税总发[2017]135号 国家税务总局关于印发《税务行政应诉工作规程》的通知
发文时间:2017-11-29
文号:税总发[2017]135号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:

  现将税务总局制定的《税务行政应诉工作规程》印发给你们,请遵照执行。执行中遇到有关问题和重要情况,请及时向税务总局(政策法规司)报告。

国家税务总局

2017年11月29日

税务行政应诉工作规程

    第一章 总 则

  第一条 为了规范税务机关行政应诉行为,提高行政应诉水平,促进依法行政,维护国家税收利益,根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国税收征收管理法》以及《国务院办公厅关于加强和改进行政应诉工作的意见》(国办发〔2016〕54号)、《国家税务总局关于进一步加强和改进税务行政应诉工作的实施意见》(税总发〔2017〕110号)等相关规定,制定本规程。

  第二条 税务行政应诉是指公民、法人或者其他组织认为税务机关的行政行为侵犯其合法权益,依法向人民法院提起诉讼,或者人民检察院依法提起税务行政公益诉讼,税务机关依法参加诉讼的活动。

  第三条 税务机关应当充分行使诉讼权利、履行诉讼义务,尊重公民、法人或者其他组织的诉讼权利,自觉接受司法监督,不得干预、阻碍人民法院受理和审理税务行政诉讼案件。

  第四条 各级税务机关的主要负责人是本机关行政应诉工作的第一责任人,应当积极出庭应诉。

  第五条 各级税务机关应当建立职责明晰、集成高效、运转顺畅的行政应诉工作机制,充分发挥法制工作机构在行政应诉工作中的组织、协调、指导作用,强化被诉行政行为承办机构的应诉责任。

  第六条 复议机关和作出原行政行为税务机关作为共同被告的,复议机关统筹行政应诉工作,作出原行政行为税务机关应当协同配合做好有关工作。

  第七条 各级税务机关的行政应诉工作适用本规程。

  各级税务机关作为第三人参加行政诉讼的,参照本规程相关规定执行。

  税务分局、税务所和按照国务院规定设立并向社会公告的税务机构作为行政诉讼被告的,上级税务机关应当予以指导

    第二章 机构与职能

  第八条 各级税务局应当成立税务行政应诉工作领导小组(以下简称“领导小组”),加强对行政应诉工作的领导。领导小组可以与税务行政复议委员会合署办公。

  领导小组应当及时研究解决行政应诉工作中的重大问题,为行政应诉工作提供必要的组织保障和工作条件,确保依法、及时、全面履行行政应诉工作职责。

  第九条 涉及下列重大事项的,税务行政应诉工作应当提交领导小组集体研究确定:

  (一)涉及重大公共利益的;

  (二)社会关注度高的;

  (三)可能引发群体性事件的;

  (四)其他重大事项。

  第十条 法制工作机构应当在收到应诉通知书和起诉状副本之日起2日内牵头组建行政应诉工作小组(以下简称“工作小组”)。

  工作小组负责行政应诉具体工作,其成员应当由被诉行政行为承办机构和法制工作机构组成。有关问题需要领导小组审定的,由法制工作机构呈报领导小组。

  公职律师、法律顾问根据需要参与相关应诉工作。

    第三章 应诉准备

  第十一条 负责收发信件的机构应当于收到应诉通知书和起诉状副本等涉诉材料当日转送法制工作机构。

  第十二条 法制工作机构收到材料后,应当对案件的案号、案由、当事人、立案人民法院、收文日期、答辩期限等进行登记,并将起诉状副本分送工作小组成员。

  第十三条 被诉行政行为承办机构应当积极参与行政应诉工作,并在收到起诉状副本之日起5日内,向工作小组提交作出行政行为的全部证据和依据,并提交书面意见,结合相关证据和依据说明作出行政行为的全部过程。

  证据应当提交原件并办理移交手续。证据应当按照时间顺序或者办理流程进行编号排列,并编制目录。案件办理完结后,证据原件应当退回被诉行政行为承办机构。

  法制工作机构负责处理工作小组的其他事务。 

  第十四条 工作小组应当审查原告的起诉状,认为案件管辖不符合法律、法规和司法解释规定的,可以提出建议,经领导小组审定后以税务机关的名义向人民法院提出管辖异议。管辖异议应当在税务机关收到应诉通知书和起诉状副本之日起10日内以书面形式提出。

  第十五条 经审查发现下列情形之一的,应当在答辩状中写明,提请人民法院裁定驳回原告的起诉:

  (一)原告无诉讼主体资格;

  (二)没有明确的被告或者错列被告;

  (三)没有具体的诉讼请求或者事实根据;

  (四)不属于人民法院受案范围或者受诉人民法院管辖;

  (五)超过法定起诉期限且无正当理由;

  (六)未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为;

  (七)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议;

  (八)重复起诉;

  (九)撤回起诉后无正当理由再行起诉;

  (十)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响;

  (十一)诉讼标的已为生效裁判所羁束

  (十二)不符合其他法定起诉条件。

  第十六条 工作小组应当及时拟定答辩状、证据清单、法律依据以及授权委托书,报领导小组审定。

  第十七条 答辩状应当清晰明了,从实体和程序两个方面说明行政行为的合法性和合理性。

  答辩状主要包括以下内容

  (一)答辩人以及被答辩人的基本信息;

  (二)明确的答辩请求

  (三)被诉行政行为的名称、文号、内容、作出的行政机关、作出的时间以及送达情况;

  (四)主体资格以及依据

  (五)执法程序以及依据;

  (六)认定的事实以及证据;

  (七)适用依据的名称以及条款;

  (八)其他有关的问题或者事实。

  第十八条 证据清单应当载明证据的编号、名称、来源、内容、证明目的,并列明案号、举证人和举证时间。

  第十九条 授权委托书应当载明委托代理人的基本信息、委托事项、代理权限和代理期限。

  委托代理人应当包括法制工作机构的工作人员或者律师,以及被诉行政行为承办机构的工作人员。

  第二十条 税务机关应当自收到应诉通知书和起诉状副本之日起15日内,将据以作出被诉行政行为的全部证据和所依据的规范性文件,连同答辩状、证据清单、法律依据、授权委托书、法定代表人身份证明及其他诉讼材料一并递交人民法院。

  答辩状、证据清单、授权委托书及法定代表人身份证明应当加盖税务机关印章,授权委托书还应当加盖法定代表人签名章或者由法定代表人签字

  第二十一条 共同被告案件,作出原行政行为税务机关和复议机关对原行政行为的合法性共同承担举证责任。作出原行政行为税务机关对原行政行为的合法性进行举证,复议机关对复议程序的合法性进行举证。

  第二十二条 税务机关因不可抗力等正当事由不能按期举证的,以及原告或者第三人提出了其在行政处理程序中没有提出的理由或者证据的,应当分别在举证期限内向人民法院提出延期提供证据或者补充证据的书面申请。

  第二十三条 人民法院要求提供或者补充证据的,税务机关应当按要求提交证据。

  第二十四条 税务机关发现证据可能灭失或者以后难以取得的,可以向人民法院申请保全证据。

  第二十五条 工作小组在开庭审理前应当组织召开庭前准备会议,研究拟定质证意见、法庭辩论提纲和最后陈述,并对可能出现的突发状况准备应急预案。对行政赔偿、补偿及税务机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件,还应当做好是否接受调解的预案并报领导小组审定。

    第四章 出庭应诉

  第二十六条 税务机关的出庭应诉人员包括负责人和委托代理人。

  第二十七条 主要负责人不能出庭的,由分管被诉行政行为承办机构的负责人出庭应诉。分管被诉行政行为承办机构的负责人也不能出庭的,主要负责人指定其他负责人出庭应诉。

  负责人不能出庭应诉的,应当委托本机关相应的工作人员出庭。

  第二十八条 涉及重大事项的案件及人民法院书面建议负责人出庭应诉的案件,税务机关负责人应当出庭应诉

  对于因纳税发生的案件,地市级税务局负责人应当出庭应诉。县级税务局和县级以下税务机构负责人对所有案件均应当出庭应诉。

  第二十九条 人民法院书面建议负责人出庭应诉,但负责人不能出庭应诉的,税务机关应事先向人民法院反映情况,并按照人民法院的要求出具书面说明。

  第三十条 税务机关应当按照人民法院通知按时出庭,因特殊情况不能按时出庭的,应当向人民法院申请延期开庭。

  税务机关收到人民法院的传票时距离开庭时间不足3日的,可以申请人民法院变更开庭时间。

  第三十一条 税务机关认为审判人员以及书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人与本案有利害关系或者其他关系,可能影响公正审判的,应当申请回避。

  申请回避一般应当在案件开庭审理前提出,回避事由在案件开庭审理后知道的,也可以在法庭辩论终结前提出。申请回避可以口头提出,也可以书面提出。

  第三十二条 诉讼期间,税务机关认为需要停止执行行政行为的,应当向人民法院说明,由人民法院裁定停止执行。

  第三十三条 税务机关对人民法院作出的回避决定、停止执行裁定以及先予执行的裁定不服的,可以向作出决定或者裁定的人民法院申请复议一次。

  第三十四条 发现对方出庭人员并非当事人本人或者其法定代表人,且未办理委托代理手续等情形,税务机关可以向法庭提出异议。

  第三十五条 在法庭调查过程中,税务机关应当根据法庭询问,以答辩状的内容为基础进行陈述。

  第三十六条 在举证过程中,税务机关应当出示证据材料,说明证据的名称、来源、内容和证明目的。

  第三十七条 在质证过程中,税务机关应当从以下三个方面对其余各方当事人提交的证据发表质证意见:

  (一)对证据关联性的质证

  证据与被诉行政行为是否具有法律、事实上的关系。

  (二)对证据合法性的质证

  1.证据的来源是否合法;

  2.证据的形式是否合法;

  3.是否存在影响证据效力的其他违法情形。

  (三)对证据真实性的质证

  1.证据的内容是否真实;

  2.证据是否为原件、原物,复印件、复制件与原件、原物是否一致;

  3.提供证据的主体或者证人与当事人是否具有利害关系;

  4.是否存在影响证据真实性的其他情形。

  税务机关应当发表结论性意见,明确是否认可其余各方当事人提交证据的证明目的。

  经法庭许可,税务机关可以向证人、鉴定人、勘验人发问,可以申请重新鉴定、调查或者勘验。

  第三十八条 在法庭辩论中,税务机关应当在法庭主导下,从以下方面发表辩论意见:

  (一)是否认可法庭总结、归纳的争议焦点问题;

  (二)围绕案件事实、证据效力、适用依据和程序规范等争议焦点问题,阐明作出行政行为的合法性与合理性;

  (三)反驳对方当事人关于争议焦点问题的意见。

  如果发现案件事实尚未查清的,税务机关可以申请恢复法庭调查。

  第三十九条 税务机关应当做好最后陈述,坚持答辩意见,请求人民法院依法裁判。

  第四十条 对于人民法院依法主持调解的案件,税务机关应当按照调解预案向法庭表明是否接受调解。

  第四十一条 税务机关出庭应诉人员应当核对庭审笔录并签字确认,有异议的及时向法庭提出,并在法庭许可后进行更正。

  第四十二条 原告无正当理由,超过法定期限改变诉讼请求、提出新的诉讼理由和事实、提交新的重要证据依据,税务机关应当提出异议并根据应急预案妥善处理。

  第四十三条 在接受调解的案件中,工作小组应当结合原告提出的调解方案、人民法院的调解建议拟定调解方案,并报领导小组审定。

  第四十四条 在行政诉讼过程中发现本机关作出的行政行为确有错误的,工作小组应当提出建议。经领导小组审定后,税务机关可以在人民法院对案件宣告判决或者作出裁定前,按照法定程序改变其所作的行政行为,并书面告知人民法院和其他各方当事人。

    第五章 上诉与申诉

  第四十五条 对上诉案件或者再审案件,税务机关应当结合具体情况,参照本规程第三章、第四章的规定办理。

  第四十六条 对人民法院作出的一审判决及管辖异议裁定是否提起上诉,工作小组应当提出建议并报领导小组审定。

  税务机关决定上诉的,应当在收到人民法院判决书之日起15日内或者收到裁定书之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。上诉状应当向一审人民法院提交。

  第四十七条 上诉状应当包括以下内容:

  (一)上诉人与被上诉人的基本信息;

  (二)一审人民法院名称、案号和案由;

  (三)明确的上诉请求;

  (四)提起上诉的事实和理由。

  第四十八条 对已经发生法律效力的判决、裁定或者调解书,工作小组认为确有错误的,应当就是否申请再审提出建议并报领导小组审定。

  税务机关决定申请再审的,应当在法定期限内向上一级人民法院提出。

  第四十九条 在上诉或申诉案件中,原告或者第三人提出新的事实、理由、证据或者依据的,工作小组应当核实并撰写答辩状。

  第五十条 工作小组发现有下列情形之一的,应当就是否申请抗诉或者申请向人民法院发送检察建议提出建议,并报领导小组审定:

  (一)人民法院驳回再审申请的;

  (二)人民法院逾期未对再审申请作出裁定的;

  (三)再审判决、裁定有明显错误的。

  税务机关决定申请抗诉或者申请向人民法院发送检察建议的,应当依法向人民检察院提出。

  第五十一条 工作小组在收到生效判决、裁定或者调解书之后,应当及时向领导小组报告应诉工作情况和诉讼结果,结合案件具体情况提出意见和建议,并将裁判文书转交被诉行政行为承办机构。

  对于败诉的案件,工作小组还应当形成分析报告,对败诉的原因进行分析,提出后续整改措施,并由法制工作机构报送上一级税务机关法制工作机构,同时抄送上一级税务机关相关业务工作机构。

    第六章 履行与执行

  第五十二条 税务机关要依法自觉履行人民法院生效判决、裁定和调解,不得拒绝履行或者拖延履行。被诉行政行为承办机构负责具体执行。

  对人民法院作出的责令重新作出行政行为的判决,税务机关应当在法定期限或者人民法院指定的期限内重新作出,除原行政行为因程序违法或者法律适用问题被人民法院判决撤销的情形外,不得以同一事实和理由作出与原行政行为基本相同的行政行为。

  第五十三条 原告拒不执行生效判决、裁定或者调解的,税务机关应当依法强制执行,或者向人民法院申请强制执行。

  第五十四条 对人民法院提出的司法建议或者人民检察院提出的检察建议,税务机关要认真研究并按照要求作出书面回复,确有问题的要加以整改。

    第七章 附 则

  第五十五条 法制工作机构应当在行政诉讼活动全部结束后30日内,将案件的卷宗材料装订成册,并按相关规定归档保管。

  案件卷宗应一案一卷,按诉讼流程或者时间先后顺序排列诉讼材料并编制目录清单。

  第五十六条 法制工作机构应当在行政诉讼活动全部结束后10日内,将案件的有关情况和生效裁判文书报送上一级税务机关法制工作机构。

  法制工作机构应当按照上级税务机关要求的形式和期限报送当年的税务行政诉讼案件统计表和年度分析报告。

  第五十七条 法制工作机构应当会同相关机构开展集中培训、旁听庭审、模拟法庭和案例研讨等活动,提高税务机关及其工作人员的依法行政水平和行政应诉能力。

  第五十八条 需要缴纳诉讼费用的,由相关机构会同法制工作机构办理。

  第五十九条 各级税务机关应当将行政应诉工作纳入绩效考核范围。

  第六十条 本规程中的日期均指自然日。

  第六十一条 本规程由国家税务总局负责解释。

  第六十二条 本规程自2018年1月1日起施行。1995年制发的《税务行政应诉工作规程(试行)》(国税发〔1995〕9号文件印发)同时废止。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。