国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号 国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告[条款废止]
发文时间:2018-06-15
文号:国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号
时效性:条款失效
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温馨提示——依据国家税务总局福建省税务局公告2019年第12号 国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告,自2020年2月1日起本法规第六条第(三)项废止。


  根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家税务总局的有关规定,现将土地增值税若干政策公告如下:


  一、关于土地增值税预缴申报期限问题


  房地产开发企业在办理土地增值税清算纳税申报前,对取得的房地产销售(预售)收入,实行按月预缴申报,并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。


  二、关于土地增值税预征率问题


  (一)除保障性住房实行零预征率外,各地不同类型房地产预征率如下:


  1.普通住房2%;


  2.非普通住房,福州市4%,其他设区市3%;


  3.非住房,福州市6%,其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。


  房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴;对未分别核算预缴的,从高适用预征率预征土地增值税。


  (二)对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目,可以实行单项预征率,即:在房地产预售环节,依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况,测算应纳土地增值税税额(考虑普通住房免税因素后),以测算的应纳税额除以预计的转让收入,计算出该项目土地增值税税负率水平;若测算的税负率水平,明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的,可以实行单项预征率预征。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定,并依据税负变化情况适时调整。确定单项预征率未超过6%(含)的,由县级税务机关领导班子集体审议确定;确定单项预征率超过6%的,报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关,各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。


  三、关于土地增值税清算单位问题


  房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前,向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息,并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。


  四、关于“已转让的房地产建筑面积”计算问题


  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条规定,已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。


  五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题


  同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间,原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。


  六、关于土地增值税清算纳税申报和清算审核期限问题


  房地产开发企业应当如实办理土地增值税清算纳税申报,多退少补;清算申报认为已多缴税款的,经税务机关审核后,按规定给予办理退税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的有关规定,对我省清算纳税申报、补正资料、清算审核的期限明确如下:


  (一)对符合应进行土地增值税清算的项目,房地产开发企业应当在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。对符合可进行土地增值税清算的项目,主管税务机关确定需要进行清算的,房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起,90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。


  (二)房地产开发企业办理清算申报,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报,补齐资料后予以受理。


  (三)[条款废止]房地产开发企业办理清算申报后,主管税务机关应当在90日内完成清算审核。


  七、关于尾盘销售纳税申报问题


  房地产开发企业办理清算申报后转让剩余房地产的,实行按月申报,并自月份终了之日起15日内申报缴纳税款。


  房地产开发企业清算申报的扣除项目金额与税务机关清算审核结果有差异的,应当在审核结果通知书下达后的次月15日内办理更正申报。


  八、关于土地增值税核定征收问题


  (一)在土地增值税清算过程中,对房地产开发企业符合核定征收条件的,可以实行核定征收。其中:普通住房核定征收率不得低5%,非普通住宅核定征收率不得低于5.5%,非住房核定征收率不得低于6%。


  (二)对转让旧房及建筑物,既未提供评估价格,也未提供购房发票的,税务机关可以根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收,确定的核定征收率不得低于5%。


  本公告自2018年6月15日起施行。《福建省地方税务局关于印发


  特此公告。


国家税务总局福建省税务局

2018年6月15日



关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》的解读


  一、本公告的制定目的


  为贯彻落实党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的有关要求,按照税务总局的统一部署,对机构合并前福建省地方税务局制定的土地增值税现行有效的规范性文件进行清理,并在新机构的挂牌当日重新发布。


  二、本公告归集现行有关政策的主要内容


  根据清理结果,对《福建省地方税务局关于印发


  一是修正土地增值税预缴和尾盘销售的申报期限的规定。根据原《福建省地方税务局关于印发


  二是延续现行预征率规定。因厦门为计划单列市,国地税机构合并后,本公告延续《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(福建省地方税务局公告2013年第2号)规定的预征率,但对重新发布的各地预征率不包括厦门。同时,为便于基层税务人员和纳税人更好地理解单项预征率政策,对实行单项预征率的内容,在文字表述上,按同一口径作适当修正。


  三是延续了《福建省地方税务局关于印发


  四是延续了办理清算纳税申报的有关期限的规定。延续《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(闽地税发[2009]105号)规定的90日内办理清算手续的规定,同时根据《税收征收管理法》第二十五条的规定,对“办理清算手续”适当修正文字表述为“办理清算纳税申报”。


  五是延续《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(闽地税发[2007]24号)对“已转让的房地产建筑面积”计算规定。


  六是延续了《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发[2008]64号)中同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊规定。


  七是延续《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》(福建省地方税务局公告2014年第4号)中的核定征收规定。


  三、本公告的执行时间


  本公告自2018年6月15日起施行。


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买赠业务财税处理:政策解析与实务指引

在企业日常经营中,买赠模式作为常见的促销手段,能有效提升销售额与客户粘性。然而,其背后涉及的增值税、企业所得税处理及开票规范,却因政策细节差异和地方执行口径不同,成为财税管理的重点与难点。本文结合政策规定与实务案例,从财税角度拆解买赠业务的核心处理要点,助力企业合规管控风险。

  一、从稽查案例看买赠业务的财税风险底线

  税务稽查是检验企业财税处理合规性的重要窗口,某“喵公司”买赠案例便清晰划定了风险边界。案例中,该公司在销售货物时搭配赠送的商品,因属于“买一赠一”的组合销售范畴,未被认定为“视同销售”;但对于无正常购进记录、直接用于赠送的商品,税务机关判定其不符合买赠业务的实质,需按“视同销售”补缴增值税与企业所得税。

  这一案例明确传递出核心原则:买赠业务的合规前提是“关联性”与“合理性”。只有基于真实销售行为、伴随主商品交易发生的赠送,才可能适用特殊税务处理;若赠送商品与主销售无直接关联(如无购进依据、单独无偿赠送),则需按视同销售履行纳税义务,企业需警惕此类风险。

  二、买赠业务核心税种的政策解析

  (一)企业所得税:全国统一的“公允价值分摊”规则

  关于买赠业务的企业所得税处理,国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)给出了明确且统一的规定:企业以“买一赠一”等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例分摊确认各项的销售收入。

  例如,企业以1000元销售一台公允价值800元的冰箱,同时赠送一台公允价值200元的微波炉,需将1000元销售额按8:2的比例分摊,分别确认冰箱销售收入800元、微波炉销售收入200元,而非将微波炉视为捐赠不计收入或单独计税,这一规则为企业所得税处理提供了清晰依据。

  (二)增值税:总局无明确规定,地方执行口径有差异

  与企业所得税不同,目前国家税务总局尚未针对买赠业务的增值税处理出台统一政策,实务中主流观点认为“买赠不属于无偿赠送”,无需按视同销售缴纳增值税,但具体处理方式需参照地方税务机关的执行口径,主要分为两类:

  - 按“公允价值分摊”处理:以四川(2011年6号、7号公告)、贵州(2012年第12号公告)为代表,明确买赠业务的增值税处理可比照企业所得税规则,按主商品与赠品的公允价值比例分摊总销售额,分别计算两者的增值税计税依据。

  - 按“商业折扣”处理:以江西(2013年第12号公告)为代表,要求企业将买赠业务视为商业折扣,若主商品与赠品税率一致,可直接按折扣后金额计税;若税率不同,则需分别核算不同税率商品的销售额,避免因税率差异引发计税冲突。

  三、买赠业务的开票方式:合规与实务的平衡

  开票是买赠业务财税处理的“最后一公里”,需同时满足税务合规要求与企业实务操作便捷性,常见方式有三种:

  1. 商业折扣开票:这是最普遍的方式,企业可在同一张发票上分别注明主商品、赠品的原价,再标注总折扣金额,最终按折扣后金额计税。但需注意,若主商品与赠品税率不同,此方式易因“折扣金额无法拆分”导致税率适用争议,需谨慎使用。

  2. 公允价值分摊开票:完全遵循企业所得税处理逻辑,在发票上分别列示主商品与赠品的名称、公允价值,再按分摊后的金额填写销售额与税额,实现“税会处理一致”,尤其适用于执行“公允价值分摊”口径的地区(如四川、贵州)。

  3. 折扣分摊结合开票:融合前两种方式的优势,先按公允价值拆分总销售额,再在发票上注明对应折扣,既符合江西等地“商业折扣”的政策要求,又能清晰区分不同税率商品的计税依据,是兼顾多地政策的实务优选。

  四、买赠业务的拓展场景与特殊处理

  除常见的“买物赠物”外,企业还会遇到一些拓展场景,其财税处理需结合业务实质判断:

  - 业务分类:买赠业务可分为“组合销售”(如买手机赠耳机,主赠品均为销售商品)和“附赠”(如买家电赠安装服务,赠品为服务),两者均需基于“主销售行为”确认,不得脱离主交易单独认定。

  - 附赠服务的增值税处理:目前总局无明确规定,实务中参照“混合销售”规则,按主商品的适用税率计算增值税(如买家电赠安装服务,按家电的13%税率计税,而非服务的6%税率)。

  - 消费体验类赠送:酒店住宿送矿泉水、飞机出行送餐饮等,属于企业为提升消费体验提供的“配套服务”,并非独立的买赠业务,无需在发票上单独体现赠品,按主服务(住宿、航空运输)的全额计税即可。

  五、总结:买赠业务财税处理的核心原则

  企业处理买赠业务时,需牢牢把握三大核心原则:政策依据优先,以国税函[2008]875号文为企业所得税处理基础,结合地方口径确定增值税方式;业务实质为王,判断赠送行为是否与主销售直接关联,避免“无偿赠送”的视同销售风险;开票清晰合规,根据地区政策选择匹配的开票方式,确保发票信息与计税依据一致。

  只有将政策细节与实务场景深度结合,企业才能在享受买赠促销红利的同时,实现财税处理的合规化、精细化,有效规避税务风险。