同管理。


  第三十四条 办税服务厅工作人员在为纳税人提供办税服务的过程中应当严格遵守文明礼仪,规范服务行为、提升服务质效。


  第三十五条 各级国税、地税机关要认真落实国家税务总局有关激励措施,积极创造有利条件,努力探索实现途径,在人员安排、干部晋升、评优选先、岗位奖励、绩效考核等方面向办税服务厅工作人员倾斜,切实提高工作人员的政治待遇和经济待遇。


  第三十六条 办税服务厅应当严格落实轮休、调休和弹性工时等制度,积极创造条件,为办税服务厅工作人员提供休息区和必要的减压设施。


  第三十七条 办税服务厅应当加强税务文化建设及人员思想政治工作,根据综合评价评选月度、季度、年度纳税服务明星,树立标杆,增强服务人员的职业荣誉感和成就感。


  第三十八条 办税服务厅应当建立风险提醒机制、协调沟通机制,防范税收风险。


  第七章 联合培训


  第三十九条 学习培训应当以联合办税服务需求为导向,以综合素质提升为目标,坚持统筹安排、分级分类、上下结合、学以致用的原则。


  第四十条各级国税、地税机关人事教育部门应定期开展工作人员培训需求调查,根据调查结果和上级工作安排制定年度培训计划,确定学习培训内容、形式、地点,统筹调配培训师资,合理安排培训期次,牵头组织开展培训。


  第四十一条 学习培训形式应当灵活多样,按照鼓励自学与岗位培训相结合、理论培训与实际操作相结合的方式。从思想文化、职业道德、业务知识和岗位技能、沟通技巧、服务礼仪等方面,切实提高工作人员综合素质和服务水平。


  第八章 附则


  第四十二条 本办法由甘肃省国家税务局、甘肃省地方税务负责解释。各地可根据本办法结合实际制定具体实施办法。办税服务室可参照办税服务厅执行。


  第四十三条 本办法自发布之日起施行。《甘肃省国家税务局甘肃省地方税务局联合办税服务厅管理办法(试行)》(甘国税发[2016]243号)同时废止。


 


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。