国土资发[2011]63号 国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见
发文时间:2011-05-13
文号:国土资发[2011]63号
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各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局),副省级城市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局:

去年以来,各地按照中央和部关于房地产市场调控政策要求,在坚持土地招标拍卖挂牌(以下简称招拍挂)制度基础上,积极探索创新城市住房用地出让政策,促进地价房价合理调整,取得了积极成效。为进一步落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)的要求,完善招拍挂的供地政策,加强土地出让政策在房地产市场调控中的积极作用,现提出以下意见。

一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用

国有土地使用权招拍挂出让制度是市场配置国有经营性建设用地的基本制度。它充分体现了公开公平公正竞争和诚实信用的市场基本原则,建立了反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的价格形成机制,完全符合社会主义市场经济体制的基本方向。坚持国有经营性建设用地招拍挂出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地,符合市场优化配置土地资源的基本原则,符合法律政策要求,同时在抑制行政权力干预市场,从源头上防治土地出让领域腐败中发挥了重要作用。

当前,部分城市商品住房价格居高不下,户型结构和保障性安居工程用地布局不合理,少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能。为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求,积极主动发挥招拍挂出让土地政策的稳定市场、优化结构、促进地价房价合理调整、保障住房用地的作用,当前和今后一个时期,各级国土资源主管部门必须从完善土地市场机制、健全土地宏观调控体系、实施节约优先战略的基本要求出发,以“保民生、促稳定”为重点,坚持土地招拍挂出让基本制度,创新和完善有效实现中央调控政策要求的土地出让政策和措施,主动解决商品住房建设项目供地、开发利用和监管中出现的新情况、新问题,实现土地经济效益与社会综合效益的统一、市场配置与宏观调控的统一,促进城市房地产市场健康发展。

二、完善住房用地招拍挂计划公示制度

市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上,建立计划出让地块开发建设的宗地条件公布机制,根据出让进度安排,进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件,定期向社会发布细化的商品住房和保障性安居工程各类房屋建设用地信息,同时明确意向用地者申请用地的途径和方式,公开接受用地申请。单位和个人对列入出让计划的具体地块有使用意向并提出符合规定的申请后,应及时组织实施土地招拍挂出让。公示保障性安居工程项目划拨用地时,一并向社会公示申请用地单位,接受社会监督。

三、调整完善土地招拍挂出让政策

各地要根据当地土地市场、住房建设发展阶段,对需要出让的宗地,选择恰当的土地出让方式和政策,落实政府促进土地合理布局,节约集约利用,有效合理调整地价房价,保障民生,稳定市场预期的目标。

(一)限定房价或地价,以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地。

以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的,市、县国土资源主管部门应在土地出让前,会同住房建设、物价、规划行政主管部门,按相关政策规定确定住房销售条件,根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平,合理确定拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和住房套型面积标准,以此作为土地使用权转让的约束性条件,一并纳入土地出让方案,报经政府批准后,以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权,符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。出让成交后,竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等,均应在成交确认书和出让合同中明确。

以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的,市、县国土资源主管部门应在土地出让前,根据拟出让宗地的征地拆迁安置补偿费、土地前期开发成本、同一区域基准地价和市场地价水平、土地使用权转让条件、房屋销售价格和政府确定的房价控制目标等因素,综合确定拟出让宗地的出让价格,同时应确定房价的最高控制价(应低于同区域、同条件商品住房市场价),一并纳入土地出让方案,报经政府批准后,以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权,按照承诺销售房价最低者(开发商售房时的最高售价)确定为土地竞得人。招拍挂成交后,竞得人承诺的销售房价、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等,均应在成交确认书和出让合同中明确。

(二)限定配建保障性住房建设面积,以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。

以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的,市、县国土资源主管部门应会同住房建设、规划、房屋管理和住房保障等部门确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等,纳入出让方案,经政府批准后,写入出让公告及文件,组织实施挂牌、拍卖。土地出让成交后,成交价款和竞得人承诺配建的保障性住房事项一并写入成交确认书和出让合同。

(三)对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定,以招标方式确定土地使用权人。

以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权,市、县国土资源主管部门应依据规划条件和土地使用标准按照宗地所在区域条件、政府对开发建设的要求,制定土地出让方案和评标标准,在依法确定土地出让底价的基础上,将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件,合理确定各因素权重,会同有关部门制定标书,依法依纪,发布公告,组织招投标。经综合评标,以土地利用综合条件最佳确定土地使用者。确定中标人后,应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。

四、大力推进土地使用权出让网上运行

出让国有建设用地使用权涉及的出让公告、出让文件、竞买人资格、成交结果等,都应在部门户网站和各地国土资源主管部门的网上公开发布。积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上发布出让公告信息,明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件,组织网上报价竞价并确定竞得人。网上挂牌出让成交后,市、县国土资源主管部门要按照国有土地招拍挂出让规范,及时与竞得人签订纸质件的成交确认书和出让合同。对竞得人需要进行相关资料审查的,建立网上成交后的审查制度,发现受让人存在违法违规行为或不具有竞买资格时,挂牌出让不成交,应重新组织出让,并对违规者进行处罚。

五、完善土地招拍挂出让合同

市、县国土资源主管部门要依据现行土地管理法律政策,对附加各类开发建设销售条件的政策性商品住房用地的出让,增加出让合同条款,完善出让合同内容,严格供后监管。政策性商品住房用地出让成交后,竞得人或中标人应当按照成交确认书或中标通知书的要求,按时与国土资源主管部门签订出让合同。建房套数、套型、面积比例、容积率、项目开竣工时间、销售对象条件、房屋销售价格上限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使用条件以及相应的违约责任,应当在土地出让合同或住房建设和销售合同中明确。

为保证政策性商品住房用地及时开发利用,市、县国土资源主管部门可以在出让合同中明确约定不得改变土地用途和性质、不得擅自提高或降低规定的建设标准、保障性住房先行建设和先行交付、不得违规转让土地使用权等内容,对违反规定或约定的,可在出让合同中增加“收回土地使用权并依法追究责任”等相关内容。

各地应当加强对政策性商品住房用地出让合同履行情况的监督检查,对违反合同约定的,应会同有关部门依法处罚,追究违约责任。

各省级国土资源主管部门要切实加强对市、县住房供地政策制度和组织实施工作的指导和监管,及时发现和解决出现的问题。也可按照本意见,探索其他用途土地出让方式和土地出让各环节的制度创新,进一步完善国有土地使用权招拍挂出让制度,保障和促进中央关于房地产市场调控政策的落实。

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出口转内销,增值税进销项如何处理

出口转内销,是因受多种因素影响,本应出口或者已经出口境外的产品改变销售途径,由国际市场转向国内市场,通过转内销的方式获得商品出售的新渠道。据统计,2024年我国有出口实绩的数十万家企业中,接近85%的企业同时开展内销业务,内销金额占销售总额的近75%。在出口转内销的过程中,出口企业增值税进项税额、销项税额的处理尤其值得关注。

  一般情况下,应先补缴已退税款

  出口转内销,涉及两项业务——出口和内销。根据现行政策规定,一般来说,企业出口货物劳务,可以适用出口退(免)税政策,退还出口货物劳务在国内已缴纳的增值税、消费税,具体涉及增值税免抵退税办法(生产企业)、免退税办法(外贸企业或其他单位)两种。在出口转内销过程中,出口企业需要先补缴已退(免)税款,再按规定进行国内市场销售的增值税处理。

  具体来说,增值税暂行条例第二十五条规定,出口货物办理退税后发生退货或者退关的,纳税人应当依法补缴已退的税款。《国家税务总局关于〈出口货物劳务增值税和消费税管理办法〉有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第12号)进一步明确,已申报免抵退税的出口货物发生退运,及需改为免税或征税的,应在上述情形发生的次月,在增值税纳税申报期内,用负数申报冲减原免抵退税申报数据,并按现行会计制度的有关规定进行相应调整。

  出口企业报关离境的货物发生退运,应按规定申请开具《出口货物已补税/未退税证明》。未申报退税的,无须特别处理。已申报但尚未办理退(免)税的,出口企业应按规定撤销退(免)税申报。已办理退(免)税的,适用免抵退税方式的,出口企业在本月或次月申报免抵退税时,以负数冲减原申报数据;适用免退税方式的,出口企业应按规定补缴已退税款。发生内销时,按内销实际不含税销售额计提增值税销项税额。

  例如,2025年1月,A外贸企业出口一批集成电路产品,适用增值税征税率、退税率均为13%,该批货物实际离岸价(FOB)折合人民币660万元,采购货物的增值税专用发票上注明的金额为500万元,其应退税额=采购货物的增值税专用发票金额×出口货物退税率=500×13%=65(万元),A企业已按规定申报办理出口退税。2025年3月,因国外客户破产无法收货,货物退运至国内销售,内销价为620万元(含税)。这种情况,就属于已申报办理退税的出口货物发生退运,A企业需要补缴已退税款65万元;在内销时,按规定计提增值税销项税额620÷(1+13%)×13%=71.33(万元)。

  实务中,一些特定情形的出口货物劳务,不适用增值税退(免)税和免税政策,应按规定适用增值税征税政策。根据《财政部 国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税[2012]39号)第七条第(一)项,适用增值税征税政策的出口货物劳务具体可归纳为以下三类:一是出口已被取消出口退(免)税的货物,如出口铝材、铜材等部分钢铁产品,化学改性的动、植物或微生物油、脂等货物。二是通过提供虚假备案单证、伪造增值税退(免)税凭证等方式出口的货物,如出口企业或其他单位在申报退税时提供的备案单证(如出口合同、运输单据、报关单等)存在虚假或伪造的情况等。三是其他特殊情形,如企业因骗税被税务机关暂停退税期间的所有出口货物等。

  根据《出口货物劳务增值税和消费税管理办法》(国家税务总局公告2012年第24号)规定,适用增值税征税政策的出口货物劳务,出口企业或其他单位申报缴纳增值税,按内销货物缴纳增值税的统一规定执行。

  免抵退税办法下,进项税额仍可抵扣

  增值税免抵退税、免退税办法两种退税办法的进项税额抵扣机制截然不同。其中,在免抵退税办法下,生产企业所取得的增值税进项税额参与出口和内销业务的抵扣,在发生出口转内销时,不需要对进项税额的抵扣用途进行单独处理。

  在免抵退税办法下,进项税额的处理涉及“抵”和“退”两个环节,其核心逻辑是通过抵减内销应纳税额和退还未抵完税额,实现出口货物的零税率。出口货物对应的进项税额优先用于抵减内销货物的销项税额,当“抵”后仍有未抵完的进项税额,按规定计算应退税额。也就是说,出口对应的进项税额准予参与内销应纳税额抵扣。

  例如,B家电生产企业为增值税一般纳税人,适用免抵退税政策,出口一批空气炸锅至美国,出口离岸价折合人民币700万元,退税率为13%。由于美国加征关税,客户取消订单,B企业决定将这批货物转为内销,含税售价565万元(增值税率13%)。当期进项税额合计为50万元,上期留抵税额为0。假设企业当月无其他业务发生。

  出口时,由于当月无内销业务,B企业当期应纳税额=0-50=-50(万元);免抵退税额=700×13%=91(万元);因当期期末留抵税额≤当期免抵退税额,当期应退税额=当期期末留抵税额,均为50万元,B企业当期免抵税额=当期免抵退税额-当期应退税额=91-50=41(万元)。

  出口转内销时,B企业应冲回原出口收入700万元;计算内销销项税额565÷(1+13%)×13%=65(万元);调整免抵退税额,因出口货物已转内销,免抵退税额=出口销售额×退税率=0;当期应纳税额=65-50=15(万元)。

  免退税办法下,进货凭证可转为抵扣用途

  与免抵退税办法相比,免退税办法的退税计算更直接,进项税额的处理仅涉及“退”,即退还其采购环节已缴纳的增值税(出口货物所含的进项税额)。适用免退税办法的外贸企业,国内购进的货物与出口货物相比,物理形态保持一致,数量对应关系清晰,在出口环节免税,并退还采购环节的已纳税额,符合出口退税零税率原则。外贸企业出口业务对应购货发票上注明的增值税额用于退税用途,不作为进项税额抵扣,但在出口转内销时,需将相应购货发票的进项税额,转入允许抵扣范围。

  外贸企业发生出口货物转内销,取得的增值税专用发票、进口增值税专用缴款书等合法扣税凭证,在取得《出口货物转内销证明》的下一个增值税纳税申报期内,将对应的进货凭证转为抵扣用途。

  例如,C外贸企业于2025年1月购入一批货物,取得增值税专用发票注明的金额为10万元,税额为1.3万元。该货物原计划出口,但因市场变化,企业决定转为内销。货物转为内销后,C企业应在发生内销货物的当月向主管税务机关申请开具《出口货物转内销证明》,在下一个增值税纳税申报期内,将对应的进项税额1.3万元转入允许抵扣范围,作为进项税额抵扣内销业务的销项税额。

  需要提醒的是,企业在处理出口转内销业务时,进项税额管理需关注抵扣特殊规定、单证管理、涉税处理时效性等风险。抵扣规范方面,企业需按规定申请开具《出口货物转内销证明》,并关注进项抵扣凭证是否合法、异常凭证处理是否合规等。单证管理方面,企业需关注退运相关的协议、质检报告、退运货物的报关单等单据是否真实。涉税事项处理时效性方面,企业需关注转内销证明的申请、证明对应进项税额抵扣申报等涉税事项办理是否符合政策规定的时效性要求等。


合伙制创投企业单一投资基金核算方式仅适用于计算个人合伙人的应纳税额

中国证券投资基金业协会公布数据显示,截至2025年4月末,存续私募证券投资基金84673只,存续规模5.51万亿元;存续私募股权投资基金30205只,存续规模10.96万亿元;存续创业投资基金25830只,存续规模3.41万亿元。为支持创业投资企业(含创投基金)发展,现行税收政策下,合伙制创业投资企业可以选择按单一投资基金核算,也可以选择按年度所得整体核算。需要提醒的是,单一投资基金核算方式仅适用于计算个人合伙人应纳税额。

  案例介绍

  A创业投资合伙企业(有限合伙)是一家私募股权投资基金,2020年12月21日在我国境内G省注册成立,符合《私募投资基金监督管理暂行办法》(证监会令第105号)有关规定,并已按照规定完成备案且规范运作。

  A合伙企业的基金管理人为资产管理有限公司C公司,合伙人为自然人投资者甲某和有限责任公司B公司。甲某实缴出资为5000万元,B公司实缴出资为5000万元。A合伙企业的合伙协议约定:C公司按照一定比例提取管理费后,以甲某和B公司的实缴出资比例确定各自的应纳税所得额。A合伙企业作为一家创业投资合伙企业,在规定时间内向其主管税务机关进行了单一投资基金核算方式的备案。

  2022年1月,A合伙企业采取股权投资方式,直接投资于初创科技型企业H公司和初创科技型企业M公司,投资额均为1000万元,持股比例均为40%。H公司和M公司接受A合伙企业投资后,于2024年2月在境内证券交易所上市。2024年11月,A合伙企业所持H公司和M公司的股份解禁流通,A合伙企业以市场价格分别对外转让其所持H公司和M公司的股权,转让其所持股权的比例均为50%,取得转让收入分别为400万元和2500万元。2024年,H公司向A合伙企业分配股息红利100万元,C公司提取管理费和业绩报酬200万元。除上述交易事项外,A合伙企业2024年未发生其他交易。

  政策分析

  根据《财政部 税务总局 发展改革委 证监会关于创业投资企业个人合伙人所得税政策问题的通知》(财税[2019]8号)规定,创投企业选择按单一投资基金核算的,其个人合伙人从该基金应分得的股权转让所得和股息红利所得,按照20%税率计算缴纳个人所得税。

  《财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会关于延续实施创业投资企业个人合伙人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会公告2023年第24号,以下简称24号公告)规定,对于股权转让所得,单一投资基金核算的第一步,应计算单个投资项目的股权转让所得,按年度股权转让收入扣除对应股权原值和转让环节合理费用后的余额计算,股权原值和转让环节合理费用的确定方法,参照股权转让所得个人所得税有关政策规定执行。第二步,应将一个纳税年度内不同投资项目的所得和损失相互抵减,抵减后的余额大于零的,即确认为该基金的年度股权转让所得;余额等于零或小于零的,该基金年度股权转让所得按零计算且不能跨年结转。个人合伙人按照其应从基金年度股权转让所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税。

  对于股息红利所得,采用单一投资基金核算的创投企业以其来源于所投资项目分配的股息、红利收入以及其他固定收益类证券等收入的全额计算。个人合伙人按照其应从基金股息红利所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业按次代扣代缴个人所得税。除前述可以扣除的成本、费用之外,单一投资基金发生的包括投资基金管理人的管理费和业绩报酬在内的其他支出,不得在核算时扣除。上述规定的单一投资基金核算方法,仅适用于计算创投企业个人合伙人的应纳税额。

  据此,A合伙企业的法人合伙人B公司,不能适用单一投资基金核算方式,基金管理人C公司提取的管理费和业绩报酬200万元,也不得在核算时扣除。

  实操建议

  案例中,A合伙企业的合伙协议约定,基金管理人按照一定的比例提取管理费后,以合伙人的实缴出资比例来确定合伙人的应纳税所得额。

  A合伙企业2024年度来源于所投资项目H公司和M公司分配的股息、红利收入以及其他固定收益类证券等收入合计为100万元,自然人合伙人甲某应以其从基金股息红利所得中分得的份额=100×50%=50(万元),按照20%税率计算其应纳税额=50×20%=10(万元),并由创投企业按次代扣代缴个人所得税。

  24号公告规定,个人合伙人按照其应从基金年度股权转让所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税,如符合《财政部 税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》(财税[2018]55号)规定条件的,创投企业个人合伙人可以按照被转让项目对应投资额的70%,抵扣其应从基金年度股权转让所得中分得的份额后再计算其应纳税额;当期不足抵扣的,不得向以后年度结转。

  案例中,A合伙企业以合理的对价对外转让H公司和M公司股权取得的转让收入,分别为400万元和2500万元,在暂不考虑交易过程中其他合理税费的情况下,A合伙企业2024年度投资H公司和M公司取得的股权转让所得,分别为-100万元和2000万元,抵减后的余额为1900万元,确认为该基金的年度股权转让所得。

  A合伙企业投资的H公司和M公司,符合财税[2018]55号文件规定的条件,自然人合伙人甲某可按照被转让项目对应投资额的70%,抵扣其应从基金年度股权转让所得中分得的份额。即可抵扣额=1000×50%×70%+1000×50%×70%=700(万元),甲某应从基金年度股权转让所得中分得的份额=1900×50%=950(万元),抵减后的余额=950-700=250(万元),按照20%税率计算其应纳税额=250×20%=50(万元),并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税。如果当期不足抵扣的,不得向以后年度结转。