浙高法执[2020]6号 浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引
发文时间:2020-02-21
文号:浙高法执[2020]6号
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针对近年来我省法院在不动产网络司法拍卖变卖中存在的问题,根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等法律、司法解释的规定,就规范不动产网络司法拍卖、变卖工作,指引如下:


  一、不动产现状的查明


  1.(查明现状的职责)执行法院确定财产处置参考价前,应依法查明不动产的土地用途(含用地性质)、土地使用权种类、权属、权利负担、占有使用、已知瑕疵、欠缴的税费和本次变价应缴税费的计算方法以及其他实际状况,并制怍拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。


  2.(需查明事项的含义)执行法院应查明的事项含义如下:


  (1)土地用途主要是指按照有关政府部门编制的土地利用总体规划,案涉土地的用地分类情况,通常分为农用地,建设用地和未利用地等;用地性质是指是城市规划管理部门根据城市总体规划的需要,对某种用地所规定的用途,通常分为居住用地、工业用地,教育文化用地、商业用地、综合用地等;对于工业用地,还应查明是否属于“标准地”及竞买条件。


  (2)土地使用权的种类是指国有土地使用权和集体土地使用权及其最初取得方式(主要分为划拨取得、出让取得两种),如属于划拨取得,还应查明过户时应缴纳的土地出让金数额或计算方法。对划拨取得的土地使用权、集体土地使用权,执行法院处置前应先征询政府有关部门的意见。


  (3)权属是指土地使用权和房产的所有权状况,主要包括不动产的所权人(如共有的,含共有人,共有形式和共有份额)的登记情况,取得时间和使用年限、不动产异议登记等权属争议情况和查封登记情况,是否可以通过拍卖、变卖的方式变更登记,是否可以依据现状拍卖,变卖后再根据原证载信息办理过户等。


  (4)权利负担主要是指不动产抵押登记.不动产预告登记、用益物权等情况。


  (5)占有使用主要是指是否存在租赁,是否存在其他占有使用人等情况。


  (6)已知瑕疵主要包括不动产实物现状与登记情况不一致、属于无证房产或部分属于无证房产及其他重大瑕疵情况。


  (7)欠缴税费是被执行人在税务部门的信息系统中有相关税源登记数据,且已发生纳税义务但未申报的欠缴税费(包括欠缴税、费,滞纳金、罚款),以及被执行人所欠社会保险费等:本次变价应缴税费的计算方法是指税务部门提供的本次不动产变价和办理所有权转移登记应缴纳税费的计算方法。


  (8)其他实际状况是指附属设施、装修装饰、不动产的位置与登记载明位置是否一致、是否存在买受人资格限制等与竞买人利益相关的事项;住宅可能存在车库、地下室等附属用房的,应一并查明。


  3.(调查的方法和要求)执行法院应赴不动产所在地进行现场勘查,并通过文字、图片、视频等形式,就不动产的位置结构,装修装饰,附属设施,占有使用、瑕疵等现状情况做好调查,并记录在案,制作调查笔录,与图片、视频等资料一并归入案卷。


  对土地用途、土地使用权和权属状况、权利负担以及欠缴税费和本次变价应缴税费的计算方法等情况,执行法院应向有关的国土、不动产登记、税务等部门进行调查。


  对不动产附属设施、装修装饰的情况,现状与登记不一致,无证房产等瑕疵情况,可委托专业机构在评估阶段进行详细调查。


  4.(禁止事项)执行法院不得未经调查即对拍卖标的物表述为“详见现状”或“以现状为准”。


  二、处置参考价的确定


  5.(处置参考价的确定办法)执行法院要严格按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》,依法采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式确定财产处置参考价;直接采取委托评估的方式确定财产处置参考价的,应符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条、十五条的规定。


  6.(可直接委托评估的情形)当事人议价不能或不成,对工业厂房,在建工程,商铺较多的综合市场,装修装饰财产价值较高的不动产等不适合通过定向询价、网络询价等方式确定财产处置参考价的,执行法院可以直接采取委托评估的方式确定财产处置参考价。


  对工业厂房,评估范围应包含厂区内的附属设施,如货用电梯、行车、吊车、环保设施、消防设施、供水配电设施、绿化苗木等;对价值较大的专业设备、绿化苗木等,可由不动产评估机构另行转委托具有相关资质的机构进行评估,评估报告应对较大价值的附属设施或其绿化苗木等单独列明其财产清单和估值;对用地现状情况,可视情委托专业机构进行现场测绘,避免出现实际用地超出用地红线或小于证载面积的瑕疵或估值失真情况。


  对装修装饰财产价值较高的不动产,评估报告应对其装修装饰的财产清单和价值予以单独列明。


  三、保管与腾退


  7.(裁定拍卖前的保管)查封的不动产,可以允许被执行人或占有人继续使用;继续使用可能严重减损不动产价值或不利于变价的,应当委托第三人或者指定申请执行人保管,保管人不得使用。


  委托第三人保管的,保管费用由被执行人负担,并在变价款中作为变价费用优先扣除。


  8.(裁定拍卖后不动产的腾退与例外)执行法院裁定拍卖不动产后,一般应及时腾空后再拍卖,但符合下列情形之一的除外:


  (1)案外人对不动产的占有合法且可以对抗申请执行人。


  (2)占有人己缴纳腾空保证金并作出书面腾空承诺的。腾空保证金金额可按1至6个月的租金或拍卖房产评估价(处置参考价)的5-10%标准计算;被处置不动产为被执行人及其所抚养家属维持生活所必需的居住房屋的,可不缴纳腾空保证金,但应在保证书中写明“如不按时腾退,执行法院可在安置费中扣除相应金额”。


  (3)不腾空拍卖更有利于财产变价的。


  被执行人下落不明的,执行法院可进行强制腾空。对核实物品需要另行存放保管的物品,由申请执行人提供场所或者垫付租金,并在拍卖价款中预留物品保管费用。


  案外人以对不动产的占有可以对抗申请执行人为由提出异议的,执行法院不得在异议审查期间以“现状处置”为由对不动产进行拍卖、变卖。


  9.(先拍后腾的保管与腾空保证金的处理)执行法院根据本指引第8条决定先拍后腾的,执行法院应明确告知占有使用人负有妥善保管拍卖财产的义务,确保不动产不出现人为损害导致的价值贬损,占有人须明确承诺拍卖成交后无条件腾空,并配合法院现场勘验、现场看样等工作。


  被执行人或占有人在保证书承诺的期限内主动腾退清空的,退还已缴腾空保证金;被执行人或占有人在保证书承诺的期限内未腾退清空并经执行法院催告,在合理期限内仍拒不腾退清空的,执行法院应强制腾空,对已缴纳的腾空保证金,执行法院可以没收,并依次用于支付强制腾空费用、买受人因迟延交付而产生的租赁费用损失、清偿债务、上缴财政。


  四、案外人占有不动产的审查


  10.(带租拍卖异议的处理)执行法院根据调查情况初步判断案外人对不动产的租赁可以对抗申请执行人的,应及时就租赁期限、租金数额、租金支付方式等情况,征询申请执行人的意见,并制作执行笔录。


  申请执行人未书面同意带租拍卖的,执行法院应告知案外人及时提出保护租赁的书面异议,对该异议可按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。


  11.(抵押、查封后租赁异议的处理)人民法院执行抵押权设立或法院查封后出租的房屋,案外人以“未告知抵押情况”、“不知道房屋被查封”为由向执行法院提出书面异议的,异议审查期间可不停止执行。


  五、公告与公示


  12.(不动产信息的公示)执行法院按照本指引第1条、第2条查明的有关情况,应当在拍卖公告中公示,详细告知竞买人。


  拍卖的不动产有权属证书,评估报告(或其他定价依据)的,应将权属证书、评估报告副本(或其他定价依据)作为附件上传至网拍页面进行公示。


  13.(公告中的特别提示)法律、行政法规和当地规划、招商引资、环境保护等政策对买受人资格,条件有特殊规定,需要引起竞买人注意的情形的,执行法院应在拍卖公告中予以提示。


  六、付款期限与悔拍


  14.(付款期限)执行法院可在拍卖公告和成交确认书中要求买受人在规定的期限内将拍卖余款全部汇入指定的账户:价款在500万元人民币以内的,成交后二十日内缴清余款:价款在500万元人民币以上的,成交后三十日内缴清余款。


  15.(悔拍的认定及延期付款的例外)拍卖成交后,买受人未在公告规定的期限内支付余款的,执行法院应立即通知买受人支付余款。买受人明确表示不支付余款的,执行法院可认定其悔拍,并裁定重新拍卖。


  特殊情况需延期付款的,买受人应书面申请并经申请执行人同意,是否准许由执行法院组成合议庭评议确定,但最长不得超过1个月,且买受人应另行支付逾期付款期间被执行人承担的迟延履行期间的债务利息(以需缴纳的欠款为基数,计算一般债务利息和加倍部分债务利息)。


  16.(抵债后迟延付款的处理)以流拍的财产抵债后,承受人未在规定的期限内支付余款的,参照本指引第14、15条执行。


  七、税费负担


  17.(本次变价形成的税费各自负担)对于本次变价形成的税费,相关法律法规明确规定负担主体的,应由相应主体负担。


  被执行人应负担本次变价产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税,个人所得税等,买受人负担印花税、契税。


  被执行人应负担的本次变价产生的税费,由执行法院在拍卖款中扣划后直接交付税务部门,也可由买受人先行缴纳后向执行法院申请退还垫付的税费。


  18.(历史欠缴税费的申请受偿与例外)对被执行人的历史欠缴税费,税务部门可依法向执行法院申请受偿,但被执行人另有其他财产可供执行的,对税务部门的申请不予支持。


  19.(土地出让金的负担)处置国有划拨土地使用权需补缴的土地出让金,应当由被执行人依法负担。执行法院可在拍卖款中扣划后直接交付相关部门。执行法院不应在拍卖公告和特别提示中载明由买受人负担。


  八、其他


  20(网络变价的参照适用)执行法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的,参照本指引执行。


  21(实施时间)本指引自下发之日起执行。下发之日已公告拍卖、变卖的,可不执行本指引的规定。


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  【法官说法】

  法官表示,劳动关系建立初期,为促进劳动者与用人单位双方考察、双向选择,可在劳动合同期限内特别约定的一个供双方互相考察的适应期,即试用期。试用期制度的设立有其积极意义,但绝不可被滥用。

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  同时,广大劳动者面对用人单位设立的各类不规范的“试岗期”“考核期”等,应提高警惕,当自身权益受到侵害时,勇于通过法律途径寻求保护。

  【法条链接】

  《中华人民共和国劳动合同法》

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  (来源:南方工报 作者:全媒体记者林婷玉 通讯员杨烈石 殷芷翘) 

股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

最高院:股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

作者:唐青林 赵佳星(北京云亭律师事务所*)

  股权转让后,原股东的竞业限制义务,怎么约定才有效?针对股权转让后,原股东的竞业限制义务怎么约定才有效的问题,结合民法典、公司法及最高院的裁判规则,核心要点如下:第一,股权转让里的竞业限制不是法定的,必须双方提前约定,你不约定,原股东转股后就可以自由去竞争对手公司上班,你管不了。第二,约定的竞业限制必须合法合理,期限、范围、地域都不能太夸张,否则法院会认定约定无效。第三,必须给原股东对应的竞业限制补偿,不能只让他承担义务不给钱,否则权利义务不对等,约定会被法院认定无效。第四,还要明确约定违反竞业限制的违约责任,才能真正约束原股东,避免他违反义务你却没办法追责。

  一、首先,股权转让的竞业限制,不是法定的,必须约定

  很多老板都会有这个误区:我把公司的股权卖给你了,那原来的股东,就不能去竞争对手那上班了,这不是理所当然的吗?不对!这完全是错的!和劳动合同里的竞业限制不一样,股权转让里,法律根本没有规定,原股东转股之后,就不能去竞争对手那,这个义务,不是法定的,必须你们双方,提前在股权转让协议里,明确约定!

  你不约定,那原股东转股之后,就可以随便去,哪怕他去了竞争对手的公司,把你的客户都带走,把你的技术都带走,你也没办法,因为法律没有规定他不能这么做,你没约定,就视为你放弃了这个权利。

  二、约定的竞业限制,要合法合理,不然无效

  不是说你只要写了竞业限制,就一定有效,法院会审查,你的约定是不是合理,太过分的约定,会被法院直接认定无效:

  1.期限不能太长:一般来说,股权转让的竞业限制,合理的期限是2-3年,如果你约定,原股东一辈子都不能从事这个行业,或者约定10年、20年,那法院肯定会认定,这个太过分了,限制了别人的就业自由、经营自由,超过合理范围的部分,直接无效。

  2.范围不能太广:你不能约定,原股东不能从事任何行业,那肯定不行,你只能约定,他不能从事和你公司有竞争关系的、具体的业务,而且要明确,不能太模糊,比如不能说“不能从事任何和公司相关的业务”,要具体到,比如“不能从事XX行业的XX产品的生产和销售”,这样才合理。

  3.地域不能太大:你也不能约定,全国范围内,都不能让他从事这个业务,要结合你公司的实际业务范围,比如你公司只在华东地区做业务,那你约定华东地区不能让他做,就合理,如果你公司只是个小地方的公司,你约定全国都不能让他做,那法院会认定,这个太夸张了,超出了合理的范围,无效。

  三、必须给补偿,不然约定无效

  这个是90%的当事人都会踩坑的点!你不能只约定,原股东不能去竞争对手那,但是不给人家任何补偿,这是绝对不行的!

  因为,原股东承担了竞业限制的义务,就意味着,他不能在自己最熟悉的行业里工作了,他的收入、他的就业机会,都会受到影响,你不能只让他承担义务,不让他拿到对应的补偿,这是权利义务不对等,法院会直接认定,这个竞业限制的约定,是无效的。

  那补偿怎么给?你可以在股权转让协议里,单独约定,比如,你给原股东多少的竞业限制补偿款,比如,股权转让款的10%、20%,作为他承担竞业限制义务的补偿,或者,你可以约定,每年给他多少的钱,连续给2年,这样,权利义务对等,约定才有效。而且,这个补偿,最好单独约定,不能说“股权转让款里已经包含了”,不然,事后对方说,股权转让款里没有这个,你就拿不出证据,很被动。

  四、违约责任要约定清楚,才能约束他

  约定了竞业限制,约定了补偿,还不够,你还要约定清楚,如果原股东违反了这个义务,要承担什么违约责任,不然,他违反了,你没办法追责。你可以在协议里,明确约定:如果原股东违反了竞业限制的义务,要向你支付多少的违约金,比如,你可以约定,违约金是股权转让款的20%,或者,约定,如果他违反了,要赔偿你的全部损失,包括客户流失的损失、业务减少的损失,这些都可以。

  当然,违约金也要合理,不能太夸张,比如,股权转让款1000万,你约定违约金1个亿,那法院也会调整的,要结合可能的损失,合理约定。结合20余年公司法领域的办案实践,唐青林律师认为,股权转让后的竞业限制,是很多当事人最容易踩坑的问题,很多人以为,我只要在协议里写一句,原股东不能去竞争对手那,就完事了,结果,最后法院认定这个约定无效,白约定了。他曾代理过一起标的额数亿的案件,某老板把公司的股权卖给了别人,然后,他就去了竞争对手的公司,还带走了很多客户,原来的老板就起诉,说我们协议里约定了竞业限制,但是,他们的协议里,只约定了原股东不能去竞争对手那,没约定补偿,最后,法院认定,这个竞业限制的约定,因为没有补偿,权利义务不对等,是无效的,原来的老板没办法,只能吃了这个亏,损失了好几千万。还有一个当事人,约定了10年的竞业限制,最后法院认定,期限太长了,超过了合理的范围,超过2年的部分无效。所以他提醒,约定竞业限制,一定要合法合理,要给补偿,不然,白约定了。

  比如在下列典型案例中:某实业公司的老板张某,因为要退休,就把自己持有的公司100%的股权,以5000万的价格,卖给了投资人李某。签协议的时候,李某担心,张某退休了,去竞争对手那上班,把公司的客户都带走,所以,就在协议里加了一句:“张某转让股权后,5年内,不得在全国范围内,从事和本公司有竞争关系的业务,也不得挖走公司的客户。”但是,他们没约定,李某要给张某什么补偿,张某也没提,觉得都是朋友,就签字了。

  后来,过了1年,张某没事干,在家待着无聊,就去了隔壁的竞争对手的公司,当技术顾问,还把原来的几个大客户,都介绍给了竞争对手,李某的公司,一下子少了很多大客户,损失了上千万。李某就起诉了张某,要求他承担违约责任,但是,法院审理认为,这个竞业限制的约定,只约定了张某的义务,没有约定李某要给张某任何的补偿,权利义务不对等,而且,期限5年太长了,地域全国也太大了,超出了合理的范围,所以,这个约定是无效的,李某没办法,只能自己承担了损失,后悔都来不及了。

  总的来说,股权转让后的竞业限制,不是你随便写一句就有效的,要合法合理,期限、范围、地域都不能太过分,还要给原股东对应的补偿,不然,约定了也是白约定,没用。如果您在股权转让、竞业限制约定方面遇到类似的疑难问题,可联系专业律师进行咨询,以保障您的合法权益。

  *此处北京云亭律师事务所,为作者完成文章写作时所在工作单位。