留用地项目开发涉税简析
发文时间:2020-10-13
作者:鲁俊
来源:智慧源地产财税
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村股份公司留用地项目,对以下几种合作开发模式,就涉及的税收问题作以下简析。


  方式一、村股份公司以土地作价入股


  村股份公司以土地投资入股到项目公司,需视同销售,涉及税费:增值税3%(小规模纳税人);附加税费0.36%;所得税大概2.5%(通常村股份公司按照核定征收,不同地区征收率有差异);由于土地原始成本很少,土地增值税适用最高税率60%;税负率最高达65%以上。


  项目公司需交过户契税3%。


  假设土地评估价为1亿元,村股份公司向项目公司开具相应增值税专用发票,项目公司代村股份公司缴纳6,586万元的税费(增值税及附加、土增税、企业所得税)。项目公司凭发票将1亿元计入土地成本,进项税凭票抵扣;但由于缴纳的6,586万元的税费对应的完税凭证抬头是村股份公司,不能进项目公司的土增税成本。


  优点:不用支付地价1亿元,但可以以1亿元作为土地成本。


  劣势:代村股份公司缴纳的税费不能进土增税成本。


  方式二、租赁村股份公司土地,以村股份公司名义报建


  1、村股份公司仅收土地租金,不要房子,开发商针对所有房产转租


  开发商A公司租村股份公司的土地,以村股份公司名义报建,产权在村股份公司名下。设立资金共管账户,由A公司监管,A公司将建造支出以向村股份公司提供借款或支付土地租金的方式转入共管账户;待开发完成后,A公司再低价向村租赁房产,再对外转租,由于转租不用交房产税,因此仅由村按照较低的租金缴纳房产税,由于A公司是打包租入,价格可以远低于散租价格,例如对外出租为100单位,可以向村股份公司以50单位整体租入,则村股份公司按50单位缴纳12%的房产税(实际由A公司承担)。


  村股份公司出租土地缴纳增值税(3%,小规模纳税人)、所得税(2.5%),不涉及房产税。


  村股份公司出租房屋需缴纳增值税(5%,小规模纳税人)、房产税(租金的12%)、所得税。


  A公司对外出租房屋不再缴纳房产税,缴纳增值税(9%,扣除取得村股份公司的进项税)、所得税(25%,扣除租入成本)。


  2、村股份公司不收土地租金,要房子,开发商针对剩余房产转租


  A租地未付钱,后续分房给村股份公司,例如给村股份公司分40%物业,剩余60%房子由村股份公司低价租给A,A转租给客户。


  方式二的风险较大,土地属于村股份公司,A公司不具有控制权。


  若能由开发商对项目公司控股,则方式二的优势是:控制风险;可以根据项目具体情况选择如何与村合作能达到最优,较为灵活;如果最终用于出租可以筹划降低出租的房产税。


  劣势是:如果将土地装入村100%控股的项目公司需要按市场价视同销售土地,同样面临方式一的问题。


  方式三、土地转让


  走交易平台,村将土地转让给A公司,条件:分给村股份公司一定比例的物业,假设40%。


  对于分给村的物业,税法上并未明确如何处理,可能存在两种处理:作为拆除补偿;视同村股份公司以地换房,双方需视同销售缴纳税费。


  (一)补偿方式


  注意事项:分给村股份公司的物业或现金应签订在土地出让合同中或土地合同的补充协议中,作为拿地的附加条件。


  A公司分房给村股份公司,视同销售缴纳税费:


  1、增值税(按成本加成缴纳增值税9%,不能作为土地价款抵扣售房销售额)


  2、土增税(按市场价同时做收入,同时做成本。成本有加计扣除的效果,对A公司有利)


  3、所得税(市场价同时做收入,同时做成本成本,不影响所得税)


  村股份公司分得房子,需缴纳


  1、契税(按房产登记价3%)


  2、收到拆迁还房,免增值税、土增税。


  3、收到拆迁还房,需缴纳企业所得税。


  (二)村股份公司以地换房


  如果不按补偿的方式处理,则相当于村以房换地,双方均需视同销售缴纳相关税费。


  村股份公司转让土地,缴纳增值税、土地增值税、企业所得税(这种方式下比拆迁补偿的方式多了增值税和土增税,增值税可以由A公司抵扣,所以主要是要多交土增税)。


  对于A公司来说,只要取得村股份公司开具的发票,就能进土地成本(按分给村的房子的市价),与拆迁补偿方式的处理类似。


  方式三的优势是:开发商拥有土地使用权,能控制项目;如果可以做成拆迁补偿方式,可以降低土地增值税。


  劣势是:由于分房给村股份公司的税务处理并没有明确规定,导致沟通成本较大。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。