国办函[2017]84号 国务院办公厅关于完善反洗钱、反恐怖融资、反逃税监管体制机制的意见
发文时间: 2017-08-29
文号:国办函[2017]84号
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反洗钱工作部际联席会议各成员单位:

反洗钱、反恐怖融资、反逃税(以下统称“三反”)监管体制机制是建设中国特色社会主义法治体系和现代金融监管体系的重要内容,是推进国家治理体系和治理能力现代化、维护经济社会安全稳定的重要保障,是参与全球治理、扩大金融业双向开放的重要手段。反洗钱法公布实施以来,我国“三反”监管体制机制建设取得重大进展,工作成效明显,与国际通行标准基本保持一致。同时也要看到,相关领域仍然存在一些突出矛盾和问题,主要是监管制度尚不健全、协调合作机制仍不顺畅、跨部门数据信息共享程度不高、履行反洗钱义务的机构(以下简称反洗钱义务机构)履职能力不足、国际参与度和话语权与我国国际地位不相称等。为深入持久推进“三反”监管体制机制建设,完善“三反”监管措施,经国务院同意,现提出如下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略,认真落实党中央、国务院决策部署,坚持总体国家安全观,遵循推进国家治理体系和治理能力现代化的要求,完善“三反”监管体制机制。

(二)基本原则。

坚持问题导向,发挥工作合力。进一步解放思想,从基本国情和实际工作需要出发,深入研究、有效解决“三反”监管体制机制存在的问题。反洗钱行政主管部门、税务机关、公安机关要切实履职,国务院银行业、证券、保险监督管理机构及其他相关单位要发挥工作积极性,形成“三反”合力。探索建立以金融情报为纽带、以资金监测为手段、以数据信息共享为基础、符合国家治理需要的“三反”监管体制机制。

坚持防控为本,有效化解风险。开展全面科学的风险评估,根据风险水平和分布进一步优化监管资源配置,强化高风险领域监管。同时,不断优化风险评估机制和监测分析系统,健全风险预防体系,有效防控洗钱、恐怖融资和逃税风险。

坚持立足国情,为双向开放提供服务保障。根据国内洗钱、恐怖融资和逃税风险实际情况,逐步建立健全“三反”法律制度和监管规则。根据有关国际条约或者按照平等互利原则开展国际合作。忠实履行我国应当承担的国际义务,严格执行国际标准,加强跨境监管合作,切实维护我国金融机构合法权益,为金融业双向开放保驾护航。

坚持依法行政,充分发挥反洗钱义务机构主体作用。依法确定相关单位职责,确保各司其职,主动作为,严控风险。重视和发挥反洗钱义务机构在预防洗钱、恐怖融资和逃税方面的“第一道防线”作用。

(三)目标要求。

到2020年,初步形成适应社会主义市场经济要求、适合中国国情、符合国际标准的“三反”法律法规体系,建立职责清晰、权责对等、配合有力的“三反”监管协调合作机制,有效防控洗钱、恐怖融资和逃税风险。

二、健全工作机制

(四)加强统筹协调,完善组织机制。进一步完善反洗钱工作部际联席会议制度,统筹“三反”监管工作。以反洗钱工作部际联席会议为依托,强化部门间“三反”工作组织协调机制,制定整体战略、重要政策和措施,推动贯彻落实,指导“三反”领域国际合作,加强监管合作。

(五)研究设计洗钱和恐怖融资风险评估体系,建立反洗钱和反恐怖融资战略形成机制。积极发挥风险评估在发现问题、完善体制机制、配置资源方面的基础性作用,开展风险导向的反洗钱和反恐怖融资战略研究。建立国家层面的洗钱和恐怖融资风险评估指标体系和评估机制,成立由反洗钱行政主管部门、税务机关、公安机关、国家安全机关、司法机关以及国务院银行业、证券、保险监督管理机构和其他行政机关组成的洗钱和恐怖融资风险评估工作组,定期开展洗钱和恐怖融资风险评估工作。以风险评估发现的问题为导向,制定并定期更新反洗钱和反恐怖融资战略,确定反洗钱和反恐怖融资工作的阶段性目标、主要任务和重大举措,明确任务分工,加大高风险领域反洗钱监管力度。建立多层次评估结果运用机制,由相关单位和反洗钱义务机构根据评估结果有针对性地完善反洗钱和反恐怖融资工作,提升资源配置效率,提高风险防控有效性。

(六)强化线索移送和案件协查,优化打击犯罪合作机制。加强反洗钱行政主管部门、税务机关与监察机关、侦查机关、行政执法机关间的沟通协调,进一步完善可疑交易线索合作机制,加强情报会商和信息反馈机制,分析洗钱、恐怖融资和逃税的形势与趋势,不断优化反洗钱调查的策略、方法和技术。反洗钱行政主管部门要加强可疑交易线索移送和案件协查工作,相关单位要加强对线索使用查处情况的及时反馈,形成打击洗钱、恐怖融资和逃税的合力,维护金融秩序和社会稳定。

(七)加强监管协调,健全监管合作机制。在行业监管规则中嵌入反洗钱监管要求,构建涵盖事前、事中、事后的完整监管链条。充分发挥反洗钱工作部际联席会议作用,加强反洗钱行政主管部门和金融监管部门之间的协调,完善监管制度、政策和措施,开展联合监管行动,共享监管信息,协调跨境监管合作。

(八)依法使用政务数据,健全数据信息共享机制。以依法合规为前提、资源整合为目标,探索研究“三反”数据信息共享标准和统计指标体系,明确相关单位的数据提供责任和数据使用权限。稳步推进数据信息共享机制建设,既要严格依法行政,保护商业秘密和个人隐私,又要推进相关数据库建设,鼓励各方参与共享。建立相关单位间的电子化网络,为实现安全、高效的数据信息共享提供支撑。

(九)优化监管资源配置,研究完善监管资源保障机制。按照金融领域全覆盖、特定非金融行业高风险领域重点监管的目标,适时扩大反洗钱、反恐怖融资监管范围。优化监管资源配置与使用,统筹考虑“三反”监管资源保障问题,为“三反”监管提供充足人力物力。

三、完善法律制度

(十)推动研究完善相关刑事立法,修改惩治洗钱犯罪和恐怖融资犯罪相关规定。按照我国参加的国际公约和明确承诺执行的国际标准要求,研究扩大洗钱罪的上游犯罪范围,将上游犯罪本犯纳入洗钱罪的主体范围。对照国际公约要求,根据我国反恐实际需要,推动逐步完善有关恐怖融资犯罪的刑事立法,加强司法解释工作。研究建立相关司法工作激励机制,提升反洗钱工作追偿效果。

(十一)明确执行联合国安理会反恐怖融资相关决议的程序。建立定向金融制裁名单的认定发布制度,明确相关单位在名单提交、审议、发布、监督执行、除名等方面的职责分工。完善和细化各行政主管部门、金融监管部门和反洗钱义务机构执行联合国安理会反恐怖融资决议要求的程序规定和监管措施,进一步明确资产冻结时效、范围、程序、善意第三人保护及相关法律责任,保证联合国安理会相关决议执行时效。

(十二)加强特定非金融机构风险监测,探索建立特定非金融机构反洗钱和反恐怖融资监管制度。加强反洗钱行政主管部门、税务机关与特定非金融行业主管部门间的协调配合,密切关注非金融领域的洗钱、恐怖融资和逃税风险变化情况,对高风险行业开展风险评估,研究分析行业洗钱、恐怖融资和逃税风险分布及发展趋势,提出“三反”监管政策建议。对于反洗钱国际标准明确提出要求的房地产中介、贵金属和珠宝玉石销售、公司服务等行业及其他存在较高风险的特定非金融行业,逐步建立反洗钱和反恐怖融资监管制度。按照“一业一策”原则,由反洗钱行政主管部门会同特定非金融行业主管部门发布特定行业的反洗钱和反恐怖融资监管制度,根据行业监管现状、被监管机构经营特点等确定行业反洗钱和反恐怖融资监管模式。积极发挥行业协会和自律组织的作用,指导行业协会制定本行业反洗钱和反恐怖融资工作指引。

(十三)加强监管政策配套,健全风险防控制度。研究建立各监管部门对新成立反洗钱义务机构、非营利组织及其董事、监事和高级管理人员的反洗钱背景审查制度,严格审核发起人、股东、实际控制人、最终受益人和董事、监事、高级管理人员背景,审查资金来源和渠道,从源头上防止不法分子通过创设组织机构进行洗钱、恐怖融资和逃税活动。研究各类无记名可转让有价证券的洗钱风险以及需纳入监管的重点,研究无记名可转让有价证券价值甄别和真伪核验技术,明确反洗钱行政主管部门与海关监管分工,推动对跨境携带无记名可转让有价证券的监管及通报制度尽快出台。制定海关向反洗钱行政主管部门、公安机关、国家安全机关通报跨境携带现金信息的具体程序,完善跨境异常资金监测制度。

四、健全预防措施

(十四)建立健全防控风险为本的监管机制,引导反洗钱义务机构有效化解风险。以有效防控风险为目标,持续优化反洗钱监管政策框架,合理确定反洗钱监管风险容忍度,建立健全监管政策传导机制,督促、引导、激励反洗钱义务机构积极主动加强洗钱和恐怖融资风险管理,充分发挥其在预防洗钱、恐怖融资和逃税方面的“第一道防线”作用。综合运用反洗钱监管政策工具,推行分类监管,完善风险预警和应急处置机制,切实强化对高风险市场、高风险业务和高风险机构的反洗钱监管。

(十五)强化法人监管措施,提升监管工作效率。反洗钱行政主管部门和国务院银行业、证券、保险监督管理机构要加强反洗钱监管,以促进反洗钱义务机构自我管理、自主管理风险为目标,逐步建立健全法人监管框架。围绕法人机构和分支机构、集团公司和子公司在风险管理中的不同定位和功能,对反洗钱监管政策适度分层分类。加强反洗钱义务机构总部内控机制要求,强化董事、监事和高级管理人员责任,督促反洗钱义务机构提高履行反洗钱义务的执行力。探索建立与法人监管相适应的监管分工合作机制,搭建满足法人监管需要的技术平台,逐步实现反洗钱监管信息跨区域共享。在严格遵守保密规定的前提下,研究建立反洗钱义务机构之间的反洗钱工作信息交流平台和交流机制。

(十六)健全监测分析体系,提升监测分析水平。不断拓宽反洗钱监测分析数据信息来源,依法推动数据信息在相关单位间的双向流动和共享。强化反洗钱监测分析工作的组织协调,有针对性地做好对重点领域、重点地区、重点人群的监测分析工作。不断延伸反洗钱监管触角,将相关单位关于可疑交易报告信息使用情况的反馈信息和评价意见,作为反洗钱行政主管部门开展反洗钱义务机构可疑交易报告评价工作的重要依据。丰富非现场监管政策工具,弥补书面审查工作的不足。发挥会计师事务所、律师事务所等专业服务机构在反洗钱监测预警和依法处置中的积极作用,研究专业服务机构有关反洗钱的制度措施。

(十七)鼓励创新和坚守底线并重,妥善应对伴随新业务和新业态出现的风险。建立健全反洗钱义务机构洗钱和恐怖融资风险自评估制度,对新产品、新业务、新技术、新渠道产生的洗钱和恐怖融资风险自主进行持续识别和评估,动态监测市场风险变化,完善有关反洗钱监管要求。强化反洗钱义务机构自主管理风险的责任,反洗钱义务机构推出新产品、新业务前,须开展洗钱和恐怖融资风险自评估,并按照风险评估结果采取有效的风险防控措施。鼓励反洗钱义务机构利用大数据、云计算等新技术提升反洗钱和反恐怖融资工作有效性。

(十八)完善跨境异常资金监控机制,预防打击跨境金融犯罪活动。以加强异常交易监测为切入点,综合运用外汇交易监测、跨境人民币交易监测和反洗钱资金交易监测等信息,及时发现跨境洗钱和恐怖融资风险。遵循反洗钱国际标准有关支付清算透明度的要求,指导金融机构加强风险管理,增强跨境人民币清算体系的“三反”监测预警功能,维护人民币支付清算体系的良好声誉,降低金融机构跨境业务风险。

(十九)建立健全培训教育机制,培养建设专业人才队伍。建立全面覆盖各类反洗钱义务机构的反洗钱培训教育机制,提升相关人员反洗钱工作水平。积极鼓励创新反洗钱培训教育形式,充分利用现代科技手段扩大受众范围,加大对基层人员的教育培训力度。

五、严惩违法犯罪活动

(二十)有效整合稽查资源,严厉打击涉税违法犯罪。建立健全随机抽查制度和案源管理制度,增强稽查质效。推行风险管理导向下的定向稽查模式,增强稽查的精准性和震慑力。防范和打击税基侵蚀及利润转移。在全国范围内开展跨部门、跨区域专项打击行动,联合查处一批骗取出口退税和虚开增值税专用发票重大案件,摧毁一批职业化犯罪团伙和网络,严惩一批违法犯罪企业和人员,挽回国家税款损失,有效遏制骗取出口退税和虚开增值税专用发票违法犯罪活动高发多发势头,维护国家税收秩序和税收安全。

(二十一)建立打击关税违法犯罪活动合作机制。加强反洗钱行政主管部门与海关缉私部门的协作配合,合力打击偷逃关税违法犯罪活动。反洗钱行政主管部门要与海关缉私部门联合开展有关偷逃关税非法资金流动特征模型的研究,提升对偷逃关税违法犯罪资金线索的监测分析能力,及时向海关缉私部门通报;会同国务院银行业监督管理机构积极协助海关缉私部门打击偷逃关税违法犯罪活动资金交易,扩大打击偷逃关税违法犯罪活动成果,形成打击合力。海关缉私部门要及时将工作中发现的洗钱活动线索通报反洗钱行政主管部门及相关有权机关,积极协助反洗钱行政主管部门及相关有权机关开展工作。

(二十二)加大反洗钱调查工作力度,建立健全洗钱类型分析工作机制。进一步规范反洗钱调查工作程序,完善反洗钱调查流程,优化调查手段,加强可疑交易线索分析研判,加强反洗钱调查和线索移送,积极配合有权机关的协查请求,不断增强反洗钱调查工作实效。加强洗钱类型分析和风险提示,指导反洗钱义务机构开展洗钱类型分析,及时向反洗钱义务机构发布洗钱风险提示,督促反洗钱义务机构加强风险预警。

六、深化国际合作

(二十三)做好反洗钱和反恐怖融资互评估,树立良好国际形象。切实履行成员义务,积极做好金融行动特别工作组(FATF)反洗钱和反恐怖融资互评估。将国际组织评估作为完善和改进反洗钱工作的重要契机,组织动员相关单位和反洗钱义务机构,严格对照反洗钱国际标准,结合我国实际情况,切实提高反洗钱工作合规性和有效性。

(二十四)深化反洗钱国际合作,促进我国总体战略部署顺利实施。进一步深入参与反洗钱国际标准研究、制定和监督执行,积极参与反洗钱国际(区域)组织内部治理改革和重大决策,提升我国在反洗钱国际(区域)组织中的话语权和影响力。继续加强反洗钱双边交流与合作,推进中美反洗钱和反恐怖融资监管合作。建立与部分重点国家(地区)的反洗钱监管合作机制,督促指导中资金融机构及其海外分支机构提升反洗钱工作意识和水平,维护其合法权益。配合“一带一路”倡议,做好与周边国家(地区)的反洗钱交流与合作。加强沟通协调,稳步推进加入埃格蒙特集团相关工作。利用国际金融情报交流平台,拓展反洗钱情报渠道。

(二十五)深化反逃税国际合作,维护我国税收权益。深度参与二十国集团税制改革成果转化,积极参与国际税收规则制定,积极发出中国声音,提出中国方案,贡献中国智慧,切实提升中国税务话语权。加强双多边税收合作,充分发挥国际税收信息交换的作用,提高税收透明度,严厉打击国际逃避税,充分发挥反逃避税对反洗钱的积极作用,同时运用好反洗钱机制,不断提高反逃避税的精准度。

七、创造良好社会氛围

(二十六)加强自律管理,充分发挥自律组织积极作用。各主管部门要指导相关行业协会积极参与“三反”工作,制定反洗钱自律规则和工作指引,加强自律管理,强化反洗钱义务机构守法、诚信、自律意识,推动反洗钱义务机构积极参与和配合“三反”工作,促进反洗钱义务机构之间交流信息和经验,营造积极健康的反洗钱合规环境。

(二十七)持续开展宣传教育,提升社会公众参与配合意识。建立常态化的“三反”宣传教育机制,向社会公众普及“三反”基本常识,提示风险,提高社会公众自我保护能力。采取灵活多样的形式开展宣传教育,提升社会公众“三反”意识,增强其主动配合“三反”工作的意愿,为开展“三反”工作营造良好氛围。

国务院办公厅 

2017年8月29日 

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。