房地产企业城镇土地使用税分析
发文时间:2020-12-01
作者:谢德明
来源:谢德明博士财税服务团队
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本文分析房企处理城镇土地使用税业务过程中容易招致税务风险的几个问题,以期能对房企财务人员有些帮助。


  一、城镇土地使用税纳税义务人问题


  案例1.2011年4月,大庆市龙凤区政府引进老城区改造“千祥雅苑”项目,项目位于卧龙路两侧、外环路东侧,规划占地面积40.54公顷,包括01#、02#、03#三个地块,其中02#、03#属于同一个整体控祥规划,占地约30公顷。通过招拍挂程序,2012年8月6日,甲房地产公司与大庆市国土资源局就“千祥雅苑”项目中03#地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》,受让人甲公司全额缴纳了土地出让金115568300元。合同同时约定,出让人在2012年9月6日前将出让宗地交付土地受让人。虽然签订了土地使用权出让合同,但02#、03#地块中涉及的部分集体土地仍未办理完成土地征转用手续,直到2013年7月黑龙江省国土资源厅方将地块中的集体土地批复为国有建设用地。因为02#地块还有部分附着物没有拆迁,导致该宗地块一直不能挂牌出让。由于02#、03#地块属于整体规划,即使甲公司先行签订了《国有建设用地使用权出让合同》,也无法单独审批03#地块的规划方案,致使项目一直未能开工建设。2016年4月,大庆市城乡规划局批复03#地块单独规划,并为甲公司办理了规划许可证,甲公司才进场开工建设,并于同年6月取得了该地块的国有土地使用权证。2013年10月至2016年6月间谁是土地使用税的纳税义务人?


  《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。但对何谓“使用土地”没有进行明确的规定。


  国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》(国税地字[1988]第15号)第四条规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。本条意味着“首选”拥有“土地使用权”的单位或个人作为纳税义务人,在土地使用权人不再土地所在地以及土地使用权人未明确的情况下,以代管人或“实际使用人”作为纳税义务人。以代管人为纳税义务人只是为了税务管理的需要,以实际使用人为纳税义务人只是在没有办法确定土地使用权人下的“退而求次之”。


  财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)规定,通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地,不属于新征用的耕地,纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定,从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。我们认为,财税[2006]186号、国家税务总局公告2014年第74号名义上是在界定城镇土地使用税的纳税义务发生时间,但也是从“合同”的视角来界定在土地使用权转让或出让交易中谁是土地使用权人。合同中,双方意思达成一致于某某日交付土地,承受者次月起(为了计算方便)则是纳税义务人;合同中,双方没有约定具体交付土地时间的,出于反避税的考虑,规定合同签订的次月,承受者是纳税义务人。这两个文件同样也是遵循首选土地使用权人作为纳税义务人这个路径。


  案例1中,甲公司认为在2013年10到2016年6月间其未实际使用或占有涉案土地,也未取得该地块的土地使用权证,其不是法律意义上的纳税人。我们认为,甲公司以出让的方式取得了该地块的土地使用权,交纳了土地出让费,签订了土地出让合同,也就是说该宗地块不能再出让或转让他人,具有了排他性。因此,甲公司是法律上的土地使用者,是纳税义务人。至于甲公司由于种种原因未能实际占有或使用案例所涉土地,导致所涉土地长期闲置,没有及时开发建设亦是不争的事实,但这一结果是甲公司与行政机关在履行土地出让合同中产生的,对此造成的损失甲公司可通过诉讼等另行主张权利,并不能成为其不缴纳税款的法定事由。进一步讲,如果双方在履行合同过程中产生纠纷可以成为不缴纳税款的理由,势必造成国家税收的流失,所以,财税[2006]186号通知第二条就是一款强制性的规定,即取得了土地使用权,就应依法缴纳土地使用税,任何主观或客观的原因均不能对抗其缴纳税款的法定义务,因此,甲公司认为其不是法律意见上的纳税人的观点没有法律依据。需要提醒的是,实务中,也有地方税务机关制定了地方特色的税收文件,规定承受土地方在能真正实际使用土地时才是纳税义务人,需要财务人员结合地方税收政策予以考虑。


  《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)规定,在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。实务中,对于集体土地的“实际使用人”有不同理解,有的认为村委会是纳税义务人,有的认为直接承租人为纳税义务人。


  《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2017]29号)规定,在城镇土地使用税征税范围内,承租集体所有建设用地的,由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人,缴纳城镇土地使用税。如果说56号文是“似变非变”,那么29号文可谓“画风陡变”,从首选拥有土地使用权的单位或个人为纳税义务人,转变为直接承租者为纳税义务人,完全脱离了以前的立法观点。


  我们检索了司法判例,没有看到财税[2017]29号发文后,法院判决由承租者作为土地使用税纳税义务人的判例,但看到一个29号文之前的一个司法判例,该判例中,法院否认了由承租者作为土地使用税的纳税义务人。法院观点列示如下:


  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定:“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”、《国家税务局关于检发﹤土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定﹥的通知》第四条规定:“土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。”、《山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》第九条规定:“纳税人将土地出租给外商投资企业的,只要其土地使用权属未发生变化,仍由该纳税人缴纳城镇土地使用税。”青岛双巧建筑装饰工程有限公司虽然将涉案厂房、场地出租给外资企业青岛结帝金属有限公司,但依法仍为该土地的使用权人,故青岛双巧建筑装饰工程有限公司应为该土地使用税的纳税人。青岛双巧建筑装饰工程有限公司称承租人应为该土地使用税的纳税人的主张,不符合法律规定,法院不予支持。


  通过以上的税法文件梳理和分析,我们看到税法文件对究竟谁是土地使用税的纳税义务人没有一致的观点,从原来的首选土地使用权人到最近文件规定的直接承租人,我等被彻底整蒙圈。但已有的司法判例支持拥有土地使用权的单位或个人为纳税义务人的观点。


  二、城镇土地使用税免税面积的扣除问题


  案例2.浙江嘉兴的某房地产公司开发“大树金港湾项目”,在计算缴纳土地使用税时扣除了该项目中大树幼儿园工程的占地面积942平方米,也扣除了小区里的街道、绿化用地面积35034.10平方米,税局不认同企业的做法,认为可以扣除幼儿园工程的占地面积,但不能扣除小区里的街道、绿化用地面积,要求补缴城镇土地使用税并加收滞纳金。双方争执不下,只有法庭相见。


  在揭开法官观点之前,让我们梳理下房地产企业在计算土地使用税时有哪些占地面积可以扣除。


  根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税[2015]139号)第一条的规定,在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第一条的规定,在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。可见,房地产企业开发项目中配套建设公共租赁住房、安置住房的,如果符合相关条件,可依比例扣除占地面积,免征土地使用税。


  《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。第六条规定,下列土地免缴土地使用税:国家机关、人民团体、军队自用的土地;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;市政街道、广场、绿化地带等公共用地;直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》(国税地字[1989]140号)第十三条规定,对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地,应照章征收土地使用税,厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地,暂免征收土地使用税。根据《财政部 国家税务总局关于企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2014]1号)的规定,企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地自2016年1月1日起,全额征收城镇土地使用税。综合这些政策规定,我们只能得到房地产企业开发项目外的街道、广场、绿化地带不包括在应税土地总面积中,而对小区内的学校、幼儿园、道路、绿化等相关公共设施占地面积不征收土地使用税没有明确的税收政策依据,纳税人需要关注地方税务机关关于这些方面的具体规定。


  回到案例2,法官认为,根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条第一款、第六条及《浙江省城镇土地使用税实施办法》(注意是地方政策)第三条第二款规定,城镇土地使用税以纳税人土地使用权属证书所确认的土地面积为计税依据,并应扣除符合免缴土地使用税法定情形的土地面积。被告根据原告提供的土地证核算了“大树金港湾项目”的占地面积,并扣除了其中大树幼儿园工程的占地面积,确认了原告土地使用税的应税面积及已申报纳税的面积,并由原告于《税务稽查签证2》中签章予以确认。原告提出抗辩称,其未申报的35034.10平方米均为街道、绿化等公共用地,应适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条第四项之规定免征土地使用税,但经庭审及被告提供的证据确认,“大树金港湾项目”为四至清晰的住宅小区,小区内外界限明确,原告所称的街道、绿化等均在小区内部,主要使用群体为小区居民,并不具备《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条第四项规定的公共用地性质,原告该抗辩无法律及事实依据。被告嘉兴地税稽查局根据确认的应税面积及税额计算原告少缴的城镇土地使用税,符合相关法律、法规的规定。


  三、城镇土地使用税纳税截止时间及计算问题


  案例3.A房地产企业开发住宅小区项目占地面积10万平方米,2018年4月完工交付并对外销售。依据房屋购销合同和测绘部门提供的土地占用面积,A公司在4月、5月、6月销售房屋对应的土地占用面积分别为2万平方米、3万平方米和1万平方米。第二季度A公司应该缴纳多少土地使用税?


  根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条的规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。也就是说,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的房产税、城镇土地使用税。从实务看,对于截止缴纳城镇土地使用税时间以及销售房屋面积的测算有不同规定,因此计算土地使用税的具体算法也相应不同,希望大家予以关注。


  案例3中,A公司第二季度应该缴纳土地使用税=10×12÷12+(10-2)×12÷12+(10-2-3)×12÷12=10+8+5=23(万元)。


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增值税法:“服务、无形资产在境内消费”规定的影响分析

增值税法将“服务、无形资产在境内消费”作为判定境内应税交易的重要标准之一,适用范围更为广泛,更加强调遵循目的地课税原则。

  纳税人和扣缴义务人需要注意有关跨境交易涉税规定的变化,并通过合同约定有关事项等避免涉税风险。

  明年开始施行的增值税法在总体延续现行增值税主要政策的基础上,新增和完善了部分条款,体现了“稳中有进”的立法原则。其中,关于境内发生应税交易的判断标准发生了重要变化,引入“在境内消费”概念,具体表现为将《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定的“服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使用权除外)的销售方或者购买方在境内”,调整为“服务、无形资产在境内消费,或者销售方为境内单位和个人”。这一变化标志着我国增值税制度在跨境服务贸易和无形资产交易领域的重要革新。

  服务、无形资产跨境交易的税制演进

  在营改增之前,营业税暂行条例实施细则规定,在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指提供或者接受劳务的单位或者个人在境内、所转让的无形资产(不含土地使用权)的接受单位或者个人在境内。营业税秉持来源地原则对跨境劳务课税,能够较好地防范税基侵蚀,有效保障我国的税收权益,但有可能导致跨境交易存在重复征税问题。

  在营改增试点期间,销售服务和无形资产改征增值税,且税制进一步完善。《营业税改征增值税试点实施办法》规定,在境内销售服务、无形资产,是指服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使用权除外)的销售方或者购买方在境内。同时明确,境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生、使用的服务、无形资产,不属于在境内销售服务或者无形资产。这表明,增值税采取“来源地原则+目的地原则”的方式判断跨境销售服务、无形资产行为是否构成境内应税交易,在一定程度上消除重复征税,提高了增值税的税收中性。

  去年12月通过的增值税法将销售服务、无形资产属于“在境内发生应税交易”的情形表述为,“服务、无形资产在境内消费,或者销售方为境内单位和个人”,更加强调遵循目的地课税原则,为我国构建国内国际双循环发展格局提供支持。

  有关新规定的利好和面临的新要求

  国际上,增值税对跨境交易有两种征税原则,分别是目的地原则和来源地原则。目的地原则,又称消费地原则,即跨境交易的服务和无形资产只在消费国征税。来源地原则,又称原产地原则,即由跨境交易产品或服务的原产地所在国征收增值税。随着跨境服务贸易和无形资产交易日益频繁,经济合作与发展组织(OECD)等国际组织提出了《国际增值税/货物劳务税指南》,推动目的地原则逐渐成为国际主流。我国近期通过的增值税法顺应数字经济潮流和国际增值税发展趋势,首次将“服务、无形资产在境内消费”作为判定境内应税交易的重要标准之一。

  对跨境销售服务和无形资产按目的地原则课税,优势显而易见。第一,与“销售方或者购买方在境内”的规定相比,增值税法关于“服务、无形资产在境内消费”的规定,适用范围更为广泛,新增了“销售方与购买方均在境外,但在境内消费的服务”的情形,更有利于保障我国国内的征税权。增值税法在扣缴义务方面也新增了配套条款,即第二十九条关于确定增值税纳税地点,第(五)项在现行“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款”规定的基础上,明确扣缴义务人“机构所在地或者居住地在境外的,应当向应税交易发生地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款”。第二,很大程度上消除增值税的国际重复课税,提高税收中性,有利于国际服务贸易和技术、数据资产等无形资产交易蓬勃发展。

  值得重视的是,由于现实的复杂性,上述目的地课税原则也对我国增值税税制完善和税收征管提出了新要求。

  比如,实际中如何准确界定服务、无形资产“在境内消费”。向境外购买服务、无形资产的单位和个体工商户,只有在境内消费才能获得进项税额抵扣,同时履行代扣代缴义务。由于服务和无形资产具有无形性、多样性等特点,其消费地的判定较为复杂。《国际增值税/货物劳务税指南》将跨境服务或无形资产贸易分为B2B和B2C两种交易模式,并提出了B2B的一般规则、B2C的一般规则,以及特别规则。未来,我国在制定增值税法实施条例及配套政策时,可以借鉴《国际增值税/货物劳务税指南》,结合我国实际情况以及数字经济发展趋势,细化服务、无形资产“在境内消费”的规定。由于服务和无形资产具有很强的外溢效应,还应该考虑对“从境外购买的服务和无形资产在境内境外共同消费时,如何合理划分境内应税交易部分”予以明确。现实中存在这种情况。如宁波甲公司委托新加坡A公司进行业务流程设计,支付服务费180万元。该设计的受益者包括宁波甲公司及甲公司在中东的子公司乙公司,属于从境外购买的服务和无形资产在境内境外共同消费的情况。笔者认为,后续的增值税政策应当建立科学的划分标准,如以所举案例为例,可以甲公司和乙公司的资产规模、受益金额等指标合理划分该从境外购买服务费属于境内应税交易的部分。

  再比如,如何对“服务、无形资产在境内消费”实施高效税收征管。笔者认为,这包含三个层面的课题:一是,购买方如何识别服务、无形资产的销售方是否为境外单位或个人。实际中,在许多情况下,识别线上服务和数据资产的销售方是困难的事情。二是,在B2C模式中,作为购买方的其他个人缺乏足够的意愿和能力履行增值税扣缴义务,因此应当基于B2C模式创建可行的税收征管机制。三是,对于服务、无形资产在境内消费而购买方在境外的情形,税务机关如何对有关单位和个人实施有效的监管。例如,在我国境内未设有经营机构的日本A公司向德国B公司购买某网络技术,用于升级其在我国境内运营的在线教育项目。根据上述“在境内消费”的目的地课税原则,日本A公司负有向我国税务机关代扣代缴德国B公司增值税的义务。这时,我国税务机关如何及时发现有关涉税交易并实施日常税务监管?

  对完善征管和纳税人及扣缴义务人的建议

  综上所述,笔者认为,为确保跨境交易中的服务和无形资产按目的地原则征税,需要从实体和程序两方面进一步完善税制。

  第一,借鉴《国际增值税/货物劳务税指南》,明确不同类型服务、无形资产消费地的具体判定标准和应税交易确认方法,特别是针对数字经济下的新型交易模式,建立与之相适应的税收制度。第二,税务机关加速建设跨境服务贸易、无形资产交易的信息收集和共享机制,充分利用大数据等技术手段,提高信息获取和分析能力;将增值税国际协调纳入国际税收工作,加强国际税收征管合作。

  另外,跨境交易涉税规定的改变,也值得纳税人和扣缴义务人注意。对于向我国境内销售服务、无形资产的境外单位和个人,以及境内的购买方,应当在合同中明确约定这些服务、无形资产是否在境内消费、何为消费的标志物、是否存在境内境外共同消费、谁来履行增值税扣缴义务等,确保税务处理合法合规。

  纳税人和扣缴义务人还应当密切关注增值税后续关于跨境交易规则的细化和征管要求,必要时主动向主管税务机关咨询,以避免发生涉税风险。


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