财税[2009]100号 财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知
发文时间:2009-07-06
文号:财税[2009]100号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

    为深入推进房地产税收一体化管理,规范房地产交易计税价格核定办法,决定在全国范围内开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作。现将《应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案》发给你们,具体要求如下:

    一、各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门要选定城市开展应用评税技术核定交易环节计税价格工作。

    二、各地财税部门要高度重视此项工作,切实加强领导,抓好组织落实,尽快制定本地具体工作方案,明确工作范围、工作内容、工作步骤、进度安排、人员配置和经费预算等。

    三、为保障相关工作的顺利进行,各地财税部门要成立领导小组和实施小组。领导小组负责协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障等工作。实施小组负责配备人力资源、提出具体评税操作方案、应用实施方案,并负责具体实施工作。

    四、北京、山西、内蒙古、辽宁、湖北、四川、浙江省(自治区、直辖市)作为试点地区,财税部门要加快工作进度,加大保障力度,抓紧将评税技术应用到房地产交易环节税收征管中,选用或参照杭州版、丹东版软件,年内完成征管软件的本地化修改及培训,集中力量采集数据,尽快发挥示范效应。

    财政部、国家税务总局将对评税技术应用情况进行督促和检查,请各地在2009年10月1日前将工作方案及选定的试点地区上报财政部(税政司)、国家税务总局(财产和行为税司),2009年12月1日前上报评税技术标准的制定及通用软件的选取情况。


     附件:


应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案


     一、工作内容及目标

    为深入推进房地产税收一体化管理,规范房地产交易环节计税价格核定办法,提高征管水平,各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门要开展应用评税技术核定房地产交易环节计税价格工作。

    应用评税技术核定计税价格不仅是规范交易环节税收征管的需要,而且是评税技术与实践相结合,检验、提高评税技术的需要。

    二、工作流程

    (一)选定试点地区。

    原则上应选择省会城市城区,也可以结合本地区房地产市场的特点及地方工作意愿,选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。

    (二)成立工作领导小组和工作实施小组。

    各地财税部门要做好相关准备工作,加强与地方政府及相关部门的沟通和交流,争取支持。领导小组成员既要包括财税部门主管领导,也要邀请当地国土、房产、建设、规划等相关部门负责人员参加。实施小组成员主要由财税部门业务人员组成,小组人员应熟悉房地产税收征管业务,掌握房地产估价理论和操作实务,能熟练操作计算机。也可聘请相关部门工作人员及计算机专家、评估专家作为小组成员。 

    (三)组织人员培训。

    国家税务总局将按照计划分批次组织开展业务培训,各地要组织有关财税工作人员如期参加。

    (四)制定工作方案。

    领导小组负责确定当地工作方案。实施小组根据本地实际情况制定具体操作方案,包括选取应用软件并本地化,并报财政部、国家税务总局备案。

 (五)建立房地产数据信息库。

    各地可采用细分区域,实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式,采集数据,建立数据信息库。数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。

    (六)应用软件实施评税及核定计税价格。

    以本地化后的评税软件为依托,实施应用评税技术核定交易环节计税价格工作。

    (七)建立计税价格争议解决机制。

    在现行法律法规框架下,制定适合本地情况的争议处理办法,建立争议处理机制。

    三、评税方法

    核定房地产交易环节计税价格主要采用市场法,对交易量较少的房地产也可考虑采用成本法。

    市场法是通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况,确立房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产评税值的方法。

    运用市场比较法评税的基本步骤是:

    (一)收集和分析市场销售数据和资料;

    (二)选择适当的比较单位;

    (三)建立价格比较基准;

    (四)对评税房地产的相关数据做出合理的修正;

    (五)计算房地产评税值。

    四、计税价格核定效果检验

    (一)设置检测指标。

    选择能够对核定软件的评估结果进行量化评价和分析的检测指标,如纳税人对于核定结果的投诉量,核定结果与市场交易价格的偏离值等。

    (二)采集标准数据。

    采集房地产成交案例作为检测的标准数据,各地区可以根据本地情况确定数据采集量。

    (三)检测核定结果。

    根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量,确定核定模块的适用性;根据核定结果与市场价格水平的偏离程度,确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。检测标准:纳税人的正式投诉量不超过核定房地产总量的10%,核定价格不低于同地段、同类别房地产市场价格(售价)的20%。

    五、建立评税技术标准及选取评税软件

    (一)建立本地区评税技术标准。

    调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素。具体包括:本地区房地产市场的状况;房地产分布的特点与规律;房地产价格在不同区域间呈现差异性的原因;土地定级情况、基准地价及修正系数等。

    根据调查情况,分析本地房地产市场价格水平和价格影响因素,制定本地区的评税技术标准。

    (二)选择通用评税软件并实施本地化修改。

    国家税务总局将为各地提供通用软件清单,各地要按照本地区的评税技术标准,从中选择适用的软件系统。并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况,对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。

    六、建立评税结果争议处理机制

    按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则,在现行法律法规框架下,制定适合本地情况的争议处理办法,建立争议处理机制。

    (一)履行事前告知程序。在纳税人申报前,应向纳税人告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。

    (二)建立争议处理机制。因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的,各地应根据本地情况探索解决办法,并形成长期机制。如可由领导小组或实施小组指定具有资质等级的评估机构进行评估,参考评估结果,确定计税价格;也可由征收机关成立争议处理小组,派专人(两人以上)实地勘察房产情况,根据查看情况参照计算机核定价格,酌情确定计税价格;或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。

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出口转内销,增值税进销项如何处理

出口转内销,是因受多种因素影响,本应出口或者已经出口境外的产品改变销售途径,由国际市场转向国内市场,通过转内销的方式获得商品出售的新渠道。据统计,2024年我国有出口实绩的数十万家企业中,接近85%的企业同时开展内销业务,内销金额占销售总额的近75%。在出口转内销的过程中,出口企业增值税进项税额、销项税额的处理尤其值得关注。

  一般情况下,应先补缴已退税款

  出口转内销,涉及两项业务——出口和内销。根据现行政策规定,一般来说,企业出口货物劳务,可以适用出口退(免)税政策,退还出口货物劳务在国内已缴纳的增值税、消费税,具体涉及增值税免抵退税办法(生产企业)、免退税办法(外贸企业或其他单位)两种。在出口转内销过程中,出口企业需要先补缴已退(免)税款,再按规定进行国内市场销售的增值税处理。

  具体来说,增值税暂行条例第二十五条规定,出口货物办理退税后发生退货或者退关的,纳税人应当依法补缴已退的税款。《国家税务总局关于〈出口货物劳务增值税和消费税管理办法〉有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第12号)进一步明确,已申报免抵退税的出口货物发生退运,及需改为免税或征税的,应在上述情形发生的次月,在增值税纳税申报期内,用负数申报冲减原免抵退税申报数据,并按现行会计制度的有关规定进行相应调整。

  出口企业报关离境的货物发生退运,应按规定申请开具《出口货物已补税/未退税证明》。未申报退税的,无须特别处理。已申报但尚未办理退(免)税的,出口企业应按规定撤销退(免)税申报。已办理退(免)税的,适用免抵退税方式的,出口企业在本月或次月申报免抵退税时,以负数冲减原申报数据;适用免退税方式的,出口企业应按规定补缴已退税款。发生内销时,按内销实际不含税销售额计提增值税销项税额。

  例如,2025年1月,A外贸企业出口一批集成电路产品,适用增值税征税率、退税率均为13%,该批货物实际离岸价(FOB)折合人民币660万元,采购货物的增值税专用发票上注明的金额为500万元,其应退税额=采购货物的增值税专用发票金额×出口货物退税率=500×13%=65(万元),A企业已按规定申报办理出口退税。2025年3月,因国外客户破产无法收货,货物退运至国内销售,内销价为620万元(含税)。这种情况,就属于已申报办理退税的出口货物发生退运,A企业需要补缴已退税款65万元;在内销时,按规定计提增值税销项税额620÷(1+13%)×13%=71.33(万元)。

  实务中,一些特定情形的出口货物劳务,不适用增值税退(免)税和免税政策,应按规定适用增值税征税政策。根据《财政部 国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税[2012]39号)第七条第(一)项,适用增值税征税政策的出口货物劳务具体可归纳为以下三类:一是出口已被取消出口退(免)税的货物,如出口铝材、铜材等部分钢铁产品,化学改性的动、植物或微生物油、脂等货物。二是通过提供虚假备案单证、伪造增值税退(免)税凭证等方式出口的货物,如出口企业或其他单位在申报退税时提供的备案单证(如出口合同、运输单据、报关单等)存在虚假或伪造的情况等。三是其他特殊情形,如企业因骗税被税务机关暂停退税期间的所有出口货物等。

  根据《出口货物劳务增值税和消费税管理办法》(国家税务总局公告2012年第24号)规定,适用增值税征税政策的出口货物劳务,出口企业或其他单位申报缴纳增值税,按内销货物缴纳增值税的统一规定执行。

  免抵退税办法下,进项税额仍可抵扣

  增值税免抵退税、免退税办法两种退税办法的进项税额抵扣机制截然不同。其中,在免抵退税办法下,生产企业所取得的增值税进项税额参与出口和内销业务的抵扣,在发生出口转内销时,不需要对进项税额的抵扣用途进行单独处理。

  在免抵退税办法下,进项税额的处理涉及“抵”和“退”两个环节,其核心逻辑是通过抵减内销应纳税额和退还未抵完税额,实现出口货物的零税率。出口货物对应的进项税额优先用于抵减内销货物的销项税额,当“抵”后仍有未抵完的进项税额,按规定计算应退税额。也就是说,出口对应的进项税额准予参与内销应纳税额抵扣。

  例如,B家电生产企业为增值税一般纳税人,适用免抵退税政策,出口一批空气炸锅至美国,出口离岸价折合人民币700万元,退税率为13%。由于美国加征关税,客户取消订单,B企业决定将这批货物转为内销,含税售价565万元(增值税率13%)。当期进项税额合计为50万元,上期留抵税额为0。假设企业当月无其他业务发生。

  出口时,由于当月无内销业务,B企业当期应纳税额=0-50=-50(万元);免抵退税额=700×13%=91(万元);因当期期末留抵税额≤当期免抵退税额,当期应退税额=当期期末留抵税额,均为50万元,B企业当期免抵税额=当期免抵退税额-当期应退税额=91-50=41(万元)。

  出口转内销时,B企业应冲回原出口收入700万元;计算内销销项税额565÷(1+13%)×13%=65(万元);调整免抵退税额,因出口货物已转内销,免抵退税额=出口销售额×退税率=0;当期应纳税额=65-50=15(万元)。

  免退税办法下,进货凭证可转为抵扣用途

  与免抵退税办法相比,免退税办法的退税计算更直接,进项税额的处理仅涉及“退”,即退还其采购环节已缴纳的增值税(出口货物所含的进项税额)。适用免退税办法的外贸企业,国内购进的货物与出口货物相比,物理形态保持一致,数量对应关系清晰,在出口环节免税,并退还采购环节的已纳税额,符合出口退税零税率原则。外贸企业出口业务对应购货发票上注明的增值税额用于退税用途,不作为进项税额抵扣,但在出口转内销时,需将相应购货发票的进项税额,转入允许抵扣范围。

  外贸企业发生出口货物转内销,取得的增值税专用发票、进口增值税专用缴款书等合法扣税凭证,在取得《出口货物转内销证明》的下一个增值税纳税申报期内,将对应的进货凭证转为抵扣用途。

  例如,C外贸企业于2025年1月购入一批货物,取得增值税专用发票注明的金额为10万元,税额为1.3万元。该货物原计划出口,但因市场变化,企业决定转为内销。货物转为内销后,C企业应在发生内销货物的当月向主管税务机关申请开具《出口货物转内销证明》,在下一个增值税纳税申报期内,将对应的进项税额1.3万元转入允许抵扣范围,作为进项税额抵扣内销业务的销项税额。

  需要提醒的是,企业在处理出口转内销业务时,进项税额管理需关注抵扣特殊规定、单证管理、涉税处理时效性等风险。抵扣规范方面,企业需按规定申请开具《出口货物转内销证明》,并关注进项抵扣凭证是否合法、异常凭证处理是否合规等。单证管理方面,企业需关注退运相关的协议、质检报告、退运货物的报关单等单据是否真实。涉税事项处理时效性方面,企业需关注转内销证明的申请、证明对应进项税额抵扣申报等涉税事项办理是否符合政策规定的时效性要求等。


合伙制创投企业单一投资基金核算方式仅适用于计算个人合伙人的应纳税额

中国证券投资基金业协会公布数据显示,截至2025年4月末,存续私募证券投资基金84673只,存续规模5.51万亿元;存续私募股权投资基金30205只,存续规模10.96万亿元;存续创业投资基金25830只,存续规模3.41万亿元。为支持创业投资企业(含创投基金)发展,现行税收政策下,合伙制创业投资企业可以选择按单一投资基金核算,也可以选择按年度所得整体核算。需要提醒的是,单一投资基金核算方式仅适用于计算个人合伙人应纳税额。

  案例介绍

  A创业投资合伙企业(有限合伙)是一家私募股权投资基金,2020年12月21日在我国境内G省注册成立,符合《私募投资基金监督管理暂行办法》(证监会令第105号)有关规定,并已按照规定完成备案且规范运作。

  A合伙企业的基金管理人为资产管理有限公司C公司,合伙人为自然人投资者甲某和有限责任公司B公司。甲某实缴出资为5000万元,B公司实缴出资为5000万元。A合伙企业的合伙协议约定:C公司按照一定比例提取管理费后,以甲某和B公司的实缴出资比例确定各自的应纳税所得额。A合伙企业作为一家创业投资合伙企业,在规定时间内向其主管税务机关进行了单一投资基金核算方式的备案。

  2022年1月,A合伙企业采取股权投资方式,直接投资于初创科技型企业H公司和初创科技型企业M公司,投资额均为1000万元,持股比例均为40%。H公司和M公司接受A合伙企业投资后,于2024年2月在境内证券交易所上市。2024年11月,A合伙企业所持H公司和M公司的股份解禁流通,A合伙企业以市场价格分别对外转让其所持H公司和M公司的股权,转让其所持股权的比例均为50%,取得转让收入分别为400万元和2500万元。2024年,H公司向A合伙企业分配股息红利100万元,C公司提取管理费和业绩报酬200万元。除上述交易事项外,A合伙企业2024年未发生其他交易。

  政策分析

  根据《财政部 税务总局 发展改革委 证监会关于创业投资企业个人合伙人所得税政策问题的通知》(财税[2019]8号)规定,创投企业选择按单一投资基金核算的,其个人合伙人从该基金应分得的股权转让所得和股息红利所得,按照20%税率计算缴纳个人所得税。

  《财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会关于延续实施创业投资企业个人合伙人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会公告2023年第24号,以下简称24号公告)规定,对于股权转让所得,单一投资基金核算的第一步,应计算单个投资项目的股权转让所得,按年度股权转让收入扣除对应股权原值和转让环节合理费用后的余额计算,股权原值和转让环节合理费用的确定方法,参照股权转让所得个人所得税有关政策规定执行。第二步,应将一个纳税年度内不同投资项目的所得和损失相互抵减,抵减后的余额大于零的,即确认为该基金的年度股权转让所得;余额等于零或小于零的,该基金年度股权转让所得按零计算且不能跨年结转。个人合伙人按照其应从基金年度股权转让所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税。

  对于股息红利所得,采用单一投资基金核算的创投企业以其来源于所投资项目分配的股息、红利收入以及其他固定收益类证券等收入的全额计算。个人合伙人按照其应从基金股息红利所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业按次代扣代缴个人所得税。除前述可以扣除的成本、费用之外,单一投资基金发生的包括投资基金管理人的管理费和业绩报酬在内的其他支出,不得在核算时扣除。上述规定的单一投资基金核算方法,仅适用于计算创投企业个人合伙人的应纳税额。

  据此,A合伙企业的法人合伙人B公司,不能适用单一投资基金核算方式,基金管理人C公司提取的管理费和业绩报酬200万元,也不得在核算时扣除。

  实操建议

  案例中,A合伙企业的合伙协议约定,基金管理人按照一定的比例提取管理费后,以合伙人的实缴出资比例来确定合伙人的应纳税所得额。

  A合伙企业2024年度来源于所投资项目H公司和M公司分配的股息、红利收入以及其他固定收益类证券等收入合计为100万元,自然人合伙人甲某应以其从基金股息红利所得中分得的份额=100×50%=50(万元),按照20%税率计算其应纳税额=50×20%=10(万元),并由创投企业按次代扣代缴个人所得税。

  24号公告规定,个人合伙人按照其应从基金年度股权转让所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税,如符合《财政部 税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》(财税[2018]55号)规定条件的,创投企业个人合伙人可以按照被转让项目对应投资额的70%,抵扣其应从基金年度股权转让所得中分得的份额后再计算其应纳税额;当期不足抵扣的,不得向以后年度结转。

  案例中,A合伙企业以合理的对价对外转让H公司和M公司股权取得的转让收入,分别为400万元和2500万元,在暂不考虑交易过程中其他合理税费的情况下,A合伙企业2024年度投资H公司和M公司取得的股权转让所得,分别为-100万元和2000万元,抵减后的余额为1900万元,确认为该基金的年度股权转让所得。

  A合伙企业投资的H公司和M公司,符合财税[2018]55号文件规定的条件,自然人合伙人甲某可按照被转让项目对应投资额的70%,抵扣其应从基金年度股权转让所得中分得的份额。即可抵扣额=1000×50%×70%+1000×50%×70%=700(万元),甲某应从基金年度股权转让所得中分得的份额=1900×50%=950(万元),抵减后的余额=950-700=250(万元),按照20%税率计算其应纳税额=250×20%=50(万元),并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税。如果当期不足抵扣的,不得向以后年度结转。