国家税务总局福建省税务局公告2018年第4号 国家税务总局福建省税务局关于加强房地产业税源管理的公告
发文时间:2018-06-15
文号:国家税务总局福建省税务局公告2018年第4号
时效性:全文有效
收藏
604

为加强房地产税收管理,根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)等规定,现就房地产业税源管理有关事项公告如下:


  一、项目基本信息登记


  房地产开发企业应自取得《建设工程规划许可证》时起,以《建设工程规划许可证》所载建设项目为单位建立台账,填写《房地产项目基础信息表》(附件1),并于次月15日前向主管税务机关备案。基础信息发生变动的,应于次月15日前向主管税务机关备案。


  二、项目建设管理


  房地产开发企业取得《建筑工程施工许可证》后,填写《房地产项目工程票款情况月报表》(附件2),于次月15日前向主管税务机关备案,并根据工程票款结算情况更新报表内容。


  房地产开发企业应要求项目建设方开具增值税发票时按照以下要求规范开具:在“商品和服务名称”栏注明建筑服务名称(有施工许可证的工程,填写许可证上所载的工程名称,无施工许可证的工程,以《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称为前缀加上对应的服务内容,如“***绿化工程”),在“备注”栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称(与《建设工程规划许可证》上记载的项目名称一致)。


  三、项目销售管理


  房地产开发企业应自发生销售行为的当月起,填写《房地产项目销售情况月报表》(附件3),于次月15日前向主管税务机关备案,同时按项目归集开票明细信息和销售合同信息留存备查。


  房地产开发企业发生视同销售房地产项目时,应在发生所有权转移时,将相关信息填入《房地产项目销售情况月报表》。


  房地产开发企业销售自行开发的房地产时,应通过增值税发票管理系统开具增值税发票,并按照以下要求规范开具:在“商品和服务名称”栏注明《建设工程规划许可证》上所载的建设项目名称,在“规格型号”栏注明“住房”或“非住房”,在“单位”栏注明标准面积,在“备注”栏注明销售房号、含税合同价款、合同备案编号等信息。


  四、项目预缴管理


  房地产开发企业按预收款方式销售自行开发的房地产项目,在收到预收款时开具编码为“602”、税率为“不征税”的增值税普通发票,并在收到预收款次月申报期内分别申报预缴增值税和土地增值税。对合同明确采用直接收款方式以及视同销售房地产的,应分别在合同约定的收款时间和视同销售的次月申报期内申报预缴土地增值税。


  五、增值税土地价款扣除管理


  房地产开发企业应建立台账(附件4)登记土地价款的扣除情况,可扣除的土地价款包括受让土地时向政府部门支付的土地价款和土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。企业应按月归集确认纳税义务的房地产销售面积,计算土地价款扣除额度并做好土地价款扣除凭证管理。


  六、其他事项


  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,应按上述规定做好各类明细台账,并按主管税务机关要求限期报备(在开通网上电子信息备案前暂按纸质备案办理),直至项目结束。


  本公告自发布之日起实施。《福建省国家税务局福建省地方税务局关于加强房地产业税源管理的公告》(闽国税公告2017年第1号)同时废止。


  特此公告。


  附件:


  1.房地产项目基础信息表


  2.房地产项目工程情况月报表


  3.房地产项目销售情况月报表


  4.房地产开发企业土地价款扣除台账


国家税务总局福建省税务局

2018年6月15日



关于《国家税务总局福建省税务局关于加强房地产业税源管理的公告》的政策解读


  一、有关背景及意义


  为落实房地产税收一体化管理要求,规范房地产项目和建筑服务等增值税发票开具,加强房地产业税源管理,切实堵塞增值税和土地增值税等税源管理漏洞,根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)等规定,通过制定本《公告》进一步明确房地产业项目基本信息登记、建设管理、销售管理、预缴管理、土地款扣除等事项,通过规范纳税人有关台账设置和房地产项目和增值税发票开具事项。


  二、明确建立和填报有关台账问题


  本《公告》要求填报的《房地产项目基础信息表》(附件1)、《房地产项目工程票款情况月报表》(附件2)、《房地产项目销售情况月报表》(附件3)大部分内容为营业税征收时期原有的要求,并根据全面推开营改增试点政策做了调整。《房地产开发企业土地价款扣除台账》(附件4)根据总局公告要求设置。本《公告》对上述台账进行明确,主要是规范填报格式和报送时间,报送时间与纳税申报时间一致。


  三、明确房地产开发企业预缴增值税问题


  总局有关文件规定了房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,并对预收款增值税发票开具问题进行了明确。为加强房地产行业税源管理,统一项目纳税义务发生时间,基于房地产交易实际和可操作性出发,本《公告》对房地产开发企业销售自行开发的房地产时增值税发票开具事项进行了明确,便于纳税人执行。


  四、关于土地增值税预缴计税依据和申报时间问题


  一是为方便纳税人计征和申报预缴土地增值税,对除《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)规定的房地产开发企业采取预收款方式销售以外的土地增值税预缴计征依据与增值税收入确认时间等结合起来,提高税种之间的统一性;二是明确土地增值税预缴申报时间,因为现有规范性文件规定的土地增值税预缴申报时间为“次月10日内”,为方便纳税人办理纳税申报,本《公告》予以明确为次月申报期内。


推荐阅读

增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。