穗国税发[2016]22号 广州市国家税务局关于印发《广州市国家税务局委托涉税专业服务管理办法(试行)》的通知
发文时间:2016-02-05
文号:穗国税发[2016]22号
时效性:全文有效
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广州市国家税务局各直属单位,各区国家税务局,机关各处室:


《广州市国家税务局委托涉税专业服务管理办法(试行)》已经2016年1月28日召开的局务会议审议通过,现印发你们,请遵照执行。


广州市国家税务局

2016年2月5日



广州市国家税务局委托涉税专业服务管理办法(试行)


第一章 总  则


第一条 为规范广州市国家税务局系统委托涉税专业服务(以下简称:委托服务)工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国采购法》及其实施条例、《中共中央办公厅、国务院办公厅印发[深化国税、地税征管体制改革方案]》(中办发[2015]56 号)、《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》(国办发[2013]96 号)、《财政部、民政部、工商总局关于印发[政府购买服务管理办法(暂行)]的通知》(财综〔2014〕96 号)等有关规定和要求,结合广州市国家税务局实际,制定本办法。    


第二条 本办法适用于广州市国家税务局(以下简称:市国税局)及各直属单位、各区国家税务局委托依法依规承办涉税服务和鉴证业务的涉税专业服务社会组织(以下简称:涉税服务组织),为税务机关部分公共服务事项以及履职所需服务事项提供涉税专业服务(以下简称:服务)的活动。


第三条 市国税局系统通过委托服务,加快政府职能转变,提高税收协同治理能力,降低征税成本,防范执法风险,进一步规范和发挥涉税服务组织在优化纳税服务、提高征管效能等方面的积极作用,营造良好的诚信纳税环境和氛围,促进税法遵从,推进税收共治。


第四条 委托服务遵循以下原则:


(一)主体不变原则。委托服务必须确保税务机关执法主体地位不变,在保证税收执法权不转移的前提下,依法依规合理引入涉税服务组织参与非执法类、非程序类的辅助性、事务性税收管理和服务工作。


(二)信息保密原则。委托服务要以维护纳税人合法权益为前提,强化保密意识,明确保密措施,确保纳税人纳税信息和税务机关涉税信息安全。


(三)资源互补原则。委托服务应充分发挥涉税服务组织熟悉企业会计核算、涉税账务处理、税务审核的专业特长,实现税务机关与涉税服务组织资源互补、相互促进、相互提高、协同税收共治。


(四)公平公开原则。委托服务要按照政府采购有关规定,建立完善相关具体制度和流程,确保具备条件的涉税服务组织平等参与竞争;加强对委托服务的过程监督,防止利益输送,权钱交易。


第二章 职责分工


第五条 市国税局设立委托涉税专业服务领导小组(以下简称:领导小组),由市国税局局长任组长,市国税局其他局领导任副组长,市国税局政策法规处、货物和劳务税处、所得税处、纳税服务处、征管和科技发展处、财务管理处、监察室、国际税务管理处(大企业税收管理处)、进出口税收管理处、信息中心、机关服务中心、注册税务师管理中心、票证中心(风险监控管理中心)主要负责人任成员。


第六条 市国税局领导小组主要负责研究决定委托服务工作中的重大问题,审议相关委托服务制度、管理办法及工作方案,审定委托服务项目清单,以及审议委托服务项目的年度采购计划及预算。


第七条 领导小组下设委托涉税专业服务办公室(以下简称:委托服务办公室)。由市国税局分管注册税务师管理工作的局领导任主任,市国税局政策法规处、货物和劳务税处、所得税处、纳税服务处、征管和科技发展处、财务管理处、监察室、国际税务管理处(大企业税收管理处)、进出口税收管理处、信息中心、机关服务中心、注册税务师管理中心、票证中心(风险监控管理中心)主要负责人任副主任,各相关处室经办人为成员。


领导小组的具体工作由注册税务师管理中心负责。


第八条 委托服务办公室主要负责统筹委托服务项目的年度采购计划和预算,拟订和组织实施相关委托服务工作制度、管理办法及方案,拟订委托服务项目清单,协调、指导、监督委托服务相关管理工作。各成员部门分工如下:


(一)注册税务师管理中心


1.负责牵头组织和统筹协调委托服务工作;


2.拟订委托服务工作方案和管理办法;


3.拟订委托服务的项目清单;


4.编制市国税局系统委托服务商资格库(以下简称:服务商资格库)的采购需求,统筹服务商资格库的使用管理工作;


5.协同市国税局机关采购单位参与政府采购工作组工作,指导基层单位开展委托服务工作;


6.组织开展对涉税服务组织的综合评价工作。


(二)政策法规处


1.负责对委托服务工作提供法律意见;


2.审核委托服务委托协议书;


3.解决涉税专业服务工作过程中的法律疑难问题。 


(三)财务管理处


1.负责委托服务的经费保障工作,对委托服务所需资金在预算中做出统筹安排;


2.指导和监督委托服务经费使用;


3.负责委托服务采购程序的监督工作。


(四)监察室


负责委托服务中的廉政监督工作,指导查找委托服务工作的廉政风险点,完善相关廉政风险防范措施。


(五)信息中心


负责委托服务工作的信息技术保障,为信息数据传递和网络安全提供信息化支撑。


(六)机关服务中心


负责按政府采购相关文件完成委托服务项目的政府采购工作。


(七)业务处室


1.负责提出委托服务项目的申报和调整建议,制定委托服务项目的业务指引或工作要求;


2.提出本处室直接使用的服务项目和预算安排,参与采购工作,并对服务商进行考评,将考评结果报委托服务办公室备案;


3.协同指导基层单位开展本业务线的委托服务和服务项目绩效评价工作。


第九条 市国税局各直属单位、区国税局开展委托服务工作应结合本单位实际情况,设立相应组织机构,明确职责分工,建立健全委托服务工作相关机制。


第三章 委托服务项目清单


第十条 市国税局系统委托服务实行项目清单管理,委托服务项目清单(以下简称:项目清单)由市国税局统一制定,未列入项目清单的服务不得委托。


第十一条 项目清单内容应为适合市场化方式提供、涉税服务组织能够承担、与税收业务相关的专业性服务事项。分为纳税服务类服务事项和税源管理类服务事项二类。不属于税务机关职能范围,以及应由税务机关直接提供、不适合涉税服务组织承担的服务事项,不得列入项目清单。


第十二条 项目清单原则上根据需要按年度进行调整。由市国税局业务处室填报《委托涉税专业服务项目立项需求书》,向委托服务办公室提出立项需求,委托服务办公室汇总编制后,提交领导小组审定发布。立项需求主要包括以下内容:


(一)项目名称;


(二)立项背景;


(三)实现目标;


(四)项目类型、内容和要求;


(五)业务组织形式和方法;


(六)质量监控和风险防范措施;


(七)服务评价和验收的标准和方法;


(八)对服务商和服务人员的资质和专业要求;


(九)计费方式及费用测算;


(十)服务报告、服务工作底稿及其他相关业务文书格式。


第十三条 项目清单调整后,相关业务处室应指导督促基层单位妥善做好相关后续工作。


第四章 委托管理


第十四条 广州市国家税务局各直属单位,各区国家税务局及市国税局机关业务处室(以下统称:委托单位)应根据项目清单和工作需要,每年制定下一年度服务委托计划及预算,报经委托服务办公室统筹及领导小组审议后,再按照政府采购相关法规制度及本办法规定的采购方式和程序,组织实施服务采购工作。


第十五条 服务采购按规定采取公开招标或服务商资格库选择方式。


(一)采取公开招标方式:采购预算金额达到公开招标数额标准的项目,由采购单位采取公开招标的方式确定服务商或服务商资格库。


(二)采取服务商资格库选择方式:市国税局按照公开招标方式采购服务商资格库,服务商资格库原则上聘期二年。采购预算金额在公开招标数额标准以下的项目,由委托单位在市国税局服务商资格库中选择确定服务商,委托相关服务。


第十六条 服务商应具备下列条件:


(一)依法设立,经税务师行业行政管理部门登记,具有独立承担民事责任能力的税务师事务所;


(二)治理结构健全,内部管理和监督制度完善,具有独立、健全的财务管理、会计核算和资产管理制度;


(三)具备提供涉税专业服务所必需的设施、人员和专业技术能力;


(四)具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;


(五)近三年内无重大违法记录,通过年检或按要求履行年度报告公示义务,信用状况良好,未被列入经营异常名录或者严重违法企业名单;


(六)符合国家有关政事分开、政社分开、政企分开的要求;


(七)提供税源管理类服务的服务商还应具备下列条件:


1.在广州市从事涉税鉴证业务三年以上,且最近一次评价年度的纳税信用等级评定B级以上。


2.具备5名以上符合本办法第二十四条规定的项目负责人条件的人员。


(八)法律、法规规定以及委托服务项目要求的其他条件。


第十七条 委托单位应根据服务项目的业务要求,从专业资质、业务能力、执业经验、职业道德信誉等方面对符合条件的服务商进行综合评判,按照优质优价的原则择优选择服务商。


第十八条 服务费用采取计时或计件二种计费方式。


(一)计时方式:按实际参加服务工作的人员、资质、天数及双方约定的计费标准核定费用。


(二)计件方式:以委托项目为单位,按照双方协议约定进行结算。


第十九条 委托单位应按规定与服务商签订委托合同,委托合同应明确以下内容:


(一)服务目标、服务内容和范围;


(二)参与服务工作的人员姓名、身份证件号码、资质条件等;


(三)工作时限和要求;


(四)双方权利和义务;


(五)费用标准、结算及支付方式;


(六)回避承诺和保密要求;


(七)违约责任;


(八)其他应当约定的事项。


第二十条 委托单位签订合同后5个工作日内将委托结果报市国税局委托服务办公室备案。


第五章 服务实施


第二十一条 委托单位负责委托服务的具体组织实施,对服务商和服务人员在实施服务期间进行业务督导和监督管理。


第二十二条 委托单位应根据预算安排、委托合同、服务商专业资质及能力、业务要求等因素,向服务商提出具体服务事项的服务需求,明确具体服务事项的工作目标、任务、要求等。服务商应根据服务需求提出服务响应方案,委托单位审定后,向受托服务商下达服务事项任务书,双方签字盖章执行。服务事项任务书一般应包括以下内容:


(一)服务事项名称;


(二)服务事项具体内容、范围和要求;


(三)业务形式和方法,业务条件及所需资料数据;


(四)预期目标;


(五)服务人员安排及分工;


(六)聘请其他专业领域专家协助相关需求;


(七)完成时间、实施进度及阶段性控制措施;


(八)费用测算;


(九)验收标准和方法。


第二十三条 服务商应对服务事项明确项目负责人,项目负责人应当符合下列条件:


(一)在服务商执业一年以上的税务师,与服务商签订正式劳动合同关系;


(二)近三年未受到有关部门处罚,未受到纪律处分、行政处分和行业批评;


(三)提供税源管理类服务的项目负责人需从事涉税鉴证业务三年以上。


第二十四条 在税源管理类服务事项中,服务商和服务人员凡有以下情况之一的,应主动提出回避:


(一)曾在服务事项当事纳税人(以下简称:当事纳税人)任职过的;


(二)与当事纳税人有经济利益关系的;


(三)与当事纳税人的负责人、高级管理人员、董事或项目当事人有亲属关系的;


(四)服务商或其利益关联机构、服务人员近三年为当事纳税人提供涉税专业服务或财会、法律、评估等其他相关服务的;


(五)其他应回避的事项。


第二十五条 服务商和服务人员应根据涉税专业服务相关业务准则规范和委托单位的业务要求开展服务业务,按照服务任务书约定的时间出具相关服务报告,并对税源管理类服务事项提交工作底稿。


第二十六条 服务商对服务业务中超出其业务资质、专业领域或其它特殊技术问题,经委托单位同意后,可聘请相关领域专家协助工作。参与协助专家应遵守相关工作要求和工作纪律,向委托单位签署保密协议和回避承诺。服务商对专家的工作成果负责。


第二十七条 服务商和服务人员对其服务成果的准确性、真实性负责。委托单位应对服务商出具的服务报告和工作底稿进行审核后做出采信判断,并对所形成的管理结论及实施的具体行政行为负责。


第二十八条 服务报告内容应事实清楚、结论明确。由服务商项目负责人、服务商负责人审核签名出具,加盖服务商公章。服务报告应包括但不限于以下基本内容:


(一)标题;


(二)项目委托单位名称;


(三)服务事项的具体内容;


(四)工作开展的过程;


(五)工作结论;


(六)保密协议和回避承诺执行情况;


(七)有关责任人的签字、签章;


(八)附件。


第二十九条 服务人员执行税源管理类服务,应编制工作底稿,保证底稿记录的完整性、真实性和逻辑性。服务工作底稿的基本内容包括:


(一)项目委托单位名称;


(二)服务事项名称;


(三)当事纳税人名称及纳税识别号;


(四)服务事项时间或期限;


(五)服务事项实施过程记录;


(六)服务事项结论或结果;


(七)保密协议和回避承诺执行情况;


(八)编制者姓名及编制日期;


(九)复核者姓名及复核日期;


(十)其他说明事项。


第三十条 服务报告和工作底稿属于委托单位业务档案,由委托单位负责存档保管,服务商经委托单位同意可到委托单位现场查阅。


第三十一条 服务人员开展税源管理类服务原则上应在委托单位内进行,纳税人相关涉税信息和资料由委托单位提供,服务商和服务人员一般不与当事纳税人直接接触。如确有需要接触企业进行查阅资料、调查核实、沟通交流等情形的,须经委托单位同意,由税务人员全程带领,依法依规进行。


第三十二条 委托单位应加强对服务的跟踪监督,建立相关考勤登记、工作日志等日常管理制度。


第三十三条 委托单位应加强对服务人员相关培训,明确专业涉税服务的工作内容、业务流程及注意事项。


第六章 绩效评价


第三十四条 委托单位应根据服务项目的特点和要求,开展委托服务事项的绩效评价。


第三十五条 委托单位应对合同执行情况和服务商、服务人员进行综合评价,作为今后开展政府委托服务选择服务商的重要参考依据。


第三十六条 委托单位每年应对开展委托服务工作进行绩效分析,提高经费使用效率,不断优化完善委托服务工作。


第三十七条 委托单位每年将综合评价结果和委托服务绩效分析情况报委托服务办公室。


第七章 责任追究


第三十八条 服务商及其服务人员有下列情形之一的,税务机关应当依据法律法规处理,或者提请有关行业主管部门依法依规进行处罚,触犯法律的,移交司法机关处理:


(一)隐瞒服务中发现的问题或者与当事纳税人串通舞弊的;


(二)利用承接服务从当事纳税人获取不正当利益的;


(三)将服务中获取的资料、信息及工作结果用于与服务无关目的的;


(四)违反保密协议或回避规定的;


(五)拒绝接受主管税务机关指导和监督的;


(六)不履行委托合同及服务任务书规定的其他义务的。


第三十九条 税务人员有下列情形之一,造成严重后果的,应当依法依纪做出处理处分;触犯法律的,移交司法机关处理:


(一)未按本办法履行相关职责的;


(二)通过开展委托服务工作获取不正当利益的;


(三)与服务商或服务人员串通违反工作有关规定的;


(四)有其他违法违纪行为的。


第八章 附则


第四十条 本办法由广州市国家税务局负责解释。


第四十一条 本办法自发布之日起施行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。