房企买房送车位,合同和发票一定要注意这样做
发文时间:2020-09-14
作者:陈红
来源:财税聚焦
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2025

房地产企业在促销过程中,常常会采取“买房送车位”方式进行营销,看起来都是车位赠送,但相关的合同签订、发票开具及后续的产权办理真的一样吗?


  首先我们先要明确一个概念,买房赠送的车位是否要视同销售,缴纳相关税费?


  由于地产企业赠送的车位,仍然属于本企业自己开发的产品范畴。根据国税函[2008]875号文件第三条规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。


  根据上述文件规定,这里的买房赠车位同我们日常中赠送的视同销售并不一样,需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况,这里地产企业的赠送显然不属于无偿赠送。所以上述国税函[2008]875号文件实际上将其界定为捆绑销售,基于这种思路,不需要再将赠送的车位再视同销售交纳相关税费,处理为捆绑销售即可。


  其次,买房赠送的车位,车位在实务中可能存在两种情况,有产权的车位和无产权的车位,那么在合同签定、发票开具及后续的产权办理中存在很大差异。


  一、买房赠送无产权的车位情形


  1、房屋销售及车位转让分别签定合同


  例:某地产企业推出买一赠一优惠活动,即在规定时间内购买住宅的客户可以免费赠送独立规划无产权的的车位一个。即:商品房销售总价100万元中,含赠送的车位转让价10万元。


  (1)合同分别签定


  根据上述捆绑销售的思路,等于开发商同时销售住宅和车位,当然按捆绑销售的逻辑,将100万元价款进行分拆,合同分开签署。即:住宅90万元,车位10万元。


  (2)发票分别开具


  发票自然也应当分开开具,按照住宅和车位各自的价格单独开票,提供给业主。


  (3)注意相应风险


  但企业由于各种原因,如果合同未能区分两部分价款,统一按照100万签署网签合同,发票就很难进行分拆,只能同网签合同保持一致,按照100万开具住宅销售发票,车位无法开具发票,那后续车位的成本结转,包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。


  2、买房送车位,对赠送车位签定补充协议


  一般地产企业的配套车位通常不在可售面积内,作为公共配套也不允许对外销售,但实际上很多公司将配套车位对外转让,将与土地等长的使用权转让给业主,相当于转让车位的永久使用权。


  (1)合同签定补充协议


  根据上述案例情况,由于该车位无法办理产权证,因此只有住宅能够办理网签合同,为了保证与实际业务相吻合,通常只能由企业自己同业主签署补充协议,约定网签合同中100万元中包含赠送的车位10万元,即总价款100万元是由两部分组成:房价90万元和车位10万元组成,车位部分以《车位使用权转让协议》进行补充,而且约定车位不办理产权证书。


  (2)发票开具情形


  企业在买房赠送车位开具发票时,最好能够同时注明这种捆绑销售的性质,即按照商业折扣进行处理。


  在开具发票的时候时需要注意,根据2003年16号文件规定,单位和个人在提供应税劳务时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为收入额,如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从收入中减除。


  在实务中有两种开具发票的情形:


  ①按100万元开具不动产销售发票,同时在备注栏中注明:包含赠送的10万元车位一个;


  ②在一张发票上开具:房屋销售100万元,车位销售15万元,折扣15万元。


  (3)房管部门风险


  上述两种方式开具发票,企业从后续的财税处理、成本结转及税费缴纳基本上问题不大,但需要考虑的是这样开具发票,网签合同房管部门是否允许这样开票约定。


  (4)签署补充协议的风险


  签署补充协议,虽然企业自认为将100万元的房价中包含的10万元车位补充约定清楚了,也保证了企业财税处理、成本结转及后续清算等的一致性,但在后续税务检查时,一定要提前和税务人员沟通解释,避免将车位认定为赠送,从而要求按照100万正常销售+10万视同销售合并缴税。


  3、将赠送的车位做为该栋楼的配套


  (1)合同统一签定


  还是沿用上述案例,如果业主由于其他原因,不愿意将赠送的车位单独与企业签定补充协议进行约定,即:住宅网签合同100万元,不约定或补充签定车位赠送合同。


  (2)发票开具


  如果合同统一签定,住宅发票也应统一开具100万元,那么地产企业就存在赠送的车位成本无法分摊的情形。


  如果地产企业为了体现车位赠送的事实,按照分拆价款开具发票,会导致合同与发票的不一致,未来给房子办证带来新的困扰。


  建议:在实务中,如果该车位属于无产权的人防等配套设施,可以将该赠送的车位做为该栋楼的配套,发生的成本做为配套费用在该栋楼进行分摊处理,但需要补充完善相关配套资料,设计好各个环节的处理方案来支撑该财税处理。


  二、买房赠送有产权的车位情形


  如果企业采取“买房送车位”方式进行销售,而该车位是有产权的,不论促销活动如何宣传,地产企业都必须将房屋销售和车位销售合同分别签署,发票分别开具。否则,由于合同签署和发票开具约定不清,会给后续房屋和车位的产权证办理带来无法解决的麻烦。


  三、总结


  买房送车位,本质上属于捆绑销售,应当分拆两部分价款,分别结转收入和成本;同时,对于赠送无产权的车位,要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致且对后续房屋产权办理不受影响;如果是赠送有产权的车位,合同签署及发票开具更不能含糊,必须严格约定区分,否则,对于后续产权办理将产生无法解决的矛盾。

 


  2008年之前的问答——


  单位购入停车位所交的契税是列支管理费还是计入固定资产?


  问:单位购入停车位所交的契税是列支管理费还是计入固定资产?


  答:关于契税的会计处理办法,财政部在1998年10月14日复财政部驻云南省财政监察专员办事处的函(财会字[1998]36号)中明确规定如下:企业和事业单位取得土地使用权、房屋所有权按规定缴纳的契税,计入所取得土地使用权和房屋所有权的成本。其中:企业缴纳的契税,借记“固定资产”、“无形资产”等科目,贷记“银行存款”科目。


  事业单位取得土地使用权缴纳的契税,借记“无形资产”科目,贷记“银行存款”科目;取得房屋按规定缴纳的契税,借记“固定资产”科目,贷记“固定基金”科目。同时,应按资金来源分别借记“专用基金 ──修购基金”、“事业支出”等科目,贷记“银行存款”科目。


  契税是转移土地、房屋权属时对承受的单位和个人征收的一种税,属于资本性支出。《企业所得税暂行条例》第七款第一条规定:资本性支出在计算应纳税所得额时不得扣除,需要通过计入固定资产价值,通过计提折旧方式逐期计入成本。因此,企业购房时所缴纳的契税是不可以直接列入“管理费用”的。


我要补充
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  二、私募基金合格合格投资者的条件

  (一)《中华人民共和国证券投资基金法》(主席令第七十一号)

  “第八十八条 非公开募集基金应当向合格投资者募集,合格投资者累计不得超过二百人。

  前款所称合格投资者,是指达到规定资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (二)《私募投资基金监督管理条例》(国务院令第762号)

  “第十八条 私募基金应当向合格投资者募集或者转让,单只私募基金的投资者累计不得超过法律规定的人数。私募基金管理人不得采取为单一融资项目设立多只私募基金等方式,突破法律规定的人数限制;不得采取将私募基金份额或者收益权进行拆分转让等方式,降低合格投资者标准。

  前款所称合格投资者,是指达到规定的资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力,其认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (三)《私募投资基金监督管理暂行办法》(中国证券监督委员会2017-12-29 )

  “第十二条 私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:

  (一)净资产不低于1000万元的单位;

  (二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  第十三条 下列投资者视为合格投资者:

  (一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;

  (二)依法设立并在基金业协会备案的投资计划;

  (三)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;

  (四)中国证监会规定的其他投资者。

  以合伙企业、契约等非法人形式,通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的,私募基金管理人或者私募基金销售机构应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者,并合并计算投资者人数。但是,符合本条第(一)、(二)、(四)项规定的投资者投资私募基金的,不再穿透核查最终投资者是否为合格投资者和合并计算投资者人数。”

  【对照上述法律法规文件,中国银行被认定为违规或属实】

  三、证券投资基金的所得税政策

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号):

      “二、关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策

  (一)对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。

  (二)对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       (三)对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。”

  【从财税[2008]1号中可以得出:

       1、对证券投资基金从证券市场中取得的收入,暂不征收企业所得税;

       2、也可以得出并没有将证券投资基金区分为公募和私募而分别对待;

       3、截止2026年审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告,也没有查到财政部或国家税务总局明确的将私募证券投资基金从财税[2008]1号文适用范围中排除的明确的文件规定】

  四、百思不得其解的问题

  有稽查案例支持,有专家撰文背书,现在又有审计署也这么说。

  但谁能明确指出:私募证券投资基金不适应财税[2008]1号文的暂免征收企业所得税的规定到底出自哪法哪规哪文呢?

疑问:私募基金征收企业所得税有法律依据吗?

  这个问题的答案,关乎当前资本市场中大量私募基金及其投资者的纳税义务边界,也关乎财税〔2008〕1号文施行近二十年后仍在制造的征纳争议。从税法和政策两个维度展开分析,结论指向一个严肃的判断:现行法律框架下,对私募基金征收企业所得税的依据并不充分,当前的征管实践建立在扩大解释和内部口径之上,缺乏正式规范性文件的支撑。

       企业所得税实务操作政策指引(北京税务)

       2.证券投资投资基金分红免税问题

       2012 年修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》(从2013年6月1日起施行)将证券投资基金分为公开募集基金和非公开募集基金,公开募集基金简称公募基金,非公开募集基金简称私募基金,而修订前的《证券投资基金法》不包括私募基金。按照《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条第(二)项的规定,对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       问:对投资者从私募基金分配中取得的收入能否享受暂不征收企业所得税的税收优惠?

       答:考虑到一是财税〔2008〕1号出台时,是针对原《证券投资基金法》中规定的公募基金给予免税,政策出台时不包括私募基金;二是私募基金操作方式灵活,受监管程度低,且其投资者多为高净值人群,不适用于社会普通大众,大众参与度低,因此从优惠取向和维护社会公平的角度,不应对投资者从私募基金取得的分红适用免税政策。因此,对投资者从私募基金取得的分红暂不享受免税政策。

  一、财税〔2008〕1号的文义:证券投资基金未作任何排除

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条规定,对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。

  该条文三款并列,分别覆盖基金本身、投资者、管理人三个层面的所得税优惠。条文使用的核心概念是“证券投资基金”,未出现“公开募集”“非公开募集”“仅限公募”或任何排除性表述。

  从文义解释的基本原则出发,当法律条文的表述清晰、没有歧义时,应当按照条文的字面含义予以适用,不得随意添加限制条件或扩大适用范围。财税〔2008〕1号第二条的“证券投资基金”一词,在字面上不设任何限定,解释者无权在条文中添加“公募”二字。

  二、证券投资基金法的统一定义:私募基金属于证券投资基金

  《中华人民共和国证券投资基金法》第二条开宗明义:在中华人民共和国境内,公开或者非公开募集资金设立证券投资基金,由基金管理人管理,基金托管人托管,为基金份额持有人的利益,进行证券投资活动,适用本法。

  该条文对“证券投资基金”作出统一法律定义,明确将公开募集基金和非公开募集基金共同纳入“证券投资基金”的法律概念之内。这是法律层面的定义,是全国人大常委会通过立法程序确立的分类体系,具有最高层级的法规范效力。

  证券投资基金法于2012年12月28日修订通过,自2013年6月1日起施行。原2003年版本的证券投资基金法仅规范公募基金,修订后的法律在第十章专门增设“非公开募集基金”,将私募基金正式纳入证券投资基金的法律框架。这一修订不是对概念的简单扩张,而是法律对经济现实的确认和规范。

  三、上位法与下位法的关系:规范性文件不得与法律相抵触

  《中华人民共和国立法法》第九十六条规定,下位法违反上位法规定的,由有关机关依照权限予以改变或者撤销。

  财税〔2008〕1号是财政部和国家税务总局制定的规范性文件,在效力层级上低于全国人大常委会制定的证券投资基金法。证券投资基金法对“证券投资基金”作出了统一的法律定义,财税〔2008〕1号作为下位规范性文件,没有对该概念作出特别定义或作出限缩规定。

  当上位法对某一法律概念作出明确界定时,下位法使用同一概念时应当遵循上位法的定义,除非下位法明确作出了不同的规定。财税〔2008〕1号既没有对“证券投资基金”给出自己的定义,也没有表述为“公开募集的证券投资基金”,更没有表述为“本法所称证券投资基金仅限于公开募集基金”。按照法律解释的一般规则,下位法使用与上位法相同的术语时,应当推定其含义与上位法一致。

  四、十三年不作修订的制度含义

  证券投资基金法修订施行至今已逾十三年。在这十三年间,财政部和国家税务总局完全有条件、有机会对财税〔2008〕1号进行修订,明确“证券投资基金”是否包含私募基金,或者明确将私募基金排除在优惠范围之外。

  十三年不作修订,这一立法不作为本身传递了一个制度信号。如果政策制定机关认为私募基金不应享受该优惠,出台一纸补充通知或修订条文并不存在法律障碍或程序障碍。长期不作表态,意味着政策制定机关至少在主观上没有形成排除私募基金的明确意志。在这种情况下,由税务机关通过内部口径、纳税咨询答复、稽查实务等方式事实上限制法律条文的适用范围,实质上绕开了正式的制度修正程序。

  五、税务机关口径的法律效力问题

  当前税务征管实践中,多地税务机关通过12366纳税咨询、内部政策指引等方式,表达“私募基金不适用财税〔2008〕1号优惠”的立场。国家税务总局及广东、江苏、湖北、深圳、北京等多地税务机关的统一口径是:该优惠的立法背景仅针对公募基金,私募基金不属于适用主体。

  这种口径在法律效力层面面临根本性困境。

  《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定,税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

  税收优惠的限制和取消,与税收的开征具有同等性质,属于税收法定原则的核心内容。如果财税〔2008〕1号在文义上包含私募基金,那么限制私募基金适用该优惠,实质上是对现行有效规范性文件适用范围的限缩,必须通过正式修订或出台同等效力的规范性文件来完成。各地税务机关的内部口径和纳税咨询答复,不属于法律、行政法规或正式规范性文件,不具备限制或取消税收优惠的法律效力。

  从纳税人的角度来看,一个合规设立的私募基金依据证券投资基金法属于“证券投资基金”,依据财税〔2008〕1号主张享受所得税免税优惠,在文义层面具有充分的法律依据。税务机关以内部口径否定纳税人的主张,一旦进入行政复议或行政诉讼程序,税务机关的执法依据将面临严格的司法审查。

  六、私募基金与公募基金适用同一优惠条款的实质合理性

  反对私募基金享受优惠的主要理由是政策目的论:财税〔2008〕1号的立法初衷是扶持面向社会公众的普惠型公募理财,降低普通居民理财税负。私募基金面向合格投资者,不具备普惠属性,不应纳入扶持范围。

  这种目的论解释存在两个层面的问题。

  第一,法律解释应当以条文文义为基础,目的论解释只能在文义存在模糊时作为补充,不能在文义清晰时替代文义解释。财税〔2008〕1号的“证券投资基金”一词,在证券投资基金法已经作出统一定义的前提下,文义上不存在模糊空间。以政策目的为由限缩文义的适用范围,不是法律解释,而是法律修改。

  第二,即使从政策目的角度分析,证券投资基金法在2013年修订时将私募基金纳入法律规范框架,本身就是为了规范和发展私募基金行业,将其纳入多层次资本市场的组成部分。法律给予私募基金合法地位,就是为了促进私募基金行业的健康发展。财税优惠政策跟随法律概念同步覆盖私募基金,在法律政策体系上具有一致性。

  七、国务院制定税收优惠的权限与约束

  《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条规定,根据国民经济和社会发展的需要,或者由于突发事件等原因对企业经营活动产生重大影响的,国务院可以制定企业所得税专项优惠政策,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  财税〔2008〕1号开篇即明确“根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条的规定,经国务院批准”。这是国务院依据企业所得税法授权制定的专项优惠政策,具有法律授权的正当性,在效力层级上属于经法律授权制定的行政法规性文件。

  国务院在制定该优惠时,依据当时有效的2003年版证券投资基金法,彼时“证券投资基金”仅指公募基金。但当全国人大常委会通过修订证券投资基金法,将私募基金纳入“证券投资基金”的法律定义后,国务院依据原授权制定的优惠政策,在文义上自动覆盖了法律重新定义的“证券投资基金”全部范围。国务院如果要限缩范围,应当通过相同层级的程序重新明确,而不是由下属部门通过内部口径操作。

  八、总结:对私募基金征收企业所得税的法律依据不充分

  综合以上分析,从税法和政策角度可以得出以下判断。

  第一,财税〔2008〕1号第二条“证券投资基金”的文义包含私募基金。条文未作排除,解释者无权添加限制条件。

  第二,证券投资基金法第二条将私募基金纳入“证券投资基金”的法定定义。下位规范性文件使用同一术语,应当遵循上位法的定义。

  第三,税收法定原则要求税收优惠的限制和取消必须通过正式规范性文件完成。各地税务机关的内部口径不具备限制优惠适用范围的法律效力。

  第四,十三年不作修订的制度事实,客观上形成了私募基金适用优惠的合理期待,政策制定机关的沉默不能成为税务机关扩大征税权力的依据。

  第五,当前对私募基金征收企业所得税的征管实践,建立在内部口径和政策解释之上,缺乏正式规范性文件的明确支撑。在法律层面,对私募基金征收企业所得税的依据不充分。

  制度层面的真正问题在于:财税〔2008〕1号长期未根据证券投资基金法的修订作出同步调整,制造了长达十余年的法律适用模糊地带。纳税人依据文义主张免税有充分理由,税务机关依据内部口径要求征税也有行政惯性,而真正的解决方案只能是财政部和国家税务总局出台正式文件,对“证券投资基金”在财税〔2008〕1号中的含义作出明确界定。在正式文件出台之前,向私募基金征收企业所得税的法律依据,始终处于争议之中,而这种不确定性本身,就是对税收法治原则的一种持续消解。