房地产开发企业配建保障房交政府部门的方式有两种，一是建成后由政府部门回购，二是建成后无偿移交政府部门，以此作为土地出让条件。第一种方式属于市场行为，涉税处理相对简单，但第二种方式的涉税处理就相对复杂多了，会涉及到视同销售、红线外支出等一系列问题，这无疑对广大财务人员带来困扰。

　　为此，智慧源作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对该问题进行梳理，希望对您有所帮助。

　　一、增值税的涉税处理

　　1、无偿移交是否做视同销售处理？

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1第14条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　因为保障房建成后无偿移交政府部门，其后续本身不存在公益属性。所以，配建保障房无偿移交政府视同属于向其他单位无偿转让不动产，应做视同销售处理。

　　2、无偿移交的代价能否作为土地价款在新项目中进行差额计税？

　　根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目，其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等，以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。

　　从道理上讲，无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分，不同的是从货币转为了非货币支付，应该符合上述规定，房企在新项目中作为差额计税的组成部分。

　　但在实操上，由于各地执行口径参差不齐，建议操作之前与当地税局进行充分沟通。

　　二、土地增值税涉税处理

　　1、配建保障房无偿移交政府是否视同销售处理？

　　这点规定时明确的，需要做视同销售处理。

　　国税发[2006]187号第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　2、配建保障房视同销售同时能否以相等金额增加土地成本？

　　各地执行标准不一，存在两种观点，一种观点认为我国目前的土地出让制度并不支持实物土地出让金，本着“税收法定原则”，不能在视同销售的同时增加房企的土地成本；第二种观点认为，按照“实质重于形式原则”，房企以非货币形式支付了土地成本，配建保障房支出作为获取国有建设用地的成本是符合经济原理的，即配建保障房视同销售同时以相等金额增加土地成本是合理的。建议操作之前与当地税局进行沟通。

　　3、配建保障房成本能否在清算时允许扣除？

　　（1）要看是否是项目内配件保障房

　　项目内配建保障房，按照国税发[2006]187号第三条第（四）款规定，可以扣除；

　　非项目内配建保障房，因为土地增值税属于“项目所得税”，即土地增值税是以项目、业态增值额为征税对象的税种，以项目为主体的存在，在要求按照立项、规划等文件执行，如果按照立项、规划文件不属于项目内配建，则配建保障房的成本即为“红线外支出”，而部分地区明确红线外的成本支出不得作为土地增值税清算的扣除对象。建议操作之前与当地税务机关沟通。

　　三、企业所得税涉税处理

　　1、是否视同销售？

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第7条的规定，无偿移交作为土地取得的交换条件之一，属于换取其他货币性资产的行为，应该视同销售征收所得税，同时其相关成本可作为成本税前扣除。

　　2、非项目内配建保障房的红线外支出能否在税前扣除？

　　所得税属于以企业一定期间内的所得额为征税对象的税种，红线内外的支出并不影响其作为扣除项目的存在，只要符合“真实性、合理性、关联性”原则就可以在税前扣除。

本次个税改革首次确立了专项附加扣除制度，在进一步降低税负的同时，也给纳税人带来一些甜蜜的负担——学习适用这一新制度。值得肯定的是，整个税务系统自税务总局以下，通过网络、微信、现场宣传、专题培训等多种途径进行了大力普及，可谓是全民言个税、人人算扣除。

　　经研读专项附加扣除有关文件，笔者逐一对各项专项附加扣除的有关重点进行了归纳分析，希望可以帮助有需要的人充分、顺利地享受到国家释放的减税红利。

　　五、住房租金

　　（一）适用条件

　　1.纳税人在主要工作城市没有住房而发生住房租金支出。

　　“主要工作城市”是指纳税人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、洲、盟）全部行政区域范围；纳税人无任职受雇单位的，为受理其综合所得汇算清缴的税务机关所在城市。

　　根据国家税务总局公告2018年第62号文件，“一、取得综合所得需要办理汇算清缴的纳税申报纳税人没有任职、受雇单位的，向户籍所在地或经常居住地主管税务机关办理纳税申报”。因此，没有任职、受雇单位的纳税人，取得综合所得，适用的住房租金专项附加扣除标准，可选择户籍所在地或经常居住地二者中较高者。

　　需要说明的是，文件要求的是在主要工作城市没有住房，而不是一定要在主要工作城市租房。“主要工作城市”仅用于判断有无住房、适用哪一档扣除标准，而不一定与实际租赁地一致。

　　2.纳税人为签订租赁住房合同的承租人；

　　3.纳税人的配偶在纳税人的主要工作城市也没有自有住房；

　　4.纳税人及其配偶未选择享受住房贷款利息专项附加扣除。

　　上述四个条件应同时满足，缺一不可。

　　（二）扣除标准

　　1.直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，每月1500元。

　　这个扣除标准适用于四类城市，前三类的城市范围都比较明确，只有“国务院确定的其他城市”，网上遍寻不到具体的城市名单。

　　《中华人民共和国城乡规划法》第十四条规定，省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

　　以三沙市为例，国务院官网可查询到国函〔2013〕20号文件：根据《中华人民共和国城乡规划法》第十四条第二款，国务院确定，三沙市的城市总体规划由海南省人民政府审查同意后，报国务院审批。

　　笔者认为，通过上述两个文件，可以间接推定，三沙市即为国务院确定的其他城市之一。对于自己的主要工作城市是否可按“国务院确定的其他城市”适用1500元的月扣除标准，小伙伴们可以照此进行间接查询。

　　2.除第1项所列四类城市外，市辖区户籍人口超过100万的城市，扣除标准为每月1100元；市辖区户籍人口不超过100万的城市，扣除标准为每月800元。

　　市辖区户籍人口，以国家统计局公布的数据为准。

　　以北京市为例，户籍人口可在北京市统计局官网“北京统计年鉴”中查到，且按区、按年龄、按性别进行了分类统计，非常清晰。

　　一般统计口径认为，常住人口指实际经常居住在某地区半年以上的人口。户籍人口是指公民依照户口登记条例已在经常居住地的公安户籍管理机关登记为常住户口的人。但随着经济社会的发展，人口流动日益频繁，常住人口更能反映一个地区的人口状况。因此，笔者认为，考虑到住房租金专项附加扣除本就是针对城市化进程中人们减税降负而设计，那么是否以“常住人口”确定扣除标准更为合理？

　　对于主要工作城市所在地与租赁住房所在地不一致的，应适用的扣除标准按前者确定。

　　（三）扣除方式

　　1.夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除。

　　2.夫妻双方主要工作城市不同，且各自在其主要工作城市都没有住房的，可以分别扣除。

　　（四）留存资料

　　住房租赁合同、协议等有关资料。