土地增值税申报—086 土地增值税清算申报
发文时间:2019-08
来源:国家税务总局
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【事项名称】

土地增值税清算申报


【业务描述】

纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有 关政策规定,计算应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》, 向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清应缴纳的土地增 值税税款。 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算: (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。


【设定依据】

1.《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条


【办理材料】

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【办理地点】

可通过办税服务厅(场所)、电子税务局办理,具体地点和网址可从省(自 治区、直辖市和计划单列市)税务局网站“纳税服务”栏目查询。


【办理机构】

主管税务机关


【收费标准】

不收费


【办理时间】

由省税务机关确定


【联系电话】

主管税务机关对外公开的联系电话,可从省(自治区、直辖市和计划单列市) 税务局网站“纳税服务”栏目查询。


【办理流程】

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【纳税人注意事项】

1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

2.文书表单可在省(自治区、直辖市和计划单列市)税务局网站“下载中心” 栏目查询下载或到办税服务厅领取。

3.纳税人使用符合电子签名法规定条件的电子签名,与手写签名或者盖章具 有同等法律效力。

4.纳税人提供的各项资料为复印件的,均须注明“与原件一致”并签章。

5.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,将影响纳税信 用评价结果,并依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定承担相应法律 责任。

6.对于符合应进行土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日 起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合可要求纳税人进行土地增值 税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项 目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内 办理清算手续。

7.对经审核需要补缴土地增值税的,由纳税人通过申报错误更正环节进行更 正申报并补缴税款;对需要退还土地增值税的,由纳税人更正申报后办理多缴税 款的退还。

8.在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。 (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; (4)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经 税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; (5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

9.对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目 可售建筑面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面 积已经出租或自用的。 (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。 (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理 注销登记前进行土地增值税清算。 (4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

10.纳税人在纳税期内没有应纳税款的,也应当按照规定办理申报纳税。纳 税人享受减税、免税待遇的,在减税、免税期间应当按照规定办理申报纳税。


【基本规范】

1.受理

(1)办税服务厅或电子税务局接收资料信息,核对资料信息是否齐全、是 否符合法定形式、填写内容是否完整,符合的即时受理;对资料不齐全、不符合 法定形式或填写内容不完整的,一次性告知应补正资料或不予受理原因。 (2)不得违规受理申报。

2.办理

(1)按照纳税人报送材料录入数据。根据信息系统的提示信息,提醒纳税 人更正纠错。 (2)按规定开具税收票证。 (3)办税服务厅 1 个工作日内将资料信息流转至相关责任部门。

3.反馈

(1)受理申报时,在申报表上加盖印章,一份返还纳税人。 (2)办税服务厅接收到相关责任部门反馈后,1 个工作日内通知纳税人领 取办理结果,制作并发放《税务事项通知书》。(3)电子税务局办理的,将办理结果通过电子税务局反馈给纳税人。

4.归档

将资料进行归档。不得将纳税人的办理材料用于与政务服务无关的用途。


【升级规范】

1.利用数字证书申报成功的纳税人,取消纸质资料报送。

2.推进税(费)种要素申报,逐步扩大申报表免填数据项范围,实现部分申 报表由系统自动生成,推送给纳税人由其确认后报送。


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《增值税法》中兼营与混合销售规定的字眼变化与衔接解读

2024年12月25日通过、将于2026年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税法》,在“兼营”与“混合销售”问题上虽然延续了此前《增值税暂行条例》及其实施细则、“营改增”文件(如财税[2016]36号)等既有规则的核心做法,但在法律文本的定义、用语以及“应税交易”整体概念上,仍呈现出一些值得关注的变化。本文将聚焦兼营与混合销售两方面,解析新旧法之间字眼和逻辑**的不同,并结合过渡期内的实务衔接要点做简要说明。

  一、兼营:从“不同税率项目”到“两项以上应税交易”

  1. 旧法规定与用语

  《增值税暂行条例》及其实施细则

  第三条(兼营不同税率项目):“纳税人兼营不同税率的项目,应当分别核算各项目的销售额;未分别核算销售额的,从高适用税率。”

  用语突出“兼营不同税率的项目”,多指货物、加工修理修配劳务、服务、不动产等各自独立的应税行为。

  “营改增”时期文件(财税[2016] 36号等)

  将纳税人的税目、税率或征收率区别得更细,如6%、9%、13%等;并规定若兼营不同税目的,应分别核算,否则从高适用税率。

  2. 新法文字与内涵

  《增值税法》第十二条

  “纳税人发生两项以上应税交易涉及不同税率、征收率的,应当分别核算适用不同税率、征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。”

  文字变化与衔接

  ①从“兼营”到“发生两项以上应税交易”

  新法并未在条文中继续使用“兼营”二字,而是以更统一、更具概念化的“两项以上应税交易”来表达:只要纳税人同时提供(或销售)不同类型的应税项目,就应当分别核算;

  这背后体现了新法将所有货物、服务、无形资产、不动产等都统一纳入“应税交易”范畴,语言上更简明。

  ②“税率、征收率”并列表述

  新法第十二条明确:“涉及不同税率、征收率的”——与之前“不同税率”+“征收率”分散在旧条例和营改增文件中的规则合并为同一条文,更具系统性。

  ③与旧法衔接

  虽不再直呼“兼营”,但实质要求相同:分开核算不同项目(如货物13%、服务6%等),否则从高适用;

  旧《增值税暂行条例》第三条、实施细则相关规定将被新《增值税法》第十二条替代,文字虽变,内涵延续。

  二、混合销售:从“货物+服务”到“一项应税交易涉及两个以上税率”

  1. 旧法规定与用语

  **财税[2016] 36号附件1《实施办法》**第四十条

  “一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。从事货物生产、批发或零售的单位与个体工商户混合销售,按货物税目;其他单位和个体工商户,按服务税目。”

  《暂行条例实施细则》第六条

  针对部分“货物+服务”情形(如销售自产货物并提供建筑劳务)列举了强制性“分别核算”处理。

  2. 新法文字与内涵

  《增值税法》第十三条

  “纳税人发生一项应税交易涉及两个以上税率、征收率的,按照应税交易的主要业务适用税率、征收率。”

  文字变化与衔接

  ①不再单列“混合销售”

  新法条文中并未出现“混合销售”四字;取而代之的是“一项应税交易涉及两个以上税率、征收率”,并给出“主要业务”适用原则;

  理解上,新法将旧法“混合销售”这种“货物+服务不可拆分”的销售行为,整体纳入“一项应税交易中却存在多种税率”这种情形。

  ②仍需注意例外

  与此前《增值税暂行条例》及其实施细则、财税[2016]36号等文件相比,过去在“兼营”与“混合销售”的条文中往往会出现类似“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”或“国务院另有规定”的授权表述,用于对部分货物+服务组合(如建筑业、设备安装)采取强制分别计税的做法。然而,在本次增值税法第十二、十三条中,确实未明示类似的“授权例外”或“国务院可以另行规定”情形。

  鉴于此,很多读者会关心:**既然新法没有授权例外条款,那么此前那些针对“货物+服务组合”中建筑业、设备安装的特殊处理规定,是否在新法施行后就自动失效?此处按下不表,留待下文分解。

  ③“一项应税交易” vs. “两项以上应税交易”

  新法第十二条→“两项以上应税交易”,强调彼此独立的交易组合;

  新法第十三条→“一项应税交易涉及两个以上税率”,强调不可分割的单一业务中却有货物+服务多税率;

  用词上,新法更趋一致:“应税交易”统揽所有货物、服务、无形资产、不动产。

  三、过渡期的字眼差异与实务衔接

  法条层次的变化

  旧法:兼营和混合销售分别散见于《增值税暂行条例》、实施细则、财税[2016]36号等文件,多个条文相互交叉;

  新法:只在第十二、十三条做了原则性规定(“两项以上应税交易”“一项应税交易涉及多个税率”)。

  过渡期内,税务机关大概率会沿袭36号文等的“混合销售”具体判定标准,如“同一项销售行为不可分”等。

  部分关键词已被替代

  “兼营”“混合销售”不再成为法条出现的专有名词,而是被“一项交易/两项交易”+“从高适用”“主要业务适用”取而代之;

  但根据实践惯性,“兼营”“混合销售”仍将是实务惯用说法,尤其在税务稽查、企业沟通等环节需留意新旧名称对应关系。

  特殊规定的效力衔接

  如建筑企业“销售自产货物并提供建筑服务”应分别核算、机器设备“销售+安装”需分别计税等——这些在《暂行条例实施细则》或国税总局公告中的条款,在新法生效之前,仍然有效。

  注意“主要业务”判定

  新法第十三条引入“按照应税交易的主要业务适用”表述,某些情形下需要判断:究竟是以货物还是以服务为主要业务;

  原先36号文中“从事货物生产批发零售”单位/个体户→“整体按货物税目” 的逻辑,在未来可能与“主要业务”判定相结合。具体操作细则有待配套文件明确。

  四、结语

  1. 兼营与混合销售实质规定未大变

  新《增值税法》在兼营与混合销售的征税原则上基本延续了旧法体系:

  “两项以上”→分别核算,否则从高;

  “一项交易多个税率”→看主要业务,特殊例外则依规定分开。

  2. 用词更统一,“应税交易”概念成主线

  新法不再沿用“兼营”“混合销售”等名词,但实际操作可对应旧法概念来理解;

  这体现了新法对“货物、服务、无形资产、不动产、进口货物”进行更高层级的统合表达,也与国际常见的VAT思路相接轨。

  3. 过渡期内需持续关注配套细则

  在2026年1月1日正式实施前,各地税务机关或财政、税务部门可能对建筑业、设备安装、餐饮外卖、酒店服务等特殊场景出台衔接补充公告;企业应及时跟进,确保合规衔接。

  4. 老文件与新法条的关系

  原先财税[2016]36号等关于“混合销售”认定及“兼营”核算处理的具体条款,因与新法精神并不冲突,原则上继续适用。但文义引用可能会调整到“第十二、十三条”;建议纳税人要留意税务机关后续衔接性文件的正式口径。

  总之,在由《增值税暂行条例》过渡到《增值税法》的进程中,“兼营”与“混合销售”虽在条文名称和语言表述上发生了改变,但根本逻辑保持一致。企业只需关注新旧用语的对应关系,按照新法中“多项应税交易”或“单一应税交易中多个税率”的判断思路,继续执行好原有分开核算或从高适用的规定,即可平稳衔接、合法合规。


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