房企土地增值税清算收入究竟是否包含差额增值税?
发文时间:2019-10-01
作者:李舟
来源:中道咨询
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一、事情缘起:房地产一般计税项目增值税差额征税

营改增后房地产行业增值税出现一个很大的问题,就是土地没有进项税,最终税务机关给出的解决方案就是允许差额征税。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

假定商品房销售全部价款为100万元,当期允许扣除的土地价款为20万元,那么增值税销售额应按照差额的80万计算,以现行9%税率计算结果为73.39万元,应缴增值税为6.6万元。

但是房地产差额征税并不影响发票的开具,对外销售商品房发票的开具依然是按照总价款100万元,税率9%,不含税价款为91.74万元,增值税税款为8.26万元。也就是说并不是按照实际应缴增值税而是按照正常计算的增值税全额作为发票开具的增值税额。这种特殊情况我们称之为“差额征税,全额开票”。


二、增值税差额征税的会计处理问题

目前看到关于差额征税会计处理的规定,只有《关于印发《增值税会计处理规定》的通知》(财会[2016]22号)做了明确规定:

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

这里的核心是如何理解允许扣减销售额的相关成本费用对应的增值税,如果理解为收入,那么就应当增加当期收入;如果理解为特殊进项税,那么就应当冲减当期成本。很显然财政部的上述规定将土地对应扣减的这部分增值税理解为一种特殊进项税额,因此做了冲减“主营业务成本的处理”。就上述案例数据可以做出如下分录:

商品房销售收入确认时:

借:银行存款(预收账款)100万元

贷:主营业务收入91.74万元

应交税费—应交增值税8.26万元

差额征税时:

借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)1.66万元

      贷:主营业务成本-土地1.66万元

这么做的结果是,会计收入同发票开具收入中的不含税价款保持一致,都不考虑增值税差额征收问题,均为91.74万元;企业所得税收入也同会计收入和发票开具收入保持一致,均为91.74万元。


三、土地增值税清算收入的巨大争议

如前文所述,对于这部分因差额征税而少交的增值税,在会计处理和所得税处理上均做了主营业务成本的调减处理,不再有争议。但到了房地产企业土地增值税清算时,这部分少交的增值税有有问题了!实务中存在多种不同观点:

第一种观点:土增清算土地扣除应冲减对应差额增值税

如果和会计处理或者所得税处理保持一致的话,土地增值税清算中的 扣除项目计算,土地价款应将对应差额计算少交的增值税冲减再作为扣除项目清算,也就是说收入按照同会计收入一致的91.74万元,土地价款扣除按照18.34万元(20万-1.66万元)。

这种观点我个人并不能同意,而且非常明确土地增值税也并不要求这样做。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号)对于清算表格中土地价款扣除做了如下规定:

表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

很清楚这里允许扣除的土地价款为实际发生数额,不用考虑少交的那部分增值税。那么问题来了,既然没有在扣除中体现,是不是就要在收入中体现呢?

第二种观点:将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算

很多人提出了一种新的理解,认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税:

商品房销售总价款(含税)100万元

发票开具不含税收入91.74万元

会计收入和所得税收入91.74万元

土增清算收入应为91.74万元+1.66万元=93.4万元

这种说法到底对不对?我们先来看看税法相关规定:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

土地增值税应税收入不含增值税销项税额,好像很明确,其实有一个理解上的问题,这里的销项税额究竟是发票上那个全额的销项税额还是企业实际缴纳的那个销项税额?也就是说,按照前面测算的数据,是8.26万元还是6.6万元?如果认为是8.26万元,清算收入就同发票上的不含税收入91.74一致,如果认为是6.6万元,清算收入就变成了93.4万元!究竟应当如何理解?

认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税的专家通常从销售额和销项税两方面理解这个问题:

第一,房地产企业销售商品房的销售额应为减除土地价款后计算出来的销售额,依据为国家税务总局公告2016年第18号中的计算公式:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

第二,纳税申报表中主表中的销项税和附表一中的销项税,在差额征税的情况下,应为差额计算后的销项税:

第11栏“销项税额”:填写纳税人本期按一般计税方法计税的货物、劳务和服务、不动产、无形资产的销项税额。

营业税改征增值税的纳税人,服务、不动产和无形资产有扣除项目的,本栏应填写扣除之后的销项税额。

基于以上两点,这部分专家认为,应按照93.4万元作为土增清算收入,而不是91.74万。

第三种观点认为既不能将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算,也不能在土增清算中,强行将土地扣除冲减对应差额增值税。

这一部分专家认为无论如何均应以发票上开具的销售额作为土增清算收入,我个人也是同意这一种观点,主要原因有以下几个:

1、增值税差额征税是房地产行业特殊的土地获取模式决定的,是无法抵扣进项情况下的无奈之举,不能因此将该部分土地对应的增值税强行挤入收入,对企业是不公平的;

2、如果强行这样计算,将导致会计收入、所得税收入和土地增值税收入的不一致,给企业和税务机关工作都带来矛盾,而且这种算法同不动产契税缴纳也出现不一致,显得非常牵强;

3、从下游来看,如果另一家企业取得该不动产,发票票面金额100万,其中不含税价款为91.74万,税款为8.26万元,正常可以按照8.26万元抵扣进项税。未来如果将该不动产再次出售,也是按照票面的91.74万作为扣除项目,而不是以上游房地产公司确认收入的93.4万元作为扣除项目,因此按照93.4万元确认房企土增收入,也将导致下游未来土增清算扣除项的混乱和不一致。

至于不能在土地扣除项目中中强行冲减对应的差额增值税,其原因在第一种观点下已经分析,此处不再赘述。


四、税务机关的两种态度

面对争议,税务机关也不能幸免,实务中出现了两种不同的看法,主要是针对第二种和第三种观点。

持有第二种观点的典型代表是广州:

《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函[2016]188号

纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1 11%)”确认; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

持有第三种观点的典型代表是北京:

《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)

土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

站在企业的角度,很显然北京代表的观点对企业更加有利。但在税务机关自身都存在争议的情况下,企业实务中如何应对的确非常困惑。我的个人建议是如果当地有规定,按照当地税务机关规定处理,如果当地无规定,争取按照北京税务机关所代表的的这一种意见处理。


我要补充
3

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  事实上,在案件处理的过程中,我们不难发现,涉及虚开的行为人其实有以下几种情况:

  开票方

  1)暴力虚开,这部分犯罪行为人的行为特征是开设不同的主体,通过这些主体向发票的需求方开具没有交易实质的发票,收取开票费,同时相关主体不做申报、低报收入或者虽然申报但不做税款缴纳,盈利的主要来源就是开票费(暴力虚开目前在发票额度严管的体系下已经受到了明显抑制);

  2)富余票虚开,这部分犯罪嫌疑人的行为特征是,因为其业务中有部分客户没有发票的需求(个人或小规模纳税人或其他没有抵扣需求的客户),因此在申报收入后,出现缴纳增值税的收入中,有部分发票可以在不改变增值税税负的情况下开出给第三方,从而收取开票费,这部分开票方还曾经有一些进项金额较大无法消化的企业加入,但是随着进项留抵退税的逐步推广,进项富余不再是企业的巨大资金成本企业也就没有动力去形成富余票;

  3)插入式虚开,这部分主要指的是灵活用工及类似平台,其核心在于真实交易的一方对手是个人或者因为受限而无法开票的主体,而受票方因为交易本身无法从个人取得发票,因此开票方是以特定的经营内容介入交易环节提供开票,和暴力虚开不同的是,这部分的开票方大多是以取得财政补贴等作为主要收入来源,开票服务本身收取的费用极低,也一般均会正常申报纳税;

  4)真实交易下的代开转开、对开环开,这样的交易从一开始就完全不带有税收的目的,这类开票方主要是为了资金流转进行的开票。事实上,如果我们检视上述的所有情况,开票行为人本身都不是为了税收目的的,因为从少缴税的目的出发,最好的恰恰就是不开票。

  行为人一的行为本质是为了谋取经济利益通过开票协助他人偷税,行为人二的行为本质是利用向他人提供错配的剩余票来协助他人偷税从而谋取不正当利益,行为人三的行为本质是通过自身的特殊优势为他人的真实业务提供包含税务成本的发票从而形成经营(行为人三的行为如果包括缺乏基础交易的内容就异化成行为人一)。本质上,开票方的目的其实都不是税,是因为其中部分人因为帮助受票方主观故意而形成和受票方的共同偷税故意。

  我们再来看受票方,其实受票方是真正有税收诉求的一方,在受票方的角度,又可以区分为主观的直接故意、间接故意、过失和善意。直接故意的情况就是在缺乏基础交易的情况下为了税收目的或者套取现金目的而主动寻求虚开,间接故意则又分为在有无基础交易的情况下明知接受虚开而放任(典型的如企业接受员工取得虚开的报销),同样是接受员工取得虚开发票报销的情况就还能区分出过失和善意,因为审核的能力限制而言。

  我们仔细来分析上述相关方的行为,总结其中的规律并结合最高院的最新解释,不难发现,开票方行为1)对应受票方在缺乏真实交易基础上的受票行为共同构成了对发票管理秩序和国家税收利益的直接侵害,显然是符合最高院希望纳入虚开刑事处罚的对象。在此情况下,开票方因为会给不同主体开票,侵犯的主要是税收管理秩序,但自身因为没有应税义务其实是不造成税款损失的(虚假交易没有应税义务我们会另文讨论),而受票方本质上就是偷税(骗税的情形更为复杂,特别是出口骗税肯定存在虚开认定只好另文讨论)。在此情况下,开票方显然应当以虚开作为处罚,对开票方的处罚其实无需考虑受票方是否存在真实交易基础,因为其行为本身是对秩序的强烈破坏。而受票方则应区分其故意程度(因为同样的开票方可能面对的受票方是基于不同的主观方式而取得发票的)应当认定1)虚开或者购买,如果缺乏真实交易基础而主动获取发票;2)偷税(或者购买发票),如果缺乏真实交易而被动获得发票;3)偷税或者发票违规,如果存在真实交易而主动获得发票;4)发票违规或者善意,如果存在真实交易而主观故意并不明显。这样才和最高院的解释具有内在一致,符合罪罚相当,匹配一致的概念。在这些概念之下,所谓资金回流、开票费,双方的沟通和交易证据基础都只是构成判断的外在表象。

  相应的,在开票方是开票情形2)的情况下,可能认定出售增值税专用发票可能是更为合适的,因为本质上是已经完税的发票被出售,事实上并不是完全的“虚”开,也一定程度上造成的税款损失并不严重,因为其实抵扣链条的破坏其实不影响增值税(一边不交一边也不抵其实是没有增值税损失的),虽然从某种意义上看,富余票的危害从受票方的角度和暴力虚开是类似的。

  开票方的3)如果不能归于1)或者2)其实是需要谨慎对待的,因为不能把行政法的虚开简单延伸到刑法,这才是这次刑法修正案的核心,行政法下的虚开认定本身并不以损失为前提,而如果没有税款损失,对税收秩序的破坏显然不适合用刑罚来管制。虚开造成的增值税损失从链条税的角度,应当是要全链条来考察的,因为,如果以一个环节来看,那么其实行政法的不得抵扣本身就可以直接推导出刑事上的目的和结果,这显然和实际不符。

  写着写着就发现刑法本身的讨论就已经太长太长,相比而言,虚开的行政管制比刑事管制要复杂的多,只好单开一篇。先把建议放在这里,未来的税收管理立法在发票相关的刑事和行政处罚上其实应该是:1)恢复对重大偷税行为的直接刑事处罚,去除行政前置的要求,同时建立合理的首违不罚门槛;2)建立对协助偷税行为的系统处罚,包括从行政到刑事环节的完善制度,逐渐以此代替虚开增值税发票开票方的犯罪刑罚;3)在此过程中明确,偷税和协助偷税行为中提供虚假交易信息和支持文件均是刑事处罚的对象;4)在中长期的过程中,逐步弱化发票管理的刑事处罚,只是一段时间内仍然加强发票信息在行政管理上的意义和作用;5)逐渐改变以票控税的逻辑,放开发票的前端管理,降低连带性措施,形成对真实交易的增值税处理规则。

离岸信托征税之谜——今年的报税季谁应该瑟瑟发抖?

  近期,关于“中国税务部门对离岸信托穿透征税”,“超级富豪面临5倍重罚”的文章广为传播,甚至在新加坡、澳大利亚的华人媒体也进行转载。媒体报道虽并非空穴来风,但其中提到的问题并未理清真正的税务征管逻辑,有以讹传讹之嫌疑,因此笔者就大众关心的几个问题,结合税法规定、最新政策实务与案例,为中国税收居民提供清晰的合规指引。

  问题一:离岸信托架构下,内地税收居民什么时候应该交税?信托收益是否应缴纳20%个人所得税?

  根据笔者以前的培训课件和文章(可参考笔者旧文《从CRS背景下的最新案例谈内地和香港的税收居民认定》)可知,一旦符合内地税收居民身份,则中国税务机关可对其全球收入进行征税。

  若内地税收居民在海外设立离岸信托,其相关纳税义务的触发,主要围绕信托设立和信托分配两个关键时点,同时需结合反避税规则综合判断。

  1、在离岸信托设立时,内地税收居民将境内外资产置入信托,如置入的是非货币资产,比如股权、上市公司股份、不动产等,那么根据《中华人民共和国个人所得税法》和《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》,该等资产置入作为“财产转让”行为,需按资产公允价值与财产原值、合理费用的差额,适用20%的财产转让所得税率缴纳个人所得税。实务中,公允价值的确定以及低价转让“合理理由”的判断,是容易产生税收争议的地方。

  2、在信托向受益人分配时,若受益人是内地税收居民,对于境外获得的信托收益,无论收益是否汇回中国境内,均存在缴纳个人所得税的风险。对于信托收益是否属于《中华人民共和国个人所得税法》中列举的应纳税所得?虽然理论和实务中存在极大争议,绝大部分人均有“信托收益不需要交税”的观念,但是,根据笔者多年的实务经验,已经有若干具体案例明确要求纳税人对信托收益按“利息、股息、红利所得”适用20%税率缴纳个人所得税。

  如果信托未进行分配,税务机关能否如前述媒体报道所称“击穿离岸信托架构”,将未分配收益视同分配,要求纳税人补缴税款?笔者认为过于武断,具体详见问题三分析。

  问题二:CRS背景下,离岸信托架构会报送什么信息?

  在CRS规则下,离岸信托无论被认定为“投资机构”还是“消极非金融机构”,均需履行信息申报义务,报送信息严格遵循OECD标准化口径,主要分为身份识别信息和财务信息两大类,无额外自由申报项。

  其一,身份识别信息:这是税务机关匹配纳税主体的核心依据,也是CRS穿透监管的关键。离岸信托架构中,需报送的人员包括信托的委托人、保护人、受益人和实际控制人。2026年3月25日,香港政府发布新闻公报,宣布《2026 年税务(修订)(自动交换资料)条例草案》于3月27日刊宪,并于4月1日提交立法会首读,2027年1月1日正式生效。根据该草案,“双重税务居民须申报所有税务居民身份,相关资料向所有相关税务管辖区交换”。这意味着2027年开始,香港CRS升级版进一步强化了身份申报要求,需同时申报所有税务居民地,进一步压缩了身份隐匿空间。

  其二,财务信息:CRS仅要求报送年度汇总口径的财务数据,不强制披露底层资产明细,具体包括三项核心内容:公历年度末信托账户的余额或净值;该年度内账户取得的利息、股息总额;该年度内账户因出售、赎回金融资产取得的收入总额。

  问题三:离岸信托能否穿透适用CFC反避税规则,收益不分配也要求纳税?

  根据《中华人民共和国个人所得税法》第八条,居民个人控制的,或者居民个人和居民企业共同控制的设立在实际税负明显偏低的国家(地区)的企业,无合理经营需要,对应当归属于居民个人的利润不作分配或者减少分配;税务机关有权按照合理方法进行纳税调整,需要补征税款的,应当补征税款,并依法加收利息。

  CFC(受控外国企业)规则是中国反避税体系的重要组成部分,其核心目的是防止居民个人或企业通过控制低税负国家(地区)的企业,不分配或少分配利润,从而规避纳税义务。首先,离岸信托能否按照离岸公司适用CFC规则存在极大争议;其次,穿透适用CFC规则的核心判断标准是“实质控制”与“合理商业目的”,这也是离岸信托合规管理的核心要点之一,如果在信托架构中关注这些合规点,很难被税务机关主张击穿。

  问题四:海外征税风波因何而起?

  此次海外征税风波之所以引起关注,主要是由几个事件引发,但相关文章将不同事件张冠李戴,混为一谈,因此引发了小规模的恐慌。

  首先,境外上市公司自然人股东的若干补税案件引发了投资界的关注,但该等案件并非近期发生,据笔者了解,自2020年开始,各地税务机关即通过上市公司公告了解红筹架构下境外上市公司的抛售情况,若发现中国税收居民通过离岸公司持有并抛售境外上市公司股份,且存在将收益放在离岸公司长期不分配的情况,则有可能启动反避税调查。

  2、自2025年开始,国家税务总局要求各地税务机关通知部分纳税人对境外收入自查补税,引发大规模的境外收入补税潮。

  3、2026年4月1日,国家税务总局政策法规司司长戴诗友在例行新闻发布会上明确表态:居民个人从中国境内和境外取得的所得均应依法缴纳个人所得税,有境外所得的纳税人须在6月30日前就境内外全部所得完成申报。这一表态配合“利用CRS数据进行分析比对”的措辞,释放了CRS监管加强的信号,标志着中国税务居民的境内外收入个税监管进入透明化时代。

  问题五:境外收入补税追溯多久?除了税款外,有没有滞纳金和罚款?

  首先,若属于纳税人失误未缴或者少缴税款的,追溯期一般为三年,特殊情况可延长五年。

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定,因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误,未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金;有特殊情况的,追征期可以延长到五年。其中,特殊情况是指纳税人因计算错误等失误,未缴或少缴税款,‌累计数额在10万元以上。

  其次,未按期缴纳税款会存在滞纳金(因启动反避税规则补税的除外),但不一定存在罚款。

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳外,还会从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

  若纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款,经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关除采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外,可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

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