为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理
发文时间:2020-02-11
作者:戴木水
来源:税月有情
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各位水友大家好,欢迎来到木水吹税时间!

  2020年的1月下旬开始,一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中,就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策,包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业,为了与租户同心抗疫,主动承担社会责任,也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。


  免租定时期,可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担,对疫情结束后恢复经济,稳定就业有非常好的作用,木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

  但是,租金是免了,免租期间的税务处理怎么整呢?

  众所周知,不动产出租涉及多个税种,其中木水认为影响最大的是三个税种:增值税、房产税和企业所得税。下面,木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

  一、增值税

  增值税主要考虑的问题,就是这种临时免租期间,是否属于视同销售应税服务,是否需要按规定缴纳增值税呢?木水认为,不属于视同销售应税服务。

  法条速递

  《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,简称86号公告)第七条纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  解释

  86号公告规定了,在不动产租赁合同中如果约定了免租期,那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了,在疫情期间这种对租户的临时减免,属于在租赁合同中约定了免租期吗?木水认为是属于的。

  根据合相关法律法规规定,当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情,对租户进行临时租金减免,实质上就相当于变更合同,而租户在没有表达反对该项变更,并且已经按变更后的合同履行,即在临时减免期间不交租金,就相当于同意变更,此时,租赁双方协商一致,租赁合同实现变更,该临时减免期,就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

  当然,主管税务机关在实际执行中,由于口头约定太难以核实,一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险,商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告,以公告的形式告知租户,并约定公告一定时期后租户未提出反对的,视为同意定期减免租金的决定。这样,公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示,在租户未反对的情况下,就可以视为变更了原租赁合同,在合同中增加了该项免租期了。

  实在不行,还可以搬出以下的规定哦。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

  减免租金,与租户同心抗疫,助力中小微企业恢复生产经营,这可是全国现阶段最大的公益事业哦,如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话,有点说不过去呀。

  二、房产税

  房产税的处理却没有那么友好咯。

  法条速递

  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

  对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  解释

  这个其实不用太多解释了,免租期间不从租,要从值计征房产税。但是对于一些公司来说,从值计征的房产税往往比从租计征税费还重,本来为了打赢抗疫战,减免租户租金,已经造成企业现金流的紧张了,现在反而要缴纳更多的房产税,有点雪上加霜啊,还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢?


  如果因为受到疫情的影响,造成经营资金流紧张,需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难,那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

  法条速递

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

  三、企业所得税

  法条速递

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

  租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  解释

  从企业所得税相关法规可以看到,在企业所得税角度,并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围,所以,免租期间,企业无需确认应税收入。

  以上就是木水对抗疫期间,商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解,希望对各位水友有帮助。武汉加油!天佑中华!希望疫情尽快结束!


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编者按:《互联网平台企业涉税信息报送规定》自6月13日发布后,国家税务总局配套出台了《国家税务总局关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第15号)及其解读,对报送规定中涉及的报送主体、报送信息等予以明确,15号文件所附申报表涵盖了相关企业后台需要填列的信息。近期,已有部分MCN机构或平台经营的专业服务商,接到税务机关通知,要求通过后台填报企业信息及签约或服务的网络主播、主播收入信息。以下结合810号、15号文件,对报送规定的核心条款规定予以解读,以飨读者。

  一、哪些企业需要报送:不仅限于平台,还包括MCN机构等

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  下表中,我们可以看到在“相关运营主体”表内的运营类别列,包括了“款项结算、推广运营、物流仓储”等运营类别,因此涉及到的应当报送经营者信息的主体广泛,不仅包括负责主播直播、演艺等事务的MCN机构,还包括机构指定的负责具体运维、款项结算等的服务商。

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  二、需要报送哪些信息

  (一)平台自身的基本信息

  如一中列表,就狭义的平台经营者信息而言,包括经营者的主体信息、名称及纳税人识别号,此外主要信息还包括业务类型,涵盖网络直播、灵活用工、网络货运、社交娱乐、生活服务等多个方面,该类平台主要有抖音、小红书、快手、微信视频号、京东、淘宝等,此外值得关注的是,灵活用工平台和网络货运平台也涵盖其中。

  此外,细分领域的服务商包括结算端、物流端等机构也应填列相关内容。

  (二)平台内经营者和从业人员信息

  根据15号文件附件2,经营者和从业人员主要需要填列主体信息和结算信息,包括纳税人识别号、名称、店铺标识码、网址链接等主体信息;以及结算账户的相关信息。此外,网络主播签约了专业服务机构的,还需要填写加入和退出直播服务机构的时间,以及直播人员服务机构的基本信息也需要填写。

  (三)平台内经营者和从业人员收入信息

  从收入类别来看,如果聚焦到网络主播,主要收入类型是销售货物取得的佣金分成收入,以及拍摄短视频取得的类广告收入,其他如特许权使用费等收入,在该列表中,对拍摄短视频取得的收入,列示在“从事其他网络交易活动取得的收入”列。

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  从文件规定的收入概念来看,收入总额是指平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动取得的销售款项。有企业对该收入数据中是否应填列线下取得的坑位费产生疑惑,因坑位费一般由主播或所属公司直接与客户签约,并由客户线下支付至主播所属公司,该部分收入实际上并不在互联网平台上体现,笔者认为该部分收入不属于此处应当填列的“销售货物收入”,原因在于,平台企业主要的报送信息义务还是围绕“网络交易”,基于网络,在平台上体现收支的数据,如包含线下的坑位费,也应当单独列示表格单独填列,否则该表格中填列的收入总额、退款金额数据会与平台上留存的结算账户内的数据记录不一致,从而导致数据出现偏差,税务机关对电商交易的监管和风险推送会参考所收集到的数据进行,加重企业及税务机关的双向核对数据和解释负担。

  此外,为了保障线上销售、退货等的实现,对货物销售收入部分,基本上都会通过网络交易进行留痕,填列留痕的销售收入、退款金额能够涵盖主要的电商收入。实践中部分行业线下坑位费根据双方约定的ROI指数也存在畸高情形,不填列该部分收入是否会导致线下收入脱离税务机关监管?笔者认为,这部分交易实际上是双方达成的线下合作,平台无法监管,应由企业自负其责。当然,如果填列也应与直接反映的线上收入分别填列,便于税务机关后期风险模型设立时的取数等工作。

  (四)网络主播及合作方的涉税信息

  如果平台内经营者如主播,指定了关联公司、个体工商户等作为结算主体收入款项的,填列表7,列表7的主要内容相同,仅从结算方式这一源头上做区分,便于数据统计和分析工作。

  三、信息报送分布实施

  根据15号文件,对信息报送的时间和方式上,税务机关采用分布方式,在2025年7月1至30日完成平台企业的信息报送,这也是近期部分机构已经接到税务机关通知,要求报送企业信息的依据。

  根据规定,在10月1日至31日,需要平台企业首次报送平台内经营者的身份信息和收入信息。

  实践中,部分地区税务机关先行先试,要求平台企业除报送自身信息外,尝试要求企业报送新规发布之前的平台内经营者的收入信息。我们认为根据国务院令第810号第十二条规定,平台内经营者和从业人员在本规定施行前的涉税信息,互联网平台企业不需要报送,也即在2025年6月13日前的信息都不需要报送。

  四、互联网平台企业的税务协查配合义务

  根据新规,税务机关向互联网平台企业外调、协查经营者信息时,凭借依法出具的税务执法文书,平台企业有协助提供资料义务。但也应当关注的是,部分地区税务机关由于对直播行业缺乏监管和查处经验,在对平台企业检查时,会超出检查范围要求企业提交资料,加重互联网平台企业负担,在此呼吁检查组成员应当提升执法水平,在充分了解网络主播涉及业态、收入等的基础上,开展外调工作,提高执法效率,减少对被协查企业经营的影响。

  五、明确不配合报送的处罚责任、排除非平台原因的责任追究

  根据810号文件的第六条和第十条,对非平台企业责任导致的信息不真实、不准确和不完整的,不追究平台责任,对未按规定报送、瞒报谎报的,处以罚款等处罚。


依法依规申报境外所得 及时防范化解涉税风险​——专家解读境外所得申报纳税有关规定

近期,陆续有纳税人接到税务部门的短信和电话,提醒其依法申报境外所得并缴纳税款。有的纳税人接到提醒后存在疑问,比如:境外所得为什么要缴税,不申报有什么后果,境外炒股的亏损税务上怎么处理等。近日,相关专家就此问题进行了解读。

  境外所得申报纳税属于法定义务和国际通行规范

  华东政法大学国际法学院教授李娜表示,按照现行税法,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得应依法缴纳个人所得税。这不仅是我国自1980年正式确立个人所得税制度以来一直坚持的课税原则,也是美国、德国、澳大利亚等主要经济体以及大部分发展中国家的通行规范,体现了国家对居民纳税人的税收管辖权。我国税务机关提醒纳税人依法依规申报境外所得,有助于加强跨境税收监管、防范跨国逃避税行为和维护国家税收权益。

  取得境外所得应依法在次年自行申报纳税

  哪些境外所得应纳税?如何进行申报?对此,财政部、税务总局在2020年专门制发《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》等文件,对居民个人境外所得相关申报事宜进行了明确规定。

  中央财经大学国际税收研究中心执行主任何杨介绍,我国居民个人取得境外所得,例如:因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得,从境外取得的利息股息红利所得,以及转让境外的股票等财产取得的所得等,应当在取得所得的次年与综合所得汇算清缴一起申报纳税。在中国境外已缴纳的所得税税额,允许在抵免限额内从其该纳税年度应纳税额中抵免。

  为了便利纳税人网上办理境外所得申报,税务部门在自然人电子税务局WEB端和个人所得税App开通了境外所得申报功能。纳税人涉税事项较为复杂的,也可以到主管税务机关办税服务厅办理申报。

  对于纳税人非常关心的境外股票交易计税方式,何杨指出,财产转让所得按次征收,但考虑到股票交易有盈有亏,按纳税年度盈亏互抵后缴税可能更为合理,其他国家和地区通常也是按年计税。据了解,对于境外的股票交易,我国税务部门在征管操作中,允许纳税人按照纳税年度盈亏相抵,但不允许跨年互抵。

  对于部分纳税人收到税务部门提醒信息和短信,何杨表示,税务部门发现涉税问题线索后,一般会按照“提示提醒、督促整改、约谈警示、立案稽查和公开曝光”的“五步工作法”开展应对,这体现了税务部门宽严相济的执法理念。

  纳税人接到提醒后应积极响应配合,按照税务部门要求,对近年来境内外取得收入和申报纳税情况进行梳理,并整理好相关佐证材料。发现存在未申报或少申报收入的应及时办理申报;不存在未申报或少申报收入的,也应向税务部门说明情况并根据税务部门要求提供佐证材料。这样才能避免因存在税收风险且拒不配合被立案稽查。

  不依法申报境外所得需要承担相应法律后果

  吉林财经大学税务学院院长张巍介绍,我国已参加国际间金融账户涉税信息自动交换制度(CRS),与100多个国家和地区实现金融账户信息的自动交换,利用CRS可获取居民个人境外金融账户相关数据,通过与个人所得税申报数据比对,税务部门可精准有效发现少报境外收入的行为。

  对于有的纳税人存在“税务局不知道我的境外收入”“税务局不通知我就不用申报”“别人没缴我也不缴”等侥幸想法,张巍表示依法申报是纳税人的责任和义务,无论是否收到税务部门的提醒,纳税人都应该真实、准确进行纳税申报。今年3月底,湖北、山东、上海、浙江等税务部门发布对境外收入未依法申报个人所得税被查处的案例,充分体现了境外所得税收合规问题的重要性。

  张巍提醒广大纳税人,既不要听信不法中介所谓的“避税秘笈”或者“税务部门发现不了”等歪招逃税,也要防范不法中介打着“帮忙节税”的幌子借机敛财,有问题可直接联系税务部门进行咨询。个人未申报或未如实申报境外所得,都是税收违法行为,除了被要求补缴税款外,还会被加收滞纳金,情形严重的还可能被稽查部门立案检查,将面临税务处罚。

  有关专家也提醒广大纳税人,依法纳税是每个公民应尽的义务,虽然今年综合所得汇算清缴期已结束,但纳税人如果发现自己此前申报存在问题,特别是少报、漏报境外所得的,要及时补正。