不同运营模式下房地产开发公司缴纳的税费有何不同
发文时间:2020-09-29
作者:智慧源地产财税
来源:智慧源地产财税
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房地产开发商开发无论是开发住宅还是纯商业综合体,商业部分或者销售、或者自持,均不同程度涉及各种税费,下面就商业部分几种模式需要缴纳哪几种税费进行分析:


  第一类、房地产开发公司自行销售;


  1.增值税


  2.土地增值税(三分法或两分法,属于非普通住宅或其他,无法享受普通住宅增值率低于20%免税优惠政策)


  3.城建税以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  4.教育费附加以增值税为计税基础,税率为3%


  5.地方教育费附加以增值税为计税基础,税率为2%


  6.印花税:万分之五


  7.企业所得税


  第二类、房地产开发公司自持物业,自用自营的模式;


  1.增值税:不交纳。


  2.城市建设维护税:不交纳。


  3.教育费附加税:不交纳。


  4.地方教育费附加税:不交纳。


  5.房产税:年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%。


  房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。


  6.土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  第三类、房地产开发公司自持商业,自行出租的模式;


  1.增值税分三种情况:


  一般纳税人


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  2.城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  3.教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  4.地方教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  5.房产税:年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)


  6.土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  7.印花税:合同价款的千分之一缴纳。


  8.企业所得税:租金并入当期应纳所得额计算纳税。


  第四类、房地产开发商业,交由商业运营公司管理的模式,分三种情况;


  (一)委托商业运营公司出租,并向商业运营公司支付管理费的模式:


  1.增值税分三种情况:


  一般纳税人


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  2.城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  3.教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  4.地方教育附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  5.房产税:年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)


  6.土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  7.印花税:合同价款的千分之一缴纳。


  8.企业所得税:租金并入当期应纳所得额计算纳税。


  (二)委托商业运营公司出租,并向商业运营公司支付管理费的模式:


  1.开发公司涉税如下:


  (1)增值税分三种情况:


  一般纳税人


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  (2)城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  (3)教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  (4)地方教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  (5)房产税:年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)


  (6)土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  (7)印花税:合同价款的千分之一缴纳。


  (8)企业所得税:租金并入当期应纳所得额计算纳税。


  2.商业运营公司涉税:


  商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例),向开发公司开具发票并收取中介服务费,按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%,如为小规模纳税人征收率为3%。


  (三)出租给商业运营公司,由商业运营公司经营的模式:


  1.开发公司涉税如下:


  (1)增值税分三种情况:


  一般纳税人


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  (2)城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  (3)教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  (4)地方教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  (5)房产税:年应纳房产税的税额=租金收入×12%。


  (6)土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  (7)印花税:合同价款的千分之一缴纳。


  (8)企业所得税:租金并入当期应纳所得额计算纳税。


  2.商业运营公司再出租涉税:


  (1)增值税分三种情况:


  一般纳税人


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  (2)城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  (3)教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  (4)地方教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  (5)土地使用税:


  应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  (6)印花税:合同价款的千分之一缴纳。


  (7)企业所得税:租金并入当期应纳所得额计算纳税。


  此模式比房地产公司直接对外出租,就房产税而言有所降低;但就增值税而言,一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业(商业)的租赁时点,应注意把握在2016年4月30日前,再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税;否则按一般计税方法9%交纳增值税。


  房地产出租自持物业是以新老项目为标准,选择增值税计税方法的;商业运营运租入资产再出租,则以租入的时间为标准,选择增值税计税方法的。


  (四)将自持商业,投资给商业运营公司(以房地产全资子公司为例),由商业运营公司经营的模式:


  1.开发公司涉税如下:


  (1)增值税分三种情况:


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  (2)城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  (3)教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  (4)地方教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  (5)印花税:合同价款的万分之五缴纳。


  (6)土地增值税:以对应增值率计算交纳。


  (7)企业所得税:如符合《国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件,可免企业所得税,需向税务机关报批。


  2.商业运营公司涉税:


  (1)接受投入环节


  ①商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税[2015]37号的条件,可免交契税,需报税务部门审批。


  ②商业运营公司在5月1日后,从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产,取得增值税专用发票,按11%税率分两年抵扣增值税;从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产,取得增值税专用发票,按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。(注意:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号规定:纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。)


  (2)接受投入后再出租环节


  ①增值税分三种情况:


  老项目:可选择简易5%法律依据:财税[2016]68号


  新项目:一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据:财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68号


  小规模无限定简易计税5%法律依据:财税[2016]68号


  ②城市建设维护税:以增值税为计税基础,税率为7%(城市)


  ③教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为3%


  ④地方教育费附加税:以增值税为计税基础,税率为2%


  ⑤土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  ⑥印花税:合同价款的千分之一缴纳。


  ⑦房产税:年应纳房产税的税额=租金价值×12%。


  ⑧土地使用税:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额


  ⑨企业所得税:租金并入当期应纳所得额计算纳税。


  以上是房地产开发企业自持商业的主要运营模式,不同的模式纳税方式及所承担的税负不同,有的在某一环节减少某一种税负,综合税负未必降低,还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来,进行整体税负测算,进行分析比较,结合企业最想达到的目标,是节税为第一目标?还是现金流为第一目标?是考虑资产后续灵活处置为第一目标?没有绝对最完美的筹划方案,只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。


  2008年10月之前的解答——


房地产开发公司小区会所涉税问题


  问题:房地产开发公司在所建小区内单独建设了会所供业户免费使用,目前暂没办理房屋产权转移。会所在建设中没有单独核算成本,与商品房共同分摊成本,现在开发产品科目核算。问依目前情况会所是否需要交纳房产税、土地使用税?将来无偿交出后,在会计核算上减少开发产品同时对应的科目应该是什么,以前年度损益调整或利润分配对否?这一环节涉及营业税吗?另外在计算土地使用税时是否包含人防设施——地下室的面积?


  答复:流转税管理处:房地产开发公司无偿赠与不动产应征收营业税,税率5%.


  财产与行为税管理处:对开发商建设的供住宅小区内业主免费使用的会所用房是否征收房产税和土地使用税问题,我们正在请示国家税务总局,在总局明确前可暂不征收。


  对于房地产开发用地计算土地使用税时,可售房屋建筑面积面积和已售房屋建筑面积均不含地下室部分。


  企业所得税管理处:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的规定,你公司在所建小区内单独建设的会所,如属于非营利性且产权属于全体业主的,可将其视为公共配套设施,其建造费用应根据开发成本对象完工和销售情况进行分摊,结转计税成本。具体账务处理建议向财政相关部门进行咨询。


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  市监总局6月19日印发的《广告法适用问题执法指南(一)》第六条规定:“对潜在广告受众基于模糊画像分类标记或者其网络地址浏览记录等,运用人工干预算法推荐等精准投放方式,直接或者间接推销商品或者服务的,应当认定其受众具有不特定性,适用广告法。”

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  值得注意的是:此类案件属于典型的税收争议。企业一定要拿出税总发[2017]30号文件做抗辩:对没有采取欺骗、隐瞒手段,只是因理解税收政策不准确、计算错误等失误导致未缴少缴税款的,依法追缴税款滞纳金,不定性为偷税。

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  这反映了行业的现实困境。实务中税务机关也知道让电商按15%调增太过苛刻,所以只要企业拿到的不是“广告费”发票(如拿到的是“信息技术服务费”发票),就存在沟通空间。

  《广告法适用问题执法指南(一)》的出台,只是进一步压缩了这种沟通空间,给税务机关征税时又多了一个引用的依据。

  四、如何应对:一份情况说明参考模板

  在立法层面没有改变扣除比例的情况下,目前只能依靠与税务机关的有效沟通。以下是一份情况说明参考模板(需要根据实际情况调整):

关于我司投流费性质认定及税前扣除事宜的情况说明

某某税务局:

  我司作为一家专注于直播电商业务的企业,在日常运营中需要向平台支付投流费以获取流量支持。相关费用均取得品名为“信息技术服务费”的合规发票,并在企业所得税税前全额扣除。

  贵局在检查中提出,该费用应认定为广宣费,按照当年营业收入的15%限额扣除,超过部分纳税调增。对此,我司结合业务性质、行业特性及相关政策,认为投流费与传统广宣费存在根本性差异,不受扣除比例限制,特作出如下说明:

  第一,投流费属于获取客户的直接成本,而非期间费用

  营业成本与期间费用的核心区别在于是否与收入存在直接匹配性。我司投流费的核心功能是直接驱动交易转化,通过平台算法将直播间精准推送给潜在用户,用户进入直播间后可点击链接完成下单。

  整个过程可以通过点击率、转化率、ROI等实时数据监控投流效果与销售收入的关联。这种投流转化收入的及时闭环,符合“与收入直接匹配”的成本属性。我司在会计核算中也将其作为主营业务成本列示,与传统广宣费的品牌曝光属性截然不同。

  第二,投流费实质是流量促进,属于电商运营的基础设施成本

  从商业本质来看,电商投流费与线下商业的店面租金具有同质性,均为获取交易场景的必要支出。线下企业在核心商圈租赁店面支付的租金本质是购买地段流量,该费用可全额计入成本扣除。

  电商企业通过投流获取平台流量,实质上是购买线上交易场景,投流费即流量租金。平台根据流量质量动态计费,与线下商场按照销售额抽成的浮动租金逻辑一致。

  第三,15%扣除比例已不适应电商渠道成本高企的行业现状

  《企业所得税法实施条例》第44条规定的15%广宣费扣除比例制定于2008年,主要针对传统实体企业的营销模式,距今已17年。当前电商行业已进入流量竞争白热化阶段,投流费作为核心渠道成本,占营业收入的比例普遍超过20%,部分新兴品牌甚至高达50%。

  从行业特性来看,电商业务无自然流量,投流是生存之必须,属于刚性成本,而非可以选择的营销增量支出。若按15%限额扣除,我司每年需调增的金额占利润总额30%以上,且因业务持续增长,调增部分需要永久结转,实质是变相增加企业税负。

  第四,从发票品目以及平台定义来看,投流费符合信息技术服务的属性

  根据平台关于投流费的协议,其收取投流费是基于“信息技术服务”,包括平台提供的软件技术支持、用户流量匹配、信息发布通道维护等服务。其核心是技术赋能+流量对接,而非广告发布。

  从服务内容来看,投流费对应的是平台算法技术服务,如用户画像分析、实时流量分配,而非传统广告的媒介发布。从发票合规性来看,我司取得的信息技术服务费发票与平台提供的服务内容一致。

  第五,结合市监总局执法指南:受众不特定不等于流量费即广告

  市监总局《广告法适用问题执法指南(一)》第六条仅明确“受众不特定”是广告特征之一,并不意味着受众不特定就一定是广告。同时精准投放也只是一种信息传播技术,并不意味着使用了精准投放就一定是广告。

  广告是一种内容,投流是一种传播技术。判断是否为广告,关键是否通过了精准投放方式“直接或者间接推销商品或者服务”,即以是否传播推销内容为核心。

  投流费对应的精准投放,其核心行为是技术筛选匹配,而非传播推销信息。平台收取投流费后,做的是从海量用户中筛选出可能感兴趣的人,这一过程不产生任何推销内容,仅提供技术对接服务。

  第六,从立法目的来看,税收政策应适配新业态发展

  企业所得税法的立法目的不仅在于规范税收征管,更在于促进企业发展,优化营商环境。电商作为数字经济的重要业态,其以流量驱动的运营模式与传统商业存在本质差异。

  税收执法应体现“实质重于形式”的原则,而非机械套用传统规则。从行业发展来看,投流费是电商企业的基础性成本、刚性成本,全额扣除是保障企业可持续经营的必要条件。

  综上,我司认为投流费作为电商业务的直接成本、刚性成本、流量租金,在取得合规发票、业务实质清晰的前提下,应允许全额税前扣除。恳请贵局结合业务实质,考虑税收公平原则和实质重于形式原则,重新审视投流费的税务分类。

  五、重要提醒

  需要注意的是,投流费在立法层面无限接近于广宣费,前述沟通方法只有在税务机关愿意站在企业立场考虑的情况下才有用。如果税务机关坚决要调整,企业怎么说可能都难以改变结果。

  六、 生存法则:合规时代的转型路径

  面对投流费税务新政的重压,企业亟需跳出传统流量思维,重构经营逻辑与组织架构。不同规模的企业可根据自身特点,选择差异化破局之道:

  头部玩家的合规重构

  大型企业可通过架构重组实现合规优化:拆分广告子公司专业承接投放业务,通过关联交易合理定价;或采用“品效合同”模式,将部分广告费与销售佣金挂钩。化妆品企业可探索与母婴公司达成“分摊协议”,巧妙借用后者剩余广告额度,实现资源优化配置。

  中小商家的精细化运营

  中小商家必须转向精准化运营:通过AI工具优化投放效果,果断淘汰点击率低于3%的低效素材;把握晚8-10点黄金时段加价投放,提升投入产出比。建立高复购客户社群,降低流量依赖,用“满赠活动”等合规营销方式替代高风险刷单行为。

  内容创作者的价值转型

  个体户与主播亟待内容升级:组建专业内容团队,深耕垂直领域产出优质内容(美妆教程/产品测评等),将自然流量占比提升至50%以上。通过分账模式将收入拆分至多个主体,分别享受15%扣除额度,实现合规优化。

  实体企业的战略机遇

  具备成熟线下渠道的实体企业迎来利好期。线上销售占比不超过30%的品牌所受冲击有限,反而获得更大发展空间,可趁机扩大市场份额。

  政策本质:回归商业本源

  此次投流费政策绝非简单的"加税",而是一次精准的行业纠偏。它撕开了电商"流量至上"的虚假繁荣,迫使行业从"烧钱抢流量"转向"用心造产品"。

  对企业而言,生存的关键不再是计算投流账,而是算清价值账:是否掌控产业链核心环节?能否让消费者愿意为品牌溢价买单?对整体经济而言,这场洗牌将推动资源向实体经济聚集,让电商回归"服务实体、提升效率"的本质,这正是政策深层次的导向所在。

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