这笔房产税费谁来缴
发文时间:2021-04-23
作者:张春宇
来源:中国税务报
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案例


  2020年1月,经房产交易中介公司丙介绍,甲将其一套位于A县的商用房以每月15万元的价格出租给乙,双方签订了房屋租赁协议,乙一次性支付年租金180万元。但甲未依照规定向A县税务局申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、个人所得税、房产税和城镇土地使用税等税费。A县税务局查办案件过程中,在丙处发现相关房屋租赁协议,但与甲始终不能取得联系,难以确认甲是否在本地。


  现实中这样的情况并非个案。诸如甲这样的未依法申报纳税行为成为税务执法的难点,主要原因在于:从立法层面看,作为第三方的承租人在税收法律关系中的地位有待进一步明确。


  比如,对于房产税,《房产税暂行条例》第二条规定,产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。


  《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。


  据此,甲为上述有关税费的缴纳义务人,乙作为承租方,在甲不在本地时应承担房产税、城镇土地使用税的纳税义务。


  需要指出的是,若无法举证房屋所有人不在本地,房屋使用人的纳税人地位就存在争议。从税收征管层面看,房屋中介机构所属组织未建立与税务部门的信息共享机制,未发挥行业协会对税务监管的协助作用。


  现实中,此案例还可能引申出其他情形。比如甲提出甲乙之间的房屋租赁合同因房屋存在重大瑕疵导致合同无效或撤销,甲应承担的纳税义务随之灭失等。那么,税务部门是否承认民事法律合同的无效和撤销导致税收法律关系的灭失?如何征税?这些都是值得探讨的问题。


  笔者认为,这些执法难点可以通过优化税务执法方式,明晰第三人的权利和义务,引入税务代理制度,促进税收共治寻求解决。


  1、清楚界定纳税义务人与第三人的界限


  本案中,无法与房屋所有人取得联系是税务执法的难点。


  如果确认房屋使用人为纳税义务人,需举证房屋所有人不在本地,而举证难度较大。“无法联系”是否可以作为房屋所有人不在本地的理由值得探讨。这种情况不仅增加了税务执法的成本,也加大了执法风险。


  笔者认为,房屋使用人作为特殊情形下的纳税义务人只是征管便利的需要,对财产拥有收益的是房屋所有人,不是房屋使用人,因此房屋使用人不宜作为纳税义务人,而只应作为与税收征纳法律关系相关的第三人。为明晰第三人的权利和义务,建议可以考虑引入法定税务代理制度。


  本案中,可将房屋使用人列为纳税人的法定代理人,无须证明纳税人是否在本地,纳税人不履行纳税义务时,使用人应代理纳税人履行纳税义务。这样不仅可以避免税务争议,防范税务执法风险,而且可以体现税务执法方式的优化。


  2、加强税务监管,建立“共治+监管”的新模式


  本案中,不掌握有关房屋租赁信息,是税务部门未能及时得知房屋所有人少缴税款情形的主要原因。


  笔者认为,防范此类执法风险,税务部门有必要加强监管,建立与相关部门、单位、社会组织协同治税的机制。税务执法方式的优化应体现在征管、服务和监管的始终。税收征管方式以纳税人自主申报为主,依法申报缴纳税款是纳税人的义务。税务部门应加强后续监管,联合中介组织和行业协会建立、完善协同治税机制,使房屋中介组织行业管理协会能够实时或定期向税务部门共享房屋租赁信息,实现税务部门与社会组织税收共治。


  另外,优化税务执法监管方式不应仅局限于税务执法的合法性和合理性,也应坚持实质课税原则。在优化执法监管方式的这个过程中,不仅要监管纳税民事法律行为无效或被撤销的理由是否符合法律规定,还要调查核实民事法律行为无效或被撤销的经济效果,从各项课税要素来研判纳税义务是否真的因为民事法律行为无效而灭失,防止偷逃税款和规避纳税情形的发生,这也是税收法定原则的必然要求,同时要依法保护纳税人权益。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。