房企买房送车位,合同和发票一定要注意这样做
发文时间:2020-09-14
作者:陈红
来源:财税聚焦
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房地产企业在促销过程中,常常会采取“买房送车位”方式进行营销,看起来都是车位赠送,但相关的合同签订、发票开具及后续的产权办理真的一样吗?


  首先我们先要明确一个概念,买房赠送的车位是否要视同销售,缴纳相关税费?


  由于地产企业赠送的车位,仍然属于本企业自己开发的产品范畴。根据国税函[2008]875号文件第三条规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。


  根据上述文件规定,这里的买房赠车位同我们日常中赠送的视同销售并不一样,需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况,这里地产企业的赠送显然不属于无偿赠送。所以上述国税函[2008]875号文件实际上将其界定为捆绑销售,基于这种思路,不需要再将赠送的车位再视同销售交纳相关税费,处理为捆绑销售即可。


  其次,买房赠送的车位,车位在实务中可能存在两种情况,有产权的车位和无产权的车位,那么在合同签定、发票开具及后续的产权办理中存在很大差异。


  一、买房赠送无产权的车位情形


  1、房屋销售及车位转让分别签定合同


  例:某地产企业推出买一赠一优惠活动,即在规定时间内购买住宅的客户可以免费赠送独立规划无产权的的车位一个。即:商品房销售总价100万元中,含赠送的车位转让价10万元。


  (1)合同分别签定


  根据上述捆绑销售的思路,等于开发商同时销售住宅和车位,当然按捆绑销售的逻辑,将100万元价款进行分拆,合同分开签署。即:住宅90万元,车位10万元。


  (2)发票分别开具


  发票自然也应当分开开具,按照住宅和车位各自的价格单独开票,提供给业主。


  (3)注意相应风险


  但企业由于各种原因,如果合同未能区分两部分价款,统一按照100万签署网签合同,发票就很难进行分拆,只能同网签合同保持一致,按照100万开具住宅销售发票,车位无法开具发票,那后续车位的成本结转,包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。


  2、买房送车位,对赠送车位签定补充协议


  一般地产企业的配套车位通常不在可售面积内,作为公共配套也不允许对外销售,但实际上很多公司将配套车位对外转让,将与土地等长的使用权转让给业主,相当于转让车位的永久使用权。


  (1)合同签定补充协议


  根据上述案例情况,由于该车位无法办理产权证,因此只有住宅能够办理网签合同,为了保证与实际业务相吻合,通常只能由企业自己同业主签署补充协议,约定网签合同中100万元中包含赠送的车位10万元,即总价款100万元是由两部分组成:房价90万元和车位10万元组成,车位部分以《车位使用权转让协议》进行补充,而且约定车位不办理产权证书。


  (2)发票开具情形


  企业在买房赠送车位开具发票时,最好能够同时注明这种捆绑销售的性质,即按照商业折扣进行处理。


  在开具发票的时候时需要注意,根据2003年16号文件规定,单位和个人在提供应税劳务时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为收入额,如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从收入中减除。


  在实务中有两种开具发票的情形:


  ①按100万元开具不动产销售发票,同时在备注栏中注明:包含赠送的10万元车位一个;


  ②在一张发票上开具:房屋销售100万元,车位销售15万元,折扣15万元。


  (3)房管部门风险


  上述两种方式开具发票,企业从后续的财税处理、成本结转及税费缴纳基本上问题不大,但需要考虑的是这样开具发票,网签合同房管部门是否允许这样开票约定。


  (4)签署补充协议的风险


  签署补充协议,虽然企业自认为将100万元的房价中包含的10万元车位补充约定清楚了,也保证了企业财税处理、成本结转及后续清算等的一致性,但在后续税务检查时,一定要提前和税务人员沟通解释,避免将车位认定为赠送,从而要求按照100万正常销售+10万视同销售合并缴税。


  3、将赠送的车位做为该栋楼的配套


  (1)合同统一签定


  还是沿用上述案例,如果业主由于其他原因,不愿意将赠送的车位单独与企业签定补充协议进行约定,即:住宅网签合同100万元,不约定或补充签定车位赠送合同。


  (2)发票开具


  如果合同统一签定,住宅发票也应统一开具100万元,那么地产企业就存在赠送的车位成本无法分摊的情形。


  如果地产企业为了体现车位赠送的事实,按照分拆价款开具发票,会导致合同与发票的不一致,未来给房子办证带来新的困扰。


  建议:在实务中,如果该车位属于无产权的人防等配套设施,可以将该赠送的车位做为该栋楼的配套,发生的成本做为配套费用在该栋楼进行分摊处理,但需要补充完善相关配套资料,设计好各个环节的处理方案来支撑该财税处理。


  二、买房赠送有产权的车位情形


  如果企业采取“买房送车位”方式进行销售,而该车位是有产权的,不论促销活动如何宣传,地产企业都必须将房屋销售和车位销售合同分别签署,发票分别开具。否则,由于合同签署和发票开具约定不清,会给后续房屋和车位的产权证办理带来无法解决的麻烦。


  三、总结


  买房送车位,本质上属于捆绑销售,应当分拆两部分价款,分别结转收入和成本;同时,对于赠送无产权的车位,要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致且对后续房屋产权办理不受影响;如果是赠送有产权的车位,合同签署及发票开具更不能含糊,必须严格约定区分,否则,对于后续产权办理将产生无法解决的矛盾。

 


  2008年之前的问答——


  单位购入停车位所交的契税是列支管理费还是计入固定资产?


  问:单位购入停车位所交的契税是列支管理费还是计入固定资产?


  答:关于契税的会计处理办法,财政部在1998年10月14日复财政部驻云南省财政监察专员办事处的函(财会字[1998]36号)中明确规定如下:企业和事业单位取得土地使用权、房屋所有权按规定缴纳的契税,计入所取得土地使用权和房屋所有权的成本。其中:企业缴纳的契税,借记“固定资产”、“无形资产”等科目,贷记“银行存款”科目。


  事业单位取得土地使用权缴纳的契税,借记“无形资产”科目,贷记“银行存款”科目;取得房屋按规定缴纳的契税,借记“固定资产”科目,贷记“固定基金”科目。同时,应按资金来源分别借记“专用基金 ──修购基金”、“事业支出”等科目,贷记“银行存款”科目。


  契税是转移土地、房屋权属时对承受的单位和个人征收的一种税,属于资本性支出。《企业所得税暂行条例》第七款第一条规定:资本性支出在计算应纳税所得额时不得扣除,需要通过计入固定资产价值,通过计提折旧方式逐期计入成本。因此,企业购房时所缴纳的契税是不可以直接列入“管理费用”的。


我要补充
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平台企业已接到信息报送通知,解读报送规定注意事项

编者按:《互联网平台企业涉税信息报送规定》自6月13日发布后,国家税务总局配套出台了《国家税务总局关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第15号)及其解读,对报送规定中涉及的报送主体、报送信息等予以明确,15号文件所附申报表涵盖了相关企业后台需要填列的信息。近期,已有部分MCN机构或平台经营的专业服务商,接到税务机关通知,要求通过后台填报企业信息及签约或服务的网络主播、主播收入信息。以下结合810号、15号文件,对报送规定的核心条款规定予以解读,以飨读者。

  一、哪些企业需要报送:不仅限于平台,还包括MCN机构等

  根据2025年第15号第一条规定,需要报送涉税信息的互联网平台企业,除了传统意义上理解的抖音、快手等直播平台;网络货运和灵活用工平台之外,还包括“其他为平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动提供盈利性服务的平台”,该兜底条款,具体到征管实践中,主要指为达人提供各项经纪服务的MCN机构。目前已有部分地区要求MCN机构陆续填写提交平台内经营者的相关信息。如下图所示:在15号文件附件1《互联网平台企业基本信息报送表》中包括的“相关运营主体”即包含MCN机构,或大型MCN机构指定的运营服务商。

  下表中,我们可以看到在“相关运营主体”表内的运营类别列,包括了“款项结算、推广运营、物流仓储”等运营类别,因此涉及到的应当报送经营者信息的主体广泛,不仅包括负责主播直播、演艺等事务的MCN机构,还包括机构指定的负责具体运维、款项结算等的服务商。

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  二、需要报送哪些信息

  (一)平台自身的基本信息

  如一中列表,就狭义的平台经营者信息而言,包括经营者的主体信息、名称及纳税人识别号,此外主要信息还包括业务类型,涵盖网络直播、灵活用工、网络货运、社交娱乐、生活服务等多个方面,该类平台主要有抖音、小红书、快手、微信视频号、京东、淘宝等,此外值得关注的是,灵活用工平台和网络货运平台也涵盖其中。

  此外,细分领域的服务商包括结算端、物流端等机构也应填列相关内容。

  (二)平台内经营者和从业人员信息

  根据15号文件附件2,经营者和从业人员主要需要填列主体信息和结算信息,包括纳税人识别号、名称、店铺标识码、网址链接等主体信息;以及结算账户的相关信息。此外,网络主播签约了专业服务机构的,还需要填写加入和退出直播服务机构的时间,以及直播人员服务机构的基本信息也需要填写。

  (三)平台内经营者和从业人员收入信息

  从收入类别来看,如果聚焦到网络主播,主要收入类型是销售货物取得的佣金分成收入,以及拍摄短视频取得的类广告收入,其他如特许权使用费等收入,在该列表中,对拍摄短视频取得的收入,列示在“从事其他网络交易活动取得的收入”列。

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  从文件规定的收入概念来看,收入总额是指平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动取得的销售款项。有企业对该收入数据中是否应填列线下取得的坑位费产生疑惑,因坑位费一般由主播或所属公司直接与客户签约,并由客户线下支付至主播所属公司,该部分收入实际上并不在互联网平台上体现,笔者认为该部分收入不属于此处应当填列的“销售货物收入”,原因在于,平台企业主要的报送信息义务还是围绕“网络交易”,基于网络,在平台上体现收支的数据,如包含线下的坑位费,也应当单独列示表格单独填列,否则该表格中填列的收入总额、退款金额数据会与平台上留存的结算账户内的数据记录不一致,从而导致数据出现偏差,税务机关对电商交易的监管和风险推送会参考所收集到的数据进行,加重企业及税务机关的双向核对数据和解释负担。

  此外,为了保障线上销售、退货等的实现,对货物销售收入部分,基本上都会通过网络交易进行留痕,填列留痕的销售收入、退款金额能够涵盖主要的电商收入。实践中部分行业线下坑位费根据双方约定的ROI指数也存在畸高情形,不填列该部分收入是否会导致线下收入脱离税务机关监管?笔者认为,这部分交易实际上是双方达成的线下合作,平台无法监管,应由企业自负其责。当然,如果填列也应与直接反映的线上收入分别填列,便于税务机关后期风险模型设立时的取数等工作。

  (四)网络主播及合作方的涉税信息

  如果平台内经营者如主播,指定了关联公司、个体工商户等作为结算主体收入款项的,填列表7,列表7的主要内容相同,仅从结算方式这一源头上做区分,便于数据统计和分析工作。

  三、信息报送分布实施

  根据15号文件,对信息报送的时间和方式上,税务机关采用分布方式,在2025年7月1至30日完成平台企业的信息报送,这也是近期部分机构已经接到税务机关通知,要求报送企业信息的依据。

  根据规定,在10月1日至31日,需要平台企业首次报送平台内经营者的身份信息和收入信息。

  实践中,部分地区税务机关先行先试,要求平台企业除报送自身信息外,尝试要求企业报送新规发布之前的平台内经营者的收入信息。我们认为根据国务院令第810号第十二条规定,平台内经营者和从业人员在本规定施行前的涉税信息,互联网平台企业不需要报送,也即在2025年6月13日前的信息都不需要报送。

  四、互联网平台企业的税务协查配合义务

  根据新规,税务机关向互联网平台企业外调、协查经营者信息时,凭借依法出具的税务执法文书,平台企业有协助提供资料义务。但也应当关注的是,部分地区税务机关由于对直播行业缺乏监管和查处经验,在对平台企业检查时,会超出检查范围要求企业提交资料,加重互联网平台企业负担,在此呼吁检查组成员应当提升执法水平,在充分了解网络主播涉及业态、收入等的基础上,开展外调工作,提高执法效率,减少对被协查企业经营的影响。

  五、明确不配合报送的处罚责任、排除非平台原因的责任追究

  根据810号文件的第六条和第十条,对非平台企业责任导致的信息不真实、不准确和不完整的,不追究平台责任,对未按规定报送、瞒报谎报的,处以罚款等处罚。


依法依规申报境外所得 及时防范化解涉税风险​——专家解读境外所得申报纳税有关规定

近期,陆续有纳税人接到税务部门的短信和电话,提醒其依法申报境外所得并缴纳税款。有的纳税人接到提醒后存在疑问,比如:境外所得为什么要缴税,不申报有什么后果,境外炒股的亏损税务上怎么处理等。近日,相关专家就此问题进行了解读。

  境外所得申报纳税属于法定义务和国际通行规范

  华东政法大学国际法学院教授李娜表示,按照现行税法,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得应依法缴纳个人所得税。这不仅是我国自1980年正式确立个人所得税制度以来一直坚持的课税原则,也是美国、德国、澳大利亚等主要经济体以及大部分发展中国家的通行规范,体现了国家对居民纳税人的税收管辖权。我国税务机关提醒纳税人依法依规申报境外所得,有助于加强跨境税收监管、防范跨国逃避税行为和维护国家税收权益。

  取得境外所得应依法在次年自行申报纳税

  哪些境外所得应纳税?如何进行申报?对此,财政部、税务总局在2020年专门制发《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》等文件,对居民个人境外所得相关申报事宜进行了明确规定。

  中央财经大学国际税收研究中心执行主任何杨介绍,我国居民个人取得境外所得,例如:因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得,从境外取得的利息股息红利所得,以及转让境外的股票等财产取得的所得等,应当在取得所得的次年与综合所得汇算清缴一起申报纳税。在中国境外已缴纳的所得税税额,允许在抵免限额内从其该纳税年度应纳税额中抵免。

  为了便利纳税人网上办理境外所得申报,税务部门在自然人电子税务局WEB端和个人所得税App开通了境外所得申报功能。纳税人涉税事项较为复杂的,也可以到主管税务机关办税服务厅办理申报。

  对于纳税人非常关心的境外股票交易计税方式,何杨指出,财产转让所得按次征收,但考虑到股票交易有盈有亏,按纳税年度盈亏互抵后缴税可能更为合理,其他国家和地区通常也是按年计税。据了解,对于境外的股票交易,我国税务部门在征管操作中,允许纳税人按照纳税年度盈亏相抵,但不允许跨年互抵。

  对于部分纳税人收到税务部门提醒信息和短信,何杨表示,税务部门发现涉税问题线索后,一般会按照“提示提醒、督促整改、约谈警示、立案稽查和公开曝光”的“五步工作法”开展应对,这体现了税务部门宽严相济的执法理念。

  纳税人接到提醒后应积极响应配合,按照税务部门要求,对近年来境内外取得收入和申报纳税情况进行梳理,并整理好相关佐证材料。发现存在未申报或少申报收入的应及时办理申报;不存在未申报或少申报收入的,也应向税务部门说明情况并根据税务部门要求提供佐证材料。这样才能避免因存在税收风险且拒不配合被立案稽查。

  不依法申报境外所得需要承担相应法律后果

  吉林财经大学税务学院院长张巍介绍,我国已参加国际间金融账户涉税信息自动交换制度(CRS),与100多个国家和地区实现金融账户信息的自动交换,利用CRS可获取居民个人境外金融账户相关数据,通过与个人所得税申报数据比对,税务部门可精准有效发现少报境外收入的行为。

  对于有的纳税人存在“税务局不知道我的境外收入”“税务局不通知我就不用申报”“别人没缴我也不缴”等侥幸想法,张巍表示依法申报是纳税人的责任和义务,无论是否收到税务部门的提醒,纳税人都应该真实、准确进行纳税申报。今年3月底,湖北、山东、上海、浙江等税务部门发布对境外收入未依法申报个人所得税被查处的案例,充分体现了境外所得税收合规问题的重要性。

  张巍提醒广大纳税人,既不要听信不法中介所谓的“避税秘笈”或者“税务部门发现不了”等歪招逃税,也要防范不法中介打着“帮忙节税”的幌子借机敛财,有问题可直接联系税务部门进行咨询。个人未申报或未如实申报境外所得,都是税收违法行为,除了被要求补缴税款外,还会被加收滞纳金,情形严重的还可能被稽查部门立案检查,将面临税务处罚。

  有关专家也提醒广大纳税人,依法纳税是每个公民应尽的义务,虽然今年综合所得汇算清缴期已结束,但纳税人如果发现自己此前申报存在问题,特别是少报、漏报境外所得的,要及时补正。