为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理
发文时间:2020-02-11
作者:戴木水
来源:税月有情
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各位水友大家好,欢迎来到木水吹税时间!

  2020年的1月下旬开始,一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中,就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策,包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业,为了与租户同心抗疫,主动承担社会责任,也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。


  免租定时期,可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担,对疫情结束后恢复经济,稳定就业有非常好的作用,木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

  但是,租金是免了,免租期间的税务处理怎么整呢?

  众所周知,不动产出租涉及多个税种,其中木水认为影响最大的是三个税种:增值税、房产税和企业所得税。下面,木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

  一、增值税

  增值税主要考虑的问题,就是这种临时免租期间,是否属于视同销售应税服务,是否需要按规定缴纳增值税呢?木水认为,不属于视同销售应税服务。

  法条速递

  《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,简称86号公告)第七条纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  解释

  86号公告规定了,在不动产租赁合同中如果约定了免租期,那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了,在疫情期间这种对租户的临时减免,属于在租赁合同中约定了免租期吗?木水认为是属于的。

  根据合相关法律法规规定,当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情,对租户进行临时租金减免,实质上就相当于变更合同,而租户在没有表达反对该项变更,并且已经按变更后的合同履行,即在临时减免期间不交租金,就相当于同意变更,此时,租赁双方协商一致,租赁合同实现变更,该临时减免期,就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

  当然,主管税务机关在实际执行中,由于口头约定太难以核实,一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险,商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告,以公告的形式告知租户,并约定公告一定时期后租户未提出反对的,视为同意定期减免租金的决定。这样,公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示,在租户未反对的情况下,就可以视为变更了原租赁合同,在合同中增加了该项免租期了。

  实在不行,还可以搬出以下的规定哦。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

  减免租金,与租户同心抗疫,助力中小微企业恢复生产经营,这可是全国现阶段最大的公益事业哦,如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话,有点说不过去呀。

  二、房产税

  房产税的处理却没有那么友好咯。

  法条速递

  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

  对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  解释

  这个其实不用太多解释了,免租期间不从租,要从值计征房产税。但是对于一些公司来说,从值计征的房产税往往比从租计征税费还重,本来为了打赢抗疫战,减免租户租金,已经造成企业现金流的紧张了,现在反而要缴纳更多的房产税,有点雪上加霜啊,还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢?


  如果因为受到疫情的影响,造成经营资金流紧张,需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难,那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

  法条速递

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

  三、企业所得税

  法条速递

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

  租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  解释

  从企业所得税相关法规可以看到,在企业所得税角度,并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围,所以,免租期间,企业无需确认应税收入。

  以上就是木水对抗疫期间,商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解,希望对各位水友有帮助。武汉加油!天佑中华!希望疫情尽快结束!


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  本例中,甲公司不能以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,但能够基于其他目的兑换货币。在基于其他目的将M货币兑换为L货币时实行自由浮动汇率机制,并采用单一汇率,该汇率每日更新。根据《企业会计准则解释第20号》,一种货币在某一目的下不可兑换为另一种货币,但在其他目的下可兑换为另一种货币的,企业应当考虑包括但不限于以下所列的因素,以判断其他目的下的可观察汇率是否满足货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求:一是是否存在多个可观察汇率。如存在多个可观察汇率,可能表明这些汇率包含对出于特定目的取得另一种货币的“激励”或“惩罚”,因而可能未反映当前主要经济状况;二是可兑换货币的用途。如企业能够取得的另一种货币仅限于有限用途(如进口紧急物资),则该汇率可能未反映当前主要经济状况;三是汇率的性质。相较于受监管部门管制及其他经常性干预的汇率,可观察的自由浮动汇率更能反映当前主要经济状况;四是汇率更新的频率。相较于长期不变的可观察汇率,每日或以更高频率更新的可观察汇率更能反映当前主要经济状况。

  本例中,基于其他目的将M货币兑换为L货币时采用单一的自由浮动汇率且该汇率每日更新,同时基于其他目的兑换的货币也并非为有限用途,因此,甲公司认定基于其他目的下的可观察汇率能够满足“如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率”的要求,甲公司在折算乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果时可采用该可观察汇率作为估计的即期汇率。

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  情形一:乙公司所在地的货币主管部门规定,将M货币兑换为L货币须在提交兑换申请时申报资金用途并完成相关行政审批流程。通常情况下,货币主管部门按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日。2X26年6月1日,因无法满足市场对L货币的兑换需求,乙公司所在地的货币主管部门暂停了官方兑换渠道。在官方兑换渠道暂停期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,前述交易不能够产生可强制执行权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。

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  情形一中,2X26年6月1日前,乙公司所在地的货币主管部门提供L货币的官方兑换渠道,按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日,前述10个工作日为通过官方兑换机制将M货币兑换为L货币的正常行政延迟。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估企业能够在“一定时间范围内”通过可在兑换交易中产生可强制执行权利和义务的某一市场或兑换机制将该货币兑换为另一种货币,前述一定时间范围允许因法律或监管规定、公共假期等实际因素导致的兑换业务办理的正常延迟。因此,在满足《企业会计准则解释第20号》其他相关评估要求的情况下,甲公司在提交申请后10个工作日内能够取得L货币的,可认定M货币可兑换为L货币。

  2X26年6月1日后,在乙公司所在地的货币主管部门暂停官方兑换渠道期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,且该兑换交易不能够产生可强制执行的权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,应当仅考虑能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。本情形中由于在官方兑换渠道暂停期间,不存在能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制,因此,甲公司应当认定M货币不可兑换为L货币。

  情形二中,甲公司仅可基于进口食品和药品的目的申请将P货币兑换为L货币,而不能为变现或结算对丙公司的净投资申请兑换L货币。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,对于境外经营财务状况和经营成果的折算,企业应当假定其取得另一种货币的目的是变现或结算其境外经营净投资。本情形中,由于甲公司不能基于变现或结算对丙公司净投资的目的申请兑换L货币,因此,甲公司应当认定P货币不可兑换为L货币。