津政办发[2017]87号 天津市人民政府办公厅关于培育和发展我市住房租赁市场的实施意见
发文时间:2017-07-21
文号:津政办发[2017]87号
时效性:全文有效
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各区人民政府,各委、局,各直属单位:


  为贯彻落实《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发[2016]8号)、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)等精神,建立购租并举的住房制度,加快培育和发展住房租赁市场,加快实现全市城镇居民住有所居目标,经市人民政府同意,现提出以下实施意见:


  一、总体要求


  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略以及对天津工作“三个着力”重要要求,认真落实中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神和国务院决策部署,按照市第十一次党代会精神和市委、市政府工作要求,围绕扎实推进“五位一体”总体布局、“四个全面”战略布局的天津实施,牢固树立和落实新发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,建立健全住房租赁体系,进一步深化我市城镇住房制度改革,促进房地产市场健康稳定发展。


  (二)任务目标。鼓励和支持住房租赁消费,多措并举加大租赁房源筹集供应,扩大全市住房租赁市场规模。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。


  二、培育市场供应主体


  (三)培育和发展住房租赁企业。鼓励成立经营住房租赁业务的专业化企业,推进住房租赁企业规模化、集约化、专业化经营,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。积极引导住房租赁企业从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。鼓励住房租赁企业开展规模化、集中化长期租赁住房业务。(市国土房管局、市国资委、市中小企业局负责)


  (四)支持和规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房,规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。(市国土房管局、市公安局负责)


  三、增加租赁住房有效供给


  (五)合理安排租赁住房建设规模。结合各区租赁住房需求情况,将新建租赁住房纳入住房发展规划及年度住房建设计划,合理确定租赁住房建设规模,有序开展租赁住房建设,可以在新建住房项目用地出让方案和出让合同中明确房地产开发企业持有租赁住房的相关要求。(市国土房管局、市建委负责)


  (六)鼓励新建房屋用于租赁。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。土地使用权出让合同中明确约定建设租赁住房的,房地产开发企业应严格履行租赁住房建设相关约定,确保租赁房源上市供应。对土地使用权出让合同中未明确约定建设租赁住房的新建商品房项目,鼓励有条件的房地产开发企业将部分或全部房源用作租赁住房。房地产开发企业建设的租赁住房或从商品房项目中转化的租赁住房,可自行持有用于市场租赁,也可转让或长期租赁给专业化住房租赁企业,由专业化住房租赁企业开展住房租赁业务。按照土地使用权出让合同约定建设的租赁住房,在约定持有租赁期限内,不得分割转让、分割抵押。(市国土房管局负责)


  (七)鼓励存量房屋用于租赁。鼓励专业化住房租赁企业通过长期租赁或购买存量房屋筹集房源开展住房租赁业务。鼓励个人委托专业化住房租赁企业出租住房。鼓励个人与住房租赁企业通过签订合同,建立长期稳定的租赁关系,再由住房租赁企业作为出租人对房屋进行出租。(市国土房管局负责)


  (八)鼓励中介机构规范扩展住房租赁居间服务业务。充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。推行住房租赁合同网上登记备案,规范住房租赁中介机构行为,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。加强对租赁业务从业人员管理和培训,不断提升从业人员素质和职业操守,促进中介服务质量不断提高。(市国土房管局负责)


  四、鼓励住房租赁消费


  (九)落实提取住房公积金支付房租政策。职工缴存住房公积金、本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的,可依照相关规定申请提取夫妻双方住房公积金支付房租。(市住房公积金管理委员会、市住房公积金管理中心负责)


  (十)简化租房提取住房公积金办理手续。职工租房提取住房公积金应向公积金管理部门提出申请。职工通过市场租房的,提供房屋租赁登记备案证明、缴交房屋租金证明等材料。(市住房公积金管理委员会、市住房公积金管理中心负责)


  (十一)支持外地来津人员租赁住房。境内来津人员在本市租赁住房并依法登记备案的,申领本市居住证后,按照有关规定在津享受子女教育、就业、社会保险、公共卫生、计划生育、证照办理、社区事务、科技申报、职业资格评定、评选表彰等本市基本公共服务。(市发展改革委、市教委、市人力社保局、市卫生计生委等部门负责)


  五、加大住房租赁政策支持力度


  (十二)落实对住房租赁企业的支持政策。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85号)有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业相关支持政策。(市发展改革委负责)


  (十三)给予税收优惠政策。落实国家关于加快培育和发展住房租赁市场的税收优惠规定,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。(市地税局、市国税局负责)


  (十四)提供金融支持。鼓励我市金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,充分利用社会资金,增加租赁房源供应。(市金融局、市发展改革委、人民银行天津分行、天津银监局、天津证监局、天津保监局负责)


  六、加强住房租赁监管


  (十五)加强住房租赁行业监管。市和区房地产行政主管部门负责住房租赁市场的行业管理,会同有关部门加强住房租赁市场监管,完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入国家和本市信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。公安机关负责对出租房屋的治安管理,房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的,房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动,不向公安机关报告的,公安机关依法进行处罚。建立统计与核算的基本数据来源,为开展住房租赁市场统计与核算奠定基础。(市国土房管局、市公安局、市统计局负责)


  (十六)明确租赁双方权利义务。推行住房租赁合同示范文本和网上签约。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。(市国土房管局负责)


  (十七)强化中介机构的治安责任。住房租赁中介机构要落实对代理出租房屋的治安主体责任,与公安机关签订房地产经纪机构治安责任保证书,并依托“天津市出租房屋租住人员信息登记系统”,主动配合公安机关依法采集出租房屋及租住人员信息。(市公安局负责)


  七、加强组织领导


  (十八)明确责任分工。各区人民政府负责本行政区域内住房租赁市场管理,落实加快培育和发展住房租赁市场、促进房地产市场健康稳定发展工作任务。市发展改革委、市国资委、市建委、市市场监管委、市卫生计生委、市教委、市国土房管局、市规划局、市公安局、市国税局、市地税局、市人力社保局、市中小企业局、市金融局、人民银行天津分行、天津银监局、天津证监局、天津保监局、市统计局、市水务局、市住房公积金管理中心等部门要严格按照职责分工,加强部门间协调配合,做好我市培育和发展住房租赁市场、促进房地产市场健康稳定发展相关措施的推动落实工作。


  本实施意见自印发之日起实施,有效期5年。


  天津市人民政府办公厅

  2017年6月21日


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向银行贷款5.2亿元后再借给4家企业且不收利息 这家企业如此“大方”为哪般?

中国人民银行发布数据显示,2025年上半年社会融资规模增量累计为22.83万亿元,比上年同期多4.74万亿元。企业间借款是企业融资方式之一,也是税收监管的重点事项。笔者近期接触的某案例中,A公司向银行贷款5.2亿元后再借给4家企业且不收利息,而是独自承担了支付给银行的贷款利息。A公司如此“大方”的同时,与利息支出相关的税务处理明显失当,存在较高的税务风险。

  每年财务费用高达1700多万元

  A公司为大型民营企业L集团公司的全资子公司,主营业务为房地产开发和物业商业管理,A公司为增值税一般纳税人。A公司在市中心核心路段自建自持一栋商业中心,该商业中心除A公司自用外还向外出租,该部分租金收入每年高达4000多万元。按照上述业务模式,A公司每年的利润应相当可观,但税务机关发现,A公司近年来的企业所得税税负一直为0。

  税务机关对A公司进行风险筛查,发现企业财务报表中同时存在大额的长期借款、短期借款和其他应收款,每年财务费用高达1700多万元。企业的增值税申报表收入与企业所得税申报表收入虽然保持一致,但根据收入明细表与发票数据交叉比对发现,A公司除了申报租金收入外,并未申报其他收入。

  税务机关调查发现,A公司以自持物业为抵押,向Z银行贷款5.2亿元后,分别向L集团公司、B公司、C公司、D公司无偿借出资金,截至检查所属期末,其余额分别为2.1亿元、2亿元、1.4亿元、0.2亿元,但向Z银行支付的巨额利息却全部由A公司承担,因此导致会计利润出现亏损。据此推测,A公司存在向外借出款项,未申报利息收入的涉税风险。

  企业集团间的无偿借款可免缴增值税

  税务机关进一步实地调查发现,L集团公司成立于2016年,B公司与A公司同为L集团公司的全资子公司,L集团公司已将企业集团名称以及集团成员信息,通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。换句话说,A公司与L集团公司、B公司属于企业集团内关联方关系。

  C公司为L集团公司实际控制人陈某2021年设立的一人有限公司,并未登记在企业集团中,因此C公司与A公司属于同一控制下的关联关系。D公司为陈某妹夫黄某2022年设立的一人有限公司,黄某与陈某虽存在姻亲关系,但A公司与D公司的董监高名单并未有现实中的重合,也并不存在投资与被投资的关系或同一控制下的关联关系,从D公司为B公司供应商以及业务链条来看,无法直接判定D公司与B公司为关联企业。因此,A公司与C公司属于其他关联关系,与D公司不构成关联关系。

  根据《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》(财税[2019]20号)、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)、《财政部 税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第68号)等规定,自2019年2月1日至2027年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税。案例中,由于A公司、B公司、L集团公司属于同一集团,故A公司无偿向L集团公司、B公司借出款项,按照政策规定可免缴增值税。

  根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)第十四条第一项规定,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外,应视同销售服务。A公司与C公司、D公司不属于同一集团,因此,其无偿向C公司、D公司借出款项,A公司需按照借款天数与当期利率标准确定应税收入,并计算缴纳增值税。

  企业关联交易需判断是否符合独立交易原则

  根据企业所得税法实施条例第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  企业间无偿资金借贷行为,实质形成的是债权债务关系,而非提供有偿服务。因此,该行为不属于企业所得税法实施条例第二十五条所规定的视同销售情形,无须视同销售缴纳企业所得税。但A公司与L集团公司、B公司、C公司存在明显的关联关系,结合A公司其他应收款期末余额、加权平均数额,向银行贷款金额及借出时点等要素研判,A公司与L集团公司、B公司、C公司存在关联关系,其向关联方无偿借出款项的规模,已超过其向银行贷款的5.2亿元贷款总额,且资金流转呈现快进快出特征。这表明A公司除了将从银行的贷款金额全额借给关联方外,还将部分自有的结余资金借给关联方。

  案例中,A公司承担了该笔银行贷款的利息,但其资金实际由关联方使用,与A公司自身取得收入无关。根据企业所得税法第十条规定,在计算应纳税所得额时,与取得收入无关的其他支出,不得扣除。故A公司承担5.2亿元银行贷款的利息费用,应当作纳税调增处理。

  对于A公司将自有结余资金借给关联方,企业所得税应如何处理呢?根据企业所得税法第四十一条规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号,以下简称6号公告)第三十八条明确,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不作特别纳税调整。

  A公司将自有结余资金借给L集团公司、B公司、C公司等关联方,应判断交易是否符合独立交易原则。若A公司与其关联方之间在检查期内实际税负相同,即A公司与其关联方均未享受企业所得税免税、减半征收及小微企业税收优惠,且该交易未直接或间接导致国家总体税收收入减少,则该笔借出款项原则上可不进行特别纳税调整;但若存在实际税负差异(如一方为小微企业或高新技术企业),或交易为无息借款、利率低于市场水平,即使法定税率一致,税务机关仍有权按独立交易原则核定利息收入,进行特别纳税调整。企业应留存借款合同、利率定价依据、同期同类贷款利率对比资料等,证明交易的合理性和定价的公允性。

  案例中,A公司与其关联方之间的实际税负存在差异,税务机关可依照6号公告对A公司向关联方借出款项进行特别纳税调整,A公司需补缴相应税款并缴纳利息。根据企业所得税法实施条例第一百二十一条规定,A公司经特别纳税调整所补缴的税款及缴纳的利息,不得在计算应纳税所得额时扣除。在特别纳税调整后,A公司可向关联方补开发票,取得发票的关联方可作为税前扣除凭证,在企业所得税税前扣除该利息支出。

@学生家长,子女开学后——记得更新个税专项附加扣除信息

又到一年开学季。近期,国家税务总局12366北京纳税服务中心(以下简称12366北京中心)数据显示,不少纳税人咨询开学季子女教育专项附加扣除政策细节。作为学生家长和个人所得税纳税人,不要忘记一个重要事项——在个人所得税App中更新子女教育专项附加扣除申报信息。

  子女教育专项附加扣除政策实现了从年满3岁到博士研究生阶段的覆盖,包括学前教育和学历教育,其中学历教育可以分为义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)和高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。作为家长,更新个人所得税专项附加扣除信息时,需要注意的事项也有所不同。

  “幼升小”阶段

  今年9月,张先生的女儿进入小学一年级学习。前段时间,张先生在微信公众号上看到开学季个人所得税专项附加扣除的推文,致电12366北京中心,咨询填报子女教育专项附加扣除的具体事项。

  根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发[2018]41号)、《国务院关于提高个人所得税有关专项附加扣除标准的通知》(国发[2023]13号)等规定,纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。其中,学历教育包括义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)、高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。年满3岁至小学入学前处于学前教育阶段的子女,按上述规定执行,即按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。

  也就是说,子女年满3岁至小学入学前,属于学前教育阶段。子女升入小学,属于义务教育阶段。虽然个人所得税专项附加扣除的金额不变,但是因子女教育阶段发生变化,纳税人需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息。

  张先生可以通过三步,新增子女教育专项附加扣除信息。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“子女教育”后,选择扣除年度“2025”,点击“准备完毕,进入填报”。第二步,在“子女信息”栏中,点击“选择子女”,选中已添加的子女后,新增一条子女教育信息。具体来说,“当前受教育阶段”选择“义务教育”,并填写具体信息。“当前受教育阶段开始时间”填写小学入学年月。“当前受教育阶段结束时间”填写预计的子女小学毕业时间;或暂不填,待毕业时再填报。第三步,根据家庭实际情况,选择“扣除比例”和“申报方式”,确认无误后提交。

  笔者提醒,父母可以选择由其中一方按扣除标准的100%扣除,也可以选择由双方分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。

  “小升初”与“初升高”阶段

  近期,12366北京中心还接到不少电话,咨询孩子“小升初”与“初升高”时,在个人所得税App内具体如何填报专项附加扣除信息。

  笔者提醒,孩子从小学升入初中,教育阶段未发生变化,仍然属于义务教育阶段;这种情况下,家长只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中修改相关信息即可。孩子从初中升入高中,学历教育阶段从义务教育阶段变为高中阶段教育;这种情况下,家长需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,选择“高中阶段教育”并填写入学信息,不可直接修改原记录。

  举例来说,假设王女士的儿子今年从某市实验小学毕业,进入该市某初中学习。王女士的儿子从小学升入初中,教育阶段未发生变化,仍然属于“义务教育”。王女士只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中修改相关信息即可。

  王女士具体可分三步进行操作。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“子女教育”,扣除年度选择“2025”,找到需要修改的子女教育专项附加扣除记录,点击“修改”—“修改教育信息”。第二步,根据其儿子初中毕业时间重新选择“当前受教育阶段结束时间”。第三步,因王女士的儿子从小学升入初中,学校有改变,还需要修改“就读学校”信息,修改完成后点击“确认修改”。

  再如,假设赵女士的女儿今年9月升入普通高中学习,在个人所得税App中要如何操作呢?因初中属于义务教育阶段,普通高中则属于高中阶段教育,这种子女教育阶段发生变化的情况下,赵女士需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,相关操作步骤与“幼升小”阶段类似。

  笔者提醒,子女教育阶段有变化的,纳税人应及时修改相关教育信息。其中,纳税人需要在原有信息基础上修改的,主要是子女由小学升初中或转学换校等情况;此时,纳税人无须新增信息,只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中进行修改即可。纳税人需要新增一条信息的,主要是子女由幼儿园升入小学、初中升入高中、高中升入大学专科/本科、后续升入硕士研究生等情况;此时,纳税人不可以直接修改原有的子女教育专项附加扣除信息,需要新增一条教育阶段信息。

  研究生教育阶段

  实务中,家长大多比较了解义务教育、高中阶段教育的子女教育专项附加扣除政策,但是有的家长易忽略本科、研究生阶段的个人所得税专项附加扣除政策。笔者提醒,研究生教育全日制与非全日制涉及的个人所得税专项附加扣除政策不同。

  根据国发[2018]41号文件、国发[2023]13号文件等规定,大学本科、硕士研究生、博士研究生教育属于高等教育。纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。

  纳税人如果接受非全日制教育,属于其在中国境内接受学历(学位)继续教育的支出,根据国发[2018]41号文件规定,在学历(学位)教育期间按照每月400元定额扣除。

  例如,李某今年大学本科毕业,考取了某高校的全日制硕士研究生,他的父亲之前一直享受子女教育专项附加扣除,现在还可以继续享受子女教育专项附加扣除。在填报个人所得税专项附加扣除时,需要在个人所得税App原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,相关操作步骤与“幼升小”阶段类似。如果子女考取了非全日制研究生,属于继续教育,应由子女本人填报继续教育专项附加扣除。

  再如,钱女士工作3年,考虑到职业发展,想进一步提升自我、拓宽视野,考取了非全日制硕士研究生。由于钱女士接受的为非全日制硕士研究生教育,属于继续教育,应由钱女士本人填报继续教育专项附加扣除。

  钱女士可以通过三步进行操作。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“继续教育”,选择扣除年度“2025”,点击“准备完毕,进入填报”。第二步,在“继续教育类型”栏次中选择“学历(学位)继续教育”后,根据界面提示填写相关信息,填写完成后点击“下一步”。第三步,选择“申报方式”,点击“提交”即可。

  笔者提醒,纳税人子女接受的硕士研究生或博士研究生教育如果属于全日制学历教育,可以由纳税人填报子女教育专项附加扣除;如果纳税人子女接受的硕士研究生或博士研究生教育是非全日制的学历(学位)继续教育,应由子女本人填报继续教育专项附加扣除。