为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理
发文时间:2020-02-11
作者:戴木水
来源:税月有情
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各位水友大家好,欢迎来到木水吹税时间!

  2020年的1月下旬开始,一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中,就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策,包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业,为了与租户同心抗疫,主动承担社会责任,也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。


  免租定时期,可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担,对疫情结束后恢复经济,稳定就业有非常好的作用,木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

  但是,租金是免了,免租期间的税务处理怎么整呢?

  众所周知,不动产出租涉及多个税种,其中木水认为影响最大的是三个税种:增值税、房产税和企业所得税。下面,木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

  一、增值税

  增值税主要考虑的问题,就是这种临时免租期间,是否属于视同销售应税服务,是否需要按规定缴纳增值税呢?木水认为,不属于视同销售应税服务。

  法条速递

  《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,简称86号公告)第七条纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  解释

  86号公告规定了,在不动产租赁合同中如果约定了免租期,那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了,在疫情期间这种对租户的临时减免,属于在租赁合同中约定了免租期吗?木水认为是属于的。

  根据合相关法律法规规定,当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情,对租户进行临时租金减免,实质上就相当于变更合同,而租户在没有表达反对该项变更,并且已经按变更后的合同履行,即在临时减免期间不交租金,就相当于同意变更,此时,租赁双方协商一致,租赁合同实现变更,该临时减免期,就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

  当然,主管税务机关在实际执行中,由于口头约定太难以核实,一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险,商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告,以公告的形式告知租户,并约定公告一定时期后租户未提出反对的,视为同意定期减免租金的决定。这样,公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示,在租户未反对的情况下,就可以视为变更了原租赁合同,在合同中增加了该项免租期了。

  实在不行,还可以搬出以下的规定哦。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

  减免租金,与租户同心抗疫,助力中小微企业恢复生产经营,这可是全国现阶段最大的公益事业哦,如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话,有点说不过去呀。

  二、房产税

  房产税的处理却没有那么友好咯。

  法条速递

  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

  对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  解释

  这个其实不用太多解释了,免租期间不从租,要从值计征房产税。但是对于一些公司来说,从值计征的房产税往往比从租计征税费还重,本来为了打赢抗疫战,减免租户租金,已经造成企业现金流的紧张了,现在反而要缴纳更多的房产税,有点雪上加霜啊,还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢?


  如果因为受到疫情的影响,造成经营资金流紧张,需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难,那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

  法条速递

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

  三、企业所得税

  法条速递

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

  租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  解释

  从企业所得税相关法规可以看到,在企业所得税角度,并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围,所以,免租期间,企业无需确认应税收入。

  以上就是木水对抗疫期间,商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解,希望对各位水友有帮助。武汉加油!天佑中华!希望疫情尽快结束!


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增值税法:“服务、无形资产在境内消费”规定的影响分析

增值税法将“服务、无形资产在境内消费”作为判定境内应税交易的重要标准之一,适用范围更为广泛,更加强调遵循目的地课税原则。

  纳税人和扣缴义务人需要注意有关跨境交易涉税规定的变化,并通过合同约定有关事项等避免涉税风险。

  明年开始施行的增值税法在总体延续现行增值税主要政策的基础上,新增和完善了部分条款,体现了“稳中有进”的立法原则。其中,关于境内发生应税交易的判断标准发生了重要变化,引入“在境内消费”概念,具体表现为将《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定的“服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使用权除外)的销售方或者购买方在境内”,调整为“服务、无形资产在境内消费,或者销售方为境内单位和个人”。这一变化标志着我国增值税制度在跨境服务贸易和无形资产交易领域的重要革新。

  服务、无形资产跨境交易的税制演进

  在营改增之前,营业税暂行条例实施细则规定,在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指提供或者接受劳务的单位或者个人在境内、所转让的无形资产(不含土地使用权)的接受单位或者个人在境内。营业税秉持来源地原则对跨境劳务课税,能够较好地防范税基侵蚀,有效保障我国的税收权益,但有可能导致跨境交易存在重复征税问题。

  在营改增试点期间,销售服务和无形资产改征增值税,且税制进一步完善。《营业税改征增值税试点实施办法》规定,在境内销售服务、无形资产,是指服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使用权除外)的销售方或者购买方在境内。同时明确,境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生、使用的服务、无形资产,不属于在境内销售服务或者无形资产。这表明,增值税采取“来源地原则+目的地原则”的方式判断跨境销售服务、无形资产行为是否构成境内应税交易,在一定程度上消除重复征税,提高了增值税的税收中性。

  去年12月通过的增值税法将销售服务、无形资产属于“在境内发生应税交易”的情形表述为,“服务、无形资产在境内消费,或者销售方为境内单位和个人”,更加强调遵循目的地课税原则,为我国构建国内国际双循环发展格局提供支持。

  有关新规定的利好和面临的新要求

  国际上,增值税对跨境交易有两种征税原则,分别是目的地原则和来源地原则。目的地原则,又称消费地原则,即跨境交易的服务和无形资产只在消费国征税。来源地原则,又称原产地原则,即由跨境交易产品或服务的原产地所在国征收增值税。随着跨境服务贸易和无形资产交易日益频繁,经济合作与发展组织(OECD)等国际组织提出了《国际增值税/货物劳务税指南》,推动目的地原则逐渐成为国际主流。我国近期通过的增值税法顺应数字经济潮流和国际增值税发展趋势,首次将“服务、无形资产在境内消费”作为判定境内应税交易的重要标准之一。

  对跨境销售服务和无形资产按目的地原则课税,优势显而易见。第一,与“销售方或者购买方在境内”的规定相比,增值税法关于“服务、无形资产在境内消费”的规定,适用范围更为广泛,新增了“销售方与购买方均在境外,但在境内消费的服务”的情形,更有利于保障我国国内的征税权。增值税法在扣缴义务方面也新增了配套条款,即第二十九条关于确定增值税纳税地点,第(五)项在现行“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款”规定的基础上,明确扣缴义务人“机构所在地或者居住地在境外的,应当向应税交易发生地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款”。第二,很大程度上消除增值税的国际重复课税,提高税收中性,有利于国际服务贸易和技术、数据资产等无形资产交易蓬勃发展。

  值得重视的是,由于现实的复杂性,上述目的地课税原则也对我国增值税税制完善和税收征管提出了新要求。

  比如,实际中如何准确界定服务、无形资产“在境内消费”。向境外购买服务、无形资产的单位和个体工商户,只有在境内消费才能获得进项税额抵扣,同时履行代扣代缴义务。由于服务和无形资产具有无形性、多样性等特点,其消费地的判定较为复杂。《国际增值税/货物劳务税指南》将跨境服务或无形资产贸易分为B2B和B2C两种交易模式,并提出了B2B的一般规则、B2C的一般规则,以及特别规则。未来,我国在制定增值税法实施条例及配套政策时,可以借鉴《国际增值税/货物劳务税指南》,结合我国实际情况以及数字经济发展趋势,细化服务、无形资产“在境内消费”的规定。由于服务和无形资产具有很强的外溢效应,还应该考虑对“从境外购买的服务和无形资产在境内境外共同消费时,如何合理划分境内应税交易部分”予以明确。现实中存在这种情况。如宁波甲公司委托新加坡A公司进行业务流程设计,支付服务费180万元。该设计的受益者包括宁波甲公司及甲公司在中东的子公司乙公司,属于从境外购买的服务和无形资产在境内境外共同消费的情况。笔者认为,后续的增值税政策应当建立科学的划分标准,如以所举案例为例,可以甲公司和乙公司的资产规模、受益金额等指标合理划分该从境外购买服务费属于境内应税交易的部分。

  再比如,如何对“服务、无形资产在境内消费”实施高效税收征管。笔者认为,这包含三个层面的课题:一是,购买方如何识别服务、无形资产的销售方是否为境外单位或个人。实际中,在许多情况下,识别线上服务和数据资产的销售方是困难的事情。二是,在B2C模式中,作为购买方的其他个人缺乏足够的意愿和能力履行增值税扣缴义务,因此应当基于B2C模式创建可行的税收征管机制。三是,对于服务、无形资产在境内消费而购买方在境外的情形,税务机关如何对有关单位和个人实施有效的监管。例如,在我国境内未设有经营机构的日本A公司向德国B公司购买某网络技术,用于升级其在我国境内运营的在线教育项目。根据上述“在境内消费”的目的地课税原则,日本A公司负有向我国税务机关代扣代缴德国B公司增值税的义务。这时,我国税务机关如何及时发现有关涉税交易并实施日常税务监管?

  对完善征管和纳税人及扣缴义务人的建议

  综上所述,笔者认为,为确保跨境交易中的服务和无形资产按目的地原则征税,需要从实体和程序两方面进一步完善税制。

  第一,借鉴《国际增值税/货物劳务税指南》,明确不同类型服务、无形资产消费地的具体判定标准和应税交易确认方法,特别是针对数字经济下的新型交易模式,建立与之相适应的税收制度。第二,税务机关加速建设跨境服务贸易、无形资产交易的信息收集和共享机制,充分利用大数据等技术手段,提高信息获取和分析能力;将增值税国际协调纳入国际税收工作,加强国际税收征管合作。

  另外,跨境交易涉税规定的改变,也值得纳税人和扣缴义务人注意。对于向我国境内销售服务、无形资产的境外单位和个人,以及境内的购买方,应当在合同中明确约定这些服务、无形资产是否在境内消费、何为消费的标志物、是否存在境内境外共同消费、谁来履行增值税扣缴义务等,确保税务处理合法合规。

  纳税人和扣缴义务人还应当密切关注增值税后续关于跨境交易规则的细化和征管要求,必要时主动向主管税务机关咨询,以避免发生涉税风险。


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