税总发[2016]71号 国家税务总局关于印发《税务稽查案源管理办法(试行)》的通知
发文时间:2016-05-19
文号:税总发[2016]71号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,税务干部进修学院:

为落实《深化国税、地税征管体制改革方案》关于“制定针对高风险纳税人定向稽查制度”和“建立健全案源管理制度”的要求,现将国家税务总局制定的《税务稽查案源管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。执行中遇有问题和有关建议,请及时反馈至国家税务总局(稽查局)。

国家税务总局

2016年5月19日


税务稽查案源管理办法(试行)


第一章 总 则

第一条 为规范税务稽查案源管理,提高税务稽查质效,推进税务稽查体制机制改革,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关规定制定本办法。

第二条 本办法适用于国家税务总局及省、市、县国家税务局、地方税务局(以下统称税务局)。

第三条 本办法所称税务稽查案源(以下统称案源)即税收违法案件的来源,是指经过收集、分析、判断、处理等程序形成的涉嫌偷税(逃避缴纳税款)、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等税收违法行为的相关数据、信息和线索。

第四条 本办法所称税务稽查案源管理,是指税务局稽查局(以下简称稽查局)按照规定程序,对各类涉税数据、信息和线索进行收集、处理、立案、反馈的管理过程。

案源管理的具体流程主要包括:案源信息的收集、案源的分类处理、案源的立案分配和处理结果的使用。

第五条 案源管理应当遵循依法依规、风险导向、统筹协调、分类分级、动态管理的原则。

第六条 税务局应当以风险管理为导向,以税收大数据为支撑,以风险推送、外部转办、稽查自选为重点,以打击偷税(逃避缴纳税款)、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等税收违法行为为目标,注重处理结果的分析反馈和增值使用,形成风险闭环式案源管理的新格局。

第七条 案源由稽查局归口管理。

上级稽查局对下级稽查局的案源管理工作进行指导和监督。下级稽查局确定的案源属于上级稽查局重点稽查对象名录范围的,应当报上级稽查局审批。实施案源集中管理的地区,由上级稽查局审批确定下级稽查局选取的案源。

第八条 各级税务机关应当不断提高案源管理信息化水平,高效采集、有效整合税收征管数据与社会公共数据,保障案源信息的及时性、有效性和准确性。

第九条 国家税务局、地方税务局应当加强案源管理工作的联系与协作,建立健全国税、地税案源管理合作机制,实现涉税数据、信息和线索共建共享、互联互通。

第二章 案源信息

第十条 案源信息是指税务局在税收管理中形成的,以及外部相关单位、部门或者个人提供的纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人(以下简称纳税人)的税收数据、信息和违法行为线索。

第十一条 案源信息的内容具体包括:

(一)纳税人自行申报的税收数据和信息,以及税务局在税收管理过程中形成的税务登记、发票使用、税收优惠、资格认定、出口退税、企业财务报表等涉税数据和信息;

(二)税务局风险管理等部门在风险分析和识别工作中发现并推送的高风险纳税人风险信息;

(三)上级党委、政府、纪检监察等单位和上级税务机关(以下统称上级机关)通过督办函、交办函等形式下发的督办、交办任务提供的税收违法线索;

(四)检举人提供的税收违法线索;

(五)受托协查事项形成的税收违法线索;

(六)公安、检察、审计、纪检监察等外部单位以及税务局督察内审、纪检监察等部门提供的税收违法线索;

(七)专项情报交换、自动情报交换和自发情报交换等过程中形成的国际税收情报信息;

(八)稽查局执法过程中形成的案件线索、处理处罚等税务稽查数据;

(九)政府部门和社会组织共享的涉税信息以及税务局收集的社会公共信息等第三方信息;

(十)其他涉税数据、信息和税收违法线索。

第十二条 稽查局应当拓展信息来源渠道,按规定收集和整理案源信息。

(一)稽查局案源部门(以下简称案源部门)负责以下事项:

1.接收风险管理等部门推送的高风险纳税人风险信息,税务局内、外部相关单位和部门提供的税收违法线索,并确认案源信息来源部门的工作和时限要求;

2.接收督办、交办线索,并明确督办、交办事项的工作和时限要求;

3.收集和整理纳税人自行申报信息、税收管理数据、税务稽查数据、国际税收情报信息和第三方信息等涉税数据、信息,并按照稽查任务和计划,提取选案所需的案源信息。

(二)稽查局举报受理部门(以下简称举报受理部门)负责接收书信、来访、互联网、传真等形式的检举线索。12366纳税服务热线举报专岗负责接收的电话形式的检举线索,应填制举报工单后移交举报受理部门进一步处理。

(三)稽查局协查部门(以下简称协查部门)负责接收协查信息管理系统发函、不通过协查系统发起的纸质发函、实地协查等形式的协查线索,并按照《税收违法案件协查函》的内容登记案源信息。

第十三条 案源信息以纳税人识别号为标识,一户一档建立案源信息档案。案源信息档案包括基本信息、分类信息、异常信息、共享信息和必要的信息标识等。

第十四条 稽查局应当对案源信息进行分类处理,建立案源信息库;同时按照随机抽查工作要求,在案源信息档案中分级标识重点稽查对象,作为建立税务稽查随机抽查对象名录库的重要信息来源。

第三章 案源类型

第十五条 根据案源信息的来源不同,将案源分为九种类型:

(一)推送案源,是指根据风险管理等部门按照风险管理工作流程推送的高风险纳税人风险信息分析选取的案源;

(二)督办案源,是指根据上级机关以督办函等形式下达的,有明确工作和时限要求的特定纳税人税收违法线索或者工作任务确认的案源;

(三)交办案源,是指根据上级机关以交办函等形式交办的特定纳税人税收违法线索或者工作任务确认的案源;

(四)安排案源,是指根据上级税务局安排的随机抽查计划和打击偷税(逃避缴纳税款)、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等稽查任务,对案源信息进行分析选取的案源;

(五)自选案源,是指根据本级税务局制定的随机抽查和打击偷税(逃避缴纳税款)、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等稽查任务,对案源信息进行分析选取的案源;

(六)检举案源,是指对检举线索进行识别判断确认的案源;

(七)协查案源,是指对协查线索进行识别判断确认的案源;

(八)转办案源,是指对公安、检察、审计、纪检监察等外部单位以及税务局督察内审、纪检监察等部门提供的税收违法线索进行识别判断确认的案源;

(九)其他案源,是指对税务稽查部门自行收集或者税务局内、外部相关单位和部门提供的其他税收违法线索进行识别判断确认的案源。

第十六条 督办案源、交办案源、转办案源、检举案源和协查案源由于来源渠道特殊,统称为特殊案源。

对特殊案源应当由稽查局指定专人负责管理,严格遵守保密纪律,依法依规进行处理。

第四章 案源处理

第十七条 案源处理是指案源部门对收集的案源信息进行识别和判断,根据案源类型、纳税人状态、线索清晰程度、税收风险等级等因素,进行退回或者补正、移交税务局相关部门、暂存待查、调查核实(包括协查)、立案检查等分类处理的过程。

第十八条 案源部门对案源信息进行识别判断,提出拟处理意见,填写《税务稽查案源审批表》(见附件1),经稽查局负责人批准后处理。

第十九条 推送和转办的案源信息符合下列情形之一的,案源部门制作《案源信息退回(补正)函》(见附件2),退回信息来源部门或者要求信息来源部门补充资料:

(一)纳税人不属于管辖范围,纳税人状态为非正常或者注销的,可以作退回处理;

(二)案源信息数据有误、未提供必要数据资料或者其他导致无法进一步处理的情形,可以作退回处理或者要求补充资料;

(三)税收违法线索不清晰或者资料不完整,要求补充资料不能补充资料的,可以作退回处理;

(四)其他需要退回信息来源部门或者要求补充资料的情形。

第二十条 符合下列情形之一的,案源部门制作《转办函》,移交税务局相关部门处理:

(一)检举、转办等案源信息涉及发票违法等事项,通过日常税务管理能够纠正的,经税务局负责人批准移交相关部门处理;

(二)协查事项需要提供纳税人查无此户、非正常、注销等状态证明或者提取征管资料、鉴定发票等事项,经稽查局负责人批准移交相关部门配合取证;

(三)案源信息涉及特别纳税调整事项的,经税务局负责人批准移交反避税部门处理;

(四)其他需要移交相关部门配合工作的事项。

第二十一条 符合下列情形之一的,作暂存待查处理:

(一)纳税人状态为非正常或者注销的督办、交办案源信息,经督办、交办部门同意可以作暂存待查处理;

(二)纳税人状态为非正常、注销或者税收违法线索不清晰的检举案源信息可以作暂存待查处理;

(三)纳税人走逃而无法开展检查的可以作暂存待查处理;

(四)其他不宜开展检查又无法退回的情形。

第二十二条 符合下列情形之一的特殊案源,经稽查局负责人批准进行调查核实(包括协查):

(一)督办、交办的工作任务只涉及协助取证等事项,通过调查核实(包括协查)可以完成,经督办、交办部门同意的;

(二)检举案源信息线索较明确但缺少必要证明资料,举报受理部门认为需要通过调查核实(包括协查)确认的;

(三)协查案源信息不符合《税收违法案件发票协查管理办法(试行)》规定的直接立案条件的,应当根据协查要求及时安排调查核实(包括协查);

(四)其他特殊案源信息,存在一定疑点线索但缺少必要证明资料,需要通过进一步调查核实(包括协查)确认的;

需要调查核实(包括协查)的,应由案源部门或者举报受理部门或者协查部门制作《税务稽查调查核实(包括协查)任务通知书》(见附件3),转送稽查局检查部门(以下简称检查部门),检查部门制作《税务检查通知书(检通二)》进行调查核实(包括协查)。检查部门应当按照有关要求根据调查核实结果制作《税务稽查调查核实(包括协查)报告》(见附件4)反馈安排调查核实(包括协查)任务的部门。

第二十三条 符合下列情形之一的,确认为需要立案检查的案源:

(一)督办、交办事项明确要求立案检查的案源;

(二)案源部门接收并确认的高风险纳税人风险信息案源,以及按照稽查任务和计划要求安排和自选的案源;

(三)举报受理部门受理的检举内容详细、线索清楚的案源;

(四)协查部门接收的协查案源信息涉及的纳税人状态正常,且存在下列情形之一的案源:委托方已开具《已证实虚开通知单》并提供相关证据的;委托方提供的证据资料能够证明协查对象存在税收违法嫌疑的;协查证实协查对象存在税收违法行为的;

(五)转办案源涉及的纳税人状态正常,且税收违法线索清晰的案源;

(六)经过调查核实(包括协查)发现纳税人存在税收违法行为的案源;

(七)其他经过识别判断后应当立案的案源;

(八)上级稽查局要求立案检查的案源。

第五章 案源分配

第二十四条 稽查局应当建立案源管理集体审议会议制度,负责重点稽查对象和批量案源立案或者撤销的审批,并制定集体审议案源的标准。对达到集体审议标准的重点稽查对象和批量案源立案或者撤销案源的审批,由稽查局负责人主持召开案源管理集体审议会议,稽查局相关部门负责人参加。

第二十五条 需要立案检查的案源,由案源部门制作《税务稽查立案审批表》,经稽查局负责人批准或者案源管理集体审议会议审议决定立案。同一批次立案户数较多的,可附《税务稽查案源清册》(见附件5)。

第二十六条 案源立案的优先原则:

(一)督办案源优先于其他案源;

(二)重要或者紧急的案源,优先于一般案源;

(三)实名检举案源优先于匿名检举案源。

第二十七条 涉及国税、地税共同管辖的案源,符合下列情形的应当共同立案:

(一)上级机关要求开展联合稽查的;

(二)共同管辖的重点稽查对象;

(三)通过联合随机抽查选取的;

(四)共同获得具体税收违法线索的;

(五)除以上情形之外,经国税、地税协商一致,需要共同立案的。

第二十八条 案源部门对立案的案源,应当合理地分配到检查部门,实施检查。

(一)稽查层级与管理对象相匹配。对纳入全国、省级和市级重点稽查对象名录库的案源,按照分级管理的原则,由国家税务总局和省、市税务局稽查局分别组织或者实施检查。

(二)执法主体与案件性质相匹配。按照案源的涉税违法数额大小、情节轻重、案情复杂程度、涉案地区多少、社会影响情况等因素,分别由国家税务总局和省、市、县税务局稽查局组织或者实施检查。本级稽查局查处确有困难的案源,可以报请上级稽查局督办。上级机关下发的督办案源未经批准,本级稽查局不得转给下级稽查局查处。

(三)稽查力量与检查任务相匹配。案情复杂的案源可以采取“项目式管理、团队化作业”的形式组织检查。

(四)办案能力与案源特点相匹配。根据案源所属行业和税收违法类型等特点,合理搭配检查人员力量或者采取竞标等形式选派检查人员。

第二十九条 案源分配计划经批准后,案源部门制作《税务稽查任务通知书》,附《税务稽查项目书》,列明检查所属期、检查疑点、检查时限和要求等内容,连同相关资料一并移交检查部门。

第三十条 符合下列情形之一的,提请撤销案源的部门填写《税务稽查案源撤销审批表》,经稽查局负责人批准或者案源管理集体审议会议决定,可以撤销案源:

(一)案源登记有误或者案源重复的;

(二)多个部门同时入户,经所属税务局负责人决定稽查局停止实施检查的;

(三)不符合上级政策规定或者上级机关要求撤销案源的。

第六章 结果使用

第三十一条 稽查局应当按照风险管理要求,对案源处理结果进行跟踪反馈和统计分析,实现案源闭环管理。

第三十二条 稽查局相关部门应当及时将案源处理结果填写《案源处理结果反馈单》,归集到案源部门。

(一)未立案的,由案源部门记录未立案理由;

(二)中止、终结检查的,由检查部门反馈并附阶段性检查情况和中止、终结理由;

(三)中止、终结执行的,由执行部门反馈并附中止、终结理由、《税务处理决定书》《税务行政处罚决定书》及相关资料;

(四)执行完毕的,由执行部门反馈并附《税务处理决定书》《税务行政处罚决定书》《税收缴款书》及相关资料。

第三十三条 案源部门接到案源处理结果,应当及时处理,并填写《案源处理结果反馈单》。

(一)推送案源,按照风险管理工作流程的要求向风险管理等部门反馈处理结果,对于高风险应对任务中反映出的行业性、地域性或者特定类型纳税人的共性税收风险特征,及时提交风险管理等部门;

(二)督办案源、交办案源和转办案源,根据案源来源部门要求就需核实的税收违法线索检查情况进行反馈;

(三)自选案源和安排案源,汇总检查情况并定期上报稽查局负责人;

(四)检举案源和协查案源,将检查情况反馈给举报受理部门或者协查部门,由举报受理部门或者协查部门反馈给实名检举人或者协查委托方。

第三十四条 按反馈对象的不同,《案源处理结果反馈单》的审批要求如下:

(一)反馈稽查局相关部门、实名检举人和协查委托方的,分别由案源部门、举报受理部门和协查部门负责人批准;

(二)反馈税务局其他部门的,由稽查局负责人批准;

(三)反馈税务局外部单位的,由税务局负责人批准。

第三十五条 稽查局未立案检查的推送案源,反馈后推送部门仍认为需要立案检查的,经税务局负责人批准,由稽查局按交办案源程序立案检查。

第三十六条 确因案情复杂无法按期查结反馈的,应当向信息来源部门说明情况。

第三十七条 案源部门负责按照年度工作任务和计划的要求,从案源信息的收集、案源的分类处理和立案分配、案源处理结果的使用等方面,对立案检查案源的分布区域、所属行业、企业规模、经济性质、税收违法类型、查补入库税额等情况定期进行统计分析。

第三十八条 稽查局要通过对稽查结果的统计分析和典型案例剖析,查找税收管理薄弱环节,并就完善税收政策和加强管理等方面提出意见和建议。

第七章 附 则

第三十九条 案源管理工作适用保密条款的,应当依照《中华人民共和国保守国家秘密法》《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》《国家税务机关系统保密工作规则》《税收违法行为检举管理办法》《税务稽查案件协查管理办法(试行)》等有关规定执行。

第四十条 本办法所称税务局负责人,是指税务局局长或者经税务局局长授权的税务局领导。本办法所称稽查局负责人,是指稽查局局长或者经稽查局局长授权的稽查局领导。

第四十一条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本办法制定具体实施规定。

第四十二条 本办法由国家税务总局负责解释。

第四十三条 本办法自2016年7月1日起施行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。