中发[1996]13号 中共中央 国务院关于切实做好减轻农民负担工作的决定
发文时间:1996-12-30
文号:中发[1996]13号
时效性:全文有效
收藏
811

当前,我国农村形势很好,农村经济全面发展,农民收入显著增加,农村社会稳定。形势越好,越要注意保护农民的积极性,继续做好减轻农民负担工作。近几年来,针对农民负担存在的突出问题,党中央、国务院及时采取了一系列政策措施,减轻农民负担工作取得了一定的成效。但是,农民负担重的问题还没有从根本上解决,仍然是当前农民反映最强烈的问题之一,有些地方问题还相当严重。有的地方和部门置中央的三令五申于不顾,巧立名目,向农民乱收费、乱集资、乱涨价、乱罚款和摊派;有些地方虚报农民收入,超限额提取村提留乡统筹费,强迫农民以资代劳;极少数基层干部作风粗暴,目无法纪,挥霍、侵吞集体和农民的资财,甚至动用专政工具和手段强行向农民收钱收物,个别地方酿成了干群冲突的严重事件和死人伤人的恶性案件。这些都严重地侵犯了农民的合法权益,挫伤了农民的生产积极性,伤害了农民对党和政府的感情,引起了农民群众强烈不满。

  加重农民负担的行为屡禁不止,农民负担一再反弹,原因很多,主要是:有些地方盲目追求发展速度,超越了财政的承受能力,以各种名目向农民“伸手”;有些部门在农村办事情要求过高过急,不切实际地推行达标升级活动,搞形式主义,加重了农民负担;有些乡村干部不善于做群众工作,方法简单粗暴,甚至违法乱纪;许多地方乡镇机构臃肿,干部队伍庞大,加之集体经济薄弱,干什么都要向农民收粮要钱;现行的农民负担管理办法不够完善,缺乏群众民主监督,农村集体财务制度不健全,等等。总之,归结起来,一是一些地方和部门背离了党的实事求是的思想路线,订计划、办事情不从实际出发,发展农村各项事业的要求超越了农村经济和农民收入的实际水平。二是有些干部忘记了党的全心全意为人民服务的根本宗旨,群众观念淡薄,对农民总是给予的少,索取的多,以至侵害农民的利益。

  中央认为,农民负担重,已成为影响农村改革、发展和稳定的一个十分突出的问题。如不坚决加以解决,势必妨碍国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的实现,影响基层政权的巩固,危及国家的长治久安。全党务必从政治、全局的高度看待这个问题,采取有力措施,切实做好减轻农民负担工作。

  当前和今后一个时期,减轻农民负担工作的指导思想和主要任务是:以邓小平建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线为指导,坚持党的十一届三中全会以来关于农村工作的一系列方针政策,正确处理新时期的农民问题,坚定不移地维护农民的合法权益,坚持不懈地减轻农民负担,禁止非法负担,管理好合理负担,推动农民负担监督管理工作走上法制化、规范化轨道。经过努力,坚决把农民承担的村提留乡统筹费和劳务全面控制在国家规定的限额之内,严禁面向农村的乱收费、乱集资、乱涨价、乱罚款和各种摊派,取消一切加重农民负担的达标升级活动,杜绝因农民负担过重引发的严重事件和死人伤人的恶性案件,切实把不合理的农民负担减下来,并长期稳定在政策规定的范围之内。为此,党中央、国务院特作以下决定。

  一、国家的农业税收政策稳定不变。“九五”期间,对农业生产不开征新的税种,国家规定的农业税税率不再提高。任何地方无权设立税种、提高税率,非法设立的税种和擅自提高的税率一律取消。农业特产税、屠宰税必须据实征收,不得向农民下指标,不得按人头、田亩平摊。农业税和农业特产税不得重复征收。有关部门要抓紧完善农业税收稽征办法。

  二、村提留乡统筹费不超过上年农民人均纯收入5%的政策稳定不变。随着经济的发展和农民收入水平的提高,农民实际负担村提留乡统筹费的比例还应该逐步降下来。按照公平合理负担的原则,改革完善村提留乡统筹费计提办法,收入高的多负担,收入低的少负担。将以乡农民人均纯收入为依据改为以村农民人均纯收入为依据计提村提留乡统筹费。有条件的地方,可以实行农户上交的村提留乡统筹费额一定几年不变、按年度收取的办法。对从事个体工商业和私营企业的农户,由县级人民政府根据国家有关规定,合理确定村提留乡统筹费的提取比例。对受灾地区农民上交的村提留乡统筹费要适当调减。受灾严重的农户,免交全部公益金和公积金。做好农民人均纯收入的统计核实工作,防止虚报多收。

  加强对村提留乡统筹费的管理和监督。村提留占提留统筹费的比例应在一半以上。除法律法规已有规定外,乡统筹费开支项目一律不得定比例。坚决纠正平调、挪用、挤占村提留乡统筹费的错误做法。要健全村提留乡统筹费的财务管理制度,村提留乡统筹费的收支要严格执行预算方案,村提留的使用情况要定期张榜公布,并允许村民查帐,乡统筹费的使用要接受专项审计。乡镇人大、集体经济组织和有关职能部门要加强监督。

  三、农民承担义务工和劳动积累工制度稳定不变。义务工和劳动积累工以出劳为主,原则上不得以资代劳,各级各部门都不得向乡村下达以资代劳指标。农民自愿以资代劳的,必须由本人提出申请,经村集体经济组织批准后,可以由农民出资自己雇请劳力,也可以由村集体经济组织管理以资代劳资金,统一雇请劳力,完成本村的出工任务。不得要求把以资代劳资金上交县、乡有关部门管理。除抢险救灾、农田水利工程和法律法规已有规定外,义务工和劳动积累工不得跨乡使用。

  四、严禁一切要农民出钱出物出工的达标升级活动。各级政府和部门在农村开展工作,不得违反规定要求集体经济组织和农民出钱出物出工,不得脱离农村实际定统一的标准、下统一的量化指标,也不得以检查验收和评比等形式搞变相的达标升级活动。

  五、严禁在农村搞法律规定外的任何形式的集资活动。今后,各地区、各部门均不得出台任何面向农村的集资项目。教育集资必须依照《教育法》的有关规定,坚决按照自愿、量力的原则,控制数量,严格审批。不得超规定范围使用教育集资款,不得将教育集资变成经常性的集资活动,也不得以教育集资的名义乱集资。坚决禁止不切实际地搞高标准的学校建设。有关部门要抓紧共同制定教育集资的管理办法。政府及部门组织兴办的道路、电力、通讯、广播电视等建设项目,不得向农民集资。

  农民在村范围内兴办生产和公益事业所需资金,应从公积金和公益金中列支。资金不足的,可以提交村民大会讨论,经多数村民同意后,由群众自愿筹集。

  六、严禁对农民的一切乱收费、乱涨价、乱罚款。“九五”期间,停止审批一切面向农民的新的收费项目。各级各部门要按照中央的统一部署,抓紧清理面向农民的各种收费。中央和地方已明令取消的项目,不得恢复,仍在执行的要坚决停止;擅自设立的收费项目,要坚决取消;偏高的收费标准,要坚决降下来。清理后的收费项目和标准,要向农民公布。要纠正只收费不服务、多收费少服务或强制性服务等错误做法。禁止在结婚登记、中小学生就学、建房和计划生育指标等审批、办理过程中向农民的一切搭车收费。禁止非法经营农业生产资料,严肃查处违反国家价格政策的乱涨价行为。禁止非法向农民罚款,取消无法律法规依据的罚款项目,坚决纠正因农民未完成种植养殖任务而处以罚款等的错误做法。

  七、严禁各种摊派行为。有关部门在农村开展保险业务和合作医疗,都必须坚持自愿量力,不得强求。不得以任何形式下达保险指标,强行要求农民投保。乡村干部不得代农民投保,中小学校也不得代办保险。向农村集体经济组织和农民征订报刊、书籍,必须坚持自愿原则,不得强征代订,不得以回扣等不正当方式扩大发行,增加农民负担。

  八、严禁动用专政工具和手段向农民收取钱物。农民要按照国家规定,积极缴纳税金,完成农产品定购任务,承担村提留乡统筹费和劳务。凡农民应缴纳的钱物都要通过农民负担监督卡或承包合同等书面形式确定下来,明确项目和数量,由农民自觉缴纳,不得在收购农副产品时代扣代缴村提留乡统筹费。收取村提留乡统筹费要使用省级有关部门统一印制的专用票据。对未缴纳村提留乡统筹费的农户,要区别情况,做好工作。对缴纳村提留乡统筹费确有困难的,要依照有关规定,分别予以减、缓、免。对有能力缴纳而又不缴纳的,可以依照村规民约进行教育,或者按照诉讼程序依法解决。不能用解决对抗性矛盾的方式和手段来处理这类问题。不允许动用专政工具和手段向农民收取钱物;不允许到农民家里抓猪牵羊、强行收缴财物;不允许非法采取收回承包地等错误做法胁迫农民交钱交物。对非法向农民收取钱物的,农民有权拒交,有权向上级有关部门反映,有权向人民法院起诉。对农民的反映和起诉,要认真受理、不得压制。

  九、减免贫困户的税费负担。要认真贯彻中央制定的对贫困地区的各项税收优惠政策。对国定贫困县的特困村,经县级人民政府批准,免除农民承担的乡统筹费;对尚未解决温饱的贫困户,免除全部村提留乡统筹费。各省、自治区、直辖市要做好本辖区贫困县农民村提留乡统筹费的减免工作,落实好其他地区低收入困难户村提留乡统筹费的减免政策。县级人民政府要根据当地的实际情况,对享受减免政策的农户确定适当的比例,并切实执行。对因执行减、缓、免政策而减少的税费收入,不得分摊到其他农户。

  十、减轻乡镇企业的负担。加重乡镇企业负担,也就是加重农民的负担。要严格执行《乡镇企业法》的有关规定,坚决制止各种加重乡镇企业负担的行为。任何单位和部门不得向乡镇企业乱收费、乱集资、乱罚款和摊派,不得以任何形式和名义拉赞助、搞评比,增加企业的负担。乡、村干部不得在乡村集体企业乱开支。乡镇企业行政主管部门要会同有关部门对乡镇企业的负担进行清理,并制定监督管理的具体办法。

  十一、减少乡镇机构和人员的开支。“九五”期间,各地不再增加乡镇机构和人员编制,坚决裁减超编人员。有关部门要抓紧研究适应社会主义市场经济体制的乡镇机构改革问题。村级各类组织的干部可以交叉兼职,减少补贴干部的职数。严格控制乡村代课教师数量,聘任代课教师须由县(市、区)教育行政部门审批,乡、村不得自行聘任。

  十二、加强领导,实行减轻农民负担党政一把手负责制。各级党政领导一把手要亲自抓,负总责,一级管一级。要把减轻农民负担工作作为考核和任用各级领导干部特别是县、乡两级领导干部的一项重要指标。县、乡两级领导干部要确保在本辖区内,不出现村提留乡统筹费突破上年农民人均纯收入5%的村;不违反中央规定出台加重农民负担的项目;不发生因农民负担引发的严重事件和恶性案件。各级有关部门尤其是中央有关部门,要带头执行中央减轻农民负担的有关政策规定,坚决维护政令统一,做到令行禁止。有关部门的领导要切实负起责任,把好关口。今后哪个地方和部门加重农民负担,就要追究那里主要领导的责任。凡因加重农民负担受到处分的干部,在规定的期限内不得提拔和重用。

  十三、加强监督检查,严肃查处加重农民负担的违法违纪行为。要加强农民负担监督管理机构的建设,充实力量,强化职能。各级党委和政府每年都要组织两次农民负担执法检查,并将检查情况逐级上报,上级党委和政府要将有关情况及时予以通报。各级有关部门要针对农民反映的突出问题开展专项治理。要发挥人大、政协的监督作用,加强群众的民主监督和舆论监督。要严肃处理各种加重农民负担的行为。对违反规定的,各级纪检监察机关要依照党纪政纪追究责任;对非法向农民收取钱物的,农业、财政、计划、物价等部门要依照有关规定责成其如数退还,有关部门可视情况依法给予经济处罚;对造成严重后果、触犯刑律的,司法部门要依法追究刑事责任。凡因加重农民负担,引发严重事件和死人伤人恶性案件的,要追究乡、村主要负责人和直接责任人的责任,凡涉及地、县领导责任的,要依照有关规定追究地、县党政主要领导的责任,以吸取教训;连续发生严重事件和死人伤人恶性案件的省、自治区、直辖市,党政主要领导同志要向党中央、国务院作出书面检查;对瞒案、压案、报而不查或打击报复举报人的,一经发现,要从严处理。要加快农民负担监督管理的立法工作。

  以上十三条,各级党委和政府要认真贯彻执行,逐项逐条落到实处,决不允许出现任何梗阻现象,决不允许在执行中走样。以前的文件规定凡与本决定不符合的,均以本决定为准。各省、自治区、直辖市党委和政府,对上述决定的传达贯彻要作出专门部署,首先向县以上党政机关干部传达,然后由各县(市、区)党委、政府组织乡、村干部学习,逐级搞好培训,以统一思想,提高认识。在此基础上,于春节后用一个月时间将决定内容同广大农民群众见面,并反复宣传,做到家喻户晓。

  减轻农民负担是一项十分紧迫的政治任务,做好这项工作,关键在干部。各级干部特别是广大基层干部为农村经济和各项事业的发展做了大量的艰苦的工作,主流是好的。中央希望,各级干部尤其是领导干部,都必须始终牢记全心全意为人民服务的宗旨,时刻把农民的利益放在心上;必须坚持实事求是的思想路线,一切从实际出发,因地制宜办好农村的事情;必须切实转变工作作风,改进工作方法,善于做好新时期的农民工作。在实际工作中,必须认真做到:要努力给农民更多的经济实惠,不要与民争利;要保障农民的个人财产和合法收入不受侵犯,不要乱向农民伸手;要充分尊重农民的意愿,不要剥夺农民的民主权利;要量力而行地办好农村各项事业,不要急于求成;要区别情况分类指导农村工作,不要不切实际地向下压指标、搞“一刀切”;要把主要精力放在帮助农民发展经济上,不要只想着向农民要这要那;要把对上级负责和对农民负责统一起来,不要把两者对立起来;要教育和引导农民自觉履行应尽的义务,不要放弃领导应有的责任;要严格执行政策,耐心细致地做好群众工作,不要用强迫命令和简单粗暴的方式对待农民;要说真话、办实事,不要搞形式主义,弄虚作假。

  减轻农民负担是一项长期性的工作。从根本上解决好农民负担问题,必须坚持深化改革。对有的地方进行的负担分流和一些粮食主产区进行的税费改革探索,可以继续试验。要大力发展农村经济,努力增加农民收入,要不断壮大集体经济,增强集体经济组织服务和兴办公益事业的实力,解决好“有钱办事”的问题。坚持依靠农民群众进行民主监督,规范政府行为,依法管理农民负担。要规范农村财务制度,加强财务管理。

  减轻农民负担,事关重大,任务艰巨。中央号召,全党同志务必以对党和人民高度负责的精神,讲政治,讲纪律,统一思想,步调一致,切实做好减轻农民负担工作,为实现新时期的宏伟目标,确保国家的长治久安而努力奋斗

推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。