发改体改[2020]1566号 关于支持民营企业加快改革发展与转型升级的实施意见
发文时间:2020-10-14
文号:发改体改[2020]1566号
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各省、自治区、直辖市人民政府,新疆生产建设兵团,国务院有关部门,全国总工会,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行、中国国家铁路集团有限公司:


  为深入贯彻习近平总书记关于支持民营企业改革发展的重要讲话精神,认真落实《中共中央 国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》有关要求,推动相关支持政策加快落地见效,有效应对新冠肺炎疫情影响,激发民营企业活力和创造力,进一步为民营企业发展创造公平竞争环境,带动扩大就业,经国务院同意,现提出以下意见。


  一、切实降低企业生产经营成本


  (一)继续推进减税降费。切实落实常态化疫情防控和复工复产各项政策,简化优惠政策适用程序,深入开展有针对性的政策宣传辅导,帮助企业准确掌握和及时享受各项优惠政策。贯彻实施好阶段性减免社会保险费和降低社保费率政策等。对受疫情影响严重的中小企业,依法核准其延期缴纳税款申请。对小微企业2020年1月1日至2021年12月31日的工会经费,实行全额返还支持政策。


  (二)进一步降低用能用网成本。落实阶段性降低企业用电价格的支持政策,持续推进将除高耗能以外的大工业和一般工商业电价全年降低5%。切实加强转供电价格监管,确保民营企业及时足额享受降价红利。


  (三)深入推进物流降成本。依法规范港口、班轮、铁路、机场等经营服务性收费。建立物流基础设施用地保障机制,引导各地合理设置投资强度、税收贡献等指标限制,鼓励通过长期租赁等方式保障物流用地。规范城市配送车辆通行管理,根据地方实际优化通行管理措施,鼓励发展夜间配送和共同配送、统一配送等集约化配送模式。


  二、强化科技创新支撑


  (四)支持参与国家重大科研攻关项目。鼓励民营企业参与国家产业创新中心、国家制造业创新中心、国家工程研究中心、国家技术创新中心等创新平台建设,加快推进对民营企业的国家企业技术中心认定工作,支持民营企业承担国家重大科技战略任务。


  (五)增加普惠型科技创新投入。各地要加大将科技创新资金用于普惠型科技创新的力度,通过银企合作、政府引导基金、科技和知识产权保险补助、科技信贷和知识产权质押融资风险补偿等方式,支持民营企业开展科技创新。


  (六)畅通国家科研资源开放渠道。推动国家重大科研基础设施和大型科研仪器进一步向民营企业开放。鼓励民营企业和社会力量组建专业化的科学仪器设备服务机构,参与国家科研设施与仪器的管理与运营。


  (七)完善知识产权运营服务体系。发展专业化技术交易知识产权运营机构,培育技术经理人。规范探索知识产权证券化,推动知识产权融资产品创新。建设国家知识产权公共服务平台,为民营企业和中小企业创新提供知识产权一站式检索、保护和咨询等服务。


  (八)促进民营企业数字化转型。实施企业“上云用数赋智”行动和中小企业数字化赋能专项行动,布局一批数字化转型促进中心,集聚一批面向中小企业数字化服务商,开发符合中小企业需求的数字化平台、系统解决方案等,结合行业特点对企业建云、上云、用云提供相应融资支持。实施工业互联网创新发展工程,支持优势企业提高工业互联网应用水平,带动发展网络协同制造、大规模个性化定制等新业态新模式。


  三、完善资源要素保障


  (九)创新产业用地供给方式。优化土地市场营商环境,保障民营企业依法平等取得政府供应或园区转让的工业用地权利,允许中小民营企业联合参与工业用地招拍挂,可按规定进行宗地分割。鼓励民营企业利用自有工业用地发展新产业新业态并进行研发创新,根据相关规划及有关规定允许增加容积率的,不增收土地价款等费用。民营企业退出原使用土地的,市、县人民政府应支持依法依约转让土地,并保障其合法土地权益;易地发展的,可以协议出让方式重新安排工业用地。


  (十)加大人才支持和培训力度。畅通民营企业专业技术人才职称评审通道,推动社会化评审。增加民营企业享受政府特殊津贴人员比重。适时发布技能人才薪酬分配指引,引导企业建立符合技能人才特点的工资分配制度。加快实施职业技能提升行动,面向包括民营企业职工在内的城乡各类劳动者开展大规模职业技能培训,并按规定落实培训补贴。


  (十一)优化资质管理制度。对存量资质、认证认可实施动态调整,优化缩减资质类别,建筑企业资质类别和等级压减三分之一以上。对新能源汽车、商用车等行业新增产能,在符合市场准入要求条件下,公平给予资质、认证认可,不得额外设置前置条件。深化工业产品生产许可证制度改革,除涉及公共安全、经济安全产品以外,不再实行许可证管理,对于保留许可证管理产品,审批权限下放至省级市场监管部门。完善强制性产品认证制度,探索引入“自我符合性声明”方式,优化认证程序。


  (十二)破除要素流动的区域分割和地方保护。除法律法规明确规定外,不得要求企业必须在某地登记注册,不得为企业在不同区域间的自由迁移设置障碍。支持地方开展“一照多址”改革,探索简化平台企业分支机构设立手续。逐步统一全国市场主体登记业务规范、数据标准和统一平台服务接口,减少区域间登记注册业务的差异性。完善企业注销网上服务平台,进一步便利纳税人注销程序。对设立后未开展生产经营活动或者无债权债务的市场主体,可以按照简易程序办理注销。


  四、着力解决融资难题


  (十三)加大对民营企业信贷支持力度。引导商业银行增加制造业民营企业信贷投放,大幅增加制造业中长期贷款,满足民营制造业企业长期融资需求。进一步修改完善金融企业绩效评价办法,强化对小微企业贷款业务评价。鼓励中小银行与开发性、政策性金融机构加深合作,提升服务民营企业、小微企业质效。


  (十四)支持开展信用融资。加大对中小企业融资综合信用服务平台和地方征信平台建设指导力度,推动政府部门、公用事业单位、大型互联网平台向征信机构和信用评级机构开放企业信用信息,鼓励金融机构和征信机构、信用评级机构加强合作,利用大数据等技术手段开发针对民营企业的免抵押免担保信用贷款产品。加大“信易贷”等以信用信息为核心内容的中小微企业融资模式推广力度,依托全国中小企业融资综合信用服务平台、地方征信平台等各类信用信息服务平台,加大信用信息归集力度,更好发挥对小微企业信用贷款的支持作用。用好普惠小微信用贷款支持方案,大幅增加小微企业信用贷款。深入开展“银税互动”,扩大受惠企业范围,推动缓解企业融资难题。


  (十五)拓展贷款抵押质押物范围。支持大型企业协助上下游企业开展供应链融资。依法合规发展企业应收账款、存货、仓单、股权、租赁权等权利质押贷款。积极探索将用能权、碳排放权、排污权、合同能源管理未来收益权、特许经营收费权等纳入融资质押担保范围。逐步扩大知识产权质押物范围,对企业专利权、商标专用权和著作权等无形资产进行打包组合融资,推动知识产权质押贷款增量扩面。继续向银行业金融机构延伸不动产登记服务点,加快“互联网+不动产登记”,推进查询不动产登记信息、办理抵押预告登记和抵押登记、发放电子不动产登记证明等全程不见面网上办理。鼓励银行等金融机构根据企业物流、信息流、资金流的评价结果,提升制造业民营企业最高授信额度。


  (十六)拓展民营经济直接融资渠道。支持民营企业开展债券融资,进一步增加民营企业债券发行规模。大力发展创业投资,支持民营企业创新发展。支持民营企业在全国中小企业股份转让系统、区域性股权市场挂牌交易和融资。


  (十七)创新信贷风险政府担保补偿机制。指导政府性融资担保机构加大对中小微企业的支持力度,适当降低融资担保费率。鼓励各地设立信用贷款、知识产权质押贷款、中小微企业贷款等风险分担机制,简化审核流程,分担违约风险。


  (十八)促进及时支付中小企业款项。落实《保障中小企业款项支付条例》,加快建立支付信息披露制度、投诉处理和失信惩戒制度以及监督评价机制。要对恶意拖欠、变相拖欠等行为开展专项督查,通报一批拖欠民营企业账款的典型案例,督促拖欠主体限期清偿拖欠账款。


  五、引导扩大转型升级投资


  (十九)鼓励产业引导基金加大支持力度。更好发挥国家新兴产业创业投资引导基金、国家中小企业发展基金、国家制造业转型升级基金、先进制造产业投资基金、战略性新兴产业引导基金和国家绿色发展基金等基金以及地方各级政府设立的产业引导基金作用,鼓励各类产业引导基金加大对民营企业的支持力度。发挥国家科技成果转化引导基金作用,支持民营企业推广转化一批重大技术创新成果。


  (二十)支持传统产业改造升级。加快推动传统产业技术改造,向智能、安全、绿色、服务、高端方向发展,加强检验检测平台、系统集成服务商等技术改造服务体系建设。推动机械装备产业高质量发展、石化产业安全绿色高效发展,推进老旧农业机械、工程机械及老旧船舶更新改造。支持危化品企业改造升级,对于仅申报小批量使用危险化学品、不涉及制造和大规模囤积的项目,设立“一企一策”评审通道。


  (二十一)支持民营企业平等参与项目投资。用好中央预算内投资和地方政府专项债券筹集的资金,优化投向结构和投资领域,支持金融机构依法合规提供融资,保障各类市场主体平等参与项目建设运营。对在政府和社会资本合作(PPP)项目中设置针对民营资本差别待遇或歧视性条款的,各级财政部门按照规定不予资金支持。探索按照“揭榜挂帅,立军令状”的公开征集方式组织实施一批重大投资工程。


  (二十二)引导民营企业聚焦主业和核心技术。优化《鼓励外商投资产业目录》和《产业结构调整指导目录》,推动民营企业在产业链、价值链关键业务上重组整合,进一步集聚资源、集中发力,增强核心竞争力。


  (二十三)提升民营企业应急物资供给保障能力。加快发展柔性制造,提升制造业应急保障能力。完善合理的激励政策,引导生产重要应急物资、应急装备的民营企业强化日常供应链管理,增强生产能力储备。积极支持民营节能环保企业参与医疗废弃物处理处置、污水垃圾处理等工程建设。鼓励民营企业加大医疗器械生产制造投资,保障民营企业公平参与公共卫生基础设施建设。


  六、巩固提升产业链水平


  (二十四)精准帮扶重点民营企业。对处于产业链关键环节重点民营企业所遇到的问题和困难,实施响应快速、程序简单、规则透明的针对性帮扶。及时研判产业链发展趋势,引导企业将产业链关键环节留在国内。


  (二十五)依托产业园区促进产业集群发展。以园区为载体集聚创新资源和要素,促进国家级新区、高新技术开发区、经济技术开发区、新型工业化产业示范基地等规模扩大、水平提升。在产业转型升级示范区和示范园区的相关项目安排方面,加大对民营企业支持力度。鼓励各地建设中小微企业产业园、小型微型企业创业创新示范基地、标准化厂房及配套设施。


  (二十六)有序引导制造业民营企业产业转移。推动中西部和东北地区积极承接东部地区制造业民营企业转移,支持承接产业转移示范区等重点功能平台建设,为制造业民营企业有序转移创造条件。


  (二十七)提高产业链上下游协同协作水平。国有企业特别是中央企业要发挥龙头带动作用,进一步加强与产业链上下游企业协同,协助解决配套民营企业技术、设备、资金、原辅料等实际困难,带动上下游各类企业共渡难关。支持民营企业参与供应链协同制造,推进建设上下游衔接的开放信息平台。


  七、深入挖掘市场需求潜力


  (二十八)进一步放宽民营企业市场准入。加快电网企业剥离装备制造等竞争性业务,进一步放开设计施工市场,推动油气基础设施向企业公平开放。进一步放开石油、化工、电力、天然气等领域节能环保竞争性业务。制定鼓励民营企业参与铁路发展的政策措施,支持民营企业参与重大铁路项目建设以及铁路客货站场经营开发、快递物流等业务经营。依法支持社会资本进入银行、证券、资产管理、债券市场等金融服务业。推动检验检测机构市场化改革,鼓励社会力量进入检验检测市场。


  (二十九)以高质量供给创造新的市场需求。落实支持出口产品转内销的实施意见,支持适销对路出口商品开拓国内市场。扩大基础设施建设投资主体,规范有序推进PPP项目,营造公平竞争的市场环境,带动民营企业参与5G网络、数据中心、工业互联网等新型基础设施投资建设运营。


  (三十)实施机器人及智能装备推广计划。扩大机器人及智能装备在医疗、助老助残、康复、配送以及民爆、危险化学品、煤矿、非煤矿山、消防等领域应用。加快高危行业领域“机器化换人、自动化减人”行动实施步伐,加快自动化、智能化装备推广应用及高危企业装备升级换代。加强对民营企业创新型应急技术装备推广应用的支持力度,在各类应急救援场景中,开展无人机、机器人等无人智能装备测试。


  (三十一)支持自主研发产品市场迭代应用。适时修订国家首台(套)重大技术装备推广应用指导目录,优化首台(套)保险覆盖范围,加大对小型关键装备和核心零部件支持力度。支持通过示范试验工程提升国产装备应用水平。


  (三十二)助力开拓国际市场。健全促进对外投资的政策和服务体系,拓展民营企业“走出去”发展空间,支持民营企业平等参与海外项目投标,避免与国内企业恶性竞争。搭建支持民营企业开展第三方市场合作的平台。鼓励行业组织协助企业开拓国际市场。发挥海外中国中小企业中心作用,提供专业化、本地化服务。


  八、鼓励引导民营企业改革创新


  (三十三)鼓励有条件的民营企业优化产权结构。鼓励民营企业构建现代企业产权结构,严格区分企业法人财产和企业主个人以及家族财产,分离股东所有权和公司法人财产权,明确企业各股东的持股比例。鼓励民营企业推进股权多元化,推动民营企业自然人产权向法人产权制度转变。鼓励有条件的股份制民营企业上市和挂牌交易。


  (三十四)鼓励民营企业参与混合所有制改革。加大国有企业混合所有制改革力度,深入推进重点领域混合所有制改革。鼓励民营企业通过出资入股、收购股权、认购可转债、股权置换等形式参与国有企业改制重组、合资经营和混合所有制改革,促进行业上下游和企业内部生产要素有效整合。


  (三十五)引导民营企业建立规范的法人治理结构。引导企业依据公司法及相关法律法规,形成权责明确、运转协调、有效制衡的决策执行监督体系,健全市场化规范经营机制,建立健全以质量、品牌、安全、环保、财务等为重点的企业内部管理制度。积极推动民营企业加强党组织和工会组织、职工代表大会制度建设,强化企业内部监督,增强企业凝聚力。


  九、统筹推进政策落实


  (三十六)完善涉企政策服务机制。建立健全企业家参与涉企政策制定机制,鼓励各地建立统一的民营企业政策信息服务平台,畅通企业提出意见诉求直通渠道。认真听取民营企业意见和诉求,鼓励各地建立民营企业转型升级问题清单制度,及时协调解决企业反映的问题困难。


  (三十七)加强组织领导和督促落实。发展改革委要会同相关部门统筹做好支持民营企业改革发展与转型升级工作,完善工作机制,加强政策指导、工作协调和督促落实,及时研究解决民营企业发展中遇到的问题。


  (三十八)加强典型推广示范引领。开展民营企业转型升级综合改革试点,支持试点地方先行先试、大胆创新,探索解决民营企业转型升级面临突出问题的有效路径和方式,梳理总结民营企业建立现代企业制度和转型升级的经验成效,复制推广各地支持民营企业改革发展的先进做法。


国家发展改革委

科技部

工业和信息化部

财政部

人力资源社会保障部

人民银行

2020年10月14日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。